4第一章概述
4一、中小企业金融业务客户经理的工作职责
5二、我行中小企业的界定标准及营销目标
5（一）我行小企业信贷客户的界定标准和范围
6（二）我行中小企业金融业务的目标市场
7（三）我行小企业信贷业务的主要行业政策
7三、我行主要小企业信贷产品介绍
7（一）短期融资产品
8（二）中长期融资产品
9第二章小企业贷款业务操作流程
9一、借款申请
11二、信贷调查
11（一）客户信息调查
11（二）实地调查的主要内容
12三、担保确认
12四、建立信贷关系
12（一）开立银行账户
13（二）建立信贷台帐
13（三）建立信贷关系审批
13五、客户评级
13（一）评级对象
14（二）指标体系
14（三）审定权限
14（四）调级原则
14（五）专业担保机构担保贷款项下的小企业评级要点15（六）其他注意事项
15六、客户授信
15（一）授信额度测算
16（二）信贷台帐操作
16七、提交业务申请
16（一）基础资料
17（二）专业担保公司担保贷款资料
17（三）抵押贷款资料
18（四）其他需要的资料
18八、业务审批
18（一）审批权限
18（二）审查审批一般要求
21九、办理贷款手续
22十、贷款发放
22十一、日常贷后管理
23十二、不良贷款处置
23十三、贷款收回
25第三章小企业金融服务产品介绍
25一、资产业务产品（融通系列）
25（一）短期融资产品
27（二）中长期融资产品
30二、结算业务产品（汇通系列）
30（一）财E通：企业网上银行业务
30（二）支付通：一揽子结算业务
31三、中间业务产品
31（一）企业财务顾问服务
31（二）保函业务
32四、个人金融业务产品
32五、负债业务产品
34第四章中小企业金融业务规章制度及介绍34一、近年来总行文件
34（一）2004年文件
35（二）2005年文件
36二、近年分行文件
36（一）2002年文件
37（二）2004年文件
37（三）2005年文件
39（四）2006年文件
40三、重要业务事项通知
41第五章小企业信贷业务常见问题解答
41一、小企业信贷业务营销方面
44二、小企业信贷业务审查方面
50三、小企业信贷业务贷后管理方面
53附件1 ：小企业金融业务产品价格简表
54附件2：小企业建立信贷关系申请书
55附件3 ：小企业建立信贷关系审批表
56附件4：小企业建立信贷关系契约
57附件5：小企业借款申请书
58附件6：小企业贷款调查、审查、审批表
61附件7：放弃租赁优先权承诺函
62附件8：使用保证担保额度申请表
63附件9：个人信用报告查询授权书
64附件10：小企业贷款调查报告基本格式
第一章概述
一、中小企业金融业务客户经理的工作职责
中小企业金融业务客户经理是在授权范围内负责营销和管理小企业信贷客户，向客户提供我行资产、负债、中间业务等各项中小企业金融服务的市场营销人员。客户经理的工作职责涵盖包括两大方面：一是维护现有客户，巩固并扩大现有客户对银行现有产品和服务的消费，引导和激发客户对银行创新产品的需求；二是拓展新的客户，吸引潜在的客户购买和使用银行现有的或创新的产品与服务。具体来说，客户经理的任务主要有以下几个方面：
1、发展中小企业客户。客户经理的首要任务是开拓新的市场，发展新的客户，提高我行金融业务市场占有率。
2、营销产品和服务。这是客户经理的核心任务。客户经理必须具有较高的销售艺术，善于和客户沟通交流，组合营销我行金融产品，促进我行产品和服务被优先接受，尽力促成现实的购买行为，完成交易。
3、客户关系管理。客户经理承担现有客户的维护职责，保证存量客户不流失；配合信贷管理部门及时做好已发放融资的用途跟踪、贷后管理等工作；向现有客户和潜在客户传递我行产品服务信息，实现信息沟通，还必须向客户提供我行各种优良的金融服务，如财务顾问、融资参谋、个人理财等。
4、情报收集与市场调研。客户经理必须将收集到的各种情报，如客户需求、产品意见反馈、市场竞争情况、最新市场动态以及客户经理本人对市场的调研分析结果及时报告给产品和决策管理部门，并对提交的各种信息、材料、工作报告的真实性、有效性负责。
5、与行内其他部门的工作衔接和协调。如产品的供求与分配、资金配置、财务预算等。客户经理要根据客户需求，有效组织客户与我行产品、管理部门间的业务流程，把客户需求与
银行的产品和服务结合起来。
二、我行中小企业的界定标准及营销目标
（一）我行小企业信贷客户的界定标准和范围
我行小企业信贷业务的服务对象分为小型企业和微型企业两类，小型企业是指借款主体不能提供审计财务报表的符合《中小企业界定标准》规定的中型企业和融资余额超过500万元的符合《中小企业界定标准》规定的小型企业；微型企业指个体工商户和融资余额不超过500万元的符合《中小企业界定标准》规定的小型企业。
同时，以下企业不能作为小企业贷款的借款主体：
1、房地产开发企业；
2、纳入合并报表的集团关联企业；
3、学校、医院、出版社、电视台等非生产流通企业；
4、项目公司；
5、符合我行定性评级客户条件的企业。
中小企业界定标准
企业
标准
工业中小企业
职工人数２０００人以下，或销售额３００００万元以下，或资产总额为４００００万元以下。
其中：中型企业
同时满足职工人数３００人及以上，销售额３０００万元及以上，资产总额４０００万元及以上。
小型企业
除中型企业外为小型企业。
建筑业中小企业
职工人数３０００人以下，或销售额３００００万元以下，或资产总额为４００００万元以下。
其中：中型企业
同时满足职工人数６００人及以上，销售额３０００万元及以上，资产总额４０００万元及以上。
小型企业
除中型企业外为小型企业。
零售业中小企业
职工人数５００人以下，或销售额１５０００万元以下。
其中：中型企业
同时满足职工人数１００人及以上，销售额１０００万元及以上。
小型企业
除中型企业外为小型企业。
批发业中小企业
职工人数２００人以下，或销售额３００００万元以下。
其中：中型企业
同时满足职工人数１００人及以上，销售额３０００万元及以上。
小型企业
除中型企业外为小型企业
交通运输业中小企业
职工人数３０００人以下，或销售额３００００万元以下。
其中：中型企业
同时满足职工人数５００人及以上，销售额３０００万元及以上。
小型企业
除中型企业外为小型企业
邮政业中小企业
职工人数１０００人以下，或销售额３００００万元以下。
其中：中型企业
同时满足职工人数４００人及以上，销售额３０００万元及以上。
小型企业
除中型企业外为小型企业。
住宿餐饮业中小企业
职工人数８００人以下，或销售额１５０００万元以下。
其中：中型企业
同时满足职工人数４００人及以上，销售额３０００万元及以上。
小型企业
除中型企业外为小型企业。
其他行业中小企业
销售收入１００００万元以下。
其中：中型企业
销售收入３０００万元及以上。
小型企业
除中型企业外为小型企业。
（二）我行中小企业金融业务的目标市场
我行中小企业金融业务的基本对象为有市场、有效益、有信用、有发展前景的小企业，要根据“立足于本区域企业、立足于实体经济企业、立足于我行开户企业”的原则，明确市场定位，锁定目标市场。目前，客户经理可主要从以下渠道营销小企业信贷客户：
1、客户经理的个人营销；
2、营业网点的营销；
3、财政、工商、税务、工商联等政府部门的推荐；
4、各类园区、开发区；
5、商会组织；
6、行业协会；
7、专业市场；
8、核心企业的上下游企业；
9、合作机构的介绍（评估、担保等服务机构）。
（三）我行小企业信贷业务的主要行业政策
小企业信贷业务必须符合总分行的行业政策规定，具体包括：
1、禁止营销钢铁、水泥、电解铝、氧化铝、煤炭、玻璃、纺织、造纸、化肥行业的项目贷款（指上述行业的生产型企业，非流通贸易企业）；
2、小企业贷款一般不得用于船舶购置，特殊情况需报总行审批；
3、小企业贷款不得投向教育、医疗卫生、出版社、研发机构、社会组织等非生产流通企业，不得投向证券和期货投资、投资基金、资产管理等资本运作企业，不得投入房地产开发、博彩业等特殊行业；
4、严禁介入部分经营方式落后、资金实力弱、诚信水平低的村办集体企业，谨慎介入部分人员负担沉重、市场竞争力不强的纺织、医药、加工、零售等竞争性行业的国有控股中小企业。
三、我行主要小企业信贷产品介绍
为更好的宣传和推介我行小企业信贷业务，2006年，分行将整合现有小企业金融产品业务线，推出以“融汇贯通”为品牌的中小企业金融服务产品系列，即：以“融通”为品牌的信贷产品系列和以“汇通”为品牌的结算产品系列。
目前，我行已经开办的主要小企业信贷产品如下：
（一）短期融资产品
1、小康通：即原来的小康贷款，金额在500万元（含）以下的小企业贷款，是为了满足微型企业和小型企业生产经营过程中的流动资金需求而发放的贷款。
2、营运通：金额在500万元以上，3000万元（含）以下的小企业贷款，贷款用于客户生产经营过程中的流动资金需求。
3、票据通：即小企业开立银行承兑汇票和贴现业务。
4、保理通：即小企业供应商融资业务，目前正在进行试点。
5、开证通：即小企业开立信用证业务。
6、钢贸通：即钢材贸易企业融资业务，目前仅限于试点行按照《法人客户钢材贸易融资业务操作办法》的要求开办。
（二）中长期融资产品
1、置业通：即小企业商用房购置贷款，以满足小企业购置自营商业用房或自用办公用房的资金需求。
2、装修通：即小企业装修贷款，以满足小企业尤其是餐饮、娱乐、宾馆等服务型小企业用于营业场所装修的资金需求。
3、设备通：即小企业机器设备购置贷款，以满足小企业扩大生产购置机器设备的资金需求。
4、厂房通：即小企业厂房购置（建设）贷款，以满足生产型小企业购置或者建造自用工业厂房的资金需求。
5、物业通：即小企业经营性物业贷款，指小企业将现金流量较为充裕，综合收益较好、还款来源稳定的经营性物业作为抵押，获取资金用于置换股东借款和其他银行贷款的融资产品。
6、车辆通：即小企业营运车购置贷款，包括工程机械车购置和营运客车购置贷款，贷款应按照《法人客户营运车辆及机械设备贷款管理办法（试行）》要求进行操作，目前仅限于分行批准的试点支行办理。
第二章小企业贷款业务操作流程
根据我行小企业贷款业务的操作管理要求，小企业贷款从借款人提出借款申请至贷款收回，一般需经过借款申请、信贷调查、担保确认、建立信贷关系、评级、授信、提交业务申请、业务审批、办理贷款手续、贷后管理等工作流程（具体见小企业贷款业务操作流程图），各业务环节的具体工作要点如下：
一、借款申请
借款人向我行提出借款申请，需提交以下资料：
1、建立信贷关系材料：包括建立信贷关系申请书、审批表、契约；
2、借款申请书及个人信用报告查询授权书;
3、出示经年检的法人营业执照、企业法人代码证、税务登记证原件，并提交复印件；若属于特殊行业还需出示特殊行业经营许可证原件，并提交复印件；
4、出示法定代表人的身份证原件，并提交复印件；
5、出示贷款卡和开户许可证原件，并提交复印件；
6、出示验资报告、企业章程或非独资企业的各股东有关出资协议、联营协议或合伙企业的合同或协议原件，并提交复印件；
7、能够提供的抵（质）押物权的属证书复印件及有权处分人（包括财产共有人）同意抵（质）押的证明原件；
8、盖有企业公章、法定代表人印章和法定代表人签字的签字样本；
9、出示最近1个月的纳税证明、银行对账单、水电费发票等显示企业正常经营的证明材料原件之一，并提交复印件；
10、加盖公章的企业前三年（不满3年的提供前2年或1年）和近期财务报表复印件；
11、需要提供的其它资料。
小企业贷款业务操作流程图
二、信贷调查
在收到借款人提出的业务申请后，除收集并指导借款人填写业务申请资料外，还需通过客户信息查询与实地调查相结合的方式开展信贷调查，具体调查内容包括：
（一）客户信息调查
借款人贷款卡查询；
借款人工商信息查询；
借款人股东和法人代表的个人信用报告查询；
如为抵押贷款，抵押人为法人的，需查询贷款卡信息和工商信息；抵押人为自然人的，需查询个人信用报告；
借款人、抵押人在我行CIIS系统查询；
其他信息渠道查询。
（二）实地调查的主要内容
1、基本情况：主要是客户主体资格、客户及其关联企业的历史沿革、地理位置（包括注册地）、组织形式、职工人数、土地使用权取得的方式、在银行的开户情况等。
2、经营者素质和股东背景：主要是法定代表人和其它领导层成员的学识、从业经历、业绩、品德和经营管理能力等。
3、经营和财务状况：调查企业的生产经营情况是否正常，在行业内的地位以及企业的发展计划和前景，对财务报表进行简单分析，了解企业近三年和近期的资产负债、资金周转、盈利能力、现金流量、销售归行及存款变化等情况，对企业经营作出基本判断。
4、融资及信誉状况：主要是客户在我行和他行的融资水平、融资方式、对外担保情况；有无逃废债、拖欠本行及其它金融机构贷款本息等不良记录及其它信誉状况。
5、客户资金需求和贷款真实用途：通常情况下生产型企业资金需求包括购建厂房、设备、购买原材料等；流通型企业资金需求主要为贸易采购；酒店、宾馆、饭店等服务性行业资金需求主要为经营场所装修等。
6、还款来源：企业还款来源通常来自产品销售、出售资产、租金收入等几个来源。还款来源金额的测算可以根据企业报表的数据反映和对未来销售收入的预测，可以借助于企业提供的销售合同、资产处置证明材料、资产出租协议、银行对账单、水电煤账单、纳税记录等资料进行判断。
7、担保情况：主要是保证人的资格、担保意愿、资信状况和保证能力；抵押（出质）人的担保意愿、抵（质）押物的权属、账面价值、预计变现难易程度等。目前小企业贷款以抵押担保为主要担保方式，保证担保还仅限于与我行签约的专业担保公司担保。
8、其他需要调查的内容：对借款人或抵押人等可能影响到贷款本期按期归还的特别情况进行调查了解。
三、担保确认
目前，我行小企业贷款主要采取抵押和专业担保公司保证担保两种方式，在与借款人初次接触后必须首先与借款人协商确定贷款的担保方式，如为抵押方式，则需与评估公司联系，进行抵押物评估；如为专业担保公司保证方式，则需与选定的担保公司联系，协助担保公司进行保前调查。
四、建立信贷关系
通过初步调查和审核后，如果借款人基本符合我行小企业贷款要求，则需与客户正式建立信贷关系，并需完成以下工作：
（一）开立银行账户
如借款人在我行未开立帐户，则需为企业开立基本帐户或一般结算帐户，开户所需资料如下：
1、开立银行帐户申报表（一式四份）；
2、单位开户申请书（一式四份）；
3、预留印鉴卡（一式三份）；
4、法人委托书一份；
5、开户证明一份。
6、企业执照，法人代码证复印件各两份；
7、基本帐户管理卡原件；
8、基本帐户开户许可证原件；
9、经办人、法人身份证复印件各一份；
（二）建立信贷台帐
1、如果借款人已经在我行信贷管理系统存在记录，则需转移信贷关系或变更主管客户经理，并更新客户信息；
2、如果没有记录，可以在向信贷管理部门提供企业全称和组织机构代码证后，取得客户在我行信贷管理系统中的CIS号，然后在台帐中正确录入借款人的基本情况、企业领导情况、企业对外投资、企业历年来财务报表等信息（特别要做好企业的自定义标识分类和行业分类），建立客户信贷台帐。
（三）建立信贷关系审批
小企业建立信贷关系的权限在支行，可以与评级授信或业务一起提交审批。
五、客户评级
（一）评级对象
1、微型企业（自定义标识11为“小型企业C”，贷款余额500万元（含）以下）的信用等级直接认定为A（a）级；
2、退出类小企业（自定义标识11为“小企业D”）按一般法人客户评级办法操作；
3、小型企业（自定义标识11为“小型企业B”，贷款余额500万元以上）需要进行客户评级。
（二）指标体系
根据企业的经营期限、信用记录情况，小企业信用评价指标体系分为甲、乙、丙三类（新开户指与我行新建信贷关系，而非开立结算帐户）：
1、甲类：适用于经营期未超过1年的小企业；
2、乙类：适用于经营期超过1年的新开户小企业；
3、丙类：适用于经营期超过1年的非新开户小企业。
（三）审定权限
1、一级支行负责对A+级（含）以下客户的信用等级进行审定，
2、分行负责对AA级、AA-级以及在系统评级基础上上调一级的客户信用等级进行审定。（四）调级原则
1、应付贷款利息余额超过6个月应计利息额的客户，信用等级降为BB级（含）以下；应付贷款利息余额超过3个月应计利息额的客户，信用等级降为BBB级（含）以下。
2、被人民银行信用等级系统公布为不良信用记录的客户，信用等级降为BB级（含）以下。
3、客户在我行或在其他商业银行有呆滞、呆账、可疑或损失类的贷款，信用等级降为BB 级（含）以下。
4、从严上调企业年度信用等级、准确评价客户信用风险。对现金流较为充分，有效益、有信用、有市场、我行重点发展的小企业客户，可在系统内适当调高其信用等级，但最多只能在系统评级基础上上调一级。
（五）专业担保机构担保贷款项下的小企业评级要点
1、专业担保机构存入我行20%的保证金属于质押保证金，可作为质押担保信息输入企业评级系统之中；
2、在专业担保机构提供加盖公章并确认的反担保的抵、质押物凭证后，将专业担保机构反担保措施中的抵、质押物可作为企业提供的抵、质押信息输入企业评级系统之中，视为企业提供的抵、质押担保；
3、担保能力测算中保证人有形净资产可以乘以5-7之间的倍数。
（六）其他注意事项
1、担保能力测算中抵（质）押比率指我行对一个完整抵（质）押物拥有处置权的百分比。
2、评级资料中纳税证明须提供企业上年《税收通用缴款书》，不得以《电子报税付款通知》及财务报表数据代替；小企业信用等级评定报告应于台帐流程未最终审定前在流程跟踪中打印。
3、严禁利用评级系统测试客户年初信用等级。如在系统中保存有多条评级测试记录，须逐条说明理由，并逐级通过行文上报至信用等级的最终审定行。如阐述的理由不合理，要按测试记录中的最低得分计算客户的最终系统评级结果。
4、评级完成之日起，评级人员应密切关注被评对象的情况，当企业或企业主发生重大经济纠纷、法律纠纷，企业发生重大安全事故，企业产品销售下降30%以上或产品质量出现重大问题，担保情况发生变动，以及企业发生其他可能影响企业信用状况和偿债能力的重大事项时，应适当调整企业的信用等级，重新评级的审定权限同初次评级。
六、客户授信
（一）授信额度测算
1、对于一般小型企业，最高综合授信额度不得超过可抵（质）押值（可抵（质）押值=抵（质）押物价值×抵质押率）的2倍，且不得超过企业授信月份之前12个月销售归行额的50%
2、对于按规定可全额采用保证方式的小型企业，最高综合授信额度不得超过有效保证额，且不得超过该小型企业授信月份之前12个月销售归行额的20%。
3、新开户小企业
对于新开户小企业，在企业承诺相应的销售收入归集我行的前提下，年销售归行额的计算可参照他行销售归行额或企业销售收入（若采用企业销售收入计算归行额，则不得高于上年销售收入或借款前6个月实际销售收入和借款后6个月预期销售收入之和）。
4、新开办小企业
对于考察期内（微型企业为1年，小型企业为6个月）的新开办小企业，最高综合授信额度按不超过有效担保确定，且不得超过客户的实收资本。
（二）信贷台帐操作
1、授信基础信息采集中客户类型的选择：
（1）新开户小企业：适用于采用全额抵质押担保方式的新开办小企业。特别注意，台帐授信模块中显示的“新开户小企业”实指新开办小企业。
（2）一般小企业：适用于采用全额抵质押担保方式的非新开办小企业。
（3）全额保证小企业：适用于采用全额保证担保方式（包括“全额保证+抵质押”组合担保
方式）的小企业。
2、可提供担保状况：
“可提供担保状况”数据是小企业评级授信测算的重要依据之一。授信模块中的“可提供担保状况”数据自动装载自评级模块，因此必须先完成评级流程，再采集授信数据。此外，一旦企业“可提供担保状况”数据发生变化，必须重新评级，再申请授信。
七、提交业务申请
调查工作完成以后，可以向信贷审批部门提交业务申请，业务申请所需资料如下：
（一）基础资料
1、借款申请书复印件
2、最高综合授信审批表
3、贷款审批表
4、信用等级审批表复印件
5、贷款调查报告（需双人签字）
6、法律意见书（采用非格式合同时提供）
7、支行贷审会意见（如果为分行权限贷款）
8、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件
9、企业近三年年报、即期财务报表（需加盖企业公章）复印件
10、借款人贷款卡及预警信息
11、企业法人代表或主要股东个人预警信息
12、企业验资报告复印件
13、公司章程或合伙经营协议、出资协议复印件
14、购销合同或其他证明企业借款用途的材料的复印件
15、最近1个月企业主要结算银行对帐单复印件
（二）专业担保公司担保贷款资料
1、担保人贷款卡及预警信息
2、提供保证确认函
3、使用保证担保额度申请表一式两份
（三）抵押贷款资料
1、抵押物产权证复印件
2、抵押物评估或预评估报告（有效期以内）
3、抵押物共有人同意抵押承诺函
4、抵押物承租人放弃租赁权利的承诺函
（四）其他需要的资料
八、业务审批
（一）审批权限
根据分行权限管理规定，支行主要审批贷款余额500万元（含）以下的小企业贷款，超过500万元以上的小企业一律报送分行中小企业金融业务部审批。同时，根据业务期限、担保方式的不同，以下业务也需要上报分行审批：
1、小企业贷款期限超过一年的；
2、小企业贷款利率为基准利率；
3、小企业贷款担保方式是以划拨方式取得土地使用权，并包含企业职工安置费用的（以在企业改制协议中有相应条款约定为准）房产抵押担保的；
4、小企业贷款由土地使用权和在建工程作为抵押担保的；
5、小企业贷款抵押物是土地性质为集体所有（即红证）房产的；
6、小企业贷款抵押物属于出租房产，租赁合同到期日长于贷款到期日三年（含）以上，承租人拒绝签署放弃租赁权利承诺函的。
（二）审查审批一般要求
1、借款主体审查：借款人是否符合我行小企业贷款的界定范围。
2、借款资料审查：借款资料是否齐全、完备并在有效期内。
3、借款人财务状况审查：审查借款人第一还款来源是否充足，经营状况是否正常。
4、贷款要素审查：
（1）贷款用途：
①审查贷款是否用于其经营范围内正常的生产经营活动。
②禁止贷款用于证券、期货等资本市场投资、股本权益性投资和炒卖房产等用途。
③禁止贷款被用于开立非100%保证金的银行承兑汇票、保函和信用证；
④禁止贷款被挪用于缴纳拖欠税款，对于企业正常经营的纳税支出可作为申请贷款的理由。
⑤作为借款用途依据的购货合同双方为关联公司的，需由双方出具承诺贸易背景真实有效的确认函，并追加借款人股东或法人代表的个人无限责任担保。
⑥其他合理的资金需求均可作为贷款用途。
（2）借款期限：
企业贷款期限一般不超过1年，最长不超过3年。一般情况下，贷款用于企业流动资金周转的，贷款期限应在1年以内；贷款期限如超过1年的，应参照小企业中期贷款产品的具体要求。
（3）借款金额：
①小型企业借款金额最高不超过3000万元，微型企业借款金额最高不超过500万元。
②能提供全额抵押、借款余额在500万元（含）以下的小型企业可视同微型企业办理信贷业务。
③对于考察期内（微型企业为1年，小型企业为6个月）的新开办小企业，借款金额不得超过其实收资本。
④对于正常经营的小企业，借款金额一般不应高于上年度销售收入的50％或借款前6个月实际销售收入和借款后6个月预期销售收入之和的50%。
（4）借款利率：
小企业贷款利率必须上浮，原则上综合收益不低于同期基准利率上浮20%；信用等级为A-、A、A+的，原则上利率上浮不得低于10%，信用等级为AA-、AA，贷款利率不得低于基准利率。
（5）还款方式：
①建议采取整贷零偿的分期还款方式；期限在1年（含）以内的，建议从借款后第6月后分次还款。
②期限在1－2年（不含1年，含2年）的，第一年还款金额不低于合同金额的40%。
③期限在2－3年（不含2年，含3年）的，第一年、第二年还款金额分别不低于合同金额的30％、40％
5、房产抵押担保的审查
（1）抵押物合法性审查：抵押人是否具有合法的主体资格、是否对抵押物享有所有权或依法处分权。设定本次抵押担保的意思表示是否自愿、真实且已获得规定的各种书面同意或授权。
（2）抵押物状况审查：抵押物是否存在出租在先、重复抵押、查封等限制情况。对已出租房产抵押应注意：对于饭店、大卖场、超市、娱乐场所等为承租人的抵押物，要审查其租赁合同中租金的约定是否存在因长期租赁等原因而明显低于市场价格的情况；对于租赁合同到期日长于贷款到期日的情况，原则上要求承租人签署放弃租赁权利的承诺函；
（3）抵押物限制范围：
①禁止接受不包含土地使用权的（即未办理二证合一）房产抵押；
②原则上不接受权利人包含无民事行为能力或限制民事行为能力的自然人的房产抵押，如确需办理权利人包含未成年人的房产抵押的，在计算抵押率时，须扣除未成年人相应的权益；
③原则上不接受以划拨方式取得土地使用权、并包含企业职工安置费用的（以在企业改制协议中有相应条款约定为准）房产抵押；
④谨慎接受土地性质为集体所有（即红证）的房产抵押；如确需办理的，抵押率不得超过30％、须抵押房产坐落地村民委员会出具同意抵押的村民代表大会决议、并与所在地政府、我行签订三方回购协议；
⑤原则上不接受房龄在15年以上或房屋面积在40平方米以下的个人住宅，但内环线以内、具有良好地理位置、优良的建筑品质和户型结构合理的老式公寓房、老式独立洋房除外。
⑥原则上不接受土地使用权和在建工程抵押；如确需采取以出让方式取得的土地使用权及在建工程作抵押的，仅限于工业生产型企业用于自用厂房建设的工程款，抵押率不得超过50%，明确建筑商放弃优先受偿权。
⑦对以划拨方式取得土地使用权的房产抵押应谨慎操作，应适当降低抵押率。
⑧对于外环线外且不在区县政府所在地的抵押房产，除工业园区内标准厂房以外，抵押率再降低10%。
（4）抵押物和抵押率的控制要求：
①商品房住宅：抵押率不得超过65%；对于以自然人的住房作为抵押的，应争取要求其出具拥有第二套房产（可以是借款人或配偶作为共有人的房产,或是能提供真实、有效的房产租赁协议的租赁房，或是公房、农村自建房等法律规定抵押人有权居住的其他房产，或者借款人的直系亲属出具若在银行处置借款人房产之后无条件同意借款人居住的书面承诺）可供居住的书面证明，或者争取办理有关合同的强制公证；
②办公楼、商铺：抵押率不得超过60％；应谨慎接受大型商场的分割销售商铺作为抵押物，抵押率不得超过50%。
③工业厂房：抵押率不得超过50％；鼓励采取工业园区内标准厂房抵押；应谨慎接受非工业园区内的非标准厂房，抵押率不得超过40%。
6、专业担保公司担保的审查
（1）是否获取分行批复的使用保证担保额度申请表；
（2）了解借款人的反担保方式；
（3）担保公司是否出现影响其担保能力的事件；
（4）担保公司对单个企业担保贷款金额不得超过其净资产的10％。
九、办理贷款手续
贷款审批同意后，要根据审批意见，开展以下工作：
1、落实审批条件；
2、确认抵押物价值：在贷款调查和审批时可以采用预评估意见，但在办理抵押手续时必须拿到评估公司出具的抵押物正式评估报告。
3、购买保险：抵押物原则上应购买足额保险，并指定我行为第一受益人；保险期限应超过我行贷款到期日一个月（含）以上；保险金额应超过我行贷款金额的13>.2倍（含）以上；保险可以分年购买；如果抵押物在我行贷款前已购买了保险，应将保险受益人变更为我行，已买保险如未达到金额和时效要求的，应立即补足缺口部分。
4、签订借款合同及相关文件
必须双人到场与借款人签订借款合同及相关文件，并确保合同印章和法定代表人签字的真实性。
5、担保核实：小企业贷款必须落实双人核保，有关抵（质）押合同的签订涉及自然人的，必须由自然人及抵（质）押财产共有人现场签名。
6、办理公证手续：根据贷款实际情况，可以酌情办理一般公证或强制公证。
7、办理抵押登记手续。
十、贷款发放
完成贷款的相关手续后，发放贷款当天还需办理以下工作：
1、开立贷款帐户（如果以前没有贷款帐户）；
2、放款当天在信贷台帐中制作电子准贷证，一式两份；
3、贷款卡查询保持有效（查询日在七天以内）；
4、放款日的抵押物查询；
5、正确核对借款凭证，与借款合同一同交至会计柜，进行贷款发放。
十一、日常贷后管理
贷款发放后，应对借款人进行日常贷后管理工作，主要内容包括：
1、贷款流向跟踪：信贷业务办理后7天内，应及时对贷款用途进行跟踪了解，主要了解贷款实际用途是否符合企业申请和借款合同的约定，有无挪作他用。如果资金流向与贷款申请不一致，应要求企业补充与贷款流向一致的相关证明文本。对企业同户名划转应密切关注，了解划转后真实资金流向，如发现异常情况，应及时反映。
2、间隔期检查：根据企业情况不同，按不同期限需对贷款企业进行间隔期检查，间隔期检查内容主要包括：
（1）企业经营状况是否正常，主要业务伙伴关系是否发生重大变化；
（2）企业法人代表或实际控制人是否发生不良信用记录；
（3）保证人和抵（质）押物是否发生增加我行贷款风险的变化；
（4）还款来源是否与贷款申请时发生变化。
（5）了解企业销售归行率是否与我行贷款匹配。
从2005年6月1日起，小企业贷款的贷后检查必须通过CM2002系统的“小企业贷后管理模块”操作。
3、贷款十二级分类：根据总分行要求进行贷款进行十二类分类。