三旧改造政策解读——深圳篇

《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读自市政府颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（深府…2004‟177号，下称“城中村改造暂行规定”）和《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》（深府…2007‟75号）以来，我市相继开展了城中村和工业区升级改造工作。

广东省政府于2009年8月出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2009‟78号，下称“省三旧改造意见”），进一步明确了广东省三旧改造的相关政策，市政府按其相关规定制定颁布了《深圳市城市更新办法》（市政府令第211号，下称“更新办法”），该办法自2009年12月1日起施行。

一、从“旧城改造”到“城市更新”更新办法中不再沿用以前的“城中村改造”、“旧村改造”、“旧城改造”等表述,而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。

所谓“城市更新”是指对特定城市建成区内(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动。

更新办法将城市更新的目标明确为进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘用地潜力、拓展发展空间、促进社会经济可持续发展，改变了旧城改造只是简单的拆除重建或穿衣戴帽物质形态改变的观念，更注重城市功能提升和旧城区活化的内涵。

更新办法为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择,未来深圳的城市更新将实行多种形式有机结合,而且尽可能以综合整治为主。

二、两个新概念（一）城市更新实行年度计划管理制度更新办法规定“城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度”。

我市的城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分，将每一年度的城市更新单元规划编制和将要实施的拆除重建类及综合整治类更新项目做出计划安排,强化城市更新的计划管理,保障城市更新工作的有序进行。

在已经完成的2010年年度计划申报工作基础上，市更新办调整了更新单元规划制定计划管理模式，年度计划不再采用一年一报的形式，而是常态申报的形式。

-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二) - 深圳市城市更新政策和流程解析课件
1. 深圳市城市更新政策的背景
深圳市城市更新政策的出台背景是为了解决城市老旧化、基础设施滞后、生态环境恶化等问题，提升城市品质和居民生活质量。

2. 深圳市城市更新政策的目标
深圳市城市更新政策的目标是通过城市更新，提升城市的功能和品质，改善人居环境和居住条件，促进经济发展和社会进步。

3. 深圳市城市更新政策的主要内容
深圳市城市更新政策的主要内容包括：城市更新的范围、城市更新的
方式、城市更新的程序和城市更新的资金来源等。

4. 深圳市城市更新政策的流程
深圳市城市更新政策的流程包括：立项申请、规划设计、征地拆迁、
建设施工、竣工验收和使用维护等环节。

5. 深圳市城市更新政策的影响
深圳市城市更新政策的影响主要体现在：提升城市品质和居民生活质量、促进经济发展和社会进步、改善城市环境和城市形象等方面。

6. 深圳市城市更新政策的挑战
深圳市城市更新政策的挑战主要包括：征地拆迁难度大、资金来源不足、规划设计不合理、建设施工难度大、使用维护难度大等问题。

7. 深圳市城市更新政策的未来发展
深圳市城市更新政策的未来发展需要进一步完善政策法规、加强社会参与、提高政府管理水平、加强资金保障等方面的工作。

深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理前言近年来，深圳市作为中国的经济特区，城市更新改造成为其中的重要政策之一。

城市更新改造工作不仅关系到城市的经济发展、市民居住环境，也涉及到社会稳定和人居安全等方面。

因此，深圳市政府及相关部门对于城市更新改造工作非常重视，制定了一系列政策来推进城市更新改造工作。

本文将对深圳市城市更新改造政策进行解读，并整理出城市更新改造工作的步骤流程。

一、深圳市城市更新改造政策解读1.城市更新改造背景城市更新改造是指在城市旧区内，按照城市总体规划和建设要求，利用现有资源进行规划设计和再开发建设，改善城市居住和生活环境的一种综合性、系统性工作。

深圳市城市更新改造工作背景包括：全面发展城市创新驱动战略，完善市政公用设施，推进城市化、产业化和城市文化与符号化的有机统一等。

2.城市更新改造政策目标深圳市城市更新改造政策目标是通过控制现有城市的空间扩张，迅速开发出具有现代产业体系的城市新区，达到清理城市“烂尾工程”、改善城市居住环境、提高城市整体形象等目标，提高城市的竞争力和居民的幸福感。

3.城市更新改造政策内容深圳市城市更新改造政策包括：•整体规划和区域规划•土地成本保障机制•住宅区改造和旧房改造•立体交通体系的发展•城市公共设施的规划与建设•环保政策和节能政策•健全城市更新改造机制4.城市更新改造政策效果深圳市城市更新改造政策的效果主要包括：•城市景观和居住环境得到极大的改善。

•由于城市更新改造所采用的新技术、新材料等的使用，为城市的更新和建设带来了高效率、高品质和节能环保的新趋势。

•增强了城市的核心竞争力和吸引力。

二、城市更新改造工作步骤流程整理1.方案设计阶段方案设计阶段，主要是为了保障城市更新改造项目的顺利进行，制定可行的工作方案。

具体步骤如下：•编制前期工作方案•确认工作目标•选址•土地规划方案编制•结合城市实际，合理规划道路、交通、绿化、公共设施等。

2.施工阶段施工阶段是城市更新改造工作的重要步骤，基础建设和工程采购措施等，都需要充分考虑。

现状与未来城市更新，伴随城市发展而兴起的城市活动。

改革开放四十年，城市面貌、社会结构、经济基础的改变翻天覆地，但城市之中仍存有大范围基于早期规划或无规划而兴建的区域，与时下城市发展的新需求格格不入，成为掣肘城市发展的难题。

城市更新的重要使命，便在于突破城市发展的空间资源困境。

伴随着粤港澳大湾区规划落地，珠三角区域城市发展迈入新阶段，城市更新在未来必然将担负起推动城市向更高层次发展的重要责任。

在此形势下，对珠三角区域主要城市的城市更新政策作深入研究有其必要性和紧迫性。

本文将对深圳、广州两座城市的城市更新政策沿革发展作系统梳理，希望对读者了解珠三角城市更新市场有所裨益。

深圳城市更新概况01发展历程现代意义上的城市更新起源于美国，而中国内地的城市更新概念则最早提出并实践于深圳。

深圳城市更新发展历程大致可分为三个阶段，即前更新时期、市统筹更新时期、强区放权时期。

1、前更新时期（2009年之前）2004年，深圳市政府印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，明确城中村改造条件、计划、目标、实施步骤、拆迁补偿范围和标准等，首次系统梳理了城中村改造流程和规范，奠定了早期城中村改造政策的基本框架。

在此基础上，深圳又接连出台：《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（2005年）、《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（2006年）、《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》（2007年）、《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》（2008年），针对原经济特区外的城中村改造事宜作更细致化、规范化的指导。

在这一时期，深圳城市更新事实上以原特区外的城中村改造为主要形式，以政府主导开展旧改工作为主要模式。

2、市统筹更新时期（2009年-2016年）2009年，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，在省三旧改造政策的原则之下根据本市情况创新性的提出城市更新概念。

该政策作为深圳市城市更新政策最高级别法律规范，奠定后续更新政策体系的基本框架、内容和范围。

-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (一)近年来，随着城市化进程的不断加速和人口的不断增长，深圳市面临着很多城市更新的问题。

为了解决这些问题，深圳市政府制定了一系列的城市更新政策和流程。

本文将对这些政策和流程进行解析，以帮助大家更好地了解深圳市城市更新工作。

一、关于城市更新政策深圳市城市更新政策是由深圳市政府制定，其主要目的旨在解决城市旧城区的老旧不堪、基础设施老化、房屋老旧等问题。

为此，深圳市政府在城市更新政策中明确了以下几点：1.打造一条水清岸绿的新城市道路在城市更新政策中，深圳市政府提出了打造一条水清岸绿的新城市道路的目标。

这将有助于改善城市环境，提升城市形象。

2.更新旧城区的基础设施深圳市政府还明确了更新旧城区的基础设施的目标。

这将有助于提升城市的设施水平，使城市更加适合人居住。

3.推进旧城区的经济转型深圳市政府还提出了推进旧城区的经济转型的目标。

这将有助于促进旧城区的经济发展，提高居民的生活水平。

二、关于城市更新流程在深圳市，城市更新的流程分为四个主要步骤：1.城市更新规划在城市更新规划阶段，深圳市政府会制定一个城市更新规划。

这个规划将会明确深圳市的城市更新目标、更新计划等等。

2.城市更新方案在城市更新规划制定完成后，要制定具体的城市更新方案。

这个方案将以城市更新规划为基础，制定更具体的更新计划。

3.城市更新实施城市更新实施是最为关键的一个步骤。

在这个步骤中，深圳市政府会根据城市更新方案，有序地推进整个更新进程。

需要注意的是，城市更新实施需要充足的资金支持。

4.城市更新评估城市更新评估是最后一个步骤。

在这个步骤中，深圳市政府会评估整个城市更新工作的成果，以及其他方面的因素。

结论：总之，深圳市为了解决城市更新问题，制定了一系列的城市更新政策和流程。

这些政策和流程能够规范城市更新工作，同时也能够保证城市更新的顺利进行。

深圳商品房旧改赔偿标准深圳市作为中国的经济特区，房地产发展迅速。

随着城市的快速扩张，旧楼的改造和更新成为大势所趋。

为了推动城市更新和促进居民的居住环境改善，深圳市制定了商品房旧改赔偿标准，以确保居民合理的利益得到保障。

首先，深圳市商品房旧改赔偿标准明确了房屋的置换比例。

根据规定，房屋的置换比例一般为1:1，即一套旧房可以置换成一套新房。

这意味着居民无需额外支付差价，只需将旧房进行交换即可获得同等面积的新房。

这一规定保证了居民的住房权益，避免了在房屋置换过程中的经济损失。

其次，深圳市商品房旧改赔偿标准规定了置换房屋的面积计算方式。

通常情况下，置换房屋的面积计算是以建筑面积为基准的。

这意味着居民可以获得与旧房相当面积的新房。

对于旧房面积大于或小于新房的情况，深圳市也给予了相应的调整和补偿措施，以保障居民的合理权益。

此外，深圳市商品房旧改赔偿标准还规定了户型的置换要求。

一般情况下，要求新房的户型与旧房相当或更好。

这样的要求确保了居民在置换后能够获得更舒适、更适合居住的房屋环境。

对于部分特殊情况，深圳市也制定了相应的特殊赔偿标准。

例如，对于有多套旧房的房主，如果新房的面积超过所有旧房的总面积，超出部分将按照市场价值进行补偿。

此外，对于老人和残疾人居民，深圳市将提供更多的关怀和支持，确保他们的基本生活需求得到满足。

深圳商品房旧改赔偿标准的制定充分考虑了居民的利益和需求。

它既确保了居民在旧楼改造过程中的权益得到保障，又促进了城市更新和社会发展。

同时，标准的公正和透明也为房屋改造提供了依据，减少了可能存在的纠纷和争议。

然而，值得注意的是，深圳市商品房旧改赔偿标准并非万能的，仍可能存在一些潜在问题。

例如，部分居民认为置换的新房面积较小或户型不合理，导致他们的诉求得不到满足。

针对这些问题，深圳市需要进一步优化和完善赔偿标准，确保居民的合理需求得到更好的满足。

总之，深圳市商品房旧改赔偿标准是为了促进城市更新和改善居住环境而制定的一项重要措施。

深圳老旧房屋相关标准全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：深圳是中国改革开放的先行者，也是中国经济最为发达的城市之一。

随着城市的不断发展壮大，老旧房屋问题逐渐凸显出来。

老旧房屋不仅影响了城市的整体形象，更给城市居民的生活带来了诸多隐患。

为了提高深圳城市建设水平，保障市民居住环境的质量，深圳市政府颁布了一系列的相关标准和政策，对老旧房屋进行规范管理。

本文将就深圳老旧房屋相关标准进行详细的介绍。

一、老旧房屋的定义及分类深圳市政府将老旧房屋定义为建成10年以上，且存在安全隐患或影响市容市貌的房屋。

根据老旧房屋的结构安全性和使用功能的不同，将其分为三类：一类是独立式老旧房屋，二类是小区内的老旧房屋，三类是历史文化保护类老旧房屋。

二、老旧房屋改造标准1. 结构安全性标准：对于结构不稳定、存在倾斜、开裂、渗漏等问题的老旧房屋，必须进行结构改造，确保其安全可靠。

2. 管道改造标准：老旧房屋内的水电气管道老化、漏水、漏电等问题严重影响使用和安全，必须进行管道改造，确保使用安全。

3. 外立面改造标准：老旧房屋外立面破旧不堪，严重影响市容市貌，必须进行外立面改造，提升城市形象。

4. 绿化环境改造标准：老旧房屋周围环境脏乱差，如有条件，应加大绿化力度，提升环境质量。

5. 老旧房屋功能改造标准：老旧房屋使用功能落后，可以进行功能改造，提升居住舒适度和商业价值。

三、老旧房屋改造的政策和措施1. 财政补贴政策：为了鼓励老旧房屋的改造，深圳市政府出台了一系列的财政补贴政策，对完成改造的老旧房屋给予一定的经济奖励。

2. 改造程序简化政策：为了方便老旧房屋的改造，深圳市政府对改造程序进行了简化，减少了审批时间和手续，提高了改造效率。

3. 改造资金支持政策：对于资金困难的居民或物业，深圳市政府将提供相应的改造资金支持，确保老旧房屋能够顺利改造。

4. 奖惩制度政策：对于拒绝改造或拖延改造的老旧房屋，深圳市政府将进行相应的处罚，以此促进老旧房屋改造工作的顺利进行。

深圳市人民政府关于印发深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区(基地)若干措施(试行)的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2008.02.15•【字号】深府[2008]31号•【施行日期】2008.02.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】文化、新闻出版、广播影视、体育综合规定正文深圳市人民政府关于印发深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）的通知（深府〔2008〕31号）各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市人民政府二○○八年二月十五日深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）为全面实施文化立市战略，推动文化产业集约化、规模化、品牌化发展，实现将文化产业培育成为我市第四大支柱产业的目标，根据中央、省、市的有关文件精神和《中共深圳市委深圳市人民政府关于大力促进文化产业发展的决定》（深发〔2005〕18号），结合我市"三旧"改造的实际情况，特制定鼓励"三旧"改造建设文化产业园区（基地）的配套政策措施。

本文件所称"三旧"是指旧工业区、旧村、旧城区。

目前政策措施指向以旧工业区改造建设为重点，旧村、旧城区改建可参照此政策，但受市有关专项政策的限制。

本文件所称文化产业园区（基地）是指：利用"三旧"改造集聚创意设计、动漫游戏、影视制作、音像制作、艺术创作、咨询策划、文化中介、传媒出版、现代印刷等项目和企业的文化产业园区（基地）；具有孵化器功能和文化企业集聚空间的文化产品研发中心、展示交易中心等；具有一定规模和师资，从事文化产业培训、人才培养、产业研究的教学培训基地；具有文化产品经营、展示、流通，或兼有旅游、娱乐功能的文化产品专业市场（街）。

园区（基地）由市文化产业发展办公室（以下简称市文产办）认定。

深圳市城市更新(“三旧”改造)专项规划(2010-2015)总则第一条为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。

第二条规划编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》8、其他相关规划及标准第三条本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。

第四条深圳市城市更新是指对符合“三旧”改造的特定城市建成区（包括城中村1（旧屋村）、旧工业区、旧城区及其他用地）内具有以下情形之一的区域，进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；2、环境恶劣或者存在重大安全隐患；3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

第五条本规划范围为深圳市全市域。

第六条本规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件；是《深圳市城市近期建设规划与土地利用规划（2011-2015）》的重要组成部分；是城市更新计划与城市更新单元2规划制定的重要依据；是指导法定图则编制中城市更新单元划定的重要文件。

第七条本规划期限为2010-2015年。

第八条本规划解释权属深圳市城市更新主管部门。

第一章目标与策略第一节更新目标第九条规划期内城市更新的工作目标是：通过多种改造方式逐步实现空间潜力增加、用地结构调整，城中村环境全面改善，重点工业区转型升级，旧城区活力再现，基础设施条件明显改善，特区一体化发展初见成效，完成一批具有示范性的城市更新项目，为建设现代化国际化先进城市提供有力支撑。

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一、深圳城市更新历程从1994年至2009年共出台四次政策深圳的旧改进程，最早开始于1994年。

当时深圳还正处于青春期，特区建立不过14年的时间，在“三天一层楼”的深圳速度下，关内可开发土地很快所剩无几。

同时，一些前期开发的房地产项目、工业园区以及城中村与日益现代化的城市格格不入。

在这样的情况下，政府不得不通过推动旧改来增加土地供应，更新城市面貌。

以协议出让的方式大大提高了开发商旧改积极性。

2004年10月28日，深圳发布《城中村（旧村）改造暂行规定》，政府鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目，正式全面启动城市更新工程。

《规定》出台后，默许或者是恢复了以前的协议出让，土地不必招拍挂，开发商参与旧改积极性大大提高。

统一招拍挂取缔协议出让方式。

2008年底，为了与国土资源部政策保持一致，深圳国土部门要求包括旧城、旧村在内的所有城市更新项目都要统一招拍挂出让，深圳之前的旧改政策被彻底抛弃。

随后，相应的城市更新工作也基本停止。

《更新办法》在政策上实现了一系列重大突破。

2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》，并在11月底正式对外公布，12月1日起正式实施。

《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。

首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。

其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更新办法》可覆盖全市范围各类更新改造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段。

深圳三旧改造安置补偿标准一、土地补偿1.征收农用地的土地补偿费，按照被征收土地的面积计算。

2.征收未利用地的土地补偿费，按照被征收土地的面积计算。

3.征收其他土地的土地补偿费，按照《深圳市土地管理规定》执行。

二、建筑物补偿1.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2.被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

3.房屋征收评估办法由市、县级人民政府参照国务院住房城乡建设主管部门制定的评估办法制定。

三、停产停业损失补偿1.对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由市、县级人民政府制定。

2.被征收房屋的生产、经营单位或建筑物年代久远，且有证据证明在房屋被征收前有生产经营记录的，可以参照前款规定获得适当的停产停业损失补偿。

四、临时安置补助1.对选择房屋产权调换或货币补偿的被征收人给予临时安置补助费。

计算方式为：临时安置补助费=被征收房屋合法或经认定为合法房屋建筑占地面积×单位面积补助标准×月数。

2.单位面积补助标准为：住宅每平方米每月15元；商业每平方米每月25元；办公每平方米每月20元；工业每平方米每月12元。

3.搬迁补助费和临时安置补助费的具体标准由市、县级人民政府制定。

五、搬迁补助1.对选择货币补偿的被征收人，给予搬迁补助费。

计算方式为：搬迁补助费=被征收房屋合法或经认定为合法房屋建筑占地面积×单位面积补助标准×户数。

2.单位面积补助标准为：住宅每平方米50元；商业每平方米80元；办公每平方米60元；工业每平方米40元。

3.搬迁补助费的具体标准由市、县级人民政府制定。

六、社会保障费用补偿1.对符合条件的被征收人，按照国家有关规定缴纳社会保障费用。

2.社会保障费用的具体标准由市、县级人民政府制定。

七、其他相关补偿1.对被征收房屋中家居、家电等财产造成损失的补偿，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》执行。