物业管理师《物业管理实务》科目考试大纲

（物业管理）物业管理师考试管理实务讲义第1讲备考建议1、学习之前必须要读两个文件：一个是《物业管理师资格考试实施办法》，另一个是《考试大纲》。

2、复习考试要牢记：物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，复习过程中不要走弯路，“编书唯法，考试唯书”，复习的范围就是围绕考试用书。

3、熟读考试大纲：注意大纲中提示的题型、题量和考试时间的长短。

这些信息决定了考试的深度和广度。

4、把复习的内容分为三个档次：ABC，以此来区分考试的重点和要点。

在考试大纲中对每一章的内容分别有掌握、熟悉、了解这三个层次，分别对应ABC三个档次，另外，如果出现在每一章的考试目的和考试要求的内容提示中，就需要在该部分画一个星号（*），如果这项内容在每一章后面的复习题中又出现，还需要增画一个星号（*），根据这些记号可以很容易的找到学习的重点。

5、考试题型分为单选题、多选题和综合分析题。

不同的考题所考核知识的要求是不同的，例如，选择题考核的是对问题的分析、判断的能力和对知识掌握的准确度，而综合分析题则考核分析、判断、总结、归纳的能力。

单选题：单选题要求在备选的4个答案中，能够分辨出一个正确的答案，因此，不要求形成很精确的记忆，要求答题者通过对不同备选答案确认正确答案的筛选过程，判断考试者对所考核知识的分析、判断、运用的能力。

多选题：与单选题相比，考核的准确度要求要高一些，因为对5个备选答案通过分析判断找出若干个正确的答案是一个考核知识准确度的过程，需要通过筛选、比较后选择正确的答案。

一般情况下，当考试用书中所涉及到的知识呈现排比性、罗列性陈述时，会形成单选题、多选题的考核点。

综合分析题：是全面检验考试者分析判断能力的题型，单纯表白性试题越来越少。

这就要求考生必须在全面理解、准确把握教材内容的同时，能够理论联系实际，举一反三，灵活运用所掌握的知识，分析解答考题。

6、考试大纲里面要求“掌握”的内容，必须准确理解、准确记忆、准确运用；考试大纲里面要求“熟悉”的内容，必须能够理解其含义，能够运用知识进行分析和判断；考试大纲里面要求“了解”的内容，必须能够知道其基本含义、能够进行判断和应用。

全国物业治理师执业资格考试大纲《物业治理实务》第一章物业治理企业的设立和组织机构（一）考试目的本部份的考试目的是测试应考人员对物业治理企业类型、特点、设立程序、内部组织机构设置和物业治理相关法规等知识的把握程度和综合运用能力。

（二）考试大体要求把握：物业治理企业的设立程序，物业治理企业的组织机构及其职能。

熟悉：物业治理企业要紧特性、组织结构形式，物业治理企业资质治理制度。

了解：物业治理企业要紧类型，物业治理企业组织结构设计的要求和要紧阻碍因素。

（三）要点说明1．物业治理企业的类型及特点2．物业治理企业的常见模式3．物业治理企业的设立程序(1)工商注册记录(2)资质治理4．物业治理企业的组织形式与机构设置(1)物业治理企业的组织形式(2)物业治理企业组织机构设置的阻碍因素(3)物业治理企业组织机构设置的要求(4)物业治理企业职能机构及其职责（四）本帖引用地址：第二章物业治理招标投标（一）考试目的本部份的考试目的是测试应考人员对物业治理招标投标相关法规和物业治理招投标内容、步骤、要求，和物业治理方案编写等知识的把握程度和综合运用能力。

（二）考试大体要求把握：物业治理招标投标相关法规，物业治理招、投标的内容、步骤和要求，物业治理投标文件及方案的编写。

熟悉：物业治理招标的条件和程序，投标的策略和技术。

了解：物业治理招标投标的大体要求与原那么。

（三）要点说明1．物业治理招标投标及其特点2．物业治理招标投标的原那么与要求3．物业治理招标投标的策划与实施4．物业治理招标的类型5．物业治理招标的方式6．物业治理招标的内容7．物业治理招标的条件与程序8．物业治理投标的条件9．物业治理投标的程序10．物业治理投标的策略技术11．制定物业治理方案(1)制定物业治理方案的一样程序(2)制定物业治理方案的要求(3)物业治理方案的大体内容(4)制定物业治理方案的要点及方式第三章物业治理合同（一）考试目的本部份的考试目的是测试应考人员对前期物业效劳合同和物业效劳合同的要紧内容和合同的订立、履行、终止等相关知识的把握程度和综合运用能力。

全国物业管理师考试大纲一、考试概述全国物业管理师考试是国家职业资格认证考试的一种，是衡量物业管理人员业务素质和专业能力的重要标准。

该考试旨在评估考生对物业管理相关知识、技能和职业道德的掌握程度，以促进物业管理行业的规范化发展。

二、考试内容1. 物业管理理论基础- 物业管理的定义和职责- 物业管理法律法规- 物业管理的组织结构和流程- 物业管理的经营管理模式- 物业管理的质量与服务标准2. 物业管理技能与方法- 物业设施维护与管理- 环境卫生与绿化管理- 安全防范与应急管理- 居民关系与社区管理- 财务管理与成本控制3. 物业运营与拓展- 物业市场调研与定位- 物业招商与合作伙伴选择- 物业营销策划与品牌推广- 物业投资与资金管理- 物业项目运营与绩效评估4. 物业法律与合同管理- 物业管理相关法律法规- 物业业主委员会的设立与管理- 物业合同的签订与履行- 物业争议解决与法律维权5. 物业管理伦理与职业道德- 物业管理行业的道德规范- 物业管理职业操守与职业责任- 物业管理中的职业纠纷处理- 物业管理信息的保密与安全三、考试形式全国物业管理师考试采用计算机在线考试的方式进行。

考试时间为3个小时，总分为100分。

考试分为选择题和主观题两个部分，选择题占80%的比重，主观题占20%的比重。

四、考试要求1. 熟悉物业管理基本理论，并掌握相关法律法规。

2. 掌握物业管理技能与方法，具备解决实际问题的能力。

3. 了解物业运营与拓展的相关知识，并具备市场分析与策划能力。

4. 熟悉物业法律与合同管理，能够正确签订合同并处理相关争议。

5. 具备良好的职业道德和伦理标准，能够处理好职业纠纷和信息保密问题。

五、考试准备1. 充分阅读物业管理相关的书籍和资料，扩展知识面。

2. 参加物业管理培训班和模拟考试，熟悉考试形式和内容。

3. 制定合理的学习计划，保证充足的学习时间。

4. 多做真实考试题目的练习，提高解题能力。

5. 注重实际操作能力的培养，通过实践加深对理论的理解。

物业管理师考试大纲物业管理师，物业经营管理考试大纲第一章物业经营管理概述（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。

（二）考试基本要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。

熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。

了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

（三）要点说明1．物业经营管理的性质和管理对象2．物业经营管理的目标3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4．物业经营管理的类别5．物业经营管理的工作内容第二章房地产投资及其区位选择（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。

（二）考试基本要求掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。

孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。

了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。

（三）要点说明1．房地产投资的目的与内容2．房地产直接投资的内容3．房地产开发投资的内容4．房地产投资信托基金运作方式5．房地产投资的主要特征及利弊6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别7．狭义的区位与广义的区位的区别第三章房地产投资分析技术（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。

（二）考试基本要求掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。

熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。

了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。

物业管理师《物业经营管理》考试复习纲要第一章物业经营管理概述考试大纲：掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。

熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。

了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

知识要点：1.物业经营管理的性质和管理对象2.物业经营管理的目标3.管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4.物业经营管理的类别5.物业经营管理的工作内容复习纲要：一、物业经营管理的概念（掌握）1.物业经营管理的内涵（熟悉）物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

物业经营管理的职能有：物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理。

①物业资产管理物业资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。

②物业管理物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于在正常的运行状态。

③设施管理设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。

④资产管理资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。

⑤房地产组合投资管理房地产组合投资管理所涉及的范围更广。

物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

2.物业经营管理的对象物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括：写字楼、零售商业物业、出租型别墅公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

注册物业管理师物业管理实务《物业管理实务》教材体系第一章物业管理企业企业设立第二章物业管理招标投标准备阶段进入市场第三章物业管理合同2个合同第四章早期介入与前期管理第五章物业的承接查验4-6章前期管理第六章物业入住与装修管理第七章房屋及设备设施管理第八章物业环境管理管理内容7-9章日常管理第九章公共秩序管理服务第十章物业管理风险防范与紧急事件第十一章财务管理11-14章部门管理第十二章物业管理档案管理第十三章人力资源管理第十四章客户管理第十五章物业管理应用文书————————管理技术.第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征概念：依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

特征：B第一是独立的企业法人。

第二属于服务性企业。

第三具有一定的公共管理性质的职能。

二、物业管理企业的分类（一）按照投资主体的经济成分划分（二）按股东出资形式来划分三、物业管理企业的常见模式（一）房地产建设单位的附属子公司或部门（二）独立的物业管理企业（三）物业管理集团公司第二节物业管理企业的设立A根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

一、物业管理企业的工商注册登记P4（一）企业名称的预先审核（二）公司地址（三）注册资本（四）股东人数和法定代表人（五）公司人员（六）公司章程二、物业管理企业的资质审批及管理（一）物业管理企业的资质条件P4 B物业管理企业资质等级分为一、二、三级；国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理；直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，，并接受省、自治区人民政府及建设主管部门的指导和监督。

《物业管理实务》复习题第一章复习思考题1. 简述物业管理企业的概念、特征。

2. 简述物业管理企业的类型。

3. 物业管理企业注册登记包含哪些要点？4. 物业管理企业资质分为哪些等级？应由哪些机构颁发相应的资质证书？5. 新设立的物业管理企业在资质申报时应提供哪些资料？6. 简述设置物业管理企业组织机构的要求。

7. 简述物业管理企业组织机构设置的影响因素。

8. 简述直线职能式组织机构的主要优缺点第二章复习思考题1. 物业管理招标的概念是什么？2. 物业管理招标的方式有几种？3. 物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么？4. 物业管理招标的一般程序是什么？5. 招标文件应包括那些内容？6. 物业管理投标的一般程序有那些？7. 物业管理投标主要存在哪些风险，如何进行有效控制？8. 在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素？9. 物业管理方案包括哪些基本内容？10 制订物业管理方案的一般程序是什么？第三章复习思考题1. 简述合同要约和合同承诺的构成要件。

2. 简述合同要约和合同承诺的法律意义。

3. 简述有效合同应当具备的必要条件。

4. 简述签订物业服务合同应注意的事项。

5. 前期物业服务合同应注意的事项。

6. 试述物业服务合同有哪些特点？7. 物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些？第四章复习思考题1 ．早期介入与前期物业管理的定义是什么？它们之间有哪些主要区别？2 ．早期介入的作用是什么？3 ．早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容？4 ．物业管理项目前期运作有哪些主要内容？5 ．前期物业管理的特点是什么？第五章复习思考题1 ．简述物业承接查验的概念。

2 ．新建物业承接的准备工作包括哪些内容？3 ．简述物业查验的主要内容与方式。

4 ．如何处理新建物业承接查验所发现的问题？5 ．物业管理机构更迭时的物业查验内容包括哪些？6 ．新建物业管理工作移交的内容是什么？7 ．物业管理机构更迭时移交工作应注意哪些事项？第六章复习思考题1 ．简述入住的概念。

2011年物业管理师物业管理基本制度与政策考试大纲第一章物业管理一考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用物业管理条例以下简称条例分析、处理物业管理工作中条例相关问题的能力;二考试基本要求掌握：条例对物业管理的定位,条例的指导思想以及确立的基本法律关系;熟悉：物业管理的基本特征,物业管理在社会经济中的地位和作用,条例确立的基本制度,条例涉及的主要问题;了解：物业管理产生和发展,我国物业管理制度建设的历史沿革;三要点说明1.条例对物业管理的定位8. 我国物业管理制度建设的历史沿革15.条例的主要内容2. 物业管理的特征9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位16.条例法律责任特点3. 物业管理的市场化特征10.条例颁布前物业管理制度建设的主要特点4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件11.城市新建住宅小区管理办法17.条例确立基本法律关系5. 我国物业管理的产生和发展12.条例颁布后物业管理制度建设的主要特点6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征13.条例的指导思想7. 物业管理在社会经济中的地位和作用14.条例创设的法律制度及其内容第二章物业管理服务一考试目的本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点、内容,物业服务收费、物业使用和维护等有关政策,解决物业管理服务标准,物业服务收费,前期物业服务合同等业务的能力;二考试基本要求掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式,前期物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定;熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准,物业服务定价成本审核的方法和标准,前期物业服务合同的特征和时效,物业服务企业维护秩序的方式,物业服务企业在安全事故中的法律义务;了解：物业服务企业的安全防范协助义务,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定;三要点说明1. 物业管理服务的特点9. 物业服务费用的成本构成17. 前期物业服务合同的主要条款2. 物业管理服务的内容10. 物业服务定价成本的原则和依据18. 前期物业服务合同的特征3. 物业服务合同约定以外的服务11. 物业服务定价成本审核的方法和标准19. 前期物业服务合同的时效4. 物业管理服务标准12. 实行酬金制的物业服务企业的义务20. 物业服务企业的义务5. 物业服务收费的原则13. 物业服务费的缴纳和督促21. 物业服务企业的责任6. 物业服务收费的定价形式14. 物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定7. 物业服务费用的计费方式15. 物业服务合同的主要内容22. 物业使用和维护相关法律规范8. 物业服务定价成本监审16. 物业管理资料的移交23. 利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定24. 业主装饰装修房屋的规范第三章物业管理的基本制度一考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决相关工作实际问题的能力;二考试基本要求掌握：业主大会的职责和表决规则,业主委员会的职责,业主临时公约的内容和法律效力,前期物业管理招投标的强制性规定,物业承接查验制度的现实意义,各资质等级物业服务企业的条件,物业管理师考试注册规定,住宅专项维修资金的管理原则,住宅专项维修资金的交存与使用;熟悉：业主的权利和义务,临时管理规约应具备的主要条款,前期物业管理招投标的意义和原则,应移交的物业管理资料的范围,物业保修的法律规定,物业服务企业资质管理的必要性,物业管理师应具备的执业能力,住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金监管单位的义务,挪用住宅专项维修资金的法律责任;了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序,业主委员会委员的资格条件,物业管理招标文件的内容,物业管理招投标的评标规则,物业承接查验的主要内容,物业服务企业资质的申报程序,物业管理从业人员的职业道德;三要点说明1. 业主的权利 6. 业主大会的筹备11. 业主大会的表决规则2. 业主的义务7. 筹备业主大会的工作要求12. 业主委员会的性质3. 业主大会的组成8. 业主大会的成立13. 业主委员会的职责4. 业主大会的性质9. 业主大会的职责14. 业主委员会的备案5. 成立业主大会的限制和选择10. 召开业主大会临时会议的三种情况15. 业主委员会委员的资格条件16. 业主委员会委员的资格终止21. 管理规约的特殊作用26. 条例关于临时管理规约的规定17. 业主委员会会议的规范22. 管理规约的法律效力27. 业主使用物业应当遵守的规则18. 业主大会、业主委员会的限制性要求23. 临时管理规约的特殊主体28. 前期物业管理招投标的原则19. 管理规约的性质24. 临时管理规约的内容29. 前期物业管理招投标的特殊性20. 管理规约的主要内容25. 临时管理规约的违约责任30. 前期物业管理招投标的强制性规定31. 前期物业管理招标文件的内容36. 物业管理评标委员会32. 物业管理招标的备案37. 物业管理招投标的中标和备案33. 物业管理投标文件的内容38. 违反前期物业管理招投标规定的法律责任34. 物业管理招标程序规则39. 我国实行物业承接查验制度的现实性35. 物业管理评标专家名册40. 物业承接查验的内容41. 建设单位应当移交的物业管理资料46. 条例关于不同资质等级企业承接项目的规定42. 物业的保修责任47. 资质证书的颁发和管理43. 房屋的保修范围和期限48. 物业服务企业资质等级的核定44. 物业服务企业资质管理的必要性49. 物业服务企业违规行为的行政处罚45. 物业服务企业的资质等级50. 物业管理职业道德的主要内容51. 建立物业管理人员职业资格制度的现实性56. 住宅专项维修资金的使用52. 物业管理师的注册57. 住宅共用部位共用设施设备的范围53. 物业管理师的继续教育58. 住宅专项维修资金的管理原则54. 物业管理师的执业能力59. 住宅专项维修资金的交存主体55. 物业管理师的执业范围60. 住宅专项维修资金的交存金额61. 住宅专项维修资金的交存方式66. 住宅专项维修资金使用禁止62. 住宅专项维修资金管理67. 住宅专项维修资金使用的其他规定63. 住宅专项维修资金使用范围和原则68. 住宅专项维修资金的监督管理64. 住宅专项维修资金的分摊规则69. 住宅专项维修资金相关主体的法律责任65. 住宅专项维修资金使用程序第四章业主的建筑物区分所有权一考试目的本部分考试目的是考察应试人员运用物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”相关法律规定处理业务工作的能力;二考试基本要求掌握：建筑物区分所有权的构成,行使专有部分所有权的限制,行使共有部分所有权的规定,业主共同决定事项的表决规则,业主大会和业主委员会的处置权,建筑物及附属设施的管理形式,业主的诉讼权利;熟悉：住宅改变为经营性用房的条件,建筑区划内道路、绿地、物业管理用房的归属,建筑区划内车位、车库的归属；业主共同决定事项的范围；建筑物及附属设施维修资金的所有权与使用,管理费用分摊与收益分配；业主对物业服务企业的选择权和监督权;了解：物权法的立法背景和现实意义；建筑物区分所有权的概念;三要点说明1. 建筑物区分所有权的作用 6. 道路、绿地、物业管理用房等所有权归属2. 建筑物区分所有权的构成7. 车位、车库的所有权归属3. 行使专有部分所有权的相关规定8. 业主共同决定事项的范围4. 住宅改变为经营性用房的条件9. 业主共同决定事项的表决规则5. 行使共有部分所有权的相关规定10. 业主大会和业主委员会的设立11. 业主大会和业主委员会的决定效力15. 建筑物及其附属设施的管理形式12. 业主大会和业主委员会的处置权16. 业主对物业服务企业的监督权13. 建筑物及其附属设施维修资金的所有权归属与使用14. 管理费用分摊与收益分配17. 业主的诉讼权利第五章房地产相关制度与政策一考试目的本部分考试目的是考察应试人员在物业管理工作中处理房地产事务相关工作的能力;二考试基本要求掌握：房地产领域的现行法规体系,住宅质量保证书、住宅使用说明书的要求和主要内容,商品房预售和现售的条件,商品房销售合同的主要内容,房屋租赁合同的主要条款,房地产中介服务的内容,房地产抵押的程序,房地产权属登记的种类;熟悉：房地产开发项目的规划设计管理,工程竣工验收备案制度,房地产项目转让条件和程序,房屋租赁登记,房地产中介服务管理的内容,房地产抵押登记,房地产权属登记程序,城市异产毗连房屋管理的规定;了解：施工许可证制度,禁止转让房地产的规定,商品房销售争议的解决规则,房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则,公有住宅售后维修养护管理的规定;三要点说明1. 房地产领域的现行法规体系 6. 房地产开发的施工许可证制度2. 房地产开发项目的规划设计管理7. 工程竣工验收备案制度3. 城市规划与房地产开发项目的关系8. 房地产项目转让的条件4. 房地产开发项目管理应遵循的制度9. 房地产项目转让的程序5. 建筑工程质量管理制度10. 禁止房地产转让的规定11. 商品房预售的条件16. 房屋租赁合同的主要条款12. 商品房现售的条件17. 禁止房屋租赁的规定13. 商品房销售合同的主要内容18. 房屋租赁登记备案14. 住宅质量保证书的要求和主要内容19. 设立房地产中介服务机构应具备的条件15. 住宅使用说明书的要求和主要内容20. 房地产中介服务合同的主要内容21. 房地产中介活动中禁止的行为26. 房地产权属登记的种类31. 房屋权属登记程序22. 房地产抵押程序27. 房地产权属登记的要求32. 异产毗连房屋及其使用规则23. 不得设定抵押权的房地产28. 房地产权属登记管理制度的种类33. 危险房屋造成损害事故法律责任24. 房地产抵押合同29. 房地产权属登记的特殊性34. 公有住宅售后的维修养护责任25. 房地产抵押登记30. 房屋权属证书的种类2011年物业管理师物业经营管理考试大纲第一章物业经营管理概述一考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度;二考试基本要求掌握：物业经营管理的内容,收益性物业的类型及特点,物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系;熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容;了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系;三要点说明1．物业经营管理的性质和管理对象2．物业经营管理的目标3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4．物业经营管理的类别5．物业经营管理的工作内容第二章房地产投资及其区位选择一考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度;二考试基本要求掌握：房地产投资及其特性,房地产直接投资和间接投资的区别与联系;孰悉：房地产投资的形式及利弊,房地产投资风险的种类,房地产区位的内容;了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求;三要点说明1．房地产投资的目的与内容5．房地产投资的主要特征及利弊2．房地产直接投资的内容6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别3．房地产开发投资的内容7．狭义的区位与广义的区位的区4．房地产投资信托基金运作方式第三章房地产投资分析技术一考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度,以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法,解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平二考试基本要求掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法;熟悉：现金流量图的绘制方法,资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系,房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法;了解：名义利率与实际利率的区别,房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法;三要点说明1．现金流量与现金流量图2．资金时间价值与资金等值的判定3．设备更新的内容与特点4．投资回收与投资回报的区别5．盈利能力指标的分类第四章收益性物业价值评估一考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益性物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度,以及运用基本的估价技术,在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的能力和知识水平;二考试基本要求掌握：物业价格的构成,投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别,市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤;熟悉：收益性物业价格及其特征,收益性物业价格和价值的种类,收益法估价的基本公式及其应用;了解：影响收益性物业价格的因素,市场法和成本法的应用;三要点说明1．物业价格的特征2．收益性物业价格和价值的种类3．影响收益性物业价格的因素4．收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤第五章房地产市场与市场分析一考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场及其特性、房地产市场供求关系、房地产市场结构与描述指标、房地产市场分析内容与方法和物业经营管理计划等内容的熟悉程度,分析房地产市场并据此制定物业经营管理计划的能力和知识水平;二考试基本要求掌握：物业经营管理计划及其编制,计划的主要内容和表现方式;熟悉：房地产市场的特性与功能,房地产市场的供求规律,房地产市场的结构、细分方式;了解：反映和描述房地产市场状况的指标,房地产市场的运行环境和影响因素,政府干预房地产市场的原则、手段和措施;三要点说明1．房地产市场的构成及影响其转变的因素6．物业管理规划及制定的基本原则2．房地产市场结构的构成7．物业管理计划的分3．房地产供给的主要指标8．编制物业经营管理计划的基础工作内容4．房地产市场的特性与功能9．物业管理计划的主要内容5．房地产市场分析的内容第六章租赁管理一考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业租赁的形式、租赁管理与租赁方案、租赁合同的构成要素和物业租赁管理中的客户关系管理等的知识水平和实际应用能力;二考试基本要求掌握：物业租赁的特点,租金确定与调整的方法;熟悉：物业租赁的分类方法,租赁管理的工作内容,租赁方案与租赁策略,租赁合同的基本条款;了解：物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容,租赁管理中的市场营销工作,客户关系管理及其在租赁管理中的应用;三要点说明1．房屋租赁的特征4．租赁管理的工作内容7．房屋租赁合同的基本条款2．物业租赁的分类方式5．租赁方案与策略主要涉及的工作内容8．实施客户关系管理的目的与内容3．物业租赁管理模式的类型6．经营性物业的租金水平的确定第七章成本管理一考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理成本及其分类,成本估算方法,成本预算与编制方法,成本控制等知识的熟悉程度,以及从事物业管理企业成本管理工作的能力和知识水平;二考试基本要求掌握：物业管理成本及其分类和估算方法;熟悉：成本预算编制工作的基本要求、成本预算的类型,成本运算编制程序,成本日常管理工作的内容;了解：成本控制原则、程序与组织体系;三要点说明1．物业管理企业的成本的构成5．零基预算的基本要求2．物业管理企业收取物业管理服务费的方式6．滚动预算与概率预算的计算方法3．物业管理服务成本估算的主要内容7．物业管理成本控制的内容、分类与原则4．成本预算、固定预算、弹性预算的区别8．成本日常管理的工作内容第八章合同与风险管理一考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理中主要合同类型及其构成要素、物业服务合同、招标与投标阶段的合同管理、风险管理与物业保险等知识的熟悉程度,以及合同与风险管理的能力和知识水平;二考试基本要求掌握：物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点;熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型,物业管理所涉及的保险种类与投保方法;了解：物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理,风险及风险管理;三要点说明1．物业管理活动中涉及的合同的主要类型2．前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别3．物业管理工作中经常涉及的商业保险险种第九章财务管理与绩效评价一考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对财务管理、财务报告分析、物业管理绩效评价、物业管理报告等内容、方法的熟悉程度,以及物业经营管理中财务与绩效管理的能力和知识水平;二考试基本要求掌握：物业管理绩效及绩效评价,物业管理绩效评价的主要类型,物业管理绩效评价的指标体系,物业管理报告的类型及内容构成,编写物业管理报告;熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段,物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法,物业管理报告编写中的注意事项;了解：财务报告的构成与内容,财务报告分析的主要形式,财务报告分析的主要方法与一般过程,绩效评价的主要方法;三要点说明1．企业财务管理的对象、目标及其基本内容4．物业管理绩效评价方法与类型2．企业财务报告的编制与分析5．物业管理绩效评价指标体系的构成3．物业管理绩效考核的内容6．物业管理报告的类型及其内容第十章写字楼物业经营管理一考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对写字楼及写字楼物业管理、写字楼租赁管理、写字楼安全与风险管理,写字楼物业管理企业选择与评价方法的熟悉程度,以及对写字楼物业经营管理的能力和知识水平;二考试基本要求掌握：写字楼租金确定与调整的方法和特点,写字楼经营管理绩效评价的指标与方法;熟悉：写字楼的特点,写字楼物业管理的工作模式和管理内容,写字楼租户选择的方法,写字楼的租约制定,写字楼物业管理企业的选择标准;了解：影响写字楼分类的因素,写字楼管理的策略,写字楼安全与风险管理;三要点说明1．写字楼分类及其类型等级划分的因素5．影响写字楼的租金水平的因素2．写字楼物业管理的常规目标6．写字楼物业管理工作评价的内容3．写字楼物业管理的工作内容7．写字楼物业经营管理绩效评价指标体系的构成4．写字楼租户选择过程中考虑的主要因素第十一章零售商业物业经营管理一考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对零售商业物业及其分类、零售商业物业经营管理中的经济学原理、零售商业物业租赁管理、现场管理、风险与安全管理和零售商业物业管理实践的熟悉程度,以及对零售商业物业的经营管理能力和知识水平;二考试基本要求掌握：零售商业物业经营管理中的经济学原理,零售商业物业租户选择、租金确定与调整的特点;熟悉：零售商业物业及其分类,零售商业物业管理的内容和类型,零售商业物业管理中租赁管理和现场管理的工作内容;了解：零售商业物业管理中的风险与安全管理;三要点说明1．零售商业物业经营管理的主要工作内容5．零售商业物业租户选择时应考虑因素9．零售商业物业租约内容2．策略与运行管理与现场管理的工作内容6．基础租金的确定10．零售商业物业现场管理的目标3．零售商业物业运作相关理论的具体应用7．百分比租金的测算方法11．零售商业物业管理中风险类型4．租赁方案和租赁策略制定8．净租形式出租的三种类别第十二章物业经营管理的未来发展一考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理行业未来主要发展方向的熟悉程度,以及经营管理服务工作创新的能力;二考试基本要求熟悉：房地产组合投资管理工作内容,企业物业资产管理的作用,设施管理的主要工作内容,可持续发展与物业管理的关系;了解：组合投资理论在房地产领域的应用进展,企业物业资产管理的工作内容,设施管理的国内外发展现状和未来发展方向,不良资产管理与不良物业资产管理的工作内容,信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景;三要点说明1．房地产组合投资管理的工作内容及其步骤5．不良物业资产管理内容与处置方式2．企业物业资产管理的内容6．可持续发展的物业管理具备的要素3．设施管理的内容及其涉及的主要问题7．物业管理信息系统构成、特征及作用4．不良物业资产的表现形式及其处置的目标2011年物业管理师物业管理综合能力考试大纲第一章经济学知识与应用一考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对经济学知识的掌握程度,以及对需求理沦、供给理论、均衡价格的确定、弹性理论、规模报酬、成本理论、市场失灵等知识在物业管理中应用的掌握程度;二考试基本要求掌握：需求以及影响需求的主要因素和需求法则的基本内容;供给的方式,供给规律,弹性理论,边际收益递减规律,规模报酬,以及成本理论;熟悉：均衡价格的决定,影响需求弹性的主要因素,影响供给弹性的主要因素,生产理论,以及市场失灵与政府调节相关内容;了解：需求量与需求的异同,个人需求与市场需求的关系,供给函数,市场均衡,弹性系数及其意义,生产函数,边际成本,外部性问题;三要点说明：1.个人需求；2.市场需求；3.局部均衡价格理论及在物业管理中的应用；4.弹性理论及在物业管理中的应用；5.生产及生产要素；6.总产量、平均产量以及边际产量；7.边际收益递减规律；8.边际技术替代率；9.生产规模与规模报酬原理及在物业管理中的应用；10.内在不经济与外在不经济原理及在物业管理中的应用；11.总成本、固定成本与可变成本；12.经营决策的利润最大化；13.市场失灵与政府调节；14.非对称信息与逆选择,败德行为及在物业管理中的应用；15.委托人一代理人问题；16.外部性及其划分;第二章管理学知识与应用一考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对管理学知识的掌握程度,以及对管理原理、管理方法、管理职能和市场营销管理、企业经营战略、管理创新等知识在物业管理中应用的掌握程度;二考试基本要求掌握：管理的性质,目标效益原理,管理的基本职能；市场细分,营销策略；企业经营战略以及创新; 熟悉：管理的基本特征,管理的主要方法,目标市场的选择,市场调查,市场营销组织,企业经营战略的类型,以及企业经营战略管理的一般过程和企业创新机制;了解：管理学的研究对象,系统均衡、运动控制、信息沟通等原理,创新过程与创新活动管理;三要点说明：1.管理的基本特征、性质,研究对象；2.管理原理；3.管理的基本职能及在物业管理中的应用；4.目标市场的选择及在物业管理中的应用；5.市场调查,市场营销组合及在物业管理中的应用；6.企业经营战略及企业经营战略管理；7.创新,创新激励,创新过程,创新模式,创新活动管理及在物业管理中的府用第三章心理学知识与应用一考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对心理学知识的掌握程度,以及对人群关系理论、现代激励理论、劳动者心理与群体心理和个性心理差异等知识在物业管理中应用的掌握程度;。

物业管理实务第一章物业管理企业的设立和组织机构1、物业管理企业的类型及特征：类型：按投资主休的经济成分分：1）全民所有制物业管理企业；2）集体所有制物业管理企业3）民营物业管理企业；4）外资物业管理企业；5）其他物业管理企业按股东出资形式分：（1）物业管理有限责任公司；（2）物业管理股份有限公司；（3）股份合作型物业管理企业特征：1）是独立的企业法人；2）属于服务性企业；3）具有一定的公共管理性质的职能。

2、物业管理企业的常见模式1）房地产建设单位的附属子公司或部门2）独立的物业管理企业；3）物业管理集团公司。

3、物业管理企业的设立程序（1）工商注册登记1）企业名称的预告审核；2）公司地址；3）注册资本；4）股东人数和法定代表人；5）公司人员；6）公司章程。

（2）资质管理一、二、三级资质管理4、物业管理企业的组织形式与机构设置（1）物业管理企业的组织形式1）直线制；2）直线职能制；3）事业部制；4）矩阵制。

（2）物业管理企业组织机构设置的影响因素1）企业战略因素；2）外部环境因素；3）技术因素；4）组织规划及所处阶段。

（3）物业管理企业组织机构设置的要求1）按照规模、任务设置；2）统一领导、分层管理；3）分工协作；4）精干、高效、灵活。

（4）物业管理企业职能机构及其职责1）总经理室；2）人力资源部；3）行政管理部；4）财务部；5）品质管理部6）市场拓展部；7）经营管理部；8）工程管理部；9）安全管理部；10）环境管理部。

第二章物业管理招标投标1、物业管理招标投标及其特点2、物业管理招标投标的原则与要求原则：1）由招标人依法组织实施；2）在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标和定标等程序和方法上，公正地对待每一个投标单位；3）招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开；4）招投标活动实事求是，守信践诺，准确履行招标投标义务。

要求：1）参与双方应根据法律法规的规定组织活动；2）应充分考虑市场要素；3）招投标方应根据项目对方的需求，制订符合项目运作的对应服务和管理模式方案；4）按照国际惯例和相关法律法规的要求，明确招投标的相关程序和时间安排，确保活动顺利实施。

《物业管理实务》考试大纲（管理员）第一章物业服务企业1 、主要内容：物业服务企业的概念与类型；物业服务企业的主要机构职能；物业服务从业人员的职业素质要求；物业服务从业人员的职业道德要求；员工培训的形式和主要内容；员工培训的方法。

2 、能力要求：具有对物业服务企业类型、特征等知识的综合运用能力。

具有对物业内服务人员进行从业素质、职业道德及专业技能培训的能力。

3 、考试要求：掌握：物业服务人员的职业素质要求；物业服务人员的职业道德要求；员工培训的形式和主要内容。

熟悉：物业服务企业的概念；员工培训的方法。

了解：物业服务企业的类型；物业服务企业的主要机构职能。

4 、考试题型：单选题、多选题。

第二章早期介入与前期物业管理1 、主要内容：物业承接查验的基本概念；承接查验的准备；承接查验的实施；物业承接查验的方式；承接查验责任的界定；人住服务的含义；业主人住前的准备工作；业主人住的相关文书；业主人住的办理程序；物业装修管理的含义；装修管理程序；装修管理的范围和要求；物业档案的概念；物业档案概念的构成要素；物业档案的内容；物业档案的收集；物业档案的整理。

2 、能力要求：具有办理业主人住的能力；具有对房屋装修进行现场管理的能力；具有对物业项目内所有资料进行档案管理的能力。

3 、考试要求：掌握：人住服务的含义；业主人住的办理程序；装修管理的含义；装修管理的范围及要求；物业档案管理的程序。

熟悉：业主人住的相关文书；装修管理的流程；物业档案的内容；物业档案管理的内涵。

了解：业主人住前的准备工作；装修管理应注意的问题；承接验收的相关要求和标准。

4 、考试题型：单选题、多选题、案例分析题。

第三章房屋及设施设备管理1 、主要内容：建筑物的种类和基本组成；设施设备的种类和组成；房屋及设施设备管理的基本要求；房屋日常养护；物业设施设备管理的意义；物业设备管理的目标；共用设施设备的维护及运行管理；几种典型设施设备的管理（供配电系统、给排水系统、空调系统、电梯、消防系统）。