2011年上海市房地产市场运行综述

2011年本市房地产市场运行综述

上海市统计局 2012-02-20

2011年是本市实施“十二五”规划的开局之年，也是深入贯彻落实房地产宏观调控政策、确保房地产市场平稳发展的关键一年。年初以来，市委、市政府积极贯彻落实中央出台的一系列房地产调控政策，把加大保障性住房建设与控制房价上涨作为“惠民生、促和谐”的重要抓手。统计数据显示，调控政策效应正逐步显现，为本市房地产市场稳定健康发展奠定了良好的基础。

一、房地产开发投资突破2000亿元

2011年，本市房地产开发投资首次突破2000亿元，达到2170.31亿元，比上年增长9.6％，占全社会固定资产投资的42.8％，同比提高3.6个百分点（见图1）。

图1 2011年本市房地产开发投资完成情况

从投资结构看，商品住宅投资占比最高、增长最快。2011年，本市商品住宅投资1398.75亿元，比上年增长13.7％，占全部房地产开发投资的64.4％；办公楼投资231.09亿元，增长3％，占10.6％；商业用房投资236.05亿元，下降3.5％，占10.9％。

从投资主体看，股份制房地产企业投资快速增长。2011年，本市国有房地产企业投资312.71亿元，比上年下降0.6％；非国有房地产企业投资1857.6亿元，增长11.5％。在非国有房地产企业中，股份制企业投资913.12亿元，增长41％；港澳台企业投资192.47亿元，增长7.1％；外商企业投资129.33亿元，增长11％；而私营房地产企业投资540.98亿元，下降10.6％。

2011年，本市房地产开发投资在上年高基数的前提下仍保持较快增长，主要有以下两方面原因：一是保障性住房建设全面铺开。全市保障性住房投资479.22亿元，比上年增长42.9％。二是受项目建设周期影响，建安工程投资增长较快。从投资构成看，代表项目开工建设进度的建安工程投资为1480.38亿元，比上年增长13.5%，占房地产开发投资的比重为68.2%，成为拉动房地产开发投资增长的重要因素。

二、新开工面积与竣工面积均保持两位数增长

随着房地产开发投资的增长，商品房在建规模也不断扩大。2011年，本市商品房施工面积12983.32万平方米，比上年增长14.9％；其中商品住宅8386.26万平方米，增长14.7％。商品房新开工3644.06万平方米，增长20.2％；其中商品住宅2473.6万平方米，增长17.2％。

2011年，本市商品房竣工面积自2季度起扭转同比下降走势，全年商品房竣工2240.62万平方米，比上年增长15.4％；其中商品住宅1549.66万平方米，增长11％（见表1）。

表1 2011年本市商品房新开工、竣工面积

分 类 新开工 竣工

面积（万平方米） 增长(％) 面积（万平方米） 增长(％)

商品房 3644.06 20.2 2240.62 15.4

#住宅 2473.60 17.2 1549.66 11.0

办公楼 225.72 53.1 174.33 15.7

商业用房 234.00 -19.5 231.80 31.4

三、本年到位资金中四大类资金呈现“一升三降”

2011年，本市房地产开发企业本年到位资金合计3206.93亿元，比上年下降0.7％。从本年到位资金来源渠道看，四大类资金呈现“一升三降”，仅自筹资金增长11.4％；受调控政策影响，国内贷款741.18亿元，下降9.6％，而2010年该项资金全年增幅达到28.6％（见表2）。 表2 2011年本市房地产企业本年到位资金情况

指 标 资金（亿元） 增长（％） 比重（％）

本年到位资金合计 3206.93 -0.7

3 100

国内贷款 741.18 -9.6 23.1

利用外资 43.55 -54.7 1.4

自筹投资 1192.87 11.4 37.2

其他资金 1229.33 -1.1 38.3

2011年，全市房地产开发各项应付款合计613.13亿元，比上年增长45.9％，其中应付工程款280.49亿元，增长30.7％，显示房地产企业正面临一定资金压力。

据人民银行上海总部统计，截止2011年底，本市中资银行本外币房地产贷款余额9062.19亿元，比上年增长8.7％。其中房地产开发贷款余额3665.18亿元，增长18.3％；个人购房贷款余额4914.9亿元，增长5.3％。

2011年末，本市公积金贷款余额1203.12亿元，比上年增长6.7％，而受调控政策影响，住房公积金当年发放额265.05亿元，下降12.5％。

四、需求处于历史低位

2010年初以来，国家出台了多项调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。在各项政策措施的作用下，本市房地产市场上的投机、投资需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性购房需求，市场观望情绪浓厚，市场销售量出现下降。2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8％。其中商品住宅1473.72万平方米，下降12.6％，月均123万平方米，处于历史低位（见图2）。

图2 2005年～2011年本市商品住宅月均销售面积比较

存量房交易面积持续下降，且降幅大于新建房。据市房地产交易中心统计，2011年本市存量房交易面积1398.67万平方米，比上年下降28.9％；其中存量住宅1058.71万平方米，下降30.4％（见表3）。

表3 2011年本市新建及存量住宅销售情况

时 期 新建住宅 存量住宅

面积(万平方米) 增长(％) 面积(万平方米) 增长(％)

1～2月 194.72 -31.3 240.33 -37.8

1～3月 305.55 -24.6 342.11 -28.6

1～4月 426.70 -26.8 417.41 -31.3

1～5月 561.99 -21.9 498.79 -35.9

1～6月 711.22 -15.4 588.48 -34.1

1～7月 857.91 -5.8 682.52 -29.7

1～8月 970.43 -9.2 785.66 -24.7

1～9月 1062.58 -14.9 860.97 -24.0

1～10月 1144.83 -15.3 923.79 -25.2

1～11月 1211.70 -16.5 1000.71 -27.9

1～12月 1473.72 -12.6 1058.71 -30.4

2011年本市房地产市场交易，主要有以下两方面特点： 一方面，成交低位运行，传统旺季未现。元月“新国八条”和本市房产税政策出台后，房地产市场受到较大影响，市场观望气氛浓厚，成交量迅速跌入低谷。3月份起，随着政策的逐步明朗，刚性需求开始入市，月度成交量环比出现上涨，6月份的成交面积已恢复到1月份的近8成。7月下旬，本市叫停外地户籍购房者通过补税等手段规避“限购”的行为，各大银行信贷进一步收紧，对本市楼盘销售产生明显影响。8月份起，本市商品住宅成交量出现下滑，以致传统旺季“金九银十”未现。

另一方面，市场以刚性需求为主，部分楼盘“以价换量”。由于限购政策对高端需求的影响最大，即便价格略微调整，也难以使销售量出现质的增加，导致高端、豪宅市场成交量大幅减少。成交数据显示，政策出台后，144平方米以上房型占比出现下降，而90平方米以下小房型成交占比扩大。同时，虽然中低端普通商品住房市场也受调控的影响，但开发商采取“以价换量”的促销手段吸引刚性需求客户，一些下调价格的楼盘取得了较好的销售业绩。

五、新建商品住宅平均销售价格同比下跌

随着调控政策效应的不断显现，2011年，本市新建商品住宅平均销售价格每平方米13448元，比上年下降5.4%。从各区域观察，内环线以内每平方米48506元，比上年上涨1％；内外环之间每平方米16886元，上涨13.9％；外环线以外每平方米11294元，下跌5.6％。

从剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格看，2011年每平方米21584元，比上年上涨2.8％。从各区域看，内环线以内每平方米48506元，比上年上涨1％；内外环之间每平方米27744元，上涨17.4％；外环线以外每平方米18017元，上涨4.6%。

六、保障性住房建设全面推进

2011年，全市围绕“服务市场调控、服务城市动迁、服务市民居住条件改善”的目标，加快构筑“分层次、多渠道、成系统”的住房保障体系，初步形成了“四位一体”的保障性住房供应体系，保障性住房建设全面推进，对稳定本市房地产市场和巩固调控成果起到了重要作用。

据市住房保障和房屋管理局统计，2011年共新开工和筹措保障性住房1750万平方米。竣工经济适用住房200万平方米，竣工动迁安置房298万平方米。2011年，本市大幅放宽申请廉租住房的收入和财产准入标准，政策覆盖面扩大，全市累计廉租住房受益家庭8.7万户，对符合条件的家庭已基本做到“应保尽保”。