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张廷勇、赵有芳等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省聊城市中级人民法院【审理法院】山东省聊城市中级人民法院【审结日期】2022.05.19【案件字号】(2022)鲁15民终608号【审理程序】二审【审理法官】李曙霞范晓静贾琼【审理法官】李曙霞范晓静贾琼【文书类型】判决书【当事人】张廷勇;赵有芳;曹在敏;郝士康【当事人】张廷勇赵有芳曹在敏郝士康【当事人-个人】张廷勇赵有芳曹在敏郝士康【代理律师/律所】尚华磊山东君在律师事务所;张强山东君在律师事务所;王广民山东众星民律师事务所;马琳琳山东众星民律师事务所【代理律师/律所】尚华磊山东君在律师事务所张强山东君在律师事务所王广民山东众星民律师事务所马琳琳山东众星民律师事务所【代理律师】尚华磊张强王广民马琳琳【代理律所】山东君在律师事务所山东众星民律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】张廷勇;赵有芳;郝士康【被告】曹在敏【本院观点】以房抵债是指债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。
【权责关键词】无效恶意串通合同第三人证据不足合法性质证证明责任（举证责任）高度盖然性财产保全诉讼请求撤诉法院调解维持原判发回重审清算执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为:以房抵债是指债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。
因此，以房抵债是对原债务履行方式的变更的意思表示，双方将借款本金及利息对账清算后转化为已付购房款，即存在用特定物清偿债务的合意。
本案中，张廷勇、郝士康均认可借款本金为500万元，但对利息计算标准以及郝士康已偿还借款的数额存在争议，双方并未对债权债务情况达成一致意见。
郝士康不认可系以房抵债，张廷勇也没有提供以房抵债协议，无法证明双方形成了以房抵债的合意。
王宇、朱永斌房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审结日期】2020.01.09【案件字号】(2019)鲁07民终6576号【审理程序】二审【审理法官】薛培忠李玉信贾元胜【审理法官】薛培忠李玉信贾元胜【文书类型】判决书【当事人】王宇;朱永斌;刘祥东【当事人】王宇朱永斌刘祥东【当事人-个人】王宇朱永斌刘祥东【代理律师/律所】刘东艳山东巧诚律师事务所;李盈盈山东巧诚律师事务所;侯伟北京市京师（潍坊）律师事务所;林强北京市京师（潍坊）律师事务所【代理律师/律所】刘东艳山东巧诚律师事务所李盈盈山东巧诚律师事务所侯伟北京市京师（潍坊）律师事务所林强北京市京师（潍坊）律师事务所【代理律师】刘东艳李盈盈侯伟林强【代理律所】山东巧诚律师事务所北京市京师（潍坊）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】王宇【被告】朱永斌;刘祥东【本院观点】朱永斌与王宇签订的《房屋买卖合同》真实有效，双方均应按约履行。
【权责关键词】无效追认撤销合同合同约定证明财产保全诉讼请求维持原判发回重审查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的事实与一审认定的事实一致。
【本院认为】本院认为，朱永斌与王宇签订的《房屋买卖合同》真实有效，双方均应按约履行。
合同签订后，朱永斌向王宇支付定金100000元，王宇主张朱永斌未按合同约定支付100000元定金，与查明的事实不符，其关于定金约定未生效的主张不能成立，不予支持。
合同约定，王宇自下房权证日起两个月内办理完房产过户手续，剩余购房款通过贷款或于房产办理过户当天付清。
从已经查明的事实看，涉案房产于2017年8月9日办理了房产证，王宇应当按约协助朱永斌办理房屋过户手续，但王宇非但未按约履行，还将涉案房产另售他人，已经构成违约。
鉴于涉案合同具备继续交付履行的条件，朱永斌亦主张继续履行合同，故应当支持朱永斌关于继续履行合同并办理房产过户手续的诉讼请求。
康倩等与房屋买卖合同纠纷民事二审案件民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】上海市第一中级人民法院【审理法院】上海市第一中级人民法院【审结日期】2022.07.29【案件字号】(2022)沪01民终428号【审理程序】二审【审理法官】任明艳陈敏顾恩廉【审理法官】任明艳陈敏顾恩廉【文书类型】判决书【当事人】钱利;康倩;郁墨亨【当事人】钱利康倩郁墨亨【当事人-个人】钱利康倩郁墨亨【代理律师/律所】齐元浩上海市国茂律师事务所;唐新禄山东公允律师事务所;王相文上海御法律师事务所【代理律师/律所】齐元浩上海市国茂律师事务所唐新禄山东公允律师事务所王相文上海御法律师事务所【代理律师】齐元浩唐新禄王相文【代理律所】上海市国茂律师事务所山东公允律师事务所上海御法律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】钱利;康倩;郁墨亨【本院观点】郁墨亨提交的证据1已于一审提交并质证，故不予采纳；证据2、证据3与本案争议事实无直接关联，故不予采纳；证据4、证据5真实性可以认定，本院予以确认；证据6与本案缺乏关联，亦不予采纳。
郁某、杨某的陈述与本案争议的事项并无直接关联，故不予采纳。
根据双方的聊天记录以及合同约定的签订示范文本的时间节点看，钱利、康倩对郁墨亨在签署合同时尚在申请落户是知晓的，双方合同以及补充合同中“遇户口不可抗力因素，时间适当顺延”的约定，也正是对郁墨亨申请落户时可能出现的时间上的不确定因素的适当延缓。
首先，郁墨亨未能按期落户是因郁墨亨用人单位的原因导致其社保基数缴错，需按规定重新连续缴纳6个月的社保，并重。
【权责关键词】显失公平代理合同过错不可抗力合同约定第三人证人证言质证诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，郁墨亨于2021年6月9日签收法院寄送的诉状副本等。
一审庭审中，钱利、康倩明确如法院支持其诉讼请求，则相应定金应予没收；郁墨亨则表示定金应予返还。
反诉原告）与反诉被告）房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2020.09.17【案件字号】(2019)苏03民终8494号【审理程序】二审【审理法官】单雪晴苏团崔金城【审理法官】单雪晴苏团崔金城【文书类型】判决书【当事人】曹秉福;吉朋生【当事人】曹秉福吉朋生【当事人-个人】曹秉福吉朋生【代理律师/律所】张玉龙江苏帝伊律师事务所;刘长书江苏泉山律师事务所;王红兵江苏泉山律师事务所【代理律师/律所】张玉龙江苏帝伊律师事务所刘长书江苏泉山律师事务所王红兵江苏泉山律师事务所【代理律师】张玉龙刘长书王红兵【代理律所】江苏帝伊律师事务所江苏泉山律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】曹秉福【被告】吉朋生【本院观点】双方之间是房屋买卖关系，而非抵押借款关系。
根据双方订立协议的内容及实际履行情况，双方的真实意思表示是房屋买卖关系而非借款抵押关系。
【权责关键词】无效代理实际履行违约金诚实信用原则质证诉讼请求法院调解反诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明事实与一审查明事实一致。
【本院认为】本院认为，双方之间是房屋买卖关系，而非抵押借款关系。
首先，本案中，双方当事人签订的协议中虽有欠款、抵押的表述，但是该协议中并无借款期限及抵押期限的约定，也没有借款利率的约定，不符合通常民间借贷的约定内容。
其次，协议中直接明确约定“甲方（曹秉福）自愿并无任何条件协助乙方（吉朋生）办理该房其他未办完的事项及过户手续（费用均由乙方承担）"，并未约定办理过户是债务人不履行到期债务产生的后果。
再次，吉朋生签字下方还有“还欠曹秉福人民币三千元整，房产过户后还清"的手写字体。
若双方之间是借贷抵押关系，作为债权人的吉朋生不应再书写“还欠曹秉福人民币三千元整，房产过户后还清"的内容。
潍坊中惠房地产开发有限公司、李某1房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审结日期】2022.01.23【案件字号】(2021)鲁07民终7677号【审理程序】二审【审理法官】宋宗明刘宇宁邵淼【审理法官】宋宗明刘宇宁邵淼【文书类型】判决书【当事人】潍坊中惠房地产开发有限公司;李某1【当事人】潍坊中惠房地产开发有限公司李某1【当事人-个人】李某1【当事人-公司】潍坊中惠房地产开发有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】潍坊中惠房地产开发有限公司【本院观点】依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按约享有权利，履行义务，并承担相应的违约责任。
【权责关键词】撤销法定代理违约金支付违约金法定代理人新证据质证诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实和证据，予以确认。
【本院认为】本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按约享有权利，履行义务，并承担相应的违约责任。
本案中，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，且被上诉人已履行了付款义务，上诉人应按期交付房屋。
关于上诉人主张涉案房屋不存在延期交房、办证事由及交房日期认定事实不清的上诉理由，一审法院综合全案证据在一审判决中对该项理由已作出充分阐述及论证，本院不再赘述，且上诉人在二审期间未提交有效证据证明其主张，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。
关于上诉人主张本案诉讼费应由被上诉人承担，于法无据，本院不予采纳。
综上所述，潍坊中惠房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
寿光中南房地产开发有限公司、张志山房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审结日期】2020.05.15【案件字号】(2020)鲁07民终2072号【审理程序】二审【审理法官】尹义宫磊陈秀丽【审理法官】尹义宫磊陈秀丽【文书类型】判决书【当事人】寿光中南房地产开发有限公司;张志山;孙金香【当事人】寿光中南房地产开发有限公司张志山孙金香【当事人-个人】张志山孙金香【当事人-公司】寿光中南房地产开发有限公司【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】寿光中南房地产开发有限公司【被告】张志山;孙金香【本院观点】张志山、孙金香与中南公司签订的协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定行使权利，履行义务。
【权责关键词】合同新证据诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审审理查明的事实与一审基本一致。
【本院认为】本院认为，张志山、孙金香与中南公司签订的协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定行使权利，履行义务。
协议约定张志山、孙金香与中南公司于每年的6月1日前10日内协商下一年度的补偿事宜（如加油站未拆除），直至加油站搬迁为止。
中南公司已按协议补偿至2017年5月，在中南公司未提交证据证明2017年5月后加油站已拆除或搬迁的情况下，其应按协议约定与张志山、孙金香协商下一年度的补偿事宜。
在中南公司未提交证据证明其已与张志山、孙金香就补偿事宜签订新的协议的情况下，张志山、孙金香要求中南公司按2016年5月29日的协议书支付补偿不违反法律规定。
一审判令中南公司继续履行2016年5月29日的协议书并向张志山、孙金香支付2017年度购房补偿代金券225438.8元并无不当。
王凯、衡水金成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河北省衡水市中级人民法院【审理法院】河北省衡水市中级人民法院【审结日期】2021.03.25【案件字号】(2021)冀11民终600号【审理程序】二审【审理法官】李守文安君李成立【审理法官】李守文安君李成立【文书类型】判决书【当事人】王凯;衡水金成房地产开发有限公司【当事人】王凯衡水金成房地产开发有限公司【当事人-个人】王凯【当事人-公司】衡水金成房地产开发有限公司【代理律师/律所】牛士正河北畅杰律师事务所【代理律师/律所】牛士正河北畅杰律师事务所【代理律师】牛士正【代理律所】河北畅杰律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】王凯【被告】衡水金成房地产开发有限公司【本院观点】不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般包括自然灾害、政府行为和社会的异常事件。
本案的争议焦点为：王凯要求衡水金成房地产开发有限公司给付逾期交房违约金22109.2元有何事实及法律依据。
【权责关键词】撤销代理预期违约违约金支付违约金不可抗力合同约定证明诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院查明的事实与一审查明的事实一致。
【本院认为】本院认为：本案的争议焦点为：王凯要求衡水金成房地产开发有限公司给付逾期交房违约金22109.2元有何事实及法律依据。
本案中，案涉商品房买卖合同约定的交房时间为2018年12月31日，案涉房屋的实际交房时间为2019年9月11日，衡水金成房地产开发有限公司应否对2019年1月1日至2019年9月11日期间承担违约责任。
在双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》中，双方明确约定了有“除不可抗力外，因遵守法律法规和政府命令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件或临时管制措施导致房屋无法按时交付……，出卖人可据实予以延期，并无需承担因此逾期交付不能如约达到使用条件的违约责任；双方确认下述情形构成对逾期交付的不可抗力免责事由：……5.政府行为(如戒严)或重大国事活动期间和之前的管制措施导致工程拖期或逾期交房的”等内容。
李江山、国达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】河北省保定地区（市）中级人民法院【审理法院】河北省保定地区（市）中级人民法院【审结日期】2021.03.18【案件字号】(2021)冀06民终125号【审理程序】二审【审理法官】王志强康珍惠杨玉龙【审理法官】王志强康珍惠杨玉龙【文书类型】判决书【当事人】李江山;国达房地产开发有限公司【当事人】李江山国达房地产开发有限公司【当事人-个人】李江山【当事人-公司】国达房地产开发有限公司【代理律师/律所】金涛北京市东友律师事务所;刘吉薇北京市中闻律师事务所【代理律师/律所】金涛北京市东友律师事务所刘吉薇北京市中闻律师事务所【代理律师】金涛刘吉薇【代理律所】北京市东友律师事务所北京市中闻律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】李江山【被告】国达房地产开发有限公司【本院观点】被告逾期付款违约金应自2019年1月3日起计算。
因一审法院向上诉人通过邮寄和委托涿州市人民法院送达开庭传票无法送达后，又通过河北司法公开诉讼服务网向上诉人公告送达了开庭传票，故原审程序合法。
【权责关键词】撤销委托代理违约金合同约定诚实信用原则关联性合法性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，因一审法院向上诉人通过邮寄和委托涿州市人民法院送达开庭传票无法送达后，又通过河北司法公开诉讼服务网向上诉人公告送达了开庭传票，故原审程序合法。
因上诉人所提交证据尚不足以证实案涉房屋存在质量问题，故原审判决上诉人继续履行案涉合同并承担违约责任并无不妥。
根据案涉合同履行情况，上诉人可就案涉房屋质量另行主张权利。
综上所述，李江山的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
寿光霍氏房地产发展有限公司、王东立商品房预约合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预约合同纠纷【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审结日期】2020.03.13【案件字号】(2020)鲁07民终1467号【审理程序】二审【审理法官】张国良崔福涛王峰【审理法官】张国良崔福涛王峰【文书类型】判决书【当事人】寿光霍氏房地产发展有限公司;王东立;范有利【当事人】寿光霍氏房地产发展有限公司王东立范有利【当事人-个人】王东立范有利【当事人-公司】寿光霍氏房地产发展有限公司【代理律师/律所】万波山东德衡律师事务所【代理律师/律所】万波山东德衡律师事务所【代理律师】万波【代理律所】山东德衡律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】寿光霍氏房地产发展有限公司【被告】王东立;范有利【本院观点】上诉人霍氏公司提交的上诉状明确载明“暂无新证据提交"，在本院组织的调查中，上诉人霍氏公司亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。
【权责关键词】催告代理违约金支付违约金新证据质证诉讼请求开庭审理维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，上诉人霍氏公司提交的上诉状明确载明“暂无新证据提交"，在本院组织的调查中，上诉人霍氏公司亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。
上诉人霍氏公司关于其已多次通知被上诉人办理房屋买卖合同签约事宜，以及其将案涉房屋出售给他人未取得额外收益，故不应返还任何费用的上诉意见，与其在一审程序中的答辩意见及庭审质证意见一致，一审法院综合本案举证、质证情况对此进行了准确认定和充分说理，据此判令霍氏公司承担双倍返还定金的违约责任，认定事实清楚，适用法律得当，实体处理正确，本院予以维持。
高连亮、张玉英商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审结日期】2020.05.13【案件字号】(2019)鲁07民终7083号【审理程序】二审【审理法官】薛培忠李玉信朱峰【审理法官】薛培忠李玉信朱峰【文书类型】判决书【当事人】高连亮;张玉英;寿光金城房地产开发经营有限公司【当事人】高连亮张玉英寿光金城房地产开发经营有限公司【当事人-个人】高连亮张玉英【当事人-公司】寿光金城房地产开发经营有限公司【代理律师/律所】牛斌山东德洲律师事务所;郝光全山东联邦律师事务所;张铭山东联邦律师事务所【代理律师/律所】牛斌山东德洲律师事务所郝光全山东联邦律师事务所张铭山东联邦律师事务所【代理律师】牛斌郝光全张铭【代理律所】山东德洲律师事务所山东联邦律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】高连亮;张玉英【被告】寿光金城房地产开发经营有限公司【本院观点】高连亮、张玉英与金城房产公司之间签订的《商品房预售合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
【权责关键词】催告委托代理双方违约违约金合同约定证明诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
【本院认为】本院认为，高连亮、张玉英与金城房产公司之间签订的《商品房预售合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
上诉人高连亮、张玉英支付首付款后双方进行了网签，被上诉人将该房屋预登记于其名下，不能再次出售，但其未依约付清剩余购房款，违约在先，上诉人虽主张因金城房产公司原因不能办理贷款，但未提交有效证据证明，而一审法院已查明被上诉人具备贷款条件，目前不存在不能协助贷款、不能实现合同目的情况，而是高连亮、张玉英在金城房产公司催促办理贷款相关手续的情况下，拒绝前来办理。
李士江、寿光金城房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审理法院】山东省潍坊市中级人民法院【审结日期】2020.03.06【案件字号】(2019)鲁07民终7481号【审理程序】二审【审理法官】薛培忠李玉信贾元胜【审理法官】薛培忠李玉信贾元胜【文书类型】判决书【当事人】李士江;寿光金城房地产开发经营有限公司;张秀凤【当事人】李士江寿光金城房地产开发经营有限公司张秀凤【当事人-个人】李士江张秀凤【当事人-公司】寿光金城房地产开发经营有限公司【代理律师/律所】郝光全山东联邦律师事务所【代理律师/律所】郝光全山东联邦律师事务所【代理律师】郝光全【代理律所】山东联邦律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】李士江【被告】寿光金城房地产开发经营有限公司;张秀凤【本院观点】被上诉人提交的涉案商品房买卖合同所载明的两套房产已经网签于上诉人名下，结合双方当事人陈述，能够确认办理网签系基于双方当事人合意。
【权责关键词】完全民事行为能力撤销违约金支付违约金合同约定证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，被上诉人提交的涉案商品房买卖合同所载明的两套房产已经网签于上诉人名下，结合双方当事人陈述，能够确认办理网签系基于双方当事人合意。
此种情况下，上诉人关于其与被上诉人之间不存在房屋买卖合同的主张不能成立，本院不予支持。
双方在就涉案房产办理网签后，无论上诉人选择以被上诉人欠其工程款抵顶还是直接支付房款，均应依照约定及时支付相应对价，但上诉人在明知被上诉人不同意以工程款抵顶的情况下，未及时与被上诉人协调，亦未及时支付对价，现被上诉人要求解除房屋买卖合同，一审予以支持并无不当。
上诉人主张涉案房屋已抵顶工程款，但并未提交被上诉人出具的房款收据等证据，对上诉人的该项主张，本院不予采信。
民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利与义务。
本案中，双方在办理网签前，上诉人曾与被上诉人法定代表人口头约定以工程款抵顶，虽然后来被上诉人向上诉人表示不同意以涉案房产抵顶，但双方在办理网签后，被上诉人并未及时督促上诉人支付房款；结合双方并未就涉案房产签订书面商品房买卖合同的事实，以及上诉人庭审中坚持系以工程款抵顶房款的抗辩，被上诉人关于上诉人应当支付违约金的主张，本院不予支持。
一审判决对违约责任的认定不够妥当，本院依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下【裁判结果】一、维持山东省寿光市人民法院（2018）鲁0783民初5511号民事判决第一项，即“寿光金城房地产开发经营有限公司与李士江于2017年8月2日签订的商品房买卖合同（预售）(合同编号:xxx、sghaht201007022)已解除；二、撤销山东省寿光市人民法院（2018）鲁0783民初5511号民事判决第二项、第三项；三、驳回寿光金城房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费974元，二审案件受理费974元，共计1948元，由李士江负担548元，寿光金城房地产开发经营有限公司负担1400元。
本判决为终审判决。
【更新时间】2021-10-23 13:21:50李士江、寿光金城房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书山东省潍坊市中级人民法院民事判决书(2019)鲁07民终7481号当事人上诉人（原审被告）：李士江。
委托诉讼代理人：张凯，峡山润正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：寿光金城房地产开发经营有限公司，住所地：寿光市洛城街道东城工业园（奥泰机械厂院内）。
法定代表人：尹春兰，董事长。
委托诉讼代理人：郝光全，山东联邦律师事务所律师。
原审被告：张秀凤。
审理经过上诉人李士江因与被上诉人寿光金城房地产开发经营有限公司（以下简称金城房地产公司）、原审被告张秀凤房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2018）鲁0783民初5511号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。
本案现已审理终结。
二审上诉人诉称上诉人李士江上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：1、上诉人与被上诉人从未签订过商品房买卖合同，涉案争议的两套房产实际上是上诉人与被上诉人用拖欠上诉人的工程款抵顶的房屋，并非单纯的买卖。
工程款已经抵扣，不存在退房的问题。
2、通过不动产信息查询可以看出，登记在上诉人名下的S24房产的面积为108.58平方米，S25房产的面积为111.40平方米。
这与被上诉人提交的证据中记载的S24房产面积167.70平方米不符，但查询结果中的S24面积与被上诉人提交的尹晴录音证据中S24房产面积相符。
可以证明登记在上诉人名下的上述两套房产就是尹晴答应并实际抵顶工程款的两套房产。
二审被上诉人辩称被上诉人金城房地产公司未提交书面答辩意见。
原审被告张秀凤未提交书面陈述意见。
原告诉称金城房地产公司向一审法院起诉请求：依法判令解除金城房地产公司与李士江之间于2017年8月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：sgjcy201705922、sgjcy20175924）；李士江承担违约金85879.07元；本案诉讼费用由李士江承担。
一审法院查明一审法院认定事实：2017年1月23日，金城房地产公司的原法定代表人尹晴与李士江口头达成协议，约定李士江购买金城房地产公司开发的位于寿光市（潍坊奥泰院内）寿光泰华城一期（幸福里）"商务写字楼1－2层Ｓ－24、Ｓ－25房产两处，单价17000元，用金城房地产公司所欠李士江的工程款抵顶购房款，但对于所欠工程款数额、抵顶房款的金额等具体事项并未明确。
2017年8月2日，金城房地产公司工作人员吴涛通知李士江到其办公室办理涉案房屋的网签手续，制作《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ｓｇｊｃｙ201705922、ｓｇｊｃｙ20175924）合同书两份，载明：房产位置分别为寿光泰华城一期（幸福里）"商务写字楼1－2层Ｓ－24、Ｓ－25号，单价17000元／㎡，总价款分别为2850900元、1893800元，合计价款为4744700元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年12月31日前支付该商品房全部价款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金……。
吴涛并就工程款抵顶房款事宜电话请示尹晴，因尹晴表示不同意抵顶，双方未再签订书面抵顶协议。
上述商品房买卖合同网签后，李士江未按合同载明的期限交付房款。
2018年7月26日，金城房地产公司给李士江用微信发送催款函一份，内容为“经查你于寿光金城房地产开发经营有限公司所开发的寿光泰华城一期（幸福里）项目商务写字楼购买了Ｓ－24、Ｓ－25两处房产，但截止本函发出之日，寿光金城房地产开发经营有限公司未收到任何房款，故现依法着重致函给你：限二日内到寿光金城房地产开发经营有限公司缴纳房款，逾期寿光金城房地产开发经营有限公司将向人民法院诉请解除合同并追究违约责任"。
李士江收到该函后仍未履行付款义务。
一审法院认为一审法院认为，本案双方争议的焦点是：一、金城房地产公司与李士江之间是否已签订商品房买卖合同；二、李士江是否构成根本性违约。
关于第一个焦点问题。
金城房地产公司提交的商品房买卖合同系网签合同。
在房地产领域，网签是交易双方达成协议后，由房地产管理部门给予网签号，将双方签订的合同公布在网上，以便于用户查询的一种签约形式。
网签时，交易双方就房屋买卖问题在平等、自愿的基础上进行协商，达成一致后，才能登录交易平台填写信息表，需填写标的房产的具体情况，并写明交易价款、支付时限等内容。
合同法司法解释（二）第二条规定，当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式"订立的合同，但法律另有规定的除外。
本案中，李士江虽未在合同中签名或捺印，但向金城房地产公司提供了办理网签所必需的个人资料，以其行为表明同意签订涉案商品房买卖合同并授权金城房地产公司代为办理网签合同的相关手续。
因此，认定案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。
李士江辩称未与金城房地产公司签订商品房买卖合同，显然与事实不符，不予采信。
关于第二个焦点问题。
根据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
李士江辩称案涉商品房系金城房地产公司用所欠李士江工程款抵顶的房屋，但其提交的录音证据仅证明双方曾就以房产抵顶工程款进行过协商，不能证实双方就抵顶金额等具体事项达成一致意见，且在金城房地产公司法定代表人尹晴明确表示不同意抵顶房产的情况下，李士江作为完全民事行为能力人，应明知签订商品房买卖合同的法律后果，仍向金城房地产公司提供办理网签的资料，以其行为表明同意以购买的形式取得案涉房屋。
故李士江的该项抗辩意见证据不足，不予采信。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
李士江应当按照合同约定履行自己的义务。
依据合同约定，李士江应于2017年12月31日前付清全款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，且买受人应自解除合同通知送达之日起30日内按照应付款的0.01%支付违约金。
截至本案受理之日2018年8月30日，李士江逾期240日不支付购房款，已构成根本性违约。
故金城房地产公司要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，符合相关法律规定，予以支持。
金城房地产公司要求支付违约金85879.07元，未超出合同约定及法律规定的上限，应予支持。
张秀凤虽与李士江系夫妻关系，但合同中买受人一栏未载有张秀凤，金城房地产公司亦未提交其他证据证实张秀凤系涉案房产的买受人，故金城房地产公司要求张秀凤承担违约责任不符合合同的相对性原则，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、寿光金城房地产开发经营有限公司与李士江于2017年8月2日签订的商品房买卖合同（预售）(合同编号:sghaht201007019、sghaht201007022)已解除；二、李士江于判决生效后十日内支付寿光金城房地产开发经营有限公司违约金85879.07元；三、驳回寿光金城房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求。
