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王善军房屋买卖合同纠纷民事二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审结日期】2022.03.27【案件字号】(2022)鲁07民终2761号【审理程序】二审【审理法官】崔福涛王峰于志明【审理法官】崔福涛王峰于志明【文书类型】裁定书【当事人】王善军【当事人】王善军【当事人-个人】王善军【法院级别】中级人民法院【原告】王善军【本院观点】《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：(一)后诉与前诉的当事人相同；(二)后诉与前诉的诉讼标的相同；(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。
【权责关键词】撤销合同过错诚实信用原则诉讼请求不予受理诉讼标的【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：(一)后诉与前诉的当事人相同；(二)后诉与前诉的诉讼标的相同；(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。
当事人重复起诉的，裁定不予受理……”。
本案中，上诉人主张的诉讼请求系要求返还配套费，其他诉讼主张不论是否有法律依据但上诉人亦是以返还配套费作为诉讼前提，实际与已经发生法律效力(2021)鲁0702民初780号案件诉讼标的相同，上诉人提起本案亦是否定前诉裁判结果。
因此，一审法院认定上诉人起诉构成重复诉讼，裁定不予受理，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人王善军的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百七十八条规定，裁定如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原裁定。
张丽、潍坊家豪置业有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审结日期】2022.07.27【案件字号】(2022)鲁07民终6185号【审理程序】二审【审理法官】李郭淑娟贾丽丽【审理法官】李郭淑娟贾丽丽【文书类型】判决书【当事人】张丽;潍坊家豪置业有限公司【当事人】张丽潍坊家豪置业有限公司【当事人-个人】张丽【当事人-公司】潍坊家豪置业有限公司【代理律师/律所】卢锦林山东海瑞达律师事务所【代理律师/律所】卢锦林山东海瑞达律师事务所【代理律师】卢锦林【代理律所】山东海瑞达律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】张丽【被告】潍坊家豪置业有限公司【本院观点】二审本案争议的焦点问题为上诉人张丽要求支付的逾期办证违约金应如何计算。
【权责关键词】无效撤销代理违约金支付违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审期间，双方当事人均无新证据提交。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。
【本院认为】本院认为，二审本案争议的焦点问题为上诉人张丽要求支付的逾期办证违约金应如何计算。
首先，从查明的事实来看，上诉人张丽与家豪置业签订案涉商品房预售合同的时间为2017年8月18日，案涉房屋的交付时间为2018年1月15日，办理案涉房屋产权证的时间为2020年8月28日，已经超过了合同约定的500个工作日，家豪置业、家豪置业坊子分公司应当承担违约责任。
民法典自2021年1月1日开始实施，本案系因《中华人民共和国民法典》施行之前的法律事实引起，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定，并无不当，本院予以确认。
王鹏与住建部二审行政裁定书【案由】行政行政行为种类行政受理【审理法院】北京市高级人民法院【审理法院】北京市高级人民法院【审结日期】2021.01.14【案件字号】（2020）京行终6178号【审理程序】二审【审理法官】赵宇晖支小龙刘天毅【审理法官】赵宇晖支小龙刘天毅【文书类型】裁定书【当事人】王鹏;中华人民共和国住房和城乡建设部【当事人】王鹏中华人民共和国住房和城乡建设部【当事人-个人】王鹏【当事人-公司】中华人民共和国住房和城乡建设部【代理律师/律所】尚娟北京市兰台律师事务所【代理律师/律所】尚娟北京市兰台律师事务所【代理律师】尚娟【代理律所】北京市兰台律师事务所【法院级别】高级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】王鹏【被告】中华人民共和国住房和城乡建设部【本院观点】根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第三、四项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第一项规定，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，应当具备事实根据、属于人民法院行政诉讼的受案范围，否则已经立案的，应当裁定驳回起诉。
【权责关键词】合法证明户籍所在地受案范围行政复议不予受理行政复议驳回起诉【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第三、四项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第一项规定，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，应当具备事实根据、属于人民法院行政诉讼的受案范围，否则已经立案的，应当裁定驳回起诉。
本案中，王鹏的诉讼请求有两项，一是撤销被诉复议不予受理决定。
二是判决住建部确认顺驰公司在拆迁范围内安置被拆迁人。
关于第一项诉讼请求。
王鹏向住建部提出行政复议申请，请求判决市住建委确认产权调换的地点是回迁（请求顺驰在拆迁范围内安置被拆迁人）。
其复议请求实质上是针对丰台住建委的信访答复向市住建委申请复查，不服市住建委未履行信访复查职责的行为而提出的，明显不属于行政复议范围，其要求撤销被诉复议不予受理决定的诉讼请求亦明显不属于行政诉讼的受案范围，依法应予驳回；关于第二项诉讼请求。
玄丽娜、潍坊金潍房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审结日期】2022.04.24【案件字号】(2022)鲁07民终2117号【审理程序】二审【审理法官】冯海玲高波李玉香【审理法官】冯海玲高波李玉香【文书类型】判决书【当事人】玄丽娜;潍坊金潍房地产开发有限公司【当事人】玄丽娜潍坊金潍房地产开发有限公司【当事人-个人】玄丽娜【当事人-公司】潍坊金潍房地产开发有限公司【代理律师/律所】王海洋山东鸢都英合律师事务所【代理律师/律所】王海洋山东鸢都英合律师事务所【代理律师】王海洋【代理律所】山东鸢都英合律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】玄丽娜【被告】潍坊金潍房地产开发有限公司【本院观点】根据本案双方交易过程、证人证言，结合实践中商品房交易的一般习惯，以及“定金不退”四字与其他字迹的高度相似性，上诉人的陈述有高度真实性，案涉25，000元应为定金。
上诉人玄丽娜与被上诉人金潍公司签订的《南金会入会确认单》，仅代表玄丽娜获得在南金奥林星城项目开盘时享有5，000元抵顶20000元购房款的优惠资格，谢白玉为玄丽娜出具《南金·奥林星城置业计划书》系向玄丽娜发出邀约邀请，金潍公司收取玄丽娜25，000元定金，双方之间成立定金合同，该定金为立约定金，系订立主合同即商品房买卖合同的担保。
【权责关键词】撤销代理合同第三人证人证言诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
【本院认为】本院认为，上诉人玄丽娜与被上诉人金潍公司签订的《南金会入会确认单》，仅代表玄丽娜获得在南金奥林星城项目开盘时享有5，000元抵顶20000元购房款的优惠资格，谢白玉为玄丽娜出具《南金·奥林星城置业计划书》系向玄丽娜发出邀约邀请，金潍公司收取玄丽娜25，000元定金，双方之间成立定金合同，该定金为立约定金，系订立主合同即商品房买卖合同的担保。
郭骞等商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审结日期】2021.01.05【案件字号】(2020)鲁01民终13696号【审理程序】二审【审理法官】焦玉兴【审理法官】焦玉兴【文书类型】判决书【当事人】郭骞;济南致胜置业发展有限公司【当事人】郭骞济南致胜置业发展有限公司【当事人-个人】郭骞【当事人-公司】济南致胜置业发展有限公司【代理律师/律所】房赫宇山东大地人律师事务所【代理律师/律所】房赫宇山东大地人律师事务所【代理律师】房赫宇【代理律所】山东大地人律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】郭骞;济南致胜置业发展有限公司【本院观点】致胜置业公司与郭骞签订的《济南市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的义务。
郭骞应对其主张承担举证责任，郭骞、致胜置业公司对房款的支付方式和期限进行的约定是双方合意的结果，除首付款外剩余款项通过银行贷款方式支付，符合通常的交易规则。
【权责关键词】撤销违约金过错无过错支付违约金合同约定诚实信用原则鉴定意见证据交换自认新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求反诉执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，致胜置业公司与郭骞签订的《济南市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的义务。
关于违约责任的认定问题。
涉案合同对于付款方式和期限进行了的约定，郭骞需在支付完首付款后将剩余房款通过揭贷款付款方式支付，至一审起诉郭骞未完成房款的支付义务，逾期超过60日，符合合同约定的解除条件，郭骞应就合同解除承担违约责任。
郭骞主张合同解除是因致胜置业公司诱导虚假宣传、恶意收取费用导致，其并不存在过错，不应承担违约责任。
宋国飞、王鹏民间借贷纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷借款合同纠纷民间借贷纠纷【审理法院】河南省新乡市中级人民法院【审理法院】河南省新乡市中级人民法院【审结日期】2020.04.30【案件字号】(2020)豫07民终673号【审理程序】二审【审理法官】崔海成刘强平王大鹏【审理法官】崔海成刘强平王大鹏【文书类型】判决书【当事人】宋国飞;王鹏【当事人】宋国飞王鹏【当事人-个人】宋国飞王鹏【代理律师/律所】李久航河北冀港律师事务所;杜宏勋上海申京律师事务所【代理律师/律所】李久航河北冀港律师事务所杜宏勋上海申京律师事务所【代理律师】李久航杜宏勋【代理律所】河北冀港律师事务所上海申京律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】宋国飞【被告】王鹏【本院观点】《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十七条规定：“原告仅依据金融机构的转帐凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转帐系偿还双方之前借款或其他债务，被告应当对其主张提供证据证明。
【权责关键词】委托代理合同特别授权本证证据不足新证据证明责任（举证责任）举证不能的后果诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明事实与一审认定事实一致。
【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十七条规定：“原告仅依据金融机构的转帐凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转帐系偿还双方之前借款或其他债务，被告应当对其主张提供证据证明。
被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。
"本案中，宋国飞主张其与王鹏之间存在借贷关系，并提供了银行明细予以证明，王鹏对收到案涉30万元转账无异议，但主张双方系投资关系并非借贷关系，并提交了相关证据来证明。
从宋国飞提交的证据来看，其所称的已支付的7笔利息数额并不完全相同，而且除2018年10月9日、2018年12月5日、2019年1月5日的3笔外，其余4笔均备注为“手机利润"，结合王鹏提供的证据，本院认为不排除双方之间并非借贷关系而存在其它法律关系的可能。
王某1、王某2房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省济宁市中级人民法院【审理法院】山东省济宁市中级人民法院【审结日期】2020.11.09【案件字号】(2020)鲁08民终5011号【审理程序】二审【审理法官】张阿梅王衍琴张婕【文书类型】判决书【当事人】王某1;王某2;张某某【当事人】王某1王某2张某某【当事人-个人】王某1王某2张某某【代理律师/律所】王修生山东济信律师事务所;王广朋山东康策律师事务所【代理律师/律所】王修生山东济信律师事务所王广朋山东康策律师事务所【代理律师】王修生王广朋【代理律所】山东济信律师事务所山东康策律师事务所【法院级别】中级人民法院【本院观点】被告王某2与济宁腾骐置业发展有限公司分别于2014年5月12日、2014年6月9日签订了商品房定金协议、商品房买卖合同，购买了涉案房产(该房产位于新世纪以北，九华山路以南，环湖路以东，普陀山路以西，腾骐世家A区一期，第0028(0028)【座】02【单元】【层】0002(2-1102)号)，总价626785元。
原告与二被告之间签订的房屋买卖合同中约定：“(…)，六、房屋过户登记：因该房产暂时未办理房权证，故不能办理过户手续。
本案中被上诉人一审诉求为确认房屋买卖合同有效，并依法判令上诉人协助办理过户手续。
【权责关键词】代理合同合同约定书证关联性质证诉讼请求中止审理维持原判查封诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案中被上诉人一审诉求为确认房屋买卖合同有效，并依法判令上诉人协助办理过户手续。
一审支持了被上诉人的诉求，上诉人对判决结果并未提出异议。
上诉人仅对涉及的25万元首付款是否实际给付提出了异议。
经查，上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同，上诉人以64万元的价格将涉案房屋卖与被上诉人，被上诉人以现金交付的方式向上诉人支付了首付款25万元，上诉人同时向被上诉人出具了25万元的收到条。
潍坊十地置业有限公司、任传红商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审结日期】2021.12.06【案件字号】(2021)鲁07民终8470号【审理程序】二审【审理法官】薛居亮宫磊贾元胜【审理法官】薛居亮宫磊贾元胜【文书类型】判决书【当事人】潍坊十地置业有限公司;任传红【当事人】潍坊十地置业有限公司任传红【当事人-个人】任传红【当事人-公司】潍坊十地置业有限公司【代理律师/律所】陈玉青山东文康律师事务所【代理律师/律所】陈玉青山东文康律师事务所【代理律师】陈玉青【代理律所】山东文康律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】潍坊十地置业有限公司【被告】任传红【本院观点】关于逾期交房的原因。
【权责关键词】代理违约金支付违约金不可抗力合同约定自认新证据质证诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，一审法院对因重污染天气及天气预警应顺延的天数计算有误，即2018年因冬季停工时间重复的3天，不应当予以扣除，故一审法院认定的交房时间应顺延3天，即应从2018年9月3日开始计算逾期交房违约金，对上诉人的相应上诉请求，本院予以支持。
综上，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：【本院认为】本院认为，关于逾期交房的原因。
上诉人主张系因被上诉人无故拒收涉案房屋所致。
但从被上诉人提供的入住声明、12345微博发文等证据看，入住声明与微博发文的相关内容一致，且高新区房管局已对市民反映的上述情况进行了调查处理，综合以上情况，应认定被上诉人系因拒绝签署上诉人提供的入住声明而导致上诉人不向其交付涉案房屋，对上诉人主张的逾期交房原因及免责事由，本院不予支持。
上诉人主张因政府部门要求冬季停工、使用安全系数更高的吊篮，属于不可抗力、政策法规、行政命令等因素导致的停工，应扣除逾期天数117天。
山东鹏起房地产开发股份有限公司、杨桂志商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审结日期】2022.05.19【案件字号】(2022)鲁01民终2472号【审理程序】二审【审理法官】尹腾闵雯焦玉兴【审理法官】尹腾闵雯焦玉兴【文书类型】判决书【当事人】山东鹏起房地产开发股份有限公司;杨桂志【当事人】山东鹏起房地产开发股份有限公司杨桂志【当事人-个人】杨桂志【当事人-公司】山东鹏起房地产开发股份有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】山东鹏起房地产开发股份有限公司【被告】杨桂志【本院观点】《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
【权责关键词】撤销代理实际履行违约金支付违约金合同约定新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。
”本案中，双方对涉案合同不能履行没有争议，款项返还的前提需要认定杨桂志是否完成合同约定的付款义务，这也是双方争议的焦点问题。
民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，可以采用书面、口头形式。
潍坊诗米亚经贸有限公司、潍坊春申房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省高级人民法院【审理法院】山东省高级人民法院【审结日期】2020.09.23【案件字号】(2020)鲁民终2244号【审理程序】二审【审理法官】岳彩林娄勇军曹毅【审理法官】岳彩林娄勇军曹毅【文书类型】判决书【当事人】潍坊诗米亚经贸有限公司;潍坊春申房地产开发有限公司【当事人】潍坊诗米亚经贸有限公司潍坊春申房地产开发有限公司【当事人-公司】潍坊诗米亚经贸有限公司潍坊春申房地产开发有限公司【代理律师/律所】张亚东山东齐鲁（潍坊）律师事务所;叶友恳北京大成（温州）律师事务所;宋春永山东咸康律师事务所【代理律师/律所】张亚东山东齐鲁（潍坊）律师事务所叶友恳北京大成（温州）律师事务所宋春永山东咸康律师事务所【代理律师】张亚东叶友恳宋春永【代理律所】山东齐鲁（潍坊）律师事务所北京大成（温州）律师事务所山东咸康律师事务所【法院级别】高级人民法院【原告】潍坊诗米亚经贸有限公司【被告】潍坊春申房地产开发有限公司【本院观点】证据一、证据二、证据三涉及的（2015）潍民四初字第56号、57号案件系当事人撤诉，法院并未对其中涉及的款项性质做出认定，且证据三系复印件，春申公司不予认可。
黄晓辉、吴用献、蔡双庆指定诗米亚公司作为涉案房屋受让人的权利基础系黄晓辉、吴用献、蔡双庆作为甲方、蔡彬彬、陈丹丹、王昌城作为乙方、春申公司作为丙方签订的《框架协议》。
【权责关键词】无效以合法形式掩盖非法目的违约金证明力证据交换关联性质证诉讼请求撤诉维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审法院查明事实予以确认。
【本院认为】本院认为，黄晓辉、吴用献、蔡双庆指定诗米亚公司作为涉案房屋受让人的权利基础系黄晓辉、吴用献、蔡双庆作为甲方、蔡彬彬、陈丹丹、王昌城作为乙方、春申公司作为丙方签订的《框架协议》。
潍坊圣达房地产开发有限公司、王鹏商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审结日期】2021.04.15【案件字号】(2021)鲁07民终1392号【审理程序】二审【审理法官】冯海玲李玉信高波【审理法官】冯海玲李玉信高波【文书类型】判决书【当事人】潍坊圣达房地产开发有限公司;王鹏【当事人】潍坊圣达房地产开发有限公司王鹏【当事人-个人】王鹏【当事人-公司】潍坊圣达房地产开发有限公司【代理律师/律所】卢锦林山东海瑞达律师事务所【代理律师/律所】卢锦林山东海瑞达律师事务所【代理律师】卢锦林【代理律所】山东海瑞达律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】潍坊圣达房地产开发有限公司【被告】王鹏【本院观点】本案争议的焦点为：一是王鹏起诉是否超过诉讼时效；二是一审认定的损害赔偿金是否适当；三是一审是否存在上诉人主张的《气象资料》证据误认和质证意见漏记问题。
【权责关键词】代理违约金过错不可抗力合同约定关联性质证诉讼请求维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审审理查明的事实与原审认定事实基本一致。
【本院认为】本院认为，本案争议的焦点为：一是王鹏起诉是否超过诉讼时效；二是一审认定的损害赔偿金是否适当；三是一审是否存在上诉人主张的《气象资料》证据误认和质证意见漏记问题。
关于第一个焦点问题。
商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定交付条件之日起算。
本案双方当事人约定的交房时间为2016年8月31日，由于潍坊圣达公司的原因导致涉案房屋交房时间延后至2019年1月27日，也就是说2019年1月27日涉案房屋才具备法定交付条件，诉讼时效期间应从2019年1月27日起算，故一审认定王鹏起诉时未超出诉讼时效，具有事实和法律依据。
关于第二个焦点问题。
经查，涉案合同约定出卖人违约责任为：“出卖人向买受人支付已交付房款万分之一的损失赔偿金”，该约定损失赔偿金明显过低。
一审根据双方当事人达成的月租金数额计算违约金，符合法律规定。
关于第三个焦点问题。
经查，一审卷宗载明：“质证意见关于潍坊圣达公司提供的气象高温、暴雨雪、大风天数统计表及重污染天气应急情况表，王鹏发表质证意见如下：……。
质证人王鹏代理人卢锦林2020年9月22日”从被上诉人提交的质证意见书可见，被上诉人对于上诉人提交的气象资料证据进行了质证，上诉人主张的《气象资料》证据误认和质证意见漏记问题并不存在。
综上所述，上诉人潍坊圣达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元，由上诉人潍坊圣达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 11:35:46【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年3月16日王鹏与潍坊圣达公司签订《商品房预售合同》，合同约定：出卖人为潍坊圣达公司，买受人为王鹏，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证为高房预售证第2014-051号；商品房位于高密市××小区××号楼××单元××室；预测建筑面积共103.12平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3497元；付款方式及期限：买受人应于合同签订当日交付购房首付款110611.00元，剩余合同价款250000元由买受人向银行申请个人住房贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。
交付期限：出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。
但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府规划调整造成工期延误的；因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的或市政配套实施的批准安装延误的；4、因高温、暴雨雪、大风等不可抗力因素致使无法正常施工的；5、因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的；6、其他不可归责于出卖人原因的。
出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第二种方式处理：即本合同应继续履行，出卖人向买受人支付已交付购房款万分之一的损失赔偿金。
房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当向买受人发出《交房通知书》告知买受人办理交接手续。
双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。
所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应按照《交房通知书》所规定的期限和地点与出卖人办理房屋交接手续，如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限届满之日前办理交接手续，即视为出卖人已按期交付房屋，并视为完全交接，相关房屋风险及各项房屋使用费用由买受人承担。
在附件4补充协议中第二条关于房屋交付的约定如下：1、房屋交付的标志为出卖人向买受人交钥匙(按期交付房屋，另有约定的除外)。
双方还约定了其他条款。
合同签订后，王鹏按约定付清房款，2019年6月28日潍坊圣达公司向王鹏出具发票，载明金额为357674元。
关于房屋交付时间，王鹏潍坊圣达公司均认可实际交付房屋的时间可以按照19年1月６日处理。
又查明，潍坊圣达公司在开发和扬·凤郡项目期间，因拖欠施工方、农民工工资和工程材料款，无法按期交房以及多次群众上访，圣达公司无力承担维护社会稳定以及施工企业和购房人的最终权益，2016年潍坊圣达公司将和扬凤郡项目整体转让给山东星合建业集团公司，由山东星合建业集团公司负责后期建设与管理，并接手项目债权债务；但因维护购房人的合法权益以及项目综合竣工验收产权证件办理硬性条件要求，项目转让合同签订之后相关的国有土地使用权手续并未变更登记至山东星合建业集团公司名下。
潍坊圣达公司未举证证明该公司将和扬·凤郡项目的债务转给山东星合建业集团公司已经告知王鹏且征得王鹏同意。
王鹏于2020年8月27日向一审法院出具一份申请书，载明：关于本案，王鹏认为本案纠纷的合同主体为王鹏与潍坊圣达公司，根据合同相对性原则，申请人暂不追加山东星合建业集团公司为潍坊圣达公司。
当事人对于逾期交房违约损害赔偿金的计算方式有争议，王鹏主张：虽然双方合同中第十条第二款约定了万分之一的赔偿金，但该赔偿金不能完全等同于延期交房违约金，且该违约金明显远远低于王鹏的损失，不能依此作为计算违约金的依据。
虽然商品房司法解释规定延期交房违约金可按照同等地段租金标准计算，潍坊圣达公司延期交房实际上是在无偿占有王鹏所交付的购房款，应按照所交付购房款金额以年借款利率为基数计算违约金。
因此，违约金计算方式是从约定交房之日至实际交房之日期间的延期时间按年利率百分之六为标准，以房款390661元为基数计算违约金，是5.6万元。
潍坊圣达公司质证意见：对王鹏的计算方式及依据均不认可，该主张缺乏法律依据，不应受到支持。
首先，该案为商品房预售合同纠纷，王鹏、潍坊圣达公司之间是房屋买卖合同关系，该合同的最终履行完毕尚需要物权确认等特殊条件，抛开这层关系，王鹏、潍坊圣达公司之间也不存在王鹏主张的借贷关系，故王鹏基于民间借贷一般债权关系确认其损失主张混淆了根本的法律关系原则，且双方商品房买卖合同是双方完全自愿并知晓认可合同全部内容后签订的，经过了不动产相关部门确认备案且在按揭银行处也有备案，该合同的条款不得修改，是双方契约精神的要求，应当充分受到尊重。
该条款中明确约定为“损失赔偿金”，合同违约责任及违约损失约定明确，不存在合同未涵盖内容，不适用王鹏所述的司法解释情形。
即使未过诉讼时效的情况下，该金额也只能确定为35.77元。
2020年8月7日王鹏向一审法院递交一份申请书，申请对于涉案位于高密市××小区××号楼××单元××室房屋所在地在2016年8月1日至2019年1月16日期间的当地同等地段同等房屋的月平均租赁价格进行评估。
2020年9月10日经王鹏、潍坊圣达公司双方协商对该租金达成一致意见，即该租金按照每月783元处理。
【一审法院认为】一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。
王鹏与潍坊圣达公司签订的《商品房预售合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件均合法有效。
双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
王鹏的合同义务是按约定时间和数额向潍坊圣达公司交纳购房款项，潍坊圣达公司的合同义务则是按约定时间向王鹏交付商品房。
本案中王鹏已经按约缴纳了购房款，但潍坊圣达公司未按合同约定的时间将商品房交付，已构成违约。
在合同履行过程中，2016年潍坊圣达公司虽与施工方协商将涉案项目整体转让给山东星合建业集团公司且由该公司接受债权债务，但相关的国有土地使用权手续并未变更登记至山东星合建业集团公司名下，故该房地产项目的转让并未完成，且潍坊圣达公司与山东星合建业集团公司之间的债务转移并未征得王鹏的同意，王鹏基于合同的相对性原则而选择不追加山东星合建业集团公司为本案的潍坊圣达公司，系对自身权利的处分，符合法律规定。
本案的争议焦点有三：其一，王鹏的诉讼请求是否超出诉讼时效；其二，逾期交房违约金或损害赔偿金的计算方式；其三，本案中逾期交房的天数如何确定。
关于焦点一，王鹏主张本案的逾期交房违约金或损害赔偿金并未超出诉讼时效，潍坊圣达公司认为超出诉讼时效，或者从王鹏起诉倒推两年，才有资格主张权利。
一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，违约金按日(月)计算，违约金的数额每日递增，只是计算违约金数额的方式，并非“一日一结”之意，一般也没有相关的交易习惯，该违约金应自履行迟延终了、履行障碍消除之日起算，即将全部违约作为一个债权请求权计算诉讼时效，起算日是履行迟延终了、履行障碍消除之日，也就是权利人知道或应当知道自己权益受侵害之日，并且是法律上能够行使自己的请求权之日起计算。
