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柯阿欣、厦门大兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】福建省厦门市中级人民法院【审理法院】福建省厦门市中级人民法院【审结日期】2021.08.27【案件字号】(2021)闽02民终5417号【审理程序】二审【审理法官】(黄培芳)【文书类型】判决书【当事人】厦门大兴房地产开发有限公司;柯阿欣【当事人】厦门大兴房地产开发有限公司柯阿欣【当事人-个人】柯阿欣【当事人-公司】厦门大兴房地产开发有限公司【代理律师/律所】陈耀东福建方定律师事务所;方婕福建方定律师事务所;施豪福建重宇合众律师事务所【代理律师/律所】陈耀东福建方定律师事务所方婕福建方定律师事务所施豪福建重宇合众律师事务所【代理律师】陈耀东方婕施豪【代理律所】福建方定律师事务所福建重宇合众律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】厦门大兴房地产开发有限公司【被告】柯阿欣【本院观点】根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，案涉房产暂测面积与房管局产权登记面积有出入的，双方同意在单价保持不变的基础上，总价款实行多退少补原则。
【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定自认证明责任（举证责任）诉讼请求简易程序反诉缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，大兴公司在二审中确认，其主张的柯阿欣应支付的逾期付款利息是从其提起反诉之日计至柯阿欣实际付款之日止。
大兴公司称其有口头通知柯阿欣支付面积差价款，但未能提供相应证据证明。
【本院认为】本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，案涉房产暂测面积与房管局产权登记面积有出入的，双方同意在单价保持不变的基础上，总价款实行多退少补原则。
大兴公司主张按照现同期同地段商品房价格标准支付差价款并无依据，本院不予支持。
大兴公司至今未依约履行办证的相关义务，柯阿欣系据此事由而提起本案诉讼，且大兴公司也无证据证明其有通知柯阿欣支付面积差价款，故大兴公司主张柯阿欣应支付从其提起反诉之日至柯阿欣实际付款之日的逾期付款利息，于法无据，本院亦不予支持。
厦门工程合同纠纷法院判决本案中，甲方为一家房地产开发公司，乙方为一家建筑施工企业。
双方签订了一份建筑工程合同，约定由乙方负责甲方某住宅项目的建设工程。
在工程进行过程中，由于多种原因，双方产生了合同履行的争议。
甲方认为乙方未能按照合同约定的时间和质量完成工程，要求解除合同并索赔；乙方则认为甲方未按时支付工程款，导致工程延误，应承担相应责任。
案件审理过程中，法院首先对双方签订的工程合同进行了审查。
根据《中华人民共和国民法典》的规定，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
法院确认该合同合法有效，双方均应遵守合同条款。
法院对争议焦点进行了细致的分析。
针对甲方的主张，法院查明乙方确实存在工程延期的情况，但延期的原因并非完全由乙方造成。
乙方提出的证据显示，甲方在支付工程款方面存在迟延，这直接影响了工程的正常进度。
同时，法院也注意到，乙方在工程质量方面确有不符合合同约定的地方。
在综合考量了双方的责任后，法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条的规定，认定双方都存在违约行为。
因此，对于甲方要求解除合同的请求，法院予以支持，但同时指出甲方也应当承担相应的违约责任。
对于乙方提出的反诉请求，法院同样支持其合理部分。
最终，法院作出了如下判决：一、确认双方签订的工程合同解除；二、甲方应当支付乙方已完成工程部分的款项，扣除因乙方违约造成的损失；三、乙方应当赔偿甲方因其违约导致的工程延期损失；四、双方各自承担诉讼费用。
通过本案的判决，可以看出法院在处理工程合同纠纷时，坚持公正客观的原则，既维护了合同的严肃性，又兼顾了实际情况下的公平正义。
法院的判决不仅体现了对法律规定的严格遵守，也展现了对事实的全面审查和合理判断。
对于工程合同纠纷的处理，本案例提供了一个典型的参考。
它告诉我们，在合同履行过程中，双方都应严格按照合同约定行事，一旦发生争议，应及时采取合法途径解决。
同时，企业在签订合同时，应充分考虑各种可能的风险，明确各方的权利和义务，以便在发生纠纷时能够依法维权。
黄李月、厦门龙郡房地产有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】福建省厦门市中级人民法院【审理法院】福建省厦门市中级人民法院【审结日期】2021.01.20【案件字号】(2021)闽02民终359号【审理程序】二审【审理法官】(章毅)【文书类型】判决书【当事人】黄李月;厦门龙郡房地产有限公司【当事人】黄李月厦门龙郡房地产有限公司【当事人-个人】黄李月【当事人-公司】厦门龙郡房地产有限公司【代理律师/律所】蒲健业福建建达(厦门)律师事务所;杨钰倩福建建达(厦门)律师事务所;陈志勇北京观韬中茂(厦门)律师事务所;苏志平北京观韬中茂(厦门)律师事务所【代理律师/律所】蒲健业福建建达(厦门)律师事务所杨钰倩福建建达(厦门)律师事务所陈志勇北京观韬中茂(厦门)律师事务所苏志平北京观韬中茂(厦门)律师事务所【代理律师】蒲健业杨钰倩陈志勇苏志平【代理律所】福建建达(厦门)律师事务所北京观韬中茂(厦门)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【原告】黄李月【被告】厦门龙郡房地产有限公司【本院观点】根据黄李月与龙郡公司签订的《商品房买卖合同(预售)》明确规划用途为办公。
【权责关键词】无效欺诈重大误解撤销合同消除影响合同约定自认罚款诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-14 01:05:45黄李月、厦门龙郡房地产有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书福建省厦门市中级人民法院民事判决书(2021)闽02民终359号当事人上诉人(原审原告)：黄李月。
委托诉讼代理人：蒲健业，福建建达(厦门)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨钰倩，福建建达(厦门)律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)：厦门龙郡房地产有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新澳路1501号1830。
喻磊商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】湖南省郴州市中级人民法院【审理法院】湖南省郴州市中级人民法院【审结日期】2020.11.20【案件字号】（2020）湘10民终2509号【审理程序】二审【审理法官】李性斌谢末钢雷金梅【审理法官】李性斌谢末钢雷金梅【文书类型】判决书【当事人】喻磊;郴州君联房地产开发有限公司【当事人】喻磊郴州君联房地产开发有限公司【当事人-个人】喻磊【当事人-公司】郴州君联房地产开发有限公司【代理律师/律所】李昌希湖南星河律师事务所;黄朱璇湖南星河律师事务所【代理律师/律所】李昌希湖南星河律师事务所黄朱璇湖南星河律师事务所【代理律师】李昌希黄朱璇【代理律所】湖南星河律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】喻磊【被告】郴州君联房地产开发有限公司【本院观点】本案系商品房销售合同纠纷。
【权责关键词】完全民事行为能力诉讼请求撤诉缺席判决维持原判合同约定发回重审撤销胁迫质证证据交换违约金支付违约金【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。
二审争议焦点为涉案商品房交付使用的时间如何确定以及君联公司是否应承担延期办证违约金。
本案中，双方在《商品房买卖合同》第十六条约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记（首次登记）。
双方对该约定中的商品房交付使用时间产生争议，喻磊曾向法院起诉要求君联公司支付逾期交房违约金，经法院生效判决认定涉案商品房的交房时间为君联公司的交房通知在《郴州日报》的刊登时间即2016年4月30日，君联公司应在365个工作日内即应在2017年10月17日前办理，君联公司于2019年3月27日办理好涉案商品房的首次登记，根据双方合同约定，虽已构成违约，但喻磊自愿于2019年8月30日向君联公司签署《收房确认书》确认收房时间为2019年8月30日，且表明对收房前期的权利和义务已无任何争议。
一、案例1、陈柏发诉西街社区居委会等应按合约书的约定恢复其购买的房屋所在楼的楼梯并办理产权证案——46辑《人民法院案例选》，第106页本案涉及以下几个问题：（1）原告陈柏发与被告西街居委会保太综合楼筹建处签订的《保太房屋筹资代建合约书》的性质、效力（2）原告与被告西龙公司是否存在商品房买卖关系？原告要求二被告办理产权郑是否有理2、骆顺长夫妇诉骆会群确认双方以转让赡养义务为条件转让房屋的协议无效案——46辑《人民法院案例选》，第115页本案是一起合同效力确认纠纷，争议的焦点在与转让效力的合法性，包括合同的实质内容是否合法，形式要件是否齐备（1）转让协议是否有效（2）赡养人是否可以约定转让赡养义务3、陈勇民诉正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付放款和赔偿损失案——《人民法院案例选》（总第45辑），第106页本案的争议焦点是：（1）关于《认购书》的性质及法律效力（2）如何认定陈勇敏预交房款的行为（3）正达公司的行为已构成缔约过失行为（4）本案不能以违约责任处理4、债权人诉债务人房产转让合同无效的处理原则——中国长城资产管理公司武汉办事处诉湖北峰源集团有限责任公司、湖北威邦投资有限公司、湖北鸿骏经贸发展有限公司确认房屋转让合同无效案——《民事审判指导与参考》（第17集），第276页（1）本案长城公司武汉办事处能否提起无效合同确认之诉（2）无效合同确认之诉中债权人的请求权范围和证明责任范围（3）关于指令审理与发回重申的区别，即一审程序是否违法的问题（4）关于适用《合同法》第4条问题5、三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案——《公报》2004年第8期，第30页【裁判摘要】：房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
6、中国人民银行清远市中心支行与广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司、清远市华泰工贸有限公司预售商品房合同纠纷上诉案——正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质——《民事审判指导与参考》（第14卷），第335页7、远中房地产发展（上海）有限公司与上海益顺房地产发展有限公司、北京华太三兴建筑设计工程有限公司上海分公司、张进隆等人房屋损害赔偿纠纷案——受损房屋于诉讼期间被买卖和转让，谁应当是侵权损害赔偿的请求权人和受益人——《民事审判指导与参考》（第15集），第237页8、中房集团大地土地发展公司与中国银行、北京西单商业区建设开发公司购房合同纠纷上诉案——本案能否一并处理开发合同纠纷——《民事审判指导与参考》（第15集），第265页（1）关于开发合同应否在本案中一并处理问题（2）关于中房公司与中行购房合同的效力的认定及双方如何承担责任问题9、肖宴生与湖南锦绣实业发展有限公司预售商品房纠纷上诉案——实际损失无法查明如何确定损失赔偿数额——《民事审判指导与参考》（第15集），第367页（1）关于违约金条款的效力（2）关于原告损失赔偿额的确定（3）合同应否继续履行10、长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案——《公报》2004年第10期，第30页【裁判摘要】：房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超过商品房买卖合同约定面积的，应当按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。
第1篇一、案件背景某房地产开发项目位于我国某一线城市，由A房地产开发公司（以下简称“A公司”）投资建设，项目总建筑面积约100万平方米，包括住宅、商业、办公等多种业态。
项目于2010年开始动工，预计2015年竣工。
在项目施工过程中，A公司与B建筑工程有限公司（以下简称“B公司”）签订了《建筑工程施工合同》，约定B公司负责该项目的施工建设。
然而，在项目施工过程中，双方因工程进度、质量、费用等问题产生了严重分歧，导致工程停工。
A公司遂向B公司发出解除《建筑工程施工合同》的通知，并要求B公司承担违约责任。
B公司对此表示反对，认为A公司解除合同无理，要求继续履行合同。
双方协商未果，遂诉至法院。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. A公司是否有权解除《建筑工程施工合同》？2. B公司是否构成违约？3. 双方违约责任的承担及赔偿金额。
三、案例分析1. A公司是否有权解除《建筑工程施工合同》？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人一方有下列情形之一的，可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
在本案中，A公司认为B公司在施工过程中存在严重违约行为，包括工程进度滞后、质量问题严重等，导致项目无法按期完工。
A公司多次催告B公司整改，但B公司仍未采取措施纠正。
因此，A公司有权根据《合同法》第九十三条的规定解除《建筑工程施工合同》。
2. B公司是否构成违约？根据《建筑工程施工合同》的约定，B公司应按照合同规定的时间、质量、费用等要求完成施工任务。
然而，在施工过程中，B公司存在以下违约行为：（1）工程进度滞后：B公司未能按照合同约定的时间完成施工任务，导致项目延期。
XX（福建）有限公司、董某商品房销售合同纠纷二审民事调
解书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】福建省福州市中级人民法院
【审理法院】福建省福州市中级人民法院
【审结日期】2020.12.29
【案件字号】(2020)闽01民终7338号
【审理程序】二审
【文书类型】调解书
【法院级别】中级人民法院
【权责关键词】合同
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【更新时间】2021-10-25 04:02:29
XX（福建）有限公司、董某商品房销售合同纠纷二审民事调解书
福建省福州市中级人民法院
民事调解书
(2020)闽01民终7338号以调解方式结案的
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20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年度房地产项目装修装饰合同本合同目录一览第一条合同主体及定义1.1 甲方名称及地址1.2 乙方名称及地址1.3 甲方与乙方签订本合同的目的和性质第二条工程概况2.1 工程名称2.2 工程地点2.3 工程规模2.4 工程预算第三条工程内容和范围3.1 乙方应完成的工程内容3.2 乙方提供的材料和设备清单3.3 工程进度和时间表第四条合同价格4.1 合同总价4.2 付款方式4.3 乙方报价的组成和明细第五条工程质量标准5.1 乙方应达到的质量标准5.2 质量检验和验收程序第六条工程变更6.1 变更的范围和程序6.2 变更价的计算和支付第七条合同的履行和验收7.1 乙方的义务和责任7.2 甲方的义务和责任7.3 工程验收和移交第八条违约责任8.1 乙方的违约行为及责任8.2 甲方的违约行为及责任第九条争议解决9.1 争议的解决方式9.2 争议解决的时间限制第十条合同的解除和终止10.1 合同解除的条件和程序10.2 合同终止后的权利和义务第十一条合同的生效、修改和解除11.1 合同的生效条件11.2 合同的修改程序11.3 合同的解除程序第十二条保密条款12.1 保密信息的定义和范围12.2 保密义务和期限第十三条法律适用和争议解决13.1 合同适用的法律法规13.2 争议解决的方式和地点第十四条其他条款14.1 合同的附件和补充协议14.2 合同的修改和补充方式14.3 双方签署的日期和地点第一部分：合同如下：第一条合同主体及定义1.1 甲方名称：×××房地产有限公司甲方地址：××省××市××区××路××号1.2 乙方名称：×××装饰设计有限公司乙方地址：××省××市××区××路××号1.3 本合同由甲乙双方依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，经协商一致签订，旨在明确双方在2024年度房地产项目装修装饰过程中的权利、义务和责任。
柯志强、惠元（厦门）房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】福建省厦门市中级人民法院【审理法院】福建省厦门市中级人民法院【审结日期】2020.11.20【案件字号】(2020)闽02民终5364号【审理程序】二审【审理法官】(陈璟)【文书类型】判决书【当事人】惠元(厦门)房地产发展有限公司;柯志强【当事人】惠元(厦门)房地产发展有限公司柯志强【当事人-个人】柯志强【当事人-公司】惠元(厦门)房地产发展有限公司【代理律师/律所】温锦标福建东方格致律师事务所;吴建萍福建东方格致律师事务所;柯伟锋福建瀛坤律师事务所【代理律师/律所】温锦标福建东方格致律师事务所吴建萍福建东方格致律师事务所柯伟锋福建瀛坤律师事务所【代理律师】温锦标吴建萍柯伟锋【代理律所】福建东方格致律师事务所福建瀛坤律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】惠元(厦门)房地产发展有限公司【被告】柯志强【本院观点】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
【权责关键词】社会公共利益撤销违约金过错无过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求简易程序缺席判决维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，案涉商品房所在的工程项目名称为和谐天下一、二区(原星海湾高层区1某、2某楼)，于2010年11月10日被准许开工，开工备案的建筑层数为37至45层。
2013年4月18日、2015年8月19日，惠元公司两次拟对部分户型及建筑层数修改，先后向厦门市规划局、厦门市规划委员会申请对项目施工图进行调整，分别于2014年5月12日、2015年9月6日获得许可。
此外，2015年3月4日，住房城乡建设部、国家安全监管总局发出《关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》；2015年5月12日，福建省住房和城乡建设厅、福建省安全生产监督管理局发出《关于进一步加强全身玻璃幕墙安全防护工作的意见》。
厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷案文章属性•【案由】商品房委托代理销售合同纠纷•【案号】（2005）民一终字第51号•【审理法院】最高人民法院•【审理程序】二审•【裁判时间】2005.09.19裁判规则当事人签订的合同中，对某一具体事项使用了不同的词语进行表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生分歧的，人民法院在审判案件时应当结合合同全文、双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示作出判断，在此基础上根据诚实信用的原则，对这些词语加以解释。
不能简单、片面地强调词语文义上存在的差别。
正文厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷案中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2005）民一终字第51号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：厦门东方设计装修工程有限公司。
法定代表人：许腾辉，该公司董事长。
委托代理人：于宁杰，福建天泽广业律师事务所律师。
委托代理人：郑水园，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：福建省实华房地产开发有限公司。
法定代表人：李立明，该公司董事长。
委托代理人：吴妙华，福建君立律师事务所律师。
委托代理人：XXX，福建君立律师事务所北京分所律师。
上诉人厦门东方设计装修工程有限公司（以下简称东方公司）与上诉人福建省实华房地产开发有限公司（以下简称实华公司）因商品房包销合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2004）闽民初字第59号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭于2005年7月28日公开开庭审理了本案。
上诉人东方公司的委托代理人于宁杰、郑水园，上诉人实华公司的委托代理人吴妙华、XXX到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年8月，东方公司与实华公司签订了一份《房产包销合同》，双方约定：一、实华公司将其开发建设的“实华公寓”楼盘全部交由东方公司包销，该楼盘建筑面积93602.7平方米，其中店面5174.4平方米。
二、包销权限：东方公司作为该物业的包销商，全权负责该楼盘的销售及销售过程中的广告实施及整个楼盘园林景观、绿化的设计施工。
三、包销期限：自《商品房预售许可证》签发之日起30个月内，车位包销期限为42个月。
四、包销保证金：东方公司应向实华公司支付200万元人民币的包销保证金。
在本合同签订之日起五个工作日内，支付第一期保证金100万元，余下100万元待《商品房预售许可证》颁发之日起一个月内付清。
逾期三个工作日未交足第二笔保证金，实华公司有权没收第一笔保证金并终止合同。
上述保证金在房屋销售和交房后退还。
五、包销底价及包销利润：住宅2600元／平方米，店面6000元／平方米，车位7万元／个，合同销售价超出上述底价的溢价部分，作为东方公司的包销利润全部归其所有。
六、双方的权利义务：实华公司在东方公司售楼人员填定合同后，最终对售楼合同签章确认（合同样本经实华公司认可后生效）；东方公司在《商品房预售许可证》下达之日起45天内，景观绿化投入量达20%，半年内达40%，一年内达80%，一年半内投入量达100%。
七、包销业绩确认：购房人与实华公司签订《商品房预售合同》，并付首期款（分期或按揭），分期付款的首期款不低于总房款的30%，按揭付款在银行正式收件前，即确认成交，计入东方公司业绩，但东方公司不得就该部分溢价款主张权利。
银行正式收件后，则按本合同约定执行。
八、包销进度及期限：第一阶段，东方公司在取得预售许可证后60天内完成已取得预售许可证楼体销售面积的20%的销售业绩。
第二阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后180天内完成已取得预售许可证楼体销售面积的50%的销售业绩。
第三阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后240天内完成已取得预售许可证楼体销售面积的60%的销售业绩。
第四阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后15个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的70％的销售业绩。
第五阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后18个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的85％的销售业绩。
第六阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后24个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的95%的销售业绩。
第七阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后30个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的100％的销售业绩。
第八阶段，车位自《商品房预售许可证》签发之日起三年零六个月完成80%的销售业绩。
九、违约事项：实华公司应在2003年11月30日前办妥该楼盘的《商品房预售许可证》，否则逾期三个月，实华公司应双倍返还东方公司已付保证金，东方公司有权终止合同，或继续履约。
合同签订后，东方公司于2003年7月23日向实华公司支付了第一笔包销保证金100万元，并委托他人进行景观设计、绿化施工和广告发布，投入费用达603100元。
实华公司分别于2004年2月12日、3月18日、5月11日分三批取得该楼盘19幢楼体的《商品房预售许可证》，东方公司对实华公司迟延办理《商品房预售许可证》未提出异议，但对销售业绩计算起始日及其确定的开盘日期提出异议。
2004年2月23日，实华公司与东方公司召开“实华·蓝湾雅境”楼盘包销等相关事宜协调会，并形成福建省实华房地产开发有限公司“关于‘实华·蓝湾雅境’楼盘包销等相关事宜协调会会议纪要”。
该纪要第一条载明：实华公司分批向东方公司提供《商品房预售许可证》。
实华公司根据“实华·蓝湾雅境”项目建设进展情况，分批申办《商品房预售许可证》，并将分批所取得的《商品房预售许可证》提供给东方公司；实华公司以实际所取得预售楼盘幢数考核东方公司销售业绩。
在此期间，东方公司与部分购房者签订了《商品房预售合同》，并收取了部分购房者的定金。
此外，实华公司与东方公司还对部分房产的售价、购房款的银行按揭贷款及销售业绩的确认等问题产生争议，双方以函件形式进行过协商。
2004年3月30日，福州市房地产管理局分别致函实华公司与东方公司，函称：根据购房者的投诉，实华公司与东方公司签订了商品房包销合同。
经查，东方公司未在该局进行房地产中介企业资质登记备案，根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》和《福建省房地产经纪人管理办法》的有关规定，凡没有取得房地产中介企业资格的企业不得从事房地产中介业务，请两公司终止双方签订的商品房包销合同。
同日，实华公司函告东方公司，除依照福州市房地产管理局通知必须终止《房产包销合同》外，东方公司未按合同约定支付第二笔保证金，实华公司可以终止合同。
东方公司收到实华公司解除合同的通知后直至起诉前未提出异议。
2004年7月29日，福州市房地产管理局致函东方公司和实华公司，撤销了其2004年3月30日向上述两公司的致函。
东方公司于2004年10月27日以实华公司严重违约、应承担全部违约责任为由，将实华公司诉至福建省高级人民法院，请求判令实华公司承担违约责任并赔偿东方公司经济损失5000万元人民币；请求判令实华公司退还东方公司包销保证金100万元，并由实华公司承担本案所发生的一切诉讼费用。
实华公司辩称，东方公司的违约是导致《房产包销合同》终止和无法继续履行的主要原因，实华公司对此并无过错；东方公司要求实华公司赔偿经济损失5000万元没有事实依据，既然双方签订的《房产包销合同》已于2004年3月30日终止，东方公司则不得依据已经终止的合同主张未实际包销房产的可得利益；东方公司要求返还包销保证金100万元违背了《房产包销合同》的约定。
据此，实华公司请求驳回东方公司的诉讼请求。
实华公司在一审中提起反诉，请求判决实华公司与东方公司签订的《房产包销合同》已经依约终止；判决实华公司对东方公司已交的第一笔包销保证金100万元不予返还；判决东方公司承担本案的全部诉讼费用。
东方公司辩称，双方约定的全额支付包销保证金的条件没有成立，根据包销合同第十条约定，实华公司应于2003年11月30日办妥全部的《商品房预售许可证》，直至2004年2月和3月实华公司才办好部分房屋的预售许可证，合同约定的交房时间是2005年6月，而实际交房是2005年8月，由于实华公司没有履行办理预售许可证的义务，导致东方公司无法履行保证金的交付义务；由于实华公司的违约行为，导致东方公司的绿化设计和绿化施工无法进行；福州市房地产管理局的通知从形式到内容均违法，对当事人不具有强制力，该局已自行撤销了该行政行为，故应驳回实华公司的反诉请求。
一审法院审理认为：从东方公司与实华公司签订的《房产包销合同》中对包销期限、包销保证金以及违约事项的约定来看，东方公司应当自第一份预售许可证颁发后即支付第二笔包销保证金。
如果将包销保证金的支付时间理解为全部预售许可证颁发之后，显然与约定保证金的目的和保证金的属性相悖。
实华公司未在《房产包销合同》的约定时间内办妥实华公寓楼盘的《商品房预售许可证》，东方公司未选择解除合同，也未请求实华公司双倍支付包销保证金，而是选择了继续履行合同，即应履行合同约定的支付第二笔包销保证金的义务。
东方公司在接到实华公司通知后，未在第一次《商品房预售许可证》颁发之日起约定的时间内支付第二笔包销保证金，实华公司依合同约定可以行使解除合同的权利。
依据《房产包销合同》第四条的约定，东方公司未如期支付包销保证金，实华公司可以终止合同并没收东方公司已交的第一笔包销保证金100万元。
《房产包销合同》终止前，东方公司已经与他人签订商品房预售合同并收取定金的部分房产，可依照合同的约定，予以计算包销溢价。
合同终止后，原合同约定的内容均不发生法律效力，即不依原合同约定计算包销溢价。
东方公司主张实华公司违约应承担违约责任，应退还包销保证金，并赔偿合同解除时未包销部分房产溢价损失的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
实华公司反诉东方公司未按约支付第二笔包销保证金，致双方签订的合同终止，其已支付的第一笔包销保证金不予返还的请求有理，应予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条的规定，遂判决：一、东方公司与实华公司签订的《房产包销合同》从2004年3月30日起就已解除的事实予以确认；二、东方公司已经支付给实华公司的第一笔包销保证金100万元不予返还；三、实华公司应支付给东方公司在《房产包销合同》解除前，已签订《商品房预售合同》、交纳定金，并在《房产包销合同》解除后实际支付首期款的部分房产的溢价3776604.8元；四、驳回东方公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费265010元，由东方公司负担240010元，实华公司负担25000元；反诉案件受理费15010元，由东方公司负担。
东方公司与实华公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
东方公司上诉称：第一、一审法院以东方公司未支付第二笔包销保证金为由，认定实华公司有权解除合同，认定事实和适用法律均有错误。
