试论我国的物权登记制度

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浙江 舟山 ）
浙江浙能舟 山煤 电有 限责任公 司
摘 要 ：本 文 从 物权 登 记 制 度 的概 念 入 手 ，对 不 动 产 物权 如 今 大 多数 家 对 丁 不 动 产 物权 登 记所 采 用 的效 力 模 式分 登记 的法 理基 础 、 效力 模 式 、建 立 登记 制 度 的重 要意 义 等进 行 为登 记对抗 主义 和登 记 生 效 主义 。其 中登 记对 抗 主义 又 称 为 意 了详 细的 阐述 ，并 对 当前 我 国 不 动产 登 记制 度 存 在 的 问题提 出 思 主义 ，指 的是 物权 变 动 的 抗 要 件 ，即如 果 当事人 产 生 了所 了 自己的几点 思考 。 有 权 变 动 的 意思 表示 ，那 么在 进 行公 示 之 前 ，所有 权 变 动 的事 关键词 ：物权登 记 制度 ；不 动产 ；效力 模 式 ；思考 实 不 能 对第 三 人 产生 对 抗 ，也 就 是指 只 要诺 成 性 的合 意 就 可以 使 所有 权发 生转 移 … 。而登 记生效 主义又称 为形 式主 义 ，指 的是 １物 权 登记 制 度 概念 在进 行 公 示 之前 ，当事 人 根本 就 实 现不 了所有 权 的 变动 ，因此 物权登记制度指的是声 明对某项权利或者某物具有债权或 对第 三人也 没有 对抗 效 力可言 。 者物 权 的人 向有 关 机关 依 照 法定 程 序 提 出确 认 、更 改 、消灭 某 我 国不 动 产登 制 度采 用 公 示要 件 主 义 ，只 要 事人 达成 项 债 权 或者 物 权 的登 记 申请 ，在 经 由相 关 机 关 的审 查 ，最 终 决 合 意 就 可 以转 移 自己 的所 有权 ，因此 也 会按 照 债 权人 双 方 的合 定 是 否予 以登记 的制 度 。 意来 追 究责 任 。另外 公 示要 件 主 义一 物 质 交 易 的方 式给 了双方 ２不 动 产 物 权 登 记 的 法 理 基础 当事 人 积 极 意与 消极 的双 重保 护 ，也 为社 会 大众 提 供 了一 种值 不 动 产登 记 是 公 共 权 力机 关 如 实记 载 既 有权 利 的状 态 ，并 得信 赖 的公 示 效 果 ，但 是 有时 候 也 还是 会 采取 其 它 效力 方 式 ， 对 其 制作 表 明客体 状 态 和 权属 的证 书 与簿 册 。任 何 一 项法 律 制 例 如 考 虑 我 国农 村 的 实 际情 况 ，为 了减少 成 本 ，方 便群 众 ，我 度 只 有在 一 定 的法 理基 础 之 上 才能 得 以建 立 ，物 权 登记 制 度 也 国 的地 役权 就 采 取 登记 对 抗 主义 模 式 。总 之我 国的 不动 产 登记 足 如 此 。其 实 在 我 国古 代 ，为 了满 足行 政 管 理 和征 税 的 需要 ， 采 用 的效力 模式 是登 记要 件主 义兼顾 登记 对抗 主义 。 就 已经存 在 土 地 造册 登 记 制 度 ，但 并不 属 于 法律 权 利 的 确认 。 ４我 国 建 立 不 动产 物 权 登 记 制 度 的 重 要 性 存 中世 纪 日耳 曼 人 的统 治 区 域 ，大 土 地 、寺 院 、教 会所 有 权 人 ４ ． １ 有利于维护不动产交易的安全 般都会将不动产所有权情况 给记载保存下来 ，并将其作为权 对 于 不 动 产物 权 的 登记 实 际 上就 是 对 不 动产 的 权利 归 属 和 利 的证明。１ ８ 世纪 ，德国逐渐对罗马法进行继受与传播 ，交付 权利 状 况进 行 确 认 。 因此 确立 不 动产 物 权 登记 制 度 能够 很 好 的 与登 记成 为 当时 产权 转 让 的 两种 主 要 方式 ，之后 登 记 逐 渐演 变 体现 出不动产所有权 的透明度 和公示性，能够为当事人作出正 成对 整个 所 有权 状况 的登记 ，成 为不 动产 公式 公信 的方 式 。 确 的决 策 提供 重 要依 据 。 而且 不 动产 物 权 登记 制 度包 括 不 动 产 在 对 不动 产 登 记 的法 理 基 础进 行 探 讨 时首 先 需 要 明 确在 大 善意 取 得制 度 ，凭借 登 记 的公 信 力 ，可 以有效 保 障第 人 的 合 陆法 系各 国并 没 有形 成 统 一 的 、普 遍 的不 动 产登 记 法 理 。不 动 法权 利 。例 如 ，当事 人 双 方签 订 了 一个 房 产 买卖 合 同 ，买 受 人 产 作 为一 种 体 现 物权 公 示 原则 的不 动产 物 权 变 动 的公 式 方法 ， 就算 已经 向所 有 权人 支 付 了对 价 ，但 所 有 权人 还 是 有可 能 将 房 分为不动产登记和动产交付两种方法。这里还有必要明确一下 产 卖 给 其他 人 甚 至还 有 町能房 产 的 所 有人 根 本就 不 是 此人 ，出 物 权 的公 示 制 度 ，就 是 指物 权 变 动 所特 有 的 制度 ，要求 物 权 在 现这 种 情况 ，如 果法 律 没有 进 行 明 确 的规 定 ，那 么 善意 第 三 人 变 动 时需 要 将 变 动 的事 实 向社 会 公 开 ，要 让第 三 人 了解 物权 变 的信 赖 利益 就 会 收 到损 害 。而 制 定 的不 动 产 物权 登 记制 度 就 能 动的 实 际情 况 ，并 保 证 交 易安 全 ，第 三 人 也 不会 受 到 损 坏 。 由 够 有 效 的 维护 不 动产 的交 易秩 序 和 交 易安 全 ，保 护 善 意第 三人 ｒ物权 具 有 优 先性 和 排 他 性等 效 力 ，如 果 物权 在 变 动 时没 有 向 的合 法 权利 ，并 且 还 有 利 于政 府 对不 动 产 交易 市 场 行使 监 督 职 社会 进行 公 示 ，导 致 第 三 人并 不 知道 某 人 具 有某 种 物 权 ，而 一 能 。 某 人 向第 三 人 主 张优 先 权 时 ，第 三人 就 会受 到损 失 。但 是 债 ４ ． ２有利 于保护我 国当事人 对不动产所有权的私有权利 权 就 不需 要 进 行公 示 ，因 为债 券 不具 有 排 他效 力 和 优 先效 力 。 随着 我 国社 会 的不 断发 展 ，法治 建 设 的不 断 健 全 ，我 国 的 由此可以看出 ，不动产登记制度的理论基础应该是公信原则和 民法 逐 渐 由 自由主义 的私 法 向社 会 、国家 的 干预 过 度 ，但 是仍 物权 公 示 ，而 不 动 产 物权 变 动 的法 定公 示方 法 就 是 登记 ，进 行 然将全力 自由和合同 自由作为私法的出发点。虽然国家公权力 记 的根 本 目的在 于 公 示 不动 产 权 利状 况 完 成物 权 变 动 ，而 不 对 于 私 人交 易 关 系 的 干预 在不 断加 强 ，但 当事 人 的 申请 却 是 对 足为 了进 行行 政管 理 。 不 动 产 所有 权 进 行登 记 的 前提 条 件 ，当事 人 的 申请 体现 着 所 有 ３我 国不 动 产 物 权 登 记 制 度 采 用 的效 力 模 式 权 当事 人 的合 意 ，也 体 现着 当事 人 意思 自治 。而 且 如果 不 对不