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一、宏观环境分析1.经济环境2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长,1—4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15％。
第三产业总值累计7015。
29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5。
7%。
2011年1—4季度居民消费价格总指数累计105.3％，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段.城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8％，人均消费支出累计13696元,同比增长13。
1%。
2.区域环境成都是西部大开发的龙头城市,是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽,随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。
加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。
2012年1月，市场进入冷清阶段。
写字楼市场新增供应2。
35万平方米，环比下降94。
54％，同比下降83。
38%.销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势,租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61％，成都优质写字楼空置率16。
24%，环比下降2.05％,空置率持续下降。
2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55％,其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34％。
二、微观环境分析1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。
![【VIP专享】成都商务写字楼等级指导标准[1]](https://img.taocdn.com/s1/m/33490770910ef12d2bf9e75f.png)
【成都市甲级写字楼调研分析】一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。
而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。
据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。
巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。
加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。
许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。
这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。
预计2005、2006、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。
二、成都目前办公物业市场调研分析1、办公物业类型目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。
从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。
2、各类型办公物业分析类型A：纯办公物业——高级写字楼（1）、成都高级写字楼分布成都高级写字楼分布示意甲级、准甲级写字楼在/待建甲级高级写字楼在/待建高级图示南总府路时代广场香槟广场中海格林威治王府井明日大厦世都总府大厦新时代民兴金融港鹏冠城凯乐世贸国际海外交流丰德国际顺城大街新世纪熊猫城士百达现代之窗仁恒广场 @世界时代数码中银摩尔城市之心川信开行人民南路威斯顿铂金时代国信国栋世代川投置信南大街天府绿洲宏达从上图可以看出，成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实CBD：ž 春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。
成都市高端写字楼市场研究——来自实地的市场调查的开题报告一、研究背景地处西南地区的成都市作为西部地区的经济中心和著名的历史文化名城，已不再是一个传统的旅游城市，在经济、文化和社会各个方面都呈现出了快速发展的态势。
随着成都市的经济快速发展，高端写字楼的需求逐渐上升，成为了成都市不可或缺的重要组成部分。
在成都市高端写字楼的市场中，各个品牌商务楼的资源也表现得十分丰富。
随着各类写字楼如雨后春笋般的冒出，成都市高端写字楼的市场正在呈现出多元、复杂的态势，市场竞争形势十分激烈。
因此，对成都市高端写字楼市场的深入研究成为了迫切需要解决的问题。
二、研究目的本研究的主要目的是通过实地访谈和对市场数据的调查分析，深入研究和探讨成都市高端写字楼市场的重要现状和特点，为相关政府部门和企业提供相关参考意见。
三、研究内容本研究将主要从以下三个方面展开：1.成都市高端写字楼市场概况：通过实地访谈和市场数据分析，探讨成都市高端写字楼市场的规模、发展概况、竞争态势等；2.成都市高端写字楼租赁市场分析：主要从需求、供应、租金水平等多个方面探讨成都市高端写字楼租赁市场的整体情况，为更好的满足企业的需求提供参考意见；3.成都市高端写字楼投资市场分析：对成都市高端写字楼投资市场进行深入研究，探讨市场规模、产业转型等相关议题，为广大投资者提供相关的投资意见。
四、研究方法本研究将采用主要的两种研究方法：实地访谈和市场数据调查分析。
其中，实地访谈主要用于深入了解目标对象的真实情况和态度，提供有价值的实证数据；市场数据调查分析则用于分析目标市场的总体情况和发展趋势，为后续研究提供咨询性建议。
五、论文结构本研究将按以下顺序逐一展开论述：第一章：研究背景和目的，介绍成都市高端写字楼市场的现状和特点；第二章：概述成都市高端写字楼市场的规模和发展趋势，重点解析市场的竞争格局、品牌数量等；第三章：分析成都市高端写字楼租赁市场主要问题，如需求与供应、租金水平等；第四章：重点探讨成都市高端写字楼投资市场的现状和发展趋势，为投资者提供相关的投资建议；第五章：总结研究成果，提出相应的方案和建议，为未来成都市高端写字楼市场的发展提供参考。
三. 成都高档写字楼市场分析（附件：成都高档写字楼调查详表）基于对成都市办公物业发展背景的了解，针对本案市场定位，尺度此次对市中心城市主干道沿线的18个典型的甲、乙级办公物业进行了市场调研，基本上涵盖了成都80%的高档写字楼项目，以求得到关于成都市甲级办公物业市场更全面、完善、有效的信息。
18个典型竞争楼盘名单：开行国际广场、城市之心、威斯顿联邦大厦、天府中心、川信大厦、天府绿洲、锦江宾馆〃锦苑楼、时代广场、世都大厦、皇冠假日酒店、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、冠城广场、四川国际大厦、绿洲大酒店、罗曼大酒店、世代锦江、中银大厦。
1.成都高档写字楼分布图从上图可以看出，成都高档写字楼主要分布在市中心和人民南路延线。
2. 成都高档写字楼物业类型从下表可以看出，写字楼+商业或纯写字楼项目是写字楼供给最主要的物业类型。
其中写字楼+商业的供给个数最多，为城市之心、威斯顿联邦大厦、川信大厦、天府绿洲、时代广场、世都大厦、冠城广场7个项目，占总量的38.89%；其次为纯写字楼项目，包括开行国际广场、天府中心、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、四川国际大厦、中银大厦6个项目，占总量33.33%，；商务酒店内的写字楼仅有锦江宾馆、皇冠假日酒店、绿洲大酒店、罗曼大酒店4个项目，占总量的22.22%；酒店+写字楼项目仅有世代锦江1个，占总量的5.56%。
3. 成都高档写字楼总建筑面积比较平均数分析成都高档写字楼总建筑面积主要集中在5-6万平方米，包括开行国际广场、威斯顿联邦大厦、城市之心、天府绿洲、川信大厦、绿洲大酒店、中银大厦7个项目，占总量的42%；其次为10万平米以上的项目仅有时代广场、世代锦江2个项目，占总量的18.05%；8-9万平米的写字楼仅有民兴金融大厦（四川建行大厦）和冠城广场2个项目，占总量18.05%；5万平米以下的写字楼项目仅有天府中心和世都大厦2个，仅占总量6.97%；6-7万平米的写字楼仅有四川国际大厦1个项目，仅占总量的6.66%；金俪大厦、锦江宾馆、罗曼大酒店、皇冠假日酒店的建筑面积不详。
2012’成都顶级写字楼运营管理商务考察目的：全面调研成都顶级写字楼开发设计理念、后期运营管理特点，学习最好的案例，掌握第一手资料，为同质楼盘开发设计和运营管理提供借鉴。
考察对象：1、力宝大厦（项目讲解，项目总经理杨润春）2、香格里拉写字楼或仁恒置地广场（项目讲解，待定）3、时代广场（项目讲解，项目总经理，程硕）4、时代8号（项目讲解，项目总经理郭浩）备选：喜年广场行程安排：一、集中宣讲：第一天，9：00-12：00：成都写字楼市场及顶级写字楼运营管理状况介绍。
◆内容：1、成都写字楼市场介绍（分布、销售、租赁情况，重点介绍顶级）2、成都甲级写字楼的定位标准（建筑与机电设备）《成都商务写字楼等级指导标准》3、成都顶级写字楼的运营管理状况介绍◆讲师：杨迎久：全球五大行之世邦魏理仕高级顾问、项目经理，成都市首批物业管理专家。
◆地点：酒店会议室（半天租金及工作餐？）二、项目实地考察（每半天一个项目，共4个项目，第一天下午至第三天上午）1、项目高层讲解项目设计、功能特点及项目运营管理情况；2、项目实地考察参观。
项目简介：(出标准版本，各项目自行出稿)例：三、 自由活动（第三天下午）【南亚风情第壹城】，位于昆明南市区核心地段——滇池路。
这里是昆明的高端住宅名盘聚集地，也是滇池国家级旅游度假区和红塔体育中心的所在地。
目前，这一区域聚集了省委、省人大、省政协、省检察院、省高院等30多家省级行政单位和云天化等大型企业集团总部，是云南省新的政治经济核心区，昆明最重要的商务、旅游、会议、餐饮娱乐的集中区域。
【南亚风情第壹城】，总用地面积282.45亩，建筑面积920000万平方米，按照国际现代都市商业中心要求规划建设，距二环路1.8公里，距三环路300米。
【南亚风情第壹城】由5A 级写字楼组成，以36层逾百米的昆明绝对商务高度，形成城市腾飞的双翼。
【南亚风情第壹城】为东南亚商务之巅，面向的是众多省级行政机关，招徕的事全球知名企业，形成的事政务级商务峰。
【南亚风情第壹城】，引领城市商务办公新模式，成就昆明首席中央商务特区，问鼎城市商务之巅。
【南亚风情第壹城】国际C 座沿袭城市贵族的血统，占据省级政经核心影响最前沿，近享东盟辐射产业链丰厚资源，以定制化的产品设计理念，重新制定城市财富圈层的游戏规则。
【南亚风情第壹城】国际C 座公寓，建筑面积4.3万平米，位于南亚路中段，金融街之上，楼高60米，17层，与南亚第壹国际B 座、南亚第壹商业大道、星河PUB 街、星河左岸相连，形成个性鲜明的建筑风尚。
***提供前期物业顾问服务+后期物业管理全权委托服务。
项目一：成都第一写字楼—成都力宝大厦（重点推荐项目）【开发商】四川盛唐实业有限公司【物业管理】世邦魏理仕/力宝物业【物管费用】18元/m2/月【建筑面积】72252平米【项目介绍】力宝大厦是由力宝集团与四川盛唐实业集团共同投资打造的国际超甲级纯写字楼。
它完美契合顶级写字楼国际通行标准，一经面市，就惊艳四方，创下了成都写字楼历史上无数个第一的奇迹：成都第一个吸引外资投入逾4.2亿参与打造的写字楼产品；成都第一个世界五百强购买的自有物业的写字楼产品；成都第一个真正意义上达到国际超甲级智能化标准的写字楼产品；成都第一个将软服务标准作为超越硬件指标考量的写字楼产品。
力宝大厦地处国际城南商务核心区，人民南路东侧科华北路62号。
毗邻政府行政中心、金融机构、领事馆区、高档餐饮及休闲会所、机场、国际会展中心、高尔夫俱乐部等商务场所，配套丰富，交通便捷。
目前，已经有超过20家的世界500强企业入驻，亦成为世界500强以及众多国内外企业入川的首选写字楼。
力宝大厦由美国BHB联合建筑师设计事务所、国际级建筑大师黄伟先生倾心打造，新加坡KPK（柏建）全程监理。
力宝大厦荣膺中国建设部颁发的：“中国城市标志性写字楼”、“2006年度国际建筑设计经典写字楼”等称号。
项目二：成都写字楼的新坐标—成都香格里拉中心写字楼【开发商】香港嘉里集团【物业管理】世邦/城江物业管理(成都)有限公司【物管费用】20元/m2/月【建筑面积】46,526平米【项目介绍】成都香格里拉中心办公楼由享有盛誉的香港嘉里集团荣誉推出，坐落在成都的核心区域，总建筑面积为46,526平方米，拥有无柱网式设计和1,488平方米的整层面积，其齐全的设施，独有的河景，顶级的配置与服务理念，使香格里拉中心办公楼成为成都写字楼的新坐标。
香格里拉酒店集团在成都开发了汇集零售、酒店及成都首个真正意义上的甲级写字楼的综合商务中心。
充分考虑到跨国企业的要求、期许，香格里拉中心办公楼以最顶级的标准，让客户体验到由世界著名酒店运营者带来的全方位至尊服务。
一个创意与实用兼备的建筑杰作——香格里拉中心，全面优化整合滨江园区资源，创新缔造包括国际标准一级办公楼、五星级酒店及高端时尚生活购物商场在内的世界级综合商业地标建筑群.尖端的商务设施，超前的应用技术，领先的设计理念，致力成就盛况空前的商业地标典范。
项目三：成都物业管理水平之冠——新时代广场【开发商】国嘉地产/泰然置业【物业管理】新时代物业【物管费用】15元/m2/月【建筑面积】50000 ㎡【项目介绍】成都新时代广场是成都老三甲写字楼之一，建成于1996年。
在当时成为当时高端客户首选办公场地，租金高达150至200元/平米月。
创成都写字楼租金水平之最，至今其租赁价格仍然无人能及。
成都时代广场位于成都市总府路2-4号，红星路三段2-44号，是成都甲级写字楼的领军人物，外形靓丽无出其右，是成都体量最大的写字楼群。
其硬件设施可比肩超甲写字楼，且物业管理令人称道。
空调开放时间长达16个小时以上，这在成都写字楼里面是绝无仅有的，深受客户赞赏，并且已经吸引了包括法国领事馆及索尼、法国BNP、诺基亚、和记黄埔、渣打银行、荷兰银行、通用电气、拉法基、东芝、三星电子、蒂森电梯、壳牌石油、大冢制药、苹果电脑、雅芳、大西洋铁合金、搜狐、雷格斯等这样的世界500强入驻。
项目四：缔造对话世界的顶级商务典范——时代8号【开发商】香港九龙仓集团【物业管理】世邦魏理仕【物管费用】20元/m2/月【建筑面积】94000m2【项目介绍】时代8号，成都至尊地脉、地铁上盖的超甲级写字楼，占地面积：70666.72平方米，建筑面积：94000平方米。
9.5m尊贵商务大楼，近900m2开阔空间，精心演绎办公环境的舒适阔朗。
项目位于东大街核心区域，临近府南河，毗邻春熙路商圈。
坐落于地铁2号线东门大桥站上盖，直接连通站点地下出口，位处成都东大街交通枢纽，享十余条公交线路，占尽城市中心之便利。
时代8号坐拥红星路、春熙路商圈一线繁华，毗邻五星级酒店香格里拉酒店、时尚焦点兰桂坊顶级休闲娱乐区，环抱人文自然风貌水井坊、无限美景府河……时代8号集合了太多太耀眼的城市价值焦点，顶级商务环境，正成为当代商务地标之作。
同时，全球最大的地产服务公司、连续九年名列Lipsey年度商业地产品牌排名榜首的世邦魏理仕担纲时代8号物业管理。
凭借百年经验，打造高端商务物业服务的国际标准，为世界精英人士带来至臻完美的商务体验。
备选：之一：成都CBD核心商务新标杆——航天科技大厦【开发商】四川航天科技集团【物业管理】仲量联行【物管费用】22元/m2/月【建筑面积】117904平方米【项目介绍】航天科技大厦坐落于成都CBD中心位置、人民南路一段与新光华交汇处的航天科技大厦，地面高度170米，总建筑面积12万平方米，地上42层、地下5层，是成都中轴线核心位置上至今建筑高度、装备标准、客户定位、服务品质均居国际领先地位的超甲级高端办公楼。
航天科技大厦位居天府中心、扼守城市中轴。
项目周边云集仁恒置地广场、中环广场、城市之心、川信大厦等高端办公楼群及城市名人、锦江宾馆、索非特万达等五星级酒店，春熙路、盐市口、骡马市三大商圈环绕四周信步可达，成都双流国际机场车程不足20分钟，地铁南北枢纽站近在咫尺。
具有产品、区位、交通、服务等优势条件的航天科技大厦将成为高速国际都市化的新成都在CBD核心商务商业区树立的商务新标杆、城市新形象。
经过精心打造的航天科技大厦，具有现代、简约且富有动感产品特质，项目从内到外充满了国际化高端商务的物业元素。
挑高10米的大厦南大堂面对新光华街，彰显宽敞通透的空间设计。
大厦配置14部国际品牌迅达的高速电梯，并独具匠心地为每个楼层配置了先进的预约电梯系统，让高峰时段平均等候时间不超过35秒。
另设3部电梯贯通停车场及附属商业设施。
办公区内，楼层净高2.7米，另设架高地台100毫米，外墙距核心筒至少12米，拥有全成都领先的楼层面积，超宽、超大的办公场地能充分满足企业的不同要求，闭路电视系统、防盗报警电子系统、门禁子系统充分保障企业的安全及私密，Low-E双层镀银玻璃幕墙，能最大限度隔声与隔热，让人即使身处闹市也能享受静谧的办公空间。
之二：成都最高档次的国际标准超甲级写字楼——仁恒置地广场【开发商】新加坡仁恒置地【物业管理】仲量联行【物管费用】22元/m2/月【建筑面积】212482平方米【项目介绍】仁恒置地广场是成都目前最高档次的国际标准超甲级写字楼，集合世界领先的建筑科技、一流水准的物业管理和完善的商务配套，成都恒置地广场位于成都市人民路南路二段红照壁十字路口，此处是中国西南地区中心商业区。
该项目座落在拟议修建的城市主要交通快线的交会处，地铁一号线从此经过。
广场建筑面积约21万平方米，主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。
商业部分面积约6万平方米，是集国际甲级写字楼、五星级酒店服务公寓和国际品牌购物中心于一体的综合性广场,预计投资投资26亿元人民币。
由美国NBBJ、英国ARUP、美国EDAW、英国全景、香港CL3、香港梁志天等十余个国际顶尖专业团队倾力打造的中国城市地标建筑，与国际企业身份形象相得益彰。
之三：成都目前的最高建筑——190米喜年广场【开发商】华样年控股有限公司【物业管理】花样年物业管理成都分公司【物管费用】16元/m2/月【建筑面积】132,218平方米【项目介绍】精品文档喜年广场雄踞于成都市中央CBD商务区，占据东大街门户位置，西连成都市中央商业商务核心区——盐市口、春熙路，东接成都市东部城市副中心，是连接成都市中心区域和东部城市副中心的黄金走廊。
喜年广场总占地13亩，总建面约13万平米，汇聚了国际甲级写字楼、精装公寓、国际酒店、精品商业四大物业形态，是一个多功能的城市商务复合体。
喜年广场分为东西两个塔楼，其中东塔为49层的超高层写字楼，建筑高度约190米，是成都市首个超高层国际顶级写字楼。
写字楼大堂为双层挑空设计，层高总计8.7米，气度更显荣耀。
