深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序

深圳城市更新拆除重建项目的基本流程
1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意→
2.业主签署改造意愿书及委托书→
3.受托单位申报纳入城市更新单元规划(制定计划) →
4.批准纳入城市更新年度计划→
5.土地及房屋确权登记→
6.开发商与业主签订拆迁补偿协议→
7.申报改造主体→
8.核发改造实施主体(批准文件) →
9存入与政府银行共管的风险押金→
10.编制更新单元规划草案→
11.核发更新单元规划批复→
12.核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除→
13注销房地产证→
14.建设用地报批(备案) →
15.申请建设用地方案图、建设用地规划许可证→
16制作宗地图→
17.缴纳地价→签订土地使用合同→
18.核发建设工程规划许可证→
19.核发施工许可证→
20.开工建设→
21.核发竣工验收证明→
22.回迁户入伙→23.办理回迁户房地产证。

关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知深规土(2010)关于城市更新项目运行基本程序深层地基土(XXXX年度计划申报和城市更新年度计划编制，包括城市更新单元计划编制计划和城市更新项目实施计划)的试拆除和重建的通知(1)应用程序通道1。

区政府(管委会)根据辖区内城市更新工作的需要，组织年度城市更新计划的申请，提出辖区内城市更新单位年度计划和城市更新项目实施计划的制定方案，并负责整理汇总与年度城市更新计划相关的申请材料。

并填写年度城市更新单位规划计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划和土地委员会管理局申报纳入年度城市更新计划2年，市政府有关主管部门根据实际需要，提出了年本职能辖区内的城市更新项目规划和实施方案。

征求区政府(管委会)意见后，连同区政府(管委会)的书面意见及相关材料，报市规划土地委员会管理局纳入年度城市更新规划。

3年，有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单位规划方案和城市更新项目实施方案，征求区政府(管委会)意见后，连同区政府(管委会)书面意见和相关材料报市规划和土地委员会管理局申报纳入城市更新年度计划(2)申报内容和条件1、申报城市更新单位规划发展规划的，应当按照城市更新单位规划发展规划申报指南申报，并提供相关材料2、申报城市更新项目实施方案，必须取得城市更新单位规划审批和改造实施主体(或拆迁)批准文件，符合政府管辖的相关监管要求，具备实施条件(3)年度计划市规划和土地委员会的制定，在对区政府、市政府有关主管部门和有关企事业单位的申报进行系统的准备和协调后，拟定城市更新年度计划草案，按照规定程序进行公示并提交市政府常务会议后，纳入近期建设规划年度计划和土地利用计划草案的实施经批准的城市更新年度计划由市规划土地委员会在全市主要媒体上公布(市规划土地委员会内部工作程序另行制定)2、土地和房屋权属登记纳入年度城市更新计划更新单位，在编制更新单位计划前，需要完成更新单位范围内土地和房屋权属登记手续(一)更新单位范围内的土地权属和登记由原所有人或规划申请单位向市规划土地委员会提出申请1、具有合法的土地使用权出让合同和房地产权证，土地和房屋权属清楚且无预检、查封或其他权利纠纷的，可直接办理后续手续2年土地权属不明确的，由市规划和土地委员会管理部门按照广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(广东省政府[XXXX年规划)，由区政府(管委会)城市更新主管部门组织原规划申报单位制定城市更新单位计划草案市政府各部门、企事业单位申报的城市更新单位规划计划纳入城市更新年度计划，由市规划和土地委员会管理局组织原计划申报单位制定城市更新单位计划草案(2)申报1单一权利主体更新项目权利主体直接向市规划和土地委员会管理局申报更新单位规划2.多个权利主体的更新项目由区政府(管委会)市政更新部门组织，将更新单位规则报市规划土地管理局。

地方经济深圳市拆除重建类城市更新流程体系简述龙登贵 深圳市天居置业有限公司摘要：深圳市的城市更新走在全国前列，其做法及经验值得其他城市借鉴与学习。

本文在对深圳市拆除重建类城市更新关键特征概括总结的基础上对其流程进行系统梳理，并简略介绍关键节点的基础逻辑及基本做法，以供参考。

关键词：城市更新；拆除重建；流程中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)018-0475-03一、深圳市城市更新概况（一）深圳市城市更新的基本情况2008年国务院颁布《关于促进节约集约用地的通知》，要求“大力促进节约集约用地”，2009年国土资源部及广东省试点促进节约集约用地试点示范省建设，同年深圳市在全国首创《深圳市城市更新办法》，2012年起每两年定期更新城市更新的“暂行措施”，2015年在罗湖区实施城市更新工作的改革试点，2016年在“强区放权”的背景下在全市范围内全部铺开罗湖区改革试点的经验，将事权全面下放至区政府，编制并颁布《城市更新“十三五”专项规划》，统筹、规划及指导全市的城市更新工作，强调“规划引领、政府引导、市场运作、公益优先”的城市更新基本原则。

同时，陆续出台各类操作规程及配套措施，明确和细化办理流程。

一直都是创新不断，改革不止。

截止至今年3月，深圳市已批城市更新计划数量为698项，已批更新单元规划411项，通过规划提供可开发建设用地21.86k㎡、贡献用地10 k㎡，提供幼儿园243所、中小学120所、社康中心222所、医院3所、公交首末站164所、保障性住房653万㎡、创新产业用房85.13万㎡。

2012年城市更新的存量土地供应首次超过增量土地供应，并逐年提高。

通过拆除重建城市更新方式配建大量公共配套设施，不仅改善了城市环境、提升物业价值，还实现了土地的节约集约高效利用、促进产业转型升级。

（二）深圳市拆除重建类城市更新的关键特征1.土地一二级联动开发，更新改造用地可以协议方式出让，改变了经营性用地若改变功能和容积率必须进行招拍挂方式出让，极大调动了原业主及市场主体推进城市更新的积极性；2.更新单元范围内的零星未建设用地，可以通过规划进行空间腾挪置换，并与更新改造项目作为整体一并出让，实现零散用地的空间整合；3.区分城中村、旧屋村、旧工业区等不同类型，制定差异化的地价标准，建立以基准地价为基础的更新地价与规划容积率调整的联动机制；4.提出“城市更新单元”概念，确立城市更新单元规划制度。

【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。

一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。

对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。

因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。

具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。

也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。

深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。

对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。

召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。

根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。

深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则深圳作为中国改革开放的先行者，城市更新建设一直是深圳市政府的重点工作之一。

随着城市化进程的加快，老旧城区面临更新改造的压力越来越大，需要拆除一些老旧建筑，建设新的城市更新单元。

为了规范城市更新单位的审批操作，深圳市政府制定了《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》。

二、适应范围该规则适用于深圳市内拆除重建类城市更新单元计划的审批操作。

三、审批程序1.申请建设单位向城市更新主管部门提交拆除重建类城市更新单元计划审批申请书及相关材料。

2.初审城市更新主管部门对申请材料进行初审，确认申请材料齐全、符合规定后，组织专家组对申请进行评审，出具初审意见。

3.公示城市更新主管部门在拟批准的拆除重建类城市更新单元计划公示7天，接受社会各界监督。

4.听证城市更新主管部门可以根据需要组织听证会，听取相关当事人的意见。

5.复审城市更新主管部门根据申请单位提供的资料和专家组评审意见，进行复审，并出具复审意见。

6.审批城市更新主管部门根据初审、复审意见，对拆除重建类城市更新单元计划进行审批。

四、审批条件1.拆除重建类城市更新单元计划应符合城市总体规划和城市更新规划要求。

2.拆除重建类城市更新单元计划应符合国家和深圳市的法律法规要求。

3.拆除重建类城市更新单元计划应符合城市更新的基本原则，满足城市文化、历史、环保等相关要求。

五、其他规定1.申请单位应当提供真实、准确、完整的申请材料，如实向城市更新主管部门提供相关信息。

2.城市更新主管部门应当严格遵守审批程序，认真审查申请材料，确保审批工作的公开、公正、公平。

3.拆除重建类城市更新单元计划审批的有效期为2年，超过有效期未开工的，应当重新申请审批。

4.城市更新主管部门应当建立健全城市更新单元计划的动态监管机制，定期对已批准的城市更新单元计划进行监管。

六、附则本规则由深圳市城市更新主管部门负责解释。

本规则自发布之日起施行。

如本规则与其他规定相冲突，以本规则为准。

深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。

区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。

需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。

第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。

2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。

3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。

（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。

区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。

二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。

三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。

2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。

深圳市关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知（【2010】59号）（合集5篇）第一篇：深圳市关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知(【2010】59号)关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知深规土（2010）59号一、年度计划申报及制定城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。

（一）申报渠道1、区政府（管委会）根据本辖区城市更新工作的需要，组织城市更新年度计划申报工作，提出辖区内的年度城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，负责整理、汇总城市更新年度计划相关申报材料，并填写年度城市更新单元规划制定计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

2、市政府各相关主管部门根据实际需要提出职能管辖范围内的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

3、有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

（二）申报内容及条件1、申报城市更新单元规划制定计划的，须按照城市更新单元规划制定计划申报指引进行申报，并提供相关材料。

2、申报城市更新项目实施计划的，须取得城市更新单元规划批复和改造实施主体（或拆迁人）核准文件，达到辖区政府相关监管要求，具备实施条件。

（三）年度计划的制定市规划国土委对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划草案，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府常务会议审批。

批准后的城市更新年度计划由市规划国土委在全市主要媒体发布公告（市规划国土委内部工作程序另行制定）。