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南京公共租赁房的调查分析与建议
Investigative Analysis & Suggestion on Public Rental
Housing of Nanjing City
调查背景及目的
公共租赁房一次首次出现于2009年3月5日温家宝总理所做的政府工作报告中，其中提出要积极发展公共租赁住房，在2009年3月11日住房与城乡建设部新闻发布会上，住建部副部长齐骥指出，公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。
2010年底，南京市区非农业户籍人口510.59万人，人口密度超过1215人每平方公里，列上海、广州、北京之后的全国第四位。外来务工人员占22%左右，大学生占10%左右。这些特征使南京市解决中低收入群体的住房问题成了一项亟待解决的重大民生问题。
公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。新职工的阶段性住房支付能力不足，外来务工人员居住条件也急需改善，公共租赁住房是解决夹心层群体住房困难的一个产品，是满足城市中等偏下收入家庭基本需求的重要举措其对城市留住人才，提高竞争力有较大作用。
本文以南京市公租房的实地调查为依据，分析公租房设计和具体实施手段中存在问题，并从制度规范、融资、租金水平、选址、配套设施建设等方面提出建议。
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一、南京市公共租赁住房建设概况
在2010年8月11日，江苏出台《关于大力发展公共租赁住房指导意见》明
确江苏省公共租赁住房的保障对象是家庭人均收入在当地城市人均可支配收入
80%左右，具体条件由城市人民政府确定；新就业人员是指大中专学历、工作不
满5年并在城市有稳定职业的人员；外来务工人员是指在城市有稳定职业，并在
就业地居住一定年限的非就业地户籍的人员，于同年，8月19日开展公共租赁
住房设计竞赛，9月10日南京首个大规模公共租赁住房小区设计方案出炉。历
经3年多的建设，于2013年9月开始逐步将南京岱山、上坊、花岗、丁家庄四
大保障房片区即将交付老百姓手中，四大片区保障房项目总用地面积约6平方公
里，总建筑面积约966万平方米，其中保障房地块总建筑面积835万m2。建成
后可提供各类保障性住房8.28万套。南京
市是我国住房保障工作做得较好的城市之一，其住房保障工作规划合理、目标明
确、规章条理清晰，信息公开，工作开展顺利。2013年新开工5040套，基本建
成9510套。
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二、实地调研
2.1调研方法
采取了访谈法和发放调查问卷两种形式，调研小组将进行三次访谈，对象为
公共租赁住房小区的物业管理人员，和小区的两户，来访谈家庭基本情况、住宅
基本评价、户型改造意见和规划布局。
2.2实地调研对象
本次调研对象为：江宁民心公寓位于江
宁区九龙湖板块，占地61亩，建筑面积13
万平方米，包括6幢高层住宅1800套以及
配套服务用房。小区共有5种套型，面积从
41平方米到61平方米不等。作房间内部装
修一新，基本生活设施一应俱全，真正实现
了拎包入住。小区周围的配套设施齐全；交
通非常便利。民心公寓公共租赁住房租金标
准为11元/平方米/月。
2.3统计分析方法
本文运用了静态比较分析方法和分组分析方法，其中着重于运用分组分析方法，无论是采用了两种调研方法及对象；还是在设计调查问卷是用年龄、身份、收入、区域将调研对象的分组。
三、调查分析
3.1市民对公共租赁住房的基本认识
绝大部分人知道公共租赁住房的存在，人们对公共租赁住房知晓率很高。
3.2公共租赁住房改善民众的居住条件。
数据显示：
在公共租赁住房能给民众居住条件带来的众多变化中，最为突出的要数它低于住房市场租金的价格比例高达88%，这说明人们选择住房的首要考虑因素是价格条件；其他公共租赁住房能给民众带来变化的比例都超过50%。
图一您对公共租赁房了解吗
非常了解了解一点根本不知道
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40
60
80100
改善住房条件
缓解买房压力租金水平较低，生活压力
小
租赁关系稳定
其他
图2：您选择公租房的首要原因
图2：您选择公租房的首要原因
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3.3申请公共租赁住房的条件限制很多，不容易达到申请要求。
数据显示：
在众多的限制条件中，排在首位的限制条件是轮候家庭太多，比例为72%，这是主要限制条件，物以稀为贵；其次是申请条件太苛刻，其限制条件多，具有南京市市区常住户口满5年；家庭人均年收入低于上一年度城镇居民人均可支配收入80%的家庭；人均住房建筑面积在15平方米以下。不容易申请，这是我国基本国情和经济条件决定的，需要做的只是宣传好。让真正需要的人积极申请。 3.4大部分认为公共租赁住房最大的受益者是并不需要的群体，其次才是那些真正需要公共租赁住房的人群。
数据显示：
大众认为公共租赁住房最大的受益者是不需要人群，比例是78%，这在所有的受
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40
60
80
轮候家庭太多
申请条件太苛刻无力承担租房的相关费用
不知道具体的该项政策其他
图3：您觉得没享受公租房的原因？
图3：您觉得没享受公租房的原因？
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刚毕业的大学生
低收入家庭外来务工人员不需要人群其他图4：您觉得公租房最大的受益者是？
图4：您觉得公租房最大的受益者是？
