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长沙河西板块调查报告第一章长沙房地产市场发展状况一、长沙房地产市场2006年供需平衡，预估2007年供需保持两旺，2008年将可能出现供大于求的局面1、从住宅类来说，目前长沙销售面积略大于批准预售面积，供求两旺表1.1：长沙市近几年住宅批准预售面积表表1.2：长沙市近几年住宅销售面积表由于长沙尚未执行“批准预售到销售”的时限制度，因此，从近两年来批准预售面积与销售面积数据对比中，市场供需态势存在一定程度的假象；仅从上两表来看，2006年1－11月住宅批准预售面积为615.56万平方米，住宅销售面积为543.19万平方米，预计2007年将呈现供需两旺的局面，2008年则进入供大于求的态势。
2、从非住宅类来说，目前长沙供应量、消化量虽有所降低，但供需总体较为均衡。
表1.3：长沙市近几年非住宅类批准预售面积表表1.4：长沙市近几年非住宅类销售面积表2006年1－11月，长沙非住宅类批准预售面积为78.66万平方米，销售面积为57.94万平方米，供需总体呈均衡趋势，结合2006年1－11月长沙商品房批准预售面积来看，2006年1－11月批准预售面积为694.22万平方米，同比增长37.74％，意味着非住宅类批准预售面积的下滑，住宅类批准预售面积有较大幅度的提升。
3、目前长沙住宅空置率逐步下滑，二手房交易稳步增长，市场需求活跃表1.5：长沙市近几年空置面积详表表1.6：长沙市近几年二手房交易详表从空置面积上看，2006年1-11月住宅空置面积同比减少15.34％，从交易面积上来看，二手房住宅交易量呈上升趋势，上市房源逐渐增多，同致行认为，这意味着目前长沙商品住宅现房、新房需求市场均非常活跃，预计未来1-2年将保持平稳态势，结合以上“土地放量”及“三工”等分析，2年后空置面积将有所上升。
三、岳麓区供求两旺，供应量略小于需求量2006年1-11月岳麓区商品住宅供销比为1.13:1，岳麓区供销比在全市各区中适中，但比值较为均衡，说明该区供求关系大体上均衡。
长沙河西板块调查报告第一章长沙房地产市场发展状况一、长沙房地产市场2006年供需平衡，预估2007年供需保持两旺，2008年将可能出现供大于求的局面1、从住宅类来说，目前长沙销售面积略大于批准预售面积，供求两旺表1.1：长沙市近几年住宅批准预售面积表表1.2：长沙市近几年住宅销售面积表由于长沙尚未执行“批准预售到销售”的时限制度，因此，从近两年来批准预售面积与销售面积数据对比中，市场供需态势存在一定程度的假象；仅从上两表来看，2006年1－11月住宅批准预售面积为615.56万平方米，住宅销售面积为543.19万平方米，预计2007年将呈现供需两旺的局面，2008年则进入供大于求的态势。
2、从非住宅类来说，目前长沙供应量、消化量虽有所降低，但供需总体较为均衡。
表1.3：长沙市近几年非住宅类批准预售面积表表1.4：长沙市近几年非住宅类销售面积表2006年1－11月，长沙非住宅类批准预售面积为78.66万平方米，销售面积为57.94万平方米，供需总体呈均衡趋势，结合2006年1－11月长沙商品房批准预售面积来看，2006年1－11月批准预售面积为694.22万平方米，同比增长37.74％，意味着非住宅类批准预售面积的下滑，住宅类批准预售面积有较大幅度的提升。
3、目前长沙住宅空置率逐步下滑，二手房交易稳步增长，市场需求活跃表1.5：长沙市近几年空置面积详表表1.6：长沙市近几年二手房交易详表从空置面积上看，2006年1-11月住宅空置面积同比减少15.34％，从交易面积上来看，二手房住宅交易量呈上升趋势，上市房源逐渐增多，同致行认为，这意味着目前长沙商品住宅现房、新房需求市场均非常活跃，预计未来1-2年将保持平稳态势，结合以上“土地放量”及“三工”等分析，2年后空置面积将有所上升。
三、岳麓区供求两旺，供应量略小于需求量2006年1-11月岳麓区商品住宅供销比为1.13:1，岳麓区供销比在全市各区中适中，但比值较为均衡，说明该区供求关系大体上均衡。
长沙商业市场调查报告长沙市商业调查报告湖南凌立投资顾问有限公司 09-01-21长沙市商业调查报告湖南凌立投资顾问有限公司09- - 01- - 21报告结构1 全国商业市场简述重点商圈全面解读2 3 4 长沙商业市场分析结论一、全国商业市场简述1 1 、8 2021 年全国商业房地产发展的显著特征: : 理性和稳定并存, , 激情与风险共生业态结构上——具备复合业态大体量的商业地产供应持续走高,并逐渐成为市场的主流; 建设规模上——全国商业地产无序建设的阴影继续存在,许多住宅开发企业开始转向商业地产的运作,这与国内经济形势的利好有关；投资情况上——新的商业地产投资形势发生了一定的变化,商业地产投资商开始上山下乡大规模的进行二线或者三线城市商业地产的开发建设；持有状况上——市场供应量的激增和企业发展转型的需要,直接导致了很多开发企业对持有商业地产的思路变的理性了.但是,多数均部分持有,仅仅是为了销售而持有；租售价格上——商业地产的实际租售价格并未有大幅度的上扬,保持在相对一个理性的增长幅度之内.需要着重指出的是 —— 未来三两年内社区商业将面临巨大的销售租赁压力..无住不商的状况, , 必须引起开发企业和政府机构的足够重视..2 2 、8 2021 年影响全国商业地产发展的主要因素2021 年影响全国商业地产发展的主要因素如下: 在政策层面来看：首先是过于强烈的外汇管制,导致了资本难以与项目对接,间接二线乃至三线城市商业地产不温不火状态；其次是各地虽然出台了相应的商业网点规划,但是实际执行力度有限,盲目混乱建设的情况时有发生；最后,随着商业零售领域的逐渐开放和国家对房地产的宏观调控,对于原来施行产权售后返租的商业地产项目2021 年全国的商业地产已经初步进行了一次洗牌,未来将面临新一轮的洗牌。
长沙河西发展研究第一篇：长沙河西发展研究长沙河西发展研究2013年的日历已经彻底翻过，在崭新的2014年伊始，长沙大河西先导区的新面貌成为众多投资置业者关注的焦点，尤其是在这个新旧交替之际，异地湘籍返乡置业人群大量进入湖南地产市场，为岁末长沙楼盘的竞争增添了更加激烈的新战场。
在许多人眼中，长沙的发展正面临着前所未有的契机。
自2007年，长株潭城市群获批为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区以来，历经6年的发展，长株潭的各项建设均以取得长足发展。
为配合长株潭城市群的建设，2008年1月，长沙市在河西的大片区域建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区，撼动了长沙以往以河东为建设核心的经济格局，长沙市的政策、资金、基础建设都开始有了西倾的趋势。
长沙大河西综合交通枢纽正是河西作为长沙新城市中心，体现资源节约和环境友好的综合交通运输体系和复合型枢纽的重要节点。
长沙新西站交通枢纽作为长株潭综合交通运输体系构建的重要支撑，不仅仅是长沙市内交通多种方式聚集的综合枢纽，其凭借“高科技、智能化、人性化、环保节能”的原则，将地铁（MRT）、快速公交（BRT）和长途客运、城市公交（含清洁动力公交）等交通方式高效交汇，全方位立体化的交通配套建设辐射全湖南省，乃至整个中国中部。
俗话说：“火车一响，黄金万两”，如此现代化交通配套建成后，必然将带入大批商业资本的流入，和梅溪湖商业群一起，形成媲美火车站商圈的又一大型商业集群。
长沙大河西如火如荼的建设，像一个巨大的磁场，吸引着早年北上南下的湘籍精英回归。
在过去“湘军创业移民”聚集的北、上、广、深等老一线城市，各个行业的竞争已经接近白热化程度，高度发达成熟的经济随之而来的就是遥不可及的房价，许多怀揣创业梦想的优秀湘籍精英面对湖南经济建设成果的“诱惑”和乡情的召唤，纷纷返乡置业，寻求更加有潜力的发展道路。
乘着年底返乡置业的浪潮，在2013年12月29日开盘的西寓·麓山枫成为投资置业者力捧的热门首选。
长沙市商圈分析报告一、引言商圈是城市中心商业活动最为集中的区域，也是商业发展的核心。
长沙作为湖南省的省会城市，拥有发达的经济和商业环境，商圈发展潜力巨大。
本报告旨在对长沙市主要商圈进行深入分析，揭示其发展潜力和市场竞争格局，为商业投资者提供决策参考。
二、长沙市主要商圈概况1. 万达广场商圈：位于长沙市中心地带，交通便利，周边配套设施完善。
商圈内聚集了大型购物中心、高档酒店、娱乐设施等，吸引了众多消费者。
万达广场商圈受到年轻消费者的青睐，消费水平较高。
2. 芙蓉中路商圈：位于长沙市主城区南部，是长沙市的传统商业重心。
商圈内有多家大型百货公司、专卖店和餐饮场所，商业氛围浓厚。
芙蓉中路商圈面向中高端消费群体，具有较稳定的消费能力。
3. 五一广场商圈：位于长沙市的市中心，是长沙的交通枢纽和旅游景点集聚地。
商圈内有五一广场、步行街等商业设施，吸引了大量游客和当地居民。
五一广场商圈面向各类消费群体，消费水平较为中等。
4. 金峰广场商圈：位于长沙市的新兴商圈，商业发展较为快速。
金峰广场商圈配有大型购物中心、影院、餐饮场所等，引入了多品牌的知名企业。
商圈周边有多个住宅小区，消费人群主要以居民为主。
三、长沙市商圈市场竞争格局1. 竞争格局分析：（1）万达广场商圈是长沙市商圈竞争中的佼佼者，拥有强大的商业综合体和高端品牌，吸引了众多消费者。
其他商圈则需通过差异化发展和提升服务水平来增强竞争力。
（2）芙蓉中路商圈作为长沙市的传统商业重心，与万达广场商圈存在一定程度的互补性。
可以进一步推动两个商圈的发展互动，提升整体商圈竞争力。
（3）五一广场商圈面临较大的市场竞争压力，需要通过提升商圈形象和营造特色消费氛围，吸引更多游客和消费者。
（4）金峰广场商圈作为新兴商圈，尚处于发展初期，需加大品牌引进力度，提高知名度和市场影响力。
2. 市场机会分析：（1）长沙市商业市场潜力巨大，随着城市经济的快速发展，商业消费需求持续增长。
（2）随着年轻一代消费者的崛起，对于时尚、个性化和体验式消费的需求增加，商圈可进行针对性开发和调整。
长沙商业圈分析报告第一篇：长沙商业圈分析报告2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。
2005年7月《长沙市商业网点布局规划》定案，令长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。
数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计654．78万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。
由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。
综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。
一、长沙商业地产现状1、长沙市商业格局；根据二OO五年七月通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。
根据专家的看法，此次规划遵循三个方面：（1）随着需求的变化，对商业网点布局会提出新要求。
（2）规划要进一步与长株潭融城及长沙一小时经济圈的战略相结合，提高辐射能力。
商业今后的布点不一定集中在核心城区，而要向交通便捷，辐射力强的城市外环、城郊接合部分布。
（3）三是规划要将整合控制现有城区网点与规划引导新城区网点相结合。
长沙传统商圈分析五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈区域范围：以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在30分钟的范围简介：五一商圈有2000多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。
长沙市商业市场分析报告范文(80页)目录第一章长沙市商业发展进程研究............................................................. ..................................................1一、长沙市商业市场发展进程研究............................................................. ................................................11.长沙市商业市场发展各阶段划分............................................................. ................................................12.长沙宏观经济指标分析............................................................. ............................................................... .53.长沙市商业网点规划............................................................. ............................................................... ...11二、长沙市三大商圈的专题研究............................................................. ..................................................121.五一商圈分析............................................................. ............................................................... .............122.东塘商圈分析............................................................. ............................................................... .............213.溁湾镇商圈分析............................................................. ............................................................... .........274.长沙主要商圈总结............................................................. ....................................................................30第二章长沙百货商场专题研究............................................................. ....................................................32一、长沙市百货商场的发展情况............................................................. ..................................................321.长沙百货商场基本情况............................................................. ............................................................322.长沙百货商场发展情况............................................................. ............................................................333.长沙百货商场分布............................................................. ............................................................... .....33二、百货商场专项调查............................................................. ............................................................... ...351.平和堂百货............................................................. ............................................................... .................352.王府井百货............................................................. ............................................................... .................383.新世界百货............................................................. ............................................................... .................404.春天百货............................................................. ............................................................... .....................435.百联东方............................................................. ....................................................................................456.美美百货............................................................. ............................................................... .....................477.平和堂百货东塘店............................................................. ............................................................... .....498.金色家族............................................................. ............................................................... (51)9.友谊商店.............................................................. ................................................................ ...................53三、长沙市百货商场的经营状况分析.............................................................. .........................................561.各百货商店营业状况分析.............................................................. .......................................................562.长沙名品的营业情况统计.............................................................. .......................................................56四、长沙市百货商场经营模式及扣点/租金对比分析.............................................................. ................57五、百货商场未来供应项目.............................................................. .........................................................58附件一平和堂百货品牌列表.............................................................. .......................................................62附件二王府井百货品牌列表.............................................................. .......................................................64附件三新世界百货品牌列表.............................................................. .......................................................66附件四春天百货品牌列表.............................................................. ...........................................................68附件五百联东方品牌列表.............................................................. ...........................................................69附件六美美百货品牌列表.............................................................. ...........................................................71附件七平和堂东塘店品牌列表.............................................................. ...................................................72附件八金色家族品牌列表.............................................................. ...........................................................74附件九友谊商店品牌列表.............................................................. ...........................................................74附件十长沙市城市商业网点布局规划（2005-2022）..........................................错误！未定义书签。
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！)长沙大河西国际商贸物流城一期工程建设项目可行性研究报告参加编制人员唐军高级经济师崔先万高级工程师朱锐炎高级工程师李加华高级规划师王艳工程师彭朵花经济师唐钊轶经济师张桂平助理经济师龙娇助理工程师陈导助理工程师目录1 总论 (1)1.1项目概况 (1)1.2建设单位概况 (2)1.3编制依据与范围 (2)1.4主要技术经济指标 (3)1.5结论与建议 (4)2 项目建设背景及必要性 (6)2.1建设背景 (6)2.2建设必要性 (7)3 市场分析 (11)3.1目标与定位 (11)3.2 国内物流市场 (12)3.3区域物流现状 (13)3.4 SWOT分析 (18)3.5目标市场 (20)4建设规模和内容 (23)4.1建设规模 (23)4.2项目建设内容 (24)五、场址选择 (26)5.1选址原则 (26)5.2场址条件 (26)5.3自然条件 (26)六、工程技术方案 (28)6.1工艺方案 (28)6.2建筑工程技术方案 (35)七、电子商务 (48)7.1规划目标 (48)7.2规划原则 (48)7.3平台系统规划方案 (48)7.4应用系统规划方案 (55)7.5 物流系统规划方案 (60)7.6系统安全 (64)八、节能 (66)8.1概述 (66)8.2节能措施及效果 (66)九、环境保护 (67)9.1建设地点环境现状 (67)9.2污染物情况 (67)9.3治理方案 (67)十、劳动安全卫生与消防 (70)10.1劳动安全卫生 (70)10.2消防 (72)十一、组织机构与人力资源配置 (74)11.1组织机构 (74)11.2工作制度 (75)11.3公司定员 (75)11.4人力资源配置 (76)11.5人员培训 (77)十二、项目实施进度及招投标方案 (78)12.1项目实施进度 (78)12.2项目招投标方案 (78)十三、投资估算与资金筹措 (82)13.1 投资估算 (82)13.2资金筹措 (82)13.3贷款偿还计划 (83)十四、财务评价 (84)14.1 财务评价依据 (84)14.2营业收入及税金 (84)14.3成本估算 (85)14.4财务分析 (85)14.5结论 (86)十五、项目风险分析及控制措施 (87)15.1 决策风险 (87)15.2 建设风险 (87)15.3 融资风险 (88)15.4 市场风险 (88)15.5 管理风险 (88)附表：1、项目投资估算表2、流动资金估算表3、投资总额与资金筹措表4、分年度产品销售规划表5、营业收入表6、固定资产折旧费用估算表7、无形资产摊销估算表8、总成本费用估算表9、利润与利润分配表10、项目投资现金流量表11、项目资本金现金流量表12、财务计划现金流量表13、贷款还本付息表附图：1、项目区域位置图2、项目总平面布置图附件：1、企业法人营业执照2、组织机构代码证3、税务登记证4、土地预审意见5、规划选址意见6、环境影响批复7、自有资金证明8、银行贷款意向1 总论1.1项目概况1.1.1项目名称长沙大河西国际商贸物流城一期工程1.1.2建设单位中国·邵商投资有限公司1.1.4建设地点本项目拟建在位于湖南省望城县经开区，一期工程位于望城大道以东，月亮河以南，马桥河路以西地段。
长沙商业市场调查报告湖南凌立投资顾问有限公司09-01-21 长沙市商业调查报告湖南凌立投资顾问有限公司09-01-21 报告结构全国商业市场简述重点商圈全面解读长沙商业市场分析结论一、全国商业市场简述1、2008年全国商业房地产发展的显著特征理性和稳定并存,激情与风险共生业态结构上具备复合业态大体量的商业地产供应持续走高,并逐渐成为市场的主流; 建设规模上全国商业地产无序建设的阴影继续存在,许多住宅开发企业开始转向商业地产的运作,这与国内经济形势的利好有关；投资情况上新的商业地产投资形势发生了一定的变化,商业地产投资商开始上山下乡大规模的进行二线或者三线城市商业地产的开发建设；持有状况上市场供应量的激增和企业发展转型的需要,直接导致了很多开发企业对持有商业地产的思路变的理性了.但是,多数均部分持有,仅仅是为了销售而持有；租售价格上商业地产的实际租售价格并未有大幅度的上扬,保持在相对一个理性的增长幅度之内. 需要着重指出的是未来三两年内社区商业将面临巨大的销售租赁压力.无住不商的状况,必须引起开发企业和政府机构的足够重视. 2、2008年影响全国商业地产发展的主要因素2008年影响全国商业地产发展的主要因素如下在政策层面来看首先是过于强烈的外汇管制,导致了资本难以与项目对接,间接二线乃至三线城市商业地产不温不火状态；其次是各地虽然出台了相应的商业网点规划,但是实际执行力度有限,盲目混乱建设的情况时有发生；最后,随着商业零售领域的逐渐开放和国家对房地产的宏观调控,对于原来施行产权售后返租的商业地产项目2008年全国的商业地产已经初步进行了一次洗牌,未来将面临新一轮的洗牌。
从市场层面来看首先影响全国商业地产发展的主要因素是供求关系,很多城市的商业地产供应量已经远远大于需求量. 其次是商业地产开发种类和形态得到了充分的展现,工业地产和旅游地产逐渐成为新的商业地产开发热点,间接上提高了商业地产人均拥有值. 最后,部分产权返租商业地产项目未能够实现良好的经营,兑现经营回报承诺,直接导致了综合来说影响200８年全国商业地产的发展诱因主要是投资资金的缺位和经营水平的缺位,导致了200８年全国商业地产外火内冷的尴尬局面. 3、2009年全国商业地产发展的趋势将会怎样产品进行优化创新2009年全国受到大市的影响，商业市场也不可避免的受到波及，商业地产的供应量将逐步放缓,整体上将持续维持供大大于求的局面.结构性的调整将出现在产品的优化创新上,创新类型的商业地产项目将继续获得相应的生命力. 商业地产企业并购上市尽管国家对金融体系的监管力度的松动,但是受到之前的影响和经济危机的威胁，多数开发企业将面临融资难的困境,为了谋求资本市场的支持,我们有理由相信2009年将是中国商业地产企业的并购上市年,这个热潮将持续相当长的一个时间. 利好因素促进商业地产未来看好但是，政策的利好和我国经济的持续发展,乃至商业零售业的开放,这些利好都将继续刺激我国商业地产的蓬勃发展.如果能够进一步加大持有型商业地产比例,完善商业地产网点建设体系,全国的商业地产将保持在一个良好的发展阶段,取得更大的发展,创建和谐商业地产也将是现实.二、长沙商业市场分析1、走进长沙A、湖南省的区位特点及经济情况中部和泛珠三角经济区重合的区域在地理区位方面，湖南位于长江中游腹地，是连接东部沿海省与西部内陆省的桥梁，东接江西，西邻重庆和贵州，南临广东、广西，北靠湖北，是华中要地，区位独特优越，交通便捷，是中部和泛珠三角经济区重合的区域。
