“三旧改造”政策解读及实操

“三旧”改造政策分析——以东莞市为例刘云刚黄思骐袁媛摘要2009年8月广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》出台标志着“三旧”改造在广东省正式推开。

本文以东莞市为例分析了“三旧”改造政策的实施过程及其创新点并运用博弈论对“三旧”改造政策进行了综合评价进而探讨了政策的实施前景。

研究发现在“三旧”政策框架下城市中心区及发展条件较好的工业区的改造意愿和改造可行性将增强而市区外围、低效厂房和偏远旧村则将成为政策死角。

针对这些问题应进行市镇协调、平衡开发等补充政策。

关键词“三旧”改造政策分析政策创新博弈论东莞市【中图分类号】TU984 “三旧”是一个代名词最早出现在2007年《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》中此后逐渐被社会舆论和政府沿用用来指代旧城镇、旧村庄和旧厂房。

相应地“三旧”改造是指针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造包括城镇辖区内的旧民居、旧商铺、旧厂房、城中村、空心村、旧物业等的改造和市容村貌的整治等1。

2009年8月广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》出台标志着“三旧”改造政策在广东省正式实施。

关于“三旧”改造已有杨廉、袁奇峰2010针对佛山联滘案例具体展示了基于“三旧”改造的村庄改造实施过程和土地整理模式2。

但是“三旧”改造政策究竟对原有政策体系有何突破对现有改造模式有何影响政策实施产生哪些影响等等问题还需进一步深入分析。

当然关于城中村与旧村改造、城市更新与旧城改造、旧厂与旧工业区改造等主题的研究已经有很多3-12但这些研究并未直接回答“三旧”改造本身的问题。

从根本上看“三旧”改造是广东省面向城市更新的一次积极的政策尝试是一个政策创新过程因此它必然带有不同于之前主题改造的特点。

本文在此以东莞市为例分析广东的“三旧”改造政策希望能够通过该案例分析揭示该政策的创新点和实施前景为进一步完善“三旧”改造也为其他地区的类似更新提供政策借鉴。

“三旧改造”政策解读及实操1 三旧改造的概述2 广东省三旧改造的进展3 广东省三旧改造的政策解读4 三旧改造典型城市的操作流程“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。

“旧城镇”改造，主要是指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库，及危旧居民用房的改造；“旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严重影响城市观瞻的临时建筑的改造；“旧村居”改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌的整治。

广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

佛山市将下列土地列入“三旧”改造范围：1、根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；2、因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；4、产业“退二进三”企业的工业用地；5、须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；6、国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；7、布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；8、因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；9、国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；10、城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；11、其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。

广州市三旧改造政策解读广州三旧改造政策相关解读关于三旧改造节约用地相关意见1、城中村可直接将集体土地申报转国有用地只要三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在的征地程序，进行公示、听证等环节，大大降低了交易成本。

2、小面积土地不超过百分之十，可纳入改造方案一同申报在三旧改造过程中，有一些未经使用且面积不大的地块，被称为边角地、插花地、夹心池，如果面积小于3亩，且不超过改造面积的百分之十，即可一同报省里审批，进行征地3、土地收益可返还企业和农村集体原有政策，土地收入专款专用，用作土地储备和征地费用，但按照三旧改造的政策，国有企业用地纳入三旧改造后，在收购土地时进行招拍挂，扣除办证成本可以将不超过六成的利润返还企业；对农村集体土地进行三旧改造的，百分之六十可返还给村集体城中村改造四大优惠政策1、登记国有土地按照现状确定关于加快推进三旧改造的工作意见指出，允许土地直接登记为国有土地，允许现状出让和熟地出让，对于符合省政策规定的城中村，现状建设用地可直接按照现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现在用作商业的用作商业，现在用过住宅的用作住宅，从而使商业得到合理的补偿；2、村自主改造可协议出让土地村自主改造，可施行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。

在财税资金扶持方面，土地收入的六成用于支付村集体发展。

对于综合政治类项目，广州将允许村集体经济组织利用旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造。

3、不足基准面积可补差价对于城中村改造拆迁补偿，今后广州市将施行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一，参照深圳、西安的做法，广州允许村和区依照实际情况确定拆迁补偿基准面积，村民拆迁房屋不足基准面积的，允许村民在成本价补交差价的基础上，按基准面积进行补偿安置，而对于超过基准面积部分，按照建安成本进行货币补偿。

广州市“三旧”改造相关政策解读发布时间：2011/03/28一、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）——三个政策突破（1）城中村可直接申请将集体所有土地转为国有土地。

只要三分之二的村民通过确认，村集体可以报给区办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在征地的手续，需经过公示、听证等程序，大大节约了时间成本。

（2）小面积土地不超过10%可纳入改造方案一同申报在“三旧”改造过程中，还有一些未经使用且面积小的土地，被称为边角地、夹心地、插花地，如果少于三亩，且在改造方案中不超过10%的改造面积，可以连同改造方案一并报省政府审批，办理征用手续。

（3）土地收益可返还企业和农村集体按照原有的政策，土地收益是专款专用，用作土地储备和征地费用，根据“三旧”政策，如果国有企业用地纳入“三旧”改造满园，在收购土地时行“招拍挂”后，扣除办证的成本，可以将不超过六成的纯收益返还给企业进行发展。

征收旧村庄农村集体建设用地进行经营性开发的，土地出让纯收益可按不高于六成的比例专项用于支持原农村集体经济组织的发展。

土地出让收入可用于支付和抵押费用及其合理利润。

二、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）——城中村改造政策的四大优惠（1）优惠一：登记国有土地按现状确定《意见》对全面改造的项目给与政策“松绑”：允许土地直接登记为国有土地：允许现状出让和“熟地”出让：对符合省政策规定的城中村现状建设用地直接接现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现状中用做商业用途的就按商业用地登记，用做住宅用途的就按住宅用地登记，从而让商业用地得到更合理的补偿。

（2）优惠二：村自主改造可协议出让土地特别值得关注的是：《意见》中首次明确，村自主改造可实行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。

在财税资金扶持方面，土地纯收益的六成将用于支持村集体发展。

对于综合整治类项目，广州将允许村集体经济组织利用本村旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转方式自主招商融资进行改造。

三旧改造工程方案随着城市化进程的不断加快，城市中老旧的建筑和设施已经成为制约城市发展的重要因素。

作为城市更新的一部分，三旧改造工程已经成为城市规划和建设中的重要组成部分。

三旧改造工程是指对城市中老旧建筑、老旧小区和老旧基础设施进行改造和提升，以实现城市更新、提升城市形象和改善居住环境的目的。

在本文中，将对三旧改造工程进行详细的分析和规划。

一、三旧改造工程的背景分析1. 城市老旧建筑和设施的存在随着城市化进程的不断加快，城市中老旧的建筑和设施已经成为制约城市发展的重要因素。

这些老旧建筑和设施存在着结构老化、功能落后、安全隐患和环境污染等问题，不仅影响城市的整体形象和品位，也制约了城市的功能和发展。

因此，对这些老旧建筑和设施进行改造和提升已经成为城市建设的迫切需要。

2. 三旧改造工程的意义和意义三旧改造工程是指对城市中老旧建筑、老旧小区和老旧基础设施进行改造和提升。

三旧改造工程的实施将有助于提升城市形象，改善居住环境，提升城市的功能和品位。

同时，三旧改造工程也是城市更新和城市更新的重要手段，有利于提升城市的整体发展水平和竞争力。

3. 三旧改造工程的现状和问题目前，我国大部分城市的老旧建筑和设施主要集中在城市中心区域和城市郊区，主要包括老旧工业厂房、老旧学校、老旧医院、老旧商业设施、老旧居民小区等。

这些老旧建筑和设施存在结构老化、功能落后、安全隐患和环境污染等问题，亟需进行改造和提升。

二、三旧改造工程的规划原则1. 以人为本三旧改造工程的规划和实施应该以人为本，满足居民的基本需求，提高居住和生活的品质。

在改造工程中，要充分考虑居民的需求和意见，保障居民的合法权益。

2. 结构合理三旧改造工程的规划和设计要求结构合理，功能全面，满足城市的整体发展需要。

同时，要充分考虑城市规划、交通、环境等因素，确保改造工程的可行性和效益。

3. 生态环保三旧改造工程的规划和实施要强调生态环保，保护和利用现有的环境资源，降低对环境的影响，减少排放污染物，实现可持续发展。

广东三旧改造实施方案
广东省作为我国改革开放的前沿地区，经济发展迅速，城市化进程加快，但也
面临着传统老旧小区、工业厂房和城中村的三旧问题。

为了改善城市环境，提升城市品质，广东省制定了三旧改造实施方案。

首先，针对传统老旧小区，广东省将加大改造力度，提升小区的基础设施和公
共配套设施。

通过更新老旧水电路、绿化美化环境、修缮老旧建筑等措施，改善居民居住环境，提升居民生活品质。

同时，加强社区管理和服务，提升社区治理水平，营造和谐社区氛围。

其次，针对老旧工业厂房，广东省将推动工业转型升级，引导企业进行技术改
造和设备更新，提高生产效率和产品质量。

同时，加强环境治理，推动工业厂区的绿化和环境改善，减少污染排放，改善周边居民的生活环境。

最后，对城中村进行改造升级是广东省三旧改造的重点之一。

通过整合土地资源，优化规划布局，加大基础设施建设力度，提升城中村的居住、商业和公共服务功能，改善居民居住条件，提升城市形象。

在实施过程中，广东省将充分发挥政府主导作用，加强规划引导和政策支持，
引导社会资本参与，形成政府、企业、居民共同参与的三旧改造合力。

同时，加强监督管理，确保改造项目的质量和进度。

总的来说，广东省三旧改造实施方案旨在通过改善老旧小区、工业厂房和城中村，提升城市品质，改善居民生活环境，推动城市可持续发展。

这不仅是对城市传统老旧区域的改造，更是对城市发展质量的提升和城市功能的优化。

广东省将以更加积极的态度，更加务实的举措，更加精准的政策，推动三旧改造工作取得实实在在的成效，为广东城市发展注入新的活力和动力。

佛山市南海区“三旧改造”经验做法及新政策实践探索佛山市南海区决策咨询与政策研究室作为广东省“三旧”改造的最早试点地区之一，佛山市南海区“三旧”改造工作从2007年开始，通过多年的“三旧”改造推动了土地的节约集约利用，平均容积率从0.6提高到1.6，平均建筑密度从60%降低到约35%，优化了城市的空间结构，加快了产业的转型升级和环境的改善提升，促进了城乡居民收入的增加，对南海经济社会发展产生了重要的促进作用。

截至目前，南海区共纳入省“三旧”改造地块标图建库面积约30.9万亩，已认定“三旧”改造项目17.08万亩，实施改造项目774个，涉及土地面积超5.27万亩，占认定项目总面积的30%，累计投资约1500亿元，改造规模在全市乃至全省均名列前茅，连续7年获得佛山市“三旧”改造考核一等奖。

2019年，南海区修订出台了《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》，对原有的“三旧”改造政策主文件进行升级，重构政策体系，推动城市更新提速增量、提质增效。

区域·聚焦AREA68May 2019 / 广东经济“三旧”改造的经验做法（一）构建完备政策体系，政府引导市场运作为推动“三旧”改造工作扎实开展，鼓励社会各方共同参与到“三旧”改造中来，南海区先后出台了一系列“三旧”改造政策，对原有政策进行系统梳理，在解决历史遗留问题、产业引导扶持、土地资源配置、土地增值收益分配补偿、政府资金扶持、项目改造风险评估等多个方面进行探索实践，为产业结构调整和节约集约用地奠定了坚实的政策基础。

（二）加大扶持力度，促进村级工业园改造提升上新台阶针对村级工业园空间分布零散、产业形态低端等特点，南海区按照“政府统筹、规划引领、属地整理、市场参与、试点先行、分步推进、共同受益”的总体思路，持续加大村级工业园改造力度，截至2018年底已发放村级工业园奖励资金1.8亿元，成功探索出公有资产出资改造、镇村联合改造、村集体与运营企业合作改造、村集体自主改造、企业自主开发改造、社会资本参与改造6种较为成熟的改造模式。

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一、深圳城市更新历程从1994年至2009年共出台四次政策深圳的旧改进程，最早开始于1994年。

当时深圳还正处于青春期，特区建立不过14年的时间，在“三天一层楼”的深圳速度下，关内可开发土地很快所剩无几。

同时，一些前期开发的房地产项目、工业园区以及城中村与日益现代化的城市格格不入。

在这样的情况下，政府不得不通过推动旧改来增加土地供应，更新城市面貌。

以协议出让的方式大大提高了开发商旧改积极性。

2004年10月28日，深圳发布《城中村（旧村）改造暂行规定》，政府鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目，正式全面启动城市更新工程。

《规定》出台后，默许或者是恢复了以前的协议出让，土地不必招拍挂，开发商参与旧改积极性大大提高。

统一招拍挂取缔协议出让方式。

2008年底，为了与国土资源部政策保持一致，深圳国土部门要求包括旧城、旧村在内的所有城市更新项目都要统一招拍挂出让，深圳之前的旧改政策被彻底抛弃。

随后，相应的城市更新工作也基本停止。

《更新办法》在政策上实现了一系列重大突破。

2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》，并在11月底正式对外公布，12月1日起正式实施。

《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。

首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。

其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更新办法》可覆盖全市范围各类更新改造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段。

三旧三新改造工作方案随着城市的发展和人民生活水平的提高，城市的老旧建筑和设施也逐渐成为了发展的障碍。

为了适应城市发展的需要，提高城市的品质和形象，三旧三新改造工作成为了当下城市建设的重要任务之一。

本文将从三旧三新改造的概念、目标、工作方案和实施步骤等方面进行探讨，以期为城市改造提供一些可行的方案和思路。

一、概念。

三旧指的是老旧的城市住房、老旧的工业厂房和老旧的城市基础设施。

这些老旧的建筑和设施在城市发展中已经不能满足当下的需求，有的甚至已经成为了城市的“毒瘤”，影响了城市的形象和品质。

而三新则是指通过改造和更新，使这些老旧的建筑和设施焕发新的生机和活力，为城市的发展注入新的动力和活力。

二、目标。

三旧三新改造的目标是通过对老旧建筑和设施的改造和更新，提高城市的品质和形象，改善人民的生活环境，促进城市经济的发展。

具体包括以下几个方面：1. 提高城市的品质和形象。

通过改造和更新，使老旧建筑和设施焕发新的生机和活力，提高城市的整体形象和品质。

2. 改善人民的生活环境。

通过改造和更新，提高居民的居住条件，改善居民的生活环境，提高居民的生活质量。

3. 促进城市经济的发展。

通过改造和更新，为城市注入新的动力和活力，促进城市经济的发展，提高城市的竞争力。

三、工作方案。

1. 制定三旧三新改造规划。

首先，需要对城市的老旧建筑和设施进行全面的调查和摸底，了解其分布、数量、状况和存在的问题。

然后，根据城市的发展规划和需求，制定三旧三新改造规划，明确改造的目标、范围、重点和工作重点。

2. 加强政策支持。

政府需要出台相关政策和措施，鼓励和引导社会资本和企业参与三旧三新改造工作，提供相关的扶持政策和资金支持，为改造工作提供保障。

3. 加强宣传和教育。

通过各种途径和方式，加强对三旧三新改造工作的宣传和教育，提高社会公众的认识和参与度，营造良好的社会氛围和舆论环境。

4. 推动产业升级。

通过三旧三新改造工作，促进相关产业的升级和转型，提高城市的产业结构和经济效益。

福建省“三旧”改造相关政策一、“三旧”改造的意义 (3)二、“三旧”改造的原则 (3)四、“三旧”改造实施主体和改造方式 (4)五、“三旧”改造实施步骤 (5)六、“三旧”改造扶持政策 (7)七、“三旧”改造工作要求 (8)八、“三旧”改造工作实施小组 (9)九、福建其他地区“三旧”改造项目政策对比 (10)十、广东省“三旧”改造政策 (31)1、广东省“三旧”改造相关政策 (31)2、珠海、深圳、广州旧城改造模式比较 (31)3、“三旧”改造范围 (33)3.1佛山市将下列土地列入“三旧”改造范围： (33)3.2东莞“三旧”的界定： (34)4、“三旧”改造遇到的问题 (34)5、土地出让金优惠政策及财政扶持政策 (35)6、各部门职责 (36)7、三旧改造典型城市的操作流程 (36)8、行政裁决 (36)9、权属调整 (37)10、对被拆迁人的补偿安置 (37)11、安置区建设 (38)12、城乡建设用地增减挂钩 (38)13、“三旧”改造土地出让金 (38)14、关于旧厂房改造 (38)15、“三旧”改造土地出让收益分享 (39)16、旧村庄建设用地改变为国有建设用地的材料目录 (39)17、“三旧”改造用地完善征收手续的材料目录 (40)18、三旧改造的相关政策——广州市 (40)19、三旧改造的流程——东莞市 (41)20、成片拆迁改造的类型及审批程序 (41)20.1、政府主导改造流程 (41)20.2、社会资金参与改造流程： (41)20.3、集体经济组织自行改造流程： (42)21、有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造流程： (42)22、单宗项目改造的类型及审批程序 (43)22.1、已批建设用地改为经营性用途的审批程序 (43)22.2、单宗项目拆建改造的类型及审批程序 (44)22.3、超占土地完善手续的类型及审批程序 (45)23、相关鼓励政策 (45)24、三旧改造中应注意的问题 (46)25、风险防范问题 (48)十一、厦门目前出台的有关“三旧”改造文件 (50)关于加快推进旧城镇、旧村庄、旧厂房‘三旧’改造的建议的答复函 (52)厦门市人民政府办公厅转发市国土资源与房产管理局关于鼓励企业利用自有工业用地变更为高端服务业用地的通知 (53)十二、厦门第一批“三旧”改造项目实施情况 (54)一、“三旧”改造的意义根据、福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见（闽政〔2010〕27 号）内容的有关精神，三旧改造意义（一）大力推进“三旧”改造是落实先行先试，深化土地管理制度改革，促进跨越发展的具体体现。

佛山市城市更新（三旧改造）系列政策解读一、佛山市城市更新现状背景截至2018年底，佛山市土地总面积3797平方公里，建设用地面积已达1449.85平方公里，占总面积38.18%，已远超国际警戒线30%，也远高于珠三角平均土地开发强度16.8%。

其中禅城、南海、顺德建设用地规模已经超过50%，已逼近环境承载容量的极限。

佛山市建设用地现状利用的特点是:1、城市空间破碎无序，屡屡侵占生态空间，生态结构逐步侵蚀；2、现状建设用地规模已突破土地利用总体规划期末的用地规模；按照佛山市土地利用总体规划，规划期末建设用地规模为1397.86平方公里，而现状实际建设用地规模已突破土规规划期末规模。

其中顺德、三水两区现状建设用地已突破土规规划期末规模，禅城、南海、高明也都逼近。

3、不断被突破的土规要求。

现状全市挂起用地已达240.17平方公里，占市域面积的6.32%。

与新增土地规模枯竭形成鲜明对比的是，佛山存量更新资源规模巨大，约占全市现状建设用地规模的41.5%，佛山市约有80多万亩需要改造，目前仅改造约11万亩，盘活存量是未来佛山国土开发的重要路径。

而盘活存量，旧厂房改造是最主要的途径，目前佛山市旧厂房规模约371平方公里，占全市城市更新资源的63%；旧村居、旧城镇各占全市更新资源比例的14%和23%。

一方面说明我市在上世纪末自下而上的发展中积累了大规模的低效工业用地，另一方面也说明旧厂房改造是我市城市更新的重点领域。

截至2018年10月底，全市纳入省国土资源厅的“三旧”改造地块总用地面积57.03万亩，约占全市建设用地的26%，累计共启动项目1570个，总用地面积12.99万亩，占全部应改造面积的23%，项目改造预算投入资金3123.83亿元。

虽然改造规模巨大，且连续获得省三旧改造表彰，但目前改造进度尚不足总规模的四分之一，城市更新任务仍然艰巨。

佛山市现状城市更新方式主要有四种，一是原业主自行改造，佛山率先突出鼓励原业主自行改造，政府直接通过协议方式供地给原业主，此种方式优点是激发原权属人改造意愿，加速推动改造进程。