土地评估的方法
市场比较法
市场比较法(market comparison approach,salescomparison approach )市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
选用市场比较法，必须的前提条件是：
1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；
2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。
市场比较法估价步骤为：
1、收集交易实例；
2、选取可比实例；
3、建立价格可比基础；
4、进行交易情况修正；
5、进行交易日期修正；
6、进行区域因素修正；
7、进行个别因素修正；
8、进行容积率和土地使用年期修正；
9、求出比准价格；
10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。
市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：
交易实例1→ 修正
交易实例2→〓待评估土地→ 待评估土地价格
交易实例3→
市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.
5.2.1 基本公式
以市场比较法评估土地价格用以下公式：
V＝VB×A×B×D×E （13）
式中：V：待估宗地价格；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
5.2.2 程序
（1）收集宗地交易实例；
（2）确定比较实例；
（3）建立价格可比基础；
（4）进行交易情况修正；
（5）进行估价期日修正；
（6）进行区域因素修正；
（7）进行个别因素修正；
（8）进行使用年期等修正；
（9）求出比准价格。
5.2.3 收集宗地交易实例
资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。
5.2.4 确定比较实例
要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
5.2.5 建立价格可比基础
各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。
5.2.6 交易情况修正
交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：
（1）有利害关系人之间的交易；
（2）急于出售或者购买情况下的交易；
（3）受债权债务关系影响的交易；
（4）交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；
（5）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；
（6）相邻地块的合并交易。
（7）特殊方式的交易。
（8）交易税费非正常负担的交易；
（9）其它非正常的交易。
将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。交易情况修正公式为：
VE=V0×Ep/EE （14）
式中：VE：情况修正后的比较实例价格
V0：情况修正前比较实例价格
Ep：待估宗地情况指数
EE：比较实例宗地情况指数
5.2.7 估价期日修正
估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。主要用地价指数进行修正。修正公式为：
VE=V0×Q/Q0 （15）
式中：VE：估价期日宗地价格
V0：交易期日宗地价格
Q：估价期日地价指数
Q0：交易期日地价指数
5.2.8 区域因素修正
区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外
部区域环境状况下的价格。
区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：
VE=V0×DP/DE （16）
式中：VE：区域因素修正后的比较实例价格
V0：区域因素修正前比较实例价格
DP：待估宗地区域因素条件指数
DE：比较实例宗地区域因素条件指数
5.2.9 个别因素修正
个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下
的价格。
个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：
VE=V0×SP/SE （17）
式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格
V0：个别因素修正前比较实例价格
SP：待估宗地个别因素条件指数
SE：比较实例宗地个别因素条件指数
5.2.10 土地使用年期等修正
土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为：
Vt=V0×K (17)
式中：Vt：年期修正后宗地价格
V0：年期修正前比较实例价格
K：年期修正系数
K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）
式中：r:土地还原利率
m:待估宗地的使用年期
n:比较实例的使用年期
除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。
5.2.11 比准价格确定
所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果，作为比准价格：
（1）简单算术平均法。
（2）加权算术平均法。
（3）中位数法。
（4）众数法。
5.2.12 适用范围
市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。
收益还原法
5.1 收益还原法
5.1.1 基本公式
以收益还原法评估土地价格按以下公式：
（1）土地收益为无限年期：
V=a/r （1）
式中：V：土地收益价格
a：土地纯收益(或地租)
r：土地还原利率
（2）土地收益为有限年期：
V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）
式中：V、a、r含义同前
n：未来土地使用年期
5.1.2 程序
（1）收集相关资料；
（2）测算年总收益；
（3）确定年总费用；
（4）计算年纯收益；
（5）确定还原利率；
（6）选用适当的计算公式；
（7）试算收益价格；
（8）确定待估宗地地价。
5.1.3 收集相关资料
收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。
5.1.4估算年总收益
年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。
5.1.5 确定年总费用
总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。
几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：
（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；
（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；
（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；
（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
5.1.6 确定土地纯收益
纯收益按总收益扣除总费用计算。土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。
几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算：
（1）土地租赁：a=R-C （3）
式中：a:土地纯收益
R:年租金收入
C:年总费用
（2）房地出租：a=Rin-Ihn (4)
式中：a:土地纯收益
Rin:房地纯收益
Ihn:房屋纯收益
式中：Rin=Rlg-Clg (5)
Rin:房地纯收益
Rlg:房地出租年总收益
Clg:房地出租年总费用
式中：Ihn=Phc×r2 （6）
Ihn:房屋纯收益
Phc:房屋现值
r2:建筑物还原利率
房屋现值应根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下：
Phc=Phk×Dn= Phk-E （7）
式中：Phc:房屋现值
Phk:房屋重置价
Dn:房屋成新度
E:房屋折旧总额
（3）经营性企业：a=Ijp-Ijf （8）
式中：a:土地纯收益
Ijp:企业经营纯收益
Ijf:非土地资产纯收益
Ijp=Yjp-Cjp （9）
式中：Ijp:企业经营纯收益
Yjp:年经营总收入
Cjp:年经营总费用
（4）生产性企业：a=Isp-Ijf （10）
式中：a:土地纯收益
Isp:企业生产纯收益
Isp:非土地资产纯收益
Isp=Ysp-Csp （11）
式中：Isp:企业生产纯收益
Ysp:年生产总收入
Csp:年生产总费用
（5）自用土地或待开发土地：可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
5.1.7 确定土地还原利率
土地还原利率应按下列方法确定：
（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。
综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下：
r=(r1L+r2B)/(L+B) （12）
式中：r：综合还原利率
r1：土地还原利率
r2：建筑物还原利率
L：土地价格
B：建筑物价格
5.1.8 选用适当计算公式
根据未来年期土地收益的变化情况，选择适当的计算公式。除上述基本公式外，因土地收益变化而应采用的公式见附录A。
5.1.9 计算土地收益价格
在确定了土地纯收益和土地还原利率后，可根据已选择的公式计算土地收益价格。
5.1.10 适用范围
收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。
成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并
同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。
计算公式：
土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利润＋土地增值收益
其一般适用范围为新开发的土地估计；土地市场欠发育，交易实例少的地区；工业用地，城区或失去工业用地除外；既无收益又无交易情况的特殊土地。成本逼近法不适用建成区域已开发土地。
土地逼近法的评估步骤为1.判断待估土地是否适用成本逼近法。2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等。3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。4。确定土地开发后较开发前的价值增加额。5.按地价公式求取估价土地的土地价格。6.对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
剩余法
对某复合结局事件（A，B，C），已知它的有关（暴露）因素在特定的范围内（a, b,c），通过先前的归纳又知道b说明B，c说明C，那么剩余的a必定说明A。
对于房地产估价而言：
5.4.1 基本公式
以剩余法评估土地价格用下列公式：
V＝A－B－C （21）
式中：V：待估土地价格
A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值
B：整个开发项目的开发成本
C：开发商合理利润
5.4.2 程序：
（1）调查待估宗地的基本情况；
（2）确定待估宗地的最有效利用方式；
（3）估计开发建设周期和投资进度安排；
（4）估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；
（5）估算开发成本和开发商合理利润；
（6）确定待估宗地的土地价格。
5.4.3 估算开发完成后的不动产价值
必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法与长期趋势法结合进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。
5.4.4 确定开发周期和投资进度安排
应参照类似不动产的开发过程进行确定。
5.4.5 确定开发成本
开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。
5.4.6 计算利息
地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。
在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。
折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。
5.4.7 计算利润
开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。
5.4.8 现有房地产项目的土地估价
运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下：
V=Vr-Ph-T (22)
式中：V：土地价格
Vr：房地产交易价格
Ph：房屋现值
T：交易税费
房地产交易价格可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。
5.4.9 适用范围
剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。
基准地价系数修正法
7.2.2 基准地价系数修正法
7.2.2.1 利用级别或区域基准地价评估
（1）基本公式
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：V＝V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ｋi：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
（2）程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地价。
7.2.2.2 利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等宗地地价计算公式：
Ｖ＝u×dv×Ｋ1×Ｋ2×…×Ｋi…×Ｋn （59）
式中：V：待估宗地地价
u：路线价
dv：深度指数
Ki：其它修正系数(i=1-n)
精品 土地评估各方法综合测算表 成本法 成本逼近法 项目单价单位备注取费标准 一、土地取得成本5846 元/ 平方米（土地购买价格 + 土地取得税费 + 土地开发成本）×年期修正系数 1.土地购买价格6000 元/ 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定—— 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根 2.土地取得税费183 元/ 平方米据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3% ，印花税税率为 0.05% ，取土地购买价的 3.05% 3.05%( 契税 3%，印花税 0.05%) 3.土地开发成本0 元/ 平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此 ——不在单独计取 4.年期修正系数0.9455 年期修正系数 =1 －1/(1 ＋ r)^n （r 为土地还原利率，取 7% ；n 为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，43 ——土地剩余使用年限为 43 年）7% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、 二、管理费用175 元/ 平方米办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资3% 水平等影响因素，以土地取得成本的3% 计算 三、销售费用120 元/ 平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本 2% 和管理费用之和的 2% 计算
为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外 汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开 四、投资利息318 元/ 平方米发建设周期为 1 年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内 5.31% 均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率 + （管理费用 + 销售费用）×贷款利率 /2 ，贷款利率按当 期人民银行公布的基准利率计取 五、投资利润1842 元/ 平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类 30% 似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的 5.5% 六、销售税费483 元/ 平方米测算（营业税为房地产价值的5% ，城市维护建设税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的3% ）。根据 5.50% 公式推导，销售税费 =[ 土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 ] ×税率/(1- 税率 ) 七、土地单价8664 元/ 平方米土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 + 销售税费—— 八、土地总价4332 万元土地单价乘以建筑面积 /10000, 建筑面积为 5000 平方米5000 重置成本法 单价单位取费标准 相关说明 一. 开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+ 建筑安装工程费+ 室外工程费 + 其他费用 含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响 1 、勘察设计和前期工程费170元/平方米评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10% 的比例确定，本次评估根据估价5% 对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%
七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见
下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用
省土地利用总体规划中期评估 工作方案 为做好我省土地利用总体规划中期评估工作，按照《国土资源部办公厅关于印发土地利用总体规划中期评估工作方案的通知》要求，结合我省实际，制定如下工作方案： 一、评估目的 全面掌握我省各级土地利用总体规划实施情况，深入分析我省耕地和基本农田保护情况、建设用地节约集约利用情况、各级规划对工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步发展的保障情况等，提出规划实施存在的突出问题及有关建议，提高土地利用总体规划实施管理科学化、规化水平。 二、评估原则 （一）全面评估，突出重点。系统回顾规划实施的总体情况，全面分析各项目标和任务的落实情况，重点分析各项约束性指标和重要预期性指标的实现程度，总结规划实施的成效和存在的问题。 （二）立足规划，着眼未来。围绕规划核心容和主要指标，紧密结合以城镇化发展为引擎，“四化”同步推进、区域城乡协调发展、社会民生加快建设等新形势新要求，评估规划对未来发展需求的保障程度，提出应对措施和建议。
（三）统一部署，典型剖析。在做好省级规划中期评估的同时，同步开展市、县两级规划的中期评估，深入了解地方各项规划目标任务的实现程度，对规划实施存在的新情况新问题进行有针对性的剖析。 （四）专家领衔，多方参与。加强组织协调，充分发挥专家领衔作用，广泛吸收相关专家学者、各级国土资源部门和公众的意见和建议，确保评估成果的科学性和客观性。 （五）客观真实、统筹兼顾。各地应根据经济社会发展需要，客观分析当前规划实施面临的突出问题，准确研判未来发展态势，实事开展规划中期评估工作。采用权威部门发布的经济社会、土地利用等数据和资料，如实反映规划实施情况，保证评估过程和结论的客观性。广泛听取社会公众意见和建议，统筹兼顾，提出科学有效的实施措施。 三、评估时点围 本次评估期限为2006年1月至2012年12月。评估围2012年土地利用变更调查行政区划实际管辖围。 四、评估任务 本次评估分为省级、市级、县级三个层面进行，各地可根据需要开展乡级规划中期评估工作。 （一）省级层面评估。 采用多种方法客观分析全省规划实施中的主要问题，预测规划实施的趋势，总结规划实施好的经验做法，提出解决
土地估价：市场比较法试题及答案 （一）判断题 1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。（） 2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。（） 3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。（） 4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。（） 5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。（） 6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。（） 7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。（） 8．土地使用年期属于个别因素。（） 9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。（） 11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。（） 12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。（） 13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。（） 14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。（） 16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。（） 17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。（） 18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。（） （二）单项选择题 1．市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据（），将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。 A．类似原则B．相关原则C．等同原则D．替代原则 2．市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用（）。 A．市场比较法B．成本逼近法c．剩余法D．收益法 3．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为（）。 A．建筑密度B．容积率c．利用率D．有效面积系数 4．市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为（）。
土地估价方法 根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。 （一）、成本逼近法 1、基本原理 成本逼近法是把开发土地所耗费的各项费用之和作为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。其基本原理是把土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”，所产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。 其基本公式为： 土地价格＝取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益 增值收益＝（取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率 2.评估过程 （1）土地取得费 经调查该区域土地取得费一般为5万元/亩，合75元/平方米。 （2）有关税费
根据胶南市国土资源局制定的有关政策，应交的税费包括征地管理费、耕地开垦费、耕地占用税，合计约为44元/平方米。 （3）土地开发费 根据胶南市人民政府发布的有关文件及委托方提供的有关资料和评价人员实地勘查,确定此次评估开发费用为120元/平方米。 （4）利息计算 根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.31％计。假设土地取得费、相关税费在征地时一次投入，土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入。 投资利息＝【（1）＋（2）＋（3）/2】×5.31％＝9.5元/平方米 （5）投资利润 投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入以发挥作用。因此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查近年工业用地投资利润率，以15％作为本次土地评估的投资利润率。 利润＝（土地取得费＋有关税费＋开发费）×投资利润率 ＝【（1）＋（2）＋（3）】×15％＝35.85元/平方米 （6）土地增值收益 根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析，土地增值收益取30％。 ＝【（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）】×30％＝85.31元/平
土地估价的基本程序 一、土地估价程序 1．确定估价基本事项: 主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确 定估价条件,考虑使用年期. 2．拟订估价作业计划 估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的 基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排.包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证,分析价格影响因素及条件、估价方法的选用,试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划. 3．收集资料实地踏勘 产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容. 4．分析整理相关资料 主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响.
5．选定方法试算价格 根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法. 6．确定宗地估价结果 估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额.一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考. 7．撰写估价报告书 土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案.从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式. 二、土地估价业务受理 (一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托
一、市场比较法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。 由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。 1. 选取案例 通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。 案例A： ·地点：澳头猪仔潭 ·时间：2004年9月 ·用途：商住 交易价格为地面单价470元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。 案例B： ·地点：澳头镇澳霞大道边 ·时间：2004年8月 ·用途：商住 交易价格为地面单价420元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米 案例C： ·地点：澳头镇国税局边 ·时间：2004年9月
·用途：商住 交易价格为地面单价520元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米 2.比较因素选择 依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。 （1）用途：指土地的合法规划用途； （2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限； （3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同； （4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等； （5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等； （6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。 3. 比较因素条件说明 将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明(见表一)。 表一：因素条件说明表
XXXXX房屋征收项目 实 施 方 案 XXX房地产土地评估有限公司 2018年 03月 28日
目录 项目概况 (3) “三调”实施方案 (4) 一、任务及工作内容 (4) 二、技术路线与方法 (7) 三、土地利用现状调查 (8) 四、专项用地调查 (13) 五、土地调查数据库建设 (14) 六、检查与验收 (15) 七、统一时点更新 (17) 八、成果汇总 (17) 九、主要成果 (19) XXXXX房屋征收项目测绘实施方案 (22) 一、测绘技术依据 (22) 三、实施方案 (23) 三、测绘工作流程与方法 (24) 四、质量检查及保障措施 (42) 五、测绘周期承诺 (45) XXX项目评估实施方案 (50) 一、统一相关技术参数选取，统一解释口径 (50) 二、本项目拆迁评估工作流程 (51) 二、技术方案 (55) 四、根据工作方案，确定组织方案 (61) 五、本项目组织架构图 (62) 六、作业时间 (63) 七、棚户区改造项目重点、难点分析 (63)
项目概况 项目区域简介及项目简介：XXXXXX XXX..... 所需开展任务要求内容包括了“三调”，地籍测绘，房产测绘,房屋评估。“三调”及房屋地籍测量结果的应用为城市棚户区改造工程提供了科学严谨的法律依据，涵盖变更地籍资料、土地利用分类、初始权属、地籍的区域划分、宗地划分等内容，为改造过程中的土地利用和权属变更提供了公平合理的法律依据，是城市棚户区改造工作中的一项总要内容。 （一）实施任务的服务要求：符合国家及行业标准，并满足招标人项目内容相关服务要求。 （二）服务期限：自合同签订之日起，180日历天完成外业调查，内业处理，宗地图、房产图编制和项目成果统计汇总以及后期伴随服务等工作。为顺利完成拆迁任务，现将该项目中存在的可能影响工作进展的问题加以分析，并提出具可操作性的解决方案，以保证按时高质量的完成工作。
各种用途土地价格评估技术要点 （一）主要用途土地价格评估技术要点 1、居住（普通居住、高档公寓、独立别墅）用地的评估 评估居住用地地价时，主要技术要点有： （1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素 居住用地受环境条件、交通条件、市政配套设施等因素影响比较大。 （2）估价方法选择 宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法；对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。 ◆居住用地的出让和转让案例比较多，尤其是房地产交易市场比较发育、成熟、规范的区域，适宜选用市场比较法评估地价。 ◆居住房屋的交易量大且类型多样，既有房屋的出售信息，也有房屋的出租信息，适宜选用剩余法评估地价。 ◆全国各地大多数县（市），甚至乡镇均已完成基准地价的测算工作。 （3）估价技术要点及处理方法 A、评估别墅等独立住宅用地，重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政经融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度、间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。首选市场比较法，如极具特殊性则不以采用。 B、评估高档公寓用地，重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。 C、评估普通居住用地，重点分析：城镇人口数量与家庭规模、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、交通便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、地形及地质条件等因素对地价的影响。首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。对新开发土地可以用成本逼近法。 D、对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，
五、土地使用权评估说明 (一)土地评估范围 纳入本次评估范围的是华北制药金坦生物技术股份有限公司的1宗出让土地。 (二)土地使用权概况介绍 1. 土地登记状况 纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权共1项，总面积为26747.6平方米，宗地位置、用途、面积、土地证书号、地号、图号等详见《土地登记状况表》 (1)土地登记状况 (二)土地权利状况 待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地来源合法，产权清楚。待估宗地没有设定他项权利。 (三)土地利用状况 根据委托方提供资料及现场勘察，本次评估宗地面积26747.6平方米，宗地内主要建筑为质检办公楼、仓储及动力中心、动物房、工程楼、热力一站、车库、警卫室、乙肝房屋等，主要为框架及砖混结构，至估价基准日由华药集团金坦生物技术开发有限公司使用。
2.土地权利状况 待估宗地的土地所有权属于国家所有，华北制药金坦生物技术股份有限公司合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，产权清楚。待估宗地没有设有他项权利（详见表《土地登记状况表》）。 3.利用状况 根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地具体利用情况见下表： 待估宗地利用状况表 （三）地价定义 根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见下表： 待估宗地地价定义表 备注：七通指通水、通路、通电、通讯、排水、通暖、通气；一平指宗地内场地平整。 考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。 本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和法定剩余年期条件下，于评估基准日2008年6月30日的土地使用权价格。 （四）评估步骤 1.核查资料
土地评估机构资质 具备在全国范围内从事土地评估执业能力的机构的注册条件： 1、从事土地评估活动连续4年以上，取得在本市范围内从事土地评估活动的注册证书2年以上； 2、企业注册资本人民币100万元以上； 3、有7名以上（含7名）专职注册土地估价师； 4、近两年平均每年完成估价项目总数200宗以上，估价标的物土地面积25万平方米以上，其中土地面积大于3万平方米的土地评估项目五宗以上； 5、法定代表人是取得土地估价师或房地产估价师或资产评估师资格4年以上，实际从事土地评估或房地产估价工作3年以上（含3年）的专职估价师； 6、评估公司设置土地评估技术负责人（总估师或副总估师），技术负责人须取得土地估价师资格4年以上，实际从事土地评估工作4年以上的专职土地估价师； 7、机构股份或者出资额中专职注册土地估价师的股份或者出资总额不低于30%； 8、有固定的经营服务场所； 9、估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；
10、随机抽查的1份土地估价报告符合《城镇土地估价规程》的要求。 房地产评估、土地评估、房屋中介，达到一定工作年限可参加全国统一职称考试，取得相应专业资格！ 报考房地产估价师严格的讲大专毕业需要6年的工作经验，但是实际上也不是绝对的，我是2004年大专毕业，2005年报考的。简单的讲就是需要两个条件，（1）你要在一家房地产估价机构工作，具体表现在你的报名表上要有一个房地产估价机构的公章，其实你只要找一家房地产估价机构在你的报名表上盖章就可以了，没有人会去审查你是不是真的在这家公司工作；（2）要让报名点的工作人员相信你确实已经工作6年了，如果你具备这个条件就没什么好说的了，如果你不具备就要想想办法了，不要说你从6年前就上班了，大学是在职读的，没有人会相信的，拖拖关系吧，如果没有关系就嘴巴甜一点吧，多收一张报名表对报名点的负责人来说不是难事，是很简单的，简单到超乎你的想象。只要你有一年报上名了，以后再报名你就是老考生了，只要拿着上一年的准考证去报名就可以了，不需要再经过审查。还有一点很重要，就是不要忘记带报名费哦，呵呵。很多人每年
实用标准XXXXX房屋征收项目
XXX房地产土地评估有限公司2018年03月28日
目录 项目概况 (4) “三调”实施方案 (5) 一、任务及工作内容 6 二、技术路线与方法 ......................................................... 1 0 三、土地利用现状调查 ........................................................ 1 2 四、专项用地调查 ........................................................... 1 8 五、土地调查数据库建设 (19) 六、检查与验收 (21) 七、统一时点更新 (23) 八、成果汇总 ............................................................... 2 4 九、主要成果 (27) XXXXX房屋征收项目测绘实施方案 (30) 一、测绘技术依据 (30) 三、实施方案 (32) 三、测绘工作流程与方法 34 四、质量检查及保障措施 58 五、测绘周期承诺 (61) XXX项目评估实施方案 (67)
一、统一相关技术参数选取，统一解释口径 (67) 、本项目拆迁评估工作流程 68 二、技术方案 (72) 四、根据工作方案，确定组织方案 (79) 五、本项目组织架构图 (79) 六、作业时间 (80) 七、棚户区改造项目重点、难点分析 (81) 项目概况 项目区域简介及项目简介：XXXXXX XXX.…. 所需开展任务要求内容包括了“三调”，地籍测绘，房产测绘，房屋评估。“三调”及房屋地籍测量结果的应用为城市棚户区改造工程提供了科学严谨的法律依据，涵盖变更地籍资料、土地利用分类、初始权属、地籍的区域划分、宗地划分 等内容，为改造过程中的土地利用和权属变更提供了公平合理的法律依据，是城市 棚户区改造工作中的一项总要内容。 （一）实施任务的服务要求：符合国家及行业标准，并满足招标人项目内容相关服务要求。
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。 二、委托估价方 委托方:xx县人民法院 地址:xx县新城镇新洲大道南xx号 三、估价目的 受xxx县人民法院的委托,对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估,为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。 四、估价基准日 二0一七年七月十三日(以现场查勘日为估价基准日)。 五、估价日期 二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。 六、地价定义 根据委托方提供的《土地档案查阅答复书》,以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义: 1、用途设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地,临裕民街两侧的房屋首层为商铺,二层以上为住宅,依据土地的最高最佳使用原则,故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。 2、面积设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地面积为78平方米,本次估价设定委估宗地面积为78平方米。 3、容积率设定:委估宗地为空地,委托方未能提供设计规划条件,因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5、0～6、0,本次估价按周边用地
的平均容积率设定委估宗地容积率为5、5。 4、开发程度设定:委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)与宗地红线内场地平整。根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)与宗地红线内场地平整。 5、土地使用权年期设定:委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。至估价基准日,委估宗地剩余使用年期为50、5年。本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50、5年。 6、使用权类型设定:委估宗地为国有出让土地使用权,本次估价设定委估宗地使用权类型就是国有出让土地。 7、限制条件:在估价基准日,委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等她项权利。本次估价设定委估宗地无她项权利限制。 8、本次估价的基准日确定为二0一七年七月十三日。 地价定义:综上所述,根据本报告估价目的, 本次估价的土地使用权价值就是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型与性质等条件下于评估基准日的公开市场价值。 七、估价结果 经估价人员现场查勘与当地市场分析,按照地价评估的基本原则与估价程序,选择合适的评估方法,评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为: 评估土地总面积:78平方米 评估土地单价:20050元/平方米 评估土地总地价:178、39万元 大写(人民币):柒拾捌万叁仟玖佰元整(取整至百位数) 宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》
技术服务方案 （招标单位名称）采用公开招标的方式确定土地评估服务单位。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合云南省、曲靖市相关要求，结合曲靖市土地收储中心估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、公司情况简介 我公司具备从事全国范围内的土地评估业务的资质的 机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作，目前已经充分掌握了云南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对云南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价 师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对XX省，尤其是XXX、XXX、XXX涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 二、工作思路和措施
（一）成立项目小组，明确评估人员、业务流程及岗位职责 根据项目特点，本公司拟安排公司评估副经理XXX作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处
地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例 ③建立价格可比基础④进行交易情况修正 ⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正 ⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格 第二节搜集交易实例 应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意。 一、途径 1、查阅政府资料 2、报刊租售信息 3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈 4、交易展示会 5、同行相互提供 6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 二、搜集交易实例的内容
土地估价方法及案例汇总
收益还原法案例 一评估土地价格 案例1 某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。 （注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命
为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年） 解： ①年经营收入=6000万元 ②年须扣除总费用： 销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元； 商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元； 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 ③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 ④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元 ⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元 ⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r 地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
市场比较法作业 又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。 解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价() ()() )(2162653%05.11%11720000 %11720000 96000012 12 12 元=+?++ ++ = 甲单价=2162.65（元/m 2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m 2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2） （2）计算比准价格 比准价格甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.019510065.216227 123m 元=+?+?-?? = 比准价格乙()())/(34.2856102100%2.11%0.11100100255027 5m 元=?+?+??= 比准价格丙())/(22.2762105 100%2.11100100270026 m 元=?+??= （3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果 估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2） 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。 解：（1）计算比准价格 比准价格A ()()() 25 /77.380999 100100100103100%171%5.11981003800m 元=????-?+?? = 以3月1日为基准，以后每月递减1%，则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别 为100、99、98、97、96、95、94、93。