深圳万象城整体规划分享共27页

深圳万象城商业借势于周边高档写字楼和地铁带来的人流，兼顾中端和高端消费，以参与性较强的溜冰、电影、餐饮物业带动整个经营，保证每个客户过来都有适当的可以消费停留的地方，运作非常成功。

住宅在所有配套逐渐成熟之后开始发售，卖地段、卖配套，实现了较高的价值。

“华润中心”总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港元，是深圳有史以来规模最大的综合性商业建筑群。

项目物业类型示意图一、 项目区位万象城君悦酒店 写字楼： 华润大厦幸福里1号线2号线二、项目资源1、项目优势核心地段：位于罗湖“地王金融圈”的核心；与罗湖口岸近在咫尺，香港客户来往方便。

可达性强：地铁1号线（已经开通）、地铁2号线（11年开通）均经过项目；处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道之间，主入口与深南大道直接相接；周边有31条公交车经过；高端写字楼云集：地王大厦、深圳发展银行大厦、深圳证券交易所、世界金融中心，以及自身的华润大厦，都是高档甲级写字楼，聚集了大量的高端客户；地铁带来的充足的普通消费客流：与1号线大剧院站相连通，人流量非常大，2、项目劣势噪音污染大；无景观资源；周边金光华、中信城市广场对项目存在一定的竞争。

三、项目运作情况3.1写字楼——华润大厦：规模：共29层，办公面积约4.2万平方米；标准层面积约1835平方米，建筑面积共约4.2万平方米，停车位682个。

档次：于2004年12月1日交付使用，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。

客户定位：以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明，英国上市公司Michael Page 以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等国际性公司；配置情况：标准层面积约1835平方米(建筑面积)实用率 77.6%层数 29(5/F–29/F为写字楼)建筑面积约42,000平方米大楼高度 139m层高/净高 4.2m/≥2.8m停车位 682个电梯： 5部低区特大电梯，梯速2.5米/秒，服务5-19层4部高速特大电梯，梯速4.0米/秒，服务20-29层1部电梯连接地面与地下停车场2部服务梯/消防梯电气：备用发电机组；双回路供电空调： VAV(即变风量)空调系统,可以为特定设备提供24小时冷水独立空调用冷水系统，可以提供24小时的冷水供特定设备物业管理：深圳华润物业管理有限公司，物业管理费约35元/平米；租赁情况：满租，约220元/平米.月（约35美元/平米.月）3.2君悦酒店君悦品牌，被亚太商务旅游杂志评为“世界最佳商务酒店品牌”，是环球凯悦集团超豪华的酒店品牌。

万象城商业各功能区规划及相关策略（35页）万象城商业各功能区规划及相关策略一、万象购物中心（超市部分）1、业态及功能划分图1：负一层（架空层）业态及功能分布示意图图4：三层业态及功能分布示意图2、规划说明1）概述超市负二层作为停车场使用，规划停车位数量约为250个；停车场由开发商统一经营管理，超市客户凭小票可免费停车或优惠停车；负一层除了功能区以外的其它面积开发商自己持有，进行统一销售或租赁；1-3层作为超市使用面积，引入大型知名品牌超市；4层开发商自己持有或整体销售，拟作为大型娱乐中心用途（如图1-5示）。

2）规划要点⏹客梯：原规划方案中客梯数量为3台，现调整为2台普通客梯，位置如上图示；⏹货梯：在卸货区内设置2台载重为3000kg的独立货梯，每层均可驻停，具体位置见上图所示；⏹消防楼梯：各层均按消防规范设置消防楼梯；⏹卸货区规划：卸货区应该满足同时停放一辆40英尺货柜车和三至五辆普通卡车的条件，同时考虑卸货区与货梯之间的有效联动；⏹层高及承重要求：➢负一层、负二层层高按照原先设计方案执行，1-4层层高均为5米；➢楼板承重800-1200kg/平方米；⏹用电荷载：120伏安/平方米；⏹中央空调：配备中央空调；⏹自持部分规划：通道规划为2.5米，大部分商铺面积控制在15平方米/铺左右，局部铺位面积控制在30平方米/铺左右。

预计可划分出200多个独立店面（如图1示）;⏹其它：超市的规划应在确定了商家之后，根据商家的要求进行更为详细的规划。

二、商业步行街（万象新街）1、业态及功能划分项目定位为集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的体验式风情商业街，在业态布局上，充分考虑餐饮业态对人群的拉动性，以及各业态之间的互相合作。

图1：商业街一层业态分布示意图图2：商业街2层业态分布示意图1）特色美食街（见图1、2）：餐饮对人流的拉动最为明显，对于商业街来说，西侧人流相对缺乏，而且项目西侧为回迁的农贸市场，环境较差，考虑设置南北排布的美食一条街，用于经营南北小吃。

华润中心·万象城第一部分项目基本情况项目概况华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，位于深圳市罗湖金融商务中心区，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55 万平方米，总投资逾40 亿港币。

首期项目于2002年10月破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A 甲级写字楼“华润大厦”，已于2004 年12 月竣工开业。

二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，预计投资逾22亿港元，已于2005年12月16日开工建设，将于2009年初落成启用。

位置交通深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。

交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。

■华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域■地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间■与"地王大厦"隔深南大道相望■与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连■周边共有巴士线路30多条■距深圳火车站、罗湖口岸约1000米■距皇岗口岸约5分钟车程■距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程规划设计华润中心由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计。

华润中心项目占地约8万平方米，总建筑面积约55万平方米，设计车位近3000个。

其中，一期万象城建筑面积达18.8万平方米，停车位1000个，华润大厦建筑面积共约4.2万平方米，停车位682个。

二期项目建筑面积为26万平方米项目整体布局（一）北区本项目的北区，位于深南大道与宝安南路和书城路的交汇处，以标高139米的甲级办公大厦为主体建筑，配合特色购物中心及国际精品时尚店等。

以现代、时尚和活力的设计个性，展现该项目的时代和地域特色。

深圳布吉万象汇目录1. 项目简介2. 项目十大看点1 项目简介1.1 项目概况 1.2 项目区位 1.3 项目周边1.1 项目概况：罗湖区布吉片区首家商业综合体• 万象汇是华润置地精心打造的区域型商业标杆项目，将填补布吉片区商业空白。

• 建面达12万㎡的精品商业项目，超过300家商铺，打造成为集潮玩快耍、亲子趣玩、轻奢体验、美食寻觅等多元业态为一体的购物体验中心。

建筑面积 12 万 ㎡ 楼层 5 层， B 1 - L 4 开业时间 2018 年 4 月 26 日 位置深圳市龙岗区布吉翔鸽路 2 号• 地铁： 5 号 线 — 百 鸽 笼站 • 公交：白鸽笼公交接驳站、罗岗 居委会 站、翔鸽路口站、 百丽物流中心站交通1.2 项目区位：罗湖区与龙岗区交接处，辐射罗湖、龙岗双区年轻群体•项目位于布吉中心区，布吉翔鸽路段，与地铁5号线百鸽笼站无缝接驳，周边多个大型住宅生活区，日常生活消费需求巨大。

•华润置地商业管理服务事业部对原万家商业资产重组后新开的第一个项目，也是和信义地产合作开发的第一个项目，对商服事业部探索新商业模式具有里程碑意义；•作为华润置地精心打造的区域型商业标杆项目，将填补布吉片区商业领域的空白，引领该片区近百万居民生活品质的提升。

项目开发背景1.3 周边物业/环境：周边开发成熟，基本为生活区，相关生活配套齐全•项目周边基本为住宅生活区，周边地产项目以项目业主方信义地产集团项目为主，与项目相连的是信义金御半山项目，项目附近的是信义荔山公馆山景住宅。

信义金御半山（项目相连）金稻田学校（项目附近）资料来源： U retail 研究项目相 连住宅旧改楼盘、 生活配套 、学校万科 楼盘万象汇住宅区住宅区、 生活配套百鸽笼地铁站科技 园区1.4 楼层分布：主要以餐饮+服装+生活配套的形式出现• 各楼层多以餐饮+服装+生活配套的形式出现，业态种类配备齐全，体现出了购物中心休闲、体验、购物融合的理念。