房地产调控政策(1993-2010)

一、1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控1993年,国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”）；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。

二、1998—2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件），明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。

23号文件强调，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系".按照建设部当时的保守算法，“最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分别占了城市居民家庭总数的10％上下，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”,最低的也要占到居民人数的80％以上,高的甚至占到总人口的95%。

1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度,推行住房分配货币化制度.三、2003—2005年：确立房地产为国民经济支柱产业2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件)，调整商业银行个人住房贷款政策。

规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。

此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施。

8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业"，并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。

一文带你洞悉中国房地产业发展简史（原创实用版）目录一、中国房地产业的起源与初步发展二、1980 年代的房地产市场三、1990 年代的房地产泡沫与调整四、2000 年代的房地产业繁荣五、2010 年代的房地产调控与转型六、总结与展望正文一、中国房地产业的起源与初步发展中国房地产业起源于 1978 年，随着改革开放的推进，房地产市场开始逐渐活跃起来。

这一时期的房地产市场主要由国有企业、事业单位和开发商组成。

当时，普通百姓还没有购房的概念，因为住房基本都是公租房或单位分配的宿舍。

二、1980 年代的房地产市场1980 年代初，随着中国经济改革开放的推进，房地产市场逐渐活跃起来。

这一时期，中国的第一部现代房地产法——《城市房地产管理条例》出台，标志着中国房地产市场的正式开放。

这一法律为房地产市场的快速经济发展打下了坚实基础。

三、1990 年代的房地产泡沫与调整1993 年，中国出现了第一轮房地产泡沫，表现为海南危机。

此轮泡沫有明显的特区性质。

1994 年，分税制改革建立起土地出让金制度，地方政府逐渐减少无偿划拨，土地出让金逐渐成为地方财政的主要收入。

四、2000 年代的房地产业繁荣2000 年代，中国房地产业迎来了繁荣时期。

政府对房地产市场进行了多次调控，但房价仍持续上涨。

这一时期，房地产业成为国家经济的重要支柱产业。

五、2010 年代的房地产调控与转型2010 年代，房地产调控政策逐渐收紧，政府提出“房子是用来住的，不是用来炒的”等理念，旨在遏制房价过快上涨。

同时，房地产业开始寻求转型，加大对新型城镇化、城市更新等领域的投入。

六、总结与展望总的来说，中国房地产业经历了从起源到初步发展，再到市场活跃、泡沫与调整，最后迎来繁荣与调控的历程。

房地产发展史一、房地产发展历程中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了，按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：起步阶段。

1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。

这一阶段的房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。

由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南（楼盘）、惠州（楼盘）、北海（楼盘）等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。

那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。

针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。

直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。

提速阶段。

1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。

这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。

这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。

之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。

调控阶段。

2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。

这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。

“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”（90平方米占比必须在70%以上）所替代。

其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。

历年房地产政策回顾中国房地产政策随着房地产市场的发展不断调整和变化。

以下是对中国房地产政策的历史回顾：1978年-1991年：房地产启蒙阶段。

改革开放后，单一的福利分房制度不再完全适用当时的社会环境，有关住房商品化、土地产权等理论被陆续提出，房地产进入启蒙阶段。

1992年-1997年：房地产开始调控。

房地产市场的高速野蛮发展带来了不稳定性，中央调控随之出现。

1992、1993年商品房销售总额同比分别增长79.35%和102.47%。

面对过热的市场环境，首次房地产调控措施适时出台，房地产热度迅速下降。

1998年-2002年：房地产进入完全市场化。

强力调控叠加金融危机使楼市陷入困境，1998年后房地产政策走向宽松。

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

自此开始，中国房地产完全进入住宅市场化时代。

2003年-2007年：调控规范市场。

走出经济危机后，房地产发展过热，政策方向再次由鼓励转向调控。

尽管2003年国务院将房地产表述为支柱产业，但调高二套房首付比例、“831”大限等政策的相继出台还是控制住了房地产的失速增长。

2008年-2009年：投资救市。

受金融危机影响楼市遇冷，随后的刺激政策又让房地产市场快速反弹。

2008年11月国常会上，时任总理温家宝提出进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，计划到2010年共投资约4万亿元。

政策实施的效果显著，2009年全年商品房销售面积同比上涨43.60%，销售金额同比上涨75.50%。

2010年-2013年：遏制房价过快上涨。

2009年政策转向，以遏制房价1。