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万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超 2013年4月25日前言2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。
目录第1部分概要提示 (1)第2部分环境分析 (1)2.1 市场分析 (1)2.1.1 杭州房地产市场分析 (1)2.2 房地产发展状况 (1)2.3土地出让情况 (2)2.4 丁桥区域房地产市场分析 (2)2.4.1 区域城市规划 (2)2.4.2 房地产开发现状 (3)2.4.3 竞争项目分析 (3)2.5 市场走势研判 (4)第3部分机会分析 (5)3.1 杭州房地产客户分析 (5)3.2 杭州市住宅需求特征分析 (8)3.3 丁桥区域客户特点分析 (9)3.4 目标客户群定位 (11)3.4.1目标客群特征： (11)3.4.2选购产品的动机： (12)3.4.3 购买行为特征： (12)第4部分产品分析 (13)4.1 地块现状分析 (13)4.1.1 地块环境调研 (13)4.1.2 地块周边环境调查 (13)4.1.3 地块交通条件调查 (14)4.1.4 周边市政配套设施调查 (14)4.2 SWOT分析 (15)4.3 产品定位 (16)第5部分战略及行动方案 (17)5.1 定价原则 (17)5.2 定价建议 (17)5.3 价格调整方案 (18)5.3.1 开发成本核算 (18)5.3.2 价格定位 (20)第6部分营销策略 (22)6.1 推广主策略 (22)6.1.1 平面广告形式 (22)6.1.2 多维广告形式 (22)6.2 媒体组合建议 (23)6.2.1 媒体投放目标 (23)6.2.2 媒体投放原则 (23)6.2.3 媒体选择 (23)6.3 营销活动策略 (24)6.3.1 活动设想 (24)6.3.2 活动预期达到的效果 (25)第7部分营销成本 (26)7.1 总体预算 (26)7.2 预算分布 (28)第8部分行动方案控制 (29)8.1 项目规模及开发进度 (29)8.1.1 销售策略 (29)第9部分结束语 (33)第1部分概要提示三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。
万科房地产项目营销策划方案第一章引言随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济发展的重要支柱。
作为我国房地产行业领军企业之一，万科集团致力于提供高品质的房地产产品，并通过精细的营销策划来实现其市场竞争优势。
本方案旨在对万科房地产项目的营销策划进行全面分析，并提出相应的解决方案，以进一步提升万科在房地产市场的竞争力。
第二章环境分析2.1 宏观环境分析根据我国经济发展的现状和趋势，房地产市场将保持稳定增长的态势。
然而，随着房地产市场的饱和，购房人群对房地产产品的需求也呈现多样化和个性化的特点，这对房地产企业的营销策划提出了更高的要求。
2.2 行业环境分析房地产行业竞争激烈，众多房地产企业争夺有限的市场份额。
作为知名房地产企业，万科在市场上具有一定的品牌优势和口碑，但还需要进一步提升公司知名度和规模，并适应购房需求多样化的趋势。
2.3 内外部环境分析通过对万科房地产项目的内外部环境进行分析，我们发现其优势是：品牌知名度高、产品品质优良、产业链完善；而其劣势是：宣传力度不足、服务体验有待提升。
第三章目标市场分析3.1 目标市场定位在全面分析了万科房地产项目的特点之后，我们决定将其目标市场定位为：高端消费人群、首次购房人群和投资购房人群。
这三个目标市场具有购买力较强、消费观念较为成熟的特点，是万科房地产项目的主要消费群体。
3.2 目标市场需求分析高端消费人群注重产品品质和服务体验，他们对购房产品的性价比要求较高；首次购房人群注重购房政策的支持和身份认同，他们对购房产品的价格和位置要求较敏感；投资购房人群注重投资回报率和资产安全性，他们对购房产品的物业管理和租金收益要求较高。
第四章市场调研分析4.1 市场需求调研通过市场调研我们了解到，目标市场对万科房地产项目的品牌知名度较高，但对宣传和市场推广的渠道和手段有一定的期待。
同时，对产品的购买力、购房政策、投资回报等方面存在一定的疑虑和需求。
万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超日25月4年 2013．言前2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。
．录目第1部分概要提示 (1)第2部分环境分析 (1)2.1 市场分析 (1)2.1.1 杭州房地产市场分析 (1)2.2 房地产发展状况 (2)2.3 土地出让情况 (2)2.4 丁桥区域房地产市场分析 (3)2.4.1 区域城市规划 (3)2.4.2 房地产开发现状 (4)2.4.3 竞争项目分析 (5)2.5 市场走势研判 (6)第3部分机会分析 (7)3.1 杭州房地产客户分析 (7)3.2 杭州市住宅需求特征分析 (9)3.3 丁桥区域客户特点分析 (11)3.4 目标客户群定位 (13)3.4.1 目标客群特征： (14)3.4.2 选购产品的动机： (15)3.4.3 购买行为特征： (15)第4部分产品分析 (16)4.1 地块现状分析 (16)4.1.1 地块环境调研 (16)4.1.2 地块周边环境调查 (17)4.1.3 地块交通条件调查 (17)4.1.4 周边市政配套设施调查 (18)4.2 SWOT分析 (19)4.3 产品定位 (20)第5部分战略及行动方案 (21)5.1 定价原则 (21)5.2 定价建议 (22)5.3 价格调整方案 (23)5.3.1 开发成本核算 (23)5.3.2 价格定位 (25)第6部分营销策略 (27)6.1 推广主策略 (27)6.1.1 平面广告形式 (27)6.1.2 多维广告形式 (28)6.2 媒体组合建议 (28)6.2.1 媒体投放目标 (28)6.2.2 媒体投放原则 (28)6.2.3 媒体选择 (28)6.3 营销活动策略 (30)6.3.1 活动设想 (30)6.3.2 活动预期达到的效果 (31)第7部分营销成本 (32)7.1 总体预算 (32)7.2 预算分布 (33)第8部分行动方案控制 (33)8.1 项目规模及开发进度 (33)8.1.1 销售策略 (33)第9部分结束语 (38)第1部分概要提示三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。
万科城项目营销推介方案第一篇：万科城项目营销推介方案一座城改变一座城市万科城项目营销策划方案一、背景分析万科企业股份有限责任公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
2012年万科入驻徐州，致力于打造一个有着完善配套、自成体系，并有着丰富人文资源的宜居小镇，该项目对于完善徐州北区城市功能，提升徐州市北区城市形象，打造北区以生态休闲和文化旅游为核心的北城新区，具有引领和示范作用，项目东至天齐路，西至平山路，南到沙虎山，北到三环北路，总用地面积3305亩，总投资150亿元人民币。
2012年11月2日，万科企业股份有限公司以挂牌出让的方式在徐州拿下两宗地，总面积约595亩。
万科入驻徐州，全城瞩目。
万科城已经全面开工，并与7月份开盘销售，徐州邮政营业局根据自身业务特点和万科城项目结合，全力为万科城打造一整套营销宣传方案，希望尽徐州邮政的一点力为万科城的宣传拓展新的渠道，进一步提升万科城品牌形象，促进万科城开盘销售一片红。
二、策划思路徐州地区房地产市场发展从2001年开始稳步上升，并在近几年中呈现出了稳步增长的势头。
但自2009年国家开始楼市调控以来，我市楼市也出现了较大程度的降温，投资型需求受到较大抑制，改善型需求因为政策因素造成的交易成本增加也受到很多抑制，整体市场交易量下降、活跃度大大降低。
相较以外，对于开发商而言房地产开发项目投资的资本金比例增加较大，从原来的20%左右提高到35%以上，另一方面银行等金融机构也收紧了对房地产开发项目的信贷额度。
资本金需求增加了、开发门槛提高了，同时信贷紧缩了，房地产开发商不得不捂紧自己的钱袋子精打细算，在整体行业资金紧缺的情况下，开发商一般都会在宣传方面压缩一定的广告费用投入，在宣传推广渠道的选择上进行更多的比较，希望能以最少的成本捕捉到有效客户。
作为精准营销方式的数据库直邮商函正是适合他们在当前资金相对紧缺状态下进行项目推广的好渠道，而数据库直邮商函的核心资源----数据，更是能够吸引房产商在广告渠道选择上的重要砝码。
![万科营销策划书[工作范文]](https://img.taocdn.com/s1/m/4e7497712e3f5727a5e96285.png)
万科营销策划书篇一：万科房地产营销策划书万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超20XX年4月25日前言20XX年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。
目录第1部分概要提示 ................................................ (1)第2部分环境分析 ................................................ ................................................... . (1)市场分析 ................................................ ................................................... . (1)杭州房地产市场分析 ................................................ (1)房地产发展状况 ................................................ ................................................... . (1)土地出让情况 ................................................ ................................................... . (2)丁桥区域房地产市场分 (2)区域城市规划 ................................................ (2)房地产开发现状 ................................................ .. (3)竞争项目分析 ................................................ (3)市场走势研判 ................................................ ................................................... .. (4)第3部分机会分析 ................................................ ................................................... . (5)杭州房地产客户分................................................... .. (5)杭州市住宅需求特征分析 ................................................ (8)丁桥区域客户特点分析 ................................................ . (9)目标客户群定位 ................................................ ................................................... .. (11)目标客群特征： .............................................. .. (11)选购产品的动机： .............................................. . (12)购买行为特征： ..............................................第4部分产品分析 ................................................ ................................................... .. (13)地块现状分析 ................................................ ................................................... (13)地块环境调研 ................................................ . (13)地块周边环境调查 ................................................ .. (13)地块交通条件调查 ................................................ .. (14)周边市政配套设施调查 ................................................ (14)SWOT分................................................... . (15)产品定位 ................................................ ................................................... .. (16)第5部分战略及行动方案 ................................................ ................................................... .. 17定价原则 ................................................ ................................................... .. (17)定价建议 ................................................ ................................................... .. (17)价格调整方案 ................................................ ................................................... (18)开发成本核算 ................................................ . (18)价格定位 ................................................ ................................................... (20)第6部分营销策略 ................................................ ................................................... .. (22)推广主策略 ................................................ ................................................... . (22)平面广告形式 ................................................ . (22)多维广告形式 ................................................ . (22)媒体组合建议 ................................................ ................................................... (23)媒体投放目标 ................................................ . (23)媒体投放原则 ................................................ . (23)媒体选择 ................................................ ................................................... (23)营销活动策略 ................................................ ................................................... (24)活动设想 ................................................ ................................................... (24)活动预期达到的效果 ................................................ . (25)第7部分营销成本 ................................................ ................................................... .. (26)总体预算 ................................................ ................................................... .. (26)预算分布 ................................................ ................................................... .. (28)第8部分行动方案控制 ................................................ ................................................... (29)项目规模及开发进度 ................................................ ................................................... (29)销售策略 ................................................ ................................................... (29)第9部分结束语 ................................................ ................................................... (33)第1部分概要提示三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。
最新万科房地产营销策划方案
目录
引言
第一部分市场解构
基本描述
项目SWOT分析
目标市场定位与分析
第二部分客户分析
目标市场定位与分析
目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略
策划思路
产品规划
卖点梳理
第四部分价格策略
价格策略
价格结构
价格预期
第五部分营销通路
营销展示中心
接待中心
VIP营销
第六部分营销推广
推广策略及遵循原则
案名与LOGO
推广总精神
营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略
整体营销战略
入市策略
推广策略
推广部署
阶段销售周期划分及策略附录
引言
对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：
如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？
如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？
如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？
如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？
一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
城市之光定位经营推广案城市之光，地处XX市中心，总投资15000万，营业面积达32000平方米，设计规划成为是XX规模最大、档次最高的综合性大浴场。
早在2000就开始基本建设，但由于诸多原因，一直拖到2002年才进入实质阶段，业已错过了大浴场的黄金时期。
就在这个时候找到了我们，开始了之后走出困境、迈向成功的六大步。
步骤一：全面市场研究，破译成功密码！针对X上休闲产业进行深入的市场调查研究是破译该产业成功密码的不二法门，是正确地为项目选择经营定位、拟定经营模式、设计营销战术、制定经营计划的前提，是确保项目迈向成功的基础。
俗话说“人怕入错行”，行业的特性在很大程度上决定了身处其中的企业的绩效与发展，所以破译企业的成功密码，必先从洞悉行业特征开始。
一、行业的归属判定不同的行业往往具有着不同的特征，所以行业特征判定的第一步就是要明确行业的归属。
按《国家标准产业分类》办法，隶属第三产业的社会服务业中的休闲业大致包括度假旅游业、宾馆酒店业、歌舞业、美容美发业、餐饮业、沐浴业等行业。
依据现有规划设计，“城市之光”目前的行业归属为应为休闲业中现代沐浴业里的综合性大浴场形态。
二、X上沐浴业发展史行业的过去往往潜藏着行业的现在和未来，所以行业特征判定的第二步就是总结行业发展史。
沐浴业作为一个历史悠久的传统产业，业已形成了丰富多彩的沐浴文化，在当代XX大致经历了以下几个发展阶段：1、行业的发展概述2、行业的关键事件XX沐浴业现代化意义的发展实际上是在90年代，其间经历了两次“沐浴革命”：（1）“第一次沐浴革命”发生在90年代中期，以温莎堡、地中海、恺撒、天龙等为代表，他们引导并推广了西式沐浴文化，使得沐浴业由传统的低端市场带入了现代的高端市场。
（2）“第二次沐浴革命”发生在90年代后期，以云都为代表，作为国内首家日式温泉浴场开创了综合性大浴场新业态，使得沐浴业由单一功能步入多功能的混业经营时代，在XX引起轰动，商家纷纷效仿使得X上沐浴业得以超速度地蓬勃发展。
史上最全的万科房地产营销策划方案目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录引言对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。
“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
策划目的1．树立产品品牌，体现****项目的三个价值：中心区——***政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间——****项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。
