厦门市地方税务局关于地下车库分摊土地的规定

厦门市地价征收管理若干规定第一章总则第一条为进一步规范我市地价征收管理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《厦门经济特区土地管理若干规定》以及相关法律法规的规定，结合我市实际情况，制定本规定。

第二条本规定适用出让用地土地出让金的确定，包括招拍挂出让、协议出让（限制性出让）土地、划拨用地改为完全出让用地土地出让金计算；划拨用地、使用集体土地应缴纳城市基础设施配套费的计算；租赁用地土地租金的计算。

第三条出让酒店用地、营利性医疗教育用地、经营性公用设施产业用地、工业用地、自用办公楼用地时，应明确办理整体产权，经批准转让、抵押时应整体转让、整体抵押。

第四条软件及研发用地基准地价仅适用于政府批准的专业园区内，有明确的准入和退出机制。

自持软件及研发用地应办理整体产权，整体转让、整体抵押。

第五条居住用途地上层数大于 7 层（含 7 层）经规划批准底层作为房屋架空层且不计容部分、建筑物底层廊道、避难层、结构（技术）转换层（扣除核心筒和公共设备用房等应分摊的共-16-有建筑面积），不得改变规划设计功能、不得占用、不得出租、不得作为营业性场所，免收土地出让金或城市基础设施配套费，不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给土地受让人。

第六条鼓励地下空间开发，由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程（简称结建地下工程）建设的地下车库（位）出售或转让免收土地出让金。

以出让方式供地的，属于土地受让人不作为商品房出售的地下建筑物，免收土地出让金，如涉及转让的，经批准后，应按批准时的市场地价补交土地出让金；以划拨方式供地的地下空间免征城市基础设施配套费。

第七条市人民政府委托市国土房产部门审批建设项目涉及地价事项。

市国土房产部门应制定审批细则和工作程序，建立和完善重大业务集体会审制度和责任追究制度，进一步简化审批程序，提高办事效率。

第八条土地出让金、配套费等土地费用由财政部门负责征收管理，由国土房产部门负责具体征收（计收并通知缴款）。

地下车库-税务处理办法1. 税务登记在建设和运营地下车库之前，需要按照相关法律法规的要求进行税务登记。

根据国家税务部门的规定，地下车库可以作为独立纳税主体进行税务登记，也可以作为其他业务主体的附属部门进行登记。

1.1 独立纳税主体登记如果地下车库的经营规模较大，业务相对独立，可以选择作为独立纳税主体进行税务登记。

在进行独立纳税主体登记时，需要提供以下资料：•营业执照•地下车库建设规划和运营方案•税务登记申请表•经营者身份证明等1.2 附属部门登记如果地下车库作为其他业务主体的附属部门进行经营，需要将地下车库纳入主体单位的税务登记范围。

在进行附属部门登记时，需要提供以下资料：•主体单位的营业执照•地下车库的建设规划和运营方案•税务登记申请表•附属部门关系证明文件等2. 税务申报和缴纳地下车库在经营过程中需要按照相关税法进行税务申报和缴纳，以确保良好的经营环境和合规经营。

根据地下车库的具体经营状况和税务规定，需要在规定时间内完成税务申报和缴纳。

2.1 税务申报地下车库需要根据国家税务部门的规定，按照规定的申报周期进行税务申报。

一般情况下，地下车库需要申报以下税种：•增值税•营业税（若适用）•所得税•城市维护建设税等2.2 税务缴纳根据地方税务部门的规定，地下车库需要按照规定的时间和方式缴纳所欠税款。

在进行税款缴纳时，地下车库需要注意以下事项：•缴费地点：一般情况下可以选择银行柜台、网上银行、移动支付等方式进行缴费。

•缴费时间：按照国家和地方税务部门的规定，缴费时间一般为月度或季度。

•缴费方式：可以选择按月申报、按季申报或年度申报等缴费方式。

3. 税务优惠政策为了促进地下车库的建设和运营，国家和地方税务部门针对地下车库业务给予了一定的税务优惠政策。

地下车库可以根据具体情况享受以下税务优惠政策：•增值税减免：对于符合条件的地下车库，可以申请增值税免税政策，减轻税负。

•城市维护建设税减免：对于建设和运营的地下车库，可以申请城市维护建设税减免政策，降低税收负担。

地下车库的成本分摊与清算办法房地产开发中，地下室（地下停车库）因为成本倒挂属于负增值产品，房企都想让地下车位抵减其他产品的正增值，以降低土地增值税税率。

但目前税局多将车位归于其他房地产，包括别墅、商业用房、车位、储藏室等。

进行清算时其他房地产多是负增值的，实际并没有产生可观的抵减效果。

如果车位能在普通、非普通、其他房产对应归集，那抵减效果一定立竿见影。

只是，地球人都知道，没政策能咋办？那么，我们做好当下，搞清现有清算政策规定，捕捉土增政策的风向，期待未来。

01有无产权的划分标准地下停车位的建筑面积按照《建设用地规划许可证》的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个地上的建筑面积，该种停车位可拥有独立的产权。

02人防非人防的划分标准人防车位是开发项目根据《人民防空法》的要求建设的人民防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商。

建成后需要由当地防空办公室出具《防空地下室竣工验收备案表》，并按照《人民防空工程施工及验收规范》经人防专项验收。

人防工程移交难度大，难以取得税务机关认可的证明，不能取得人防证明的这类车位被划分为非人防无产权车位。

03有产权车位有产权车位产权权属转移属于土地增值税应税收入。

但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率，如果开发商调整容积率或者后期建设超容，要补缴土地出让金，还要与有关部门进行沟通解释以取得认可，难度大成本高，影响整体项目的资证办理，故而有产权车位极少。

根据国税发[2006]187号第一条：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

不同类别房地产应分别核算，销售有产权的车位，应当按“其他房地产”缴纳土地增值税，允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

产权车位的成本核算方式分以下两种：方式一：分配方式，将开发总成本分摊至地下车位。

地下车位应分摊成本费用＝成本费用发生额➗（住宅可售面积➕地下车位可售面积）X地下车位可售面积。

财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务中地下车位的成本分摊问题
企业所得税方面，单独建造的停车场应该作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场则应该作为公共配套设施进行处理。

土地增值税方面，对于房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库，建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本和费用可以扣除。

对于转让有产权地下停车位取得的收入，应计入土地增值税收入，而无产权地下停车位取得的收入则不计入土地增值税收入。

在土地增值税清算中，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除，但其他无产权的建筑物等则按照执行。

在分摊技巧方面，可以采用减小分摊基数或减小分摊面积的方法，也可以按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建
成本，因为车位成本除土建外和其他关联很小。

另外，地下基础也可以单独出结算报告。

在售楼处、样板间装修的财税处理技巧方面，需要注意相关规定和要求。

在红线外成本财税处理与票据管理方面，需要注意纳税处理和票据要求，不能将与建设项目开发无直接关联的支出计入本项目扣除金额。

并不断改进和提高。

同时，不断关注相关政策法规的更新和变化，及时调整自己的工作方法和思路，以适应新的环境和要求。

此外，要注重团队协作和交流，借鉴他人的经验和优点，共同提高整个团队的工作水平，实现共同进步和成长。

关于地下车库属于业主共有部分的法律分析（一）XX公司是否 XX小区业主最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。

那么，业主对共有部分共享共用的权利范围边界在哪里呢？这个小区的业主总不能享有那个小区共有部分享有权利吧！所以在每份不动产权证上都标注了宗地面积即该宗土地使用证所划定的范围，即法律法规中所称的“建筑区划内”。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”的正是对上述理解的支持。

具体到本纠纷中， XX公司不动产权证上明确记载宗地面积XX平方米，正是 XX市人民政府颁发的鹤国用【2013】 XX号土地使用证的土地使用面积。

毫无疑问， XX公司对 XX小区共有部分享有共有共用共管的权利。

（二）所争议部分是不是共有部分1、从建筑物结构角度双方所争议的地下室位于XX大厦地下，部分存在于在XX占地范围内，属于XX大厦的基础。

从人防工程（地下停车库）的构造看，除架空承重梁柱外，其组成部分十分简单，就是建筑物内的土地面积和地表之上建筑物以下的有限空间，且在人防地下室设计有电力机房、水泵房、消防设备等公用设施，人防地下室的出入口同时还是上述公用设施的出入口，这些设施、设备如果不能使用XX大厦也就无法使用，XX大厦和人防地下室在使用上具有不可分割性。

因此，无论是在构造上还是使用上，人防地下室均不能与地面建筑物以固定的方式区分隔离开来，不具有特定空间和构造上的独立性。

2、从规划设计角度人防地下室的建设在建筑区划内有其相应的标准，不仅是建筑物的基础还是建筑区划内公共配套工程，与建筑物占地面积相匹配。

[转载]关于地下车位是否分摊土地成本的问题李经理：关于你提出的公司地下产权车位是否应当分摊土地成本的问题，思考如下：1、根据公共配套设施的处理方法推导目前税总在房地产企业所得税的文件中对地下车位是否应分摊土地成本没有明确的规定，但可以根据公共配套设施成本处理原则进行推导。

国税发（2009）31号文第33条规定：利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

第17条规定：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

可见，企业所得税方面对公共配套设施的成本费用是有两种处理方法的：非营利性配套设施按公共配套设施费处理，应先归集然后分摊入独立成本对象，而营利性配套设施按开发产品单独归集，不再向其他成本对象分摊。

因此能够单独办理产权证单独出售的地下车位应该作为开发产品处理比较合适，成本应该是完整的，应分摊土地成本。

2、根据成本对象确定原则推导国税发（2009）31号文第26条规定了六种成本对象确定原则，第一条即可否销售原则，开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

能够单独办理产权证单独出售的地下车位应该作为一项独立的成本对象，开发成本应该完整，应该分摊土地成本。

基于以上两点认识，税审机构要求公司对地下车位进行土地成本的调整是正确的。

厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记实施意见的通知文章属性•【制定机关】厦门市人民政府•【公布日期】2008.09.11•【字号】厦府办[2008]211号•【施行日期】2008.09.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记实施意见的通知（厦府办〔2008〕211号）各区人民政府，市直各委、办、局：《厦门市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记的实施意见》已经市政府同意，现予以印发，请遵照执行。

厦门市人民政府办公厅二OO八年九月十一日厦门市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记的实施意见为有效集约利用土地资源，鼓励地下空间的开发利用，调动开发建设单位建设地下车位的积极性，根据《物权法》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》、《厦门市土地房屋权属登记管理规定》和《厦门市人民防空管理办法》等法律、法规和规章，结合我市实际，现对商品房人防范围内地下车位销售和办理土地房屋权属登记，提出如下实施意见：一、建设单位可凭地下人防车位建设成本未摊入商品房销售价承诺书、规划部门和人防部门核准的地下室平面布置图（由人防部门标示出人防专有部位和“平战两用”范围）、人防部门核定的可出售位置范围图等，向土地房屋权属登记机构申请办理商品房预售或销售手续。

二、购买商品房人防范围内地下车位的，应办理商品房买卖合同登记备案手续，商品房买卖合同中应载明：“该车位在平战结合人防工程范围内。

在人民防空演练或战争时期，必须无条件服从政府指令和无偿征用；使用和管理应遵循人民防空相关的法律法规，如违反相关法律法规，则按照相关法律法规进行处理和处罚；国家和福建省另有规定的，必须按照国家和福建省的规定执行”。

三、建设项目竣工验收备案后，当事人可申请办理土地房屋权属登记。

四、土地房屋权属登记机构在办理人防地下车位权属登记时，应在土地房屋登记簿和权属证书附注栏中注明：“本车位在平战结合人防工程范围内，使用和管理应遵循人民防空相关法律法规”。

地下车位在土地增值税中的分摊和筹划分析地下车位在土地增值税中的分摊和筹划分析随着城市化进程的加速，地下停车场日益普及，地下车位也逐渐成为了一种新的投资方式。

然而，关于地下车位在土地增值税中的分摊和筹划却备受争议。

本文将对此进行探讨，为投资者提供一些参考和建议。

首先，让我们了解一下土地增值税。

土地增值税是指对土地使用权和土地上的建筑物在转移、变更时所发生的增值部分征收的一种税费。

在计算土地增值税时，需要根据土地的评估价值和适用税率来计算税额。

对于地下车位来说，其是否需要缴纳土地增值税主要取决于其是否具备产权。

一般来说，如果地下车位具备产权，则其应按照独立产权进行评估，并在土地增值税中进行分摊。

那么，如何计算地下车位的分摊率呢？根据相关法律法规，地下车位的增值额应计算为土地价格的增加值，并按照规定缴纳土地增值税。

在计算地下车位的分摊率时，可以采用以下两种方法：1、按照面积分摊：将地下车位与地面上的房屋面积相加，再除以总的房屋面积，得到地下车位的分摊率。

2、按照价值分摊：将地下车位与地面上的房屋价值相加，再除以总的房屋价值，得到地下车位的分摊率。

然而，以上两种方法都存在一定的局限性。

按照面积分摊可能会导致地下车位与地面上的房屋价值不匹配，从而产生不公平的现象；按照价值分摊则可能存在技术上的难度，难以准确评估每个车位的价值。

针对这些问题，我们提出以下筹划建议：1、合理规划地下车位数量和布局：在建设地下停车场时，应合理规划车位数量和布局，避免车位过大或过小，提高车位的利用效率。

2、合理分配车位与房屋的价值：在评估地下车位的价值时，应充分考虑车位的地理位置、大小、形状等因素，并合理分配车位与房屋的价值，避免出现不公平的现象。

3、利用相关政策优惠：政府对于地下停车场的建设和运营有一定的政策支持和优惠，投资者可以充分利用这些政策降低土地增值税的负担。

4、合理规划投资组合：对于投资者来说，可以合理规划投资组合，适当搭配购买地下车位和地面上的房屋，以降低土地增值税的负担。

地下车库是否另行缴纳土地使用税
1、我公司开发的住宅项目包含地下车库,该地下车库与住宅建筑属于一个建筑体.请问地下车库是否另行缴纳土地使用税？
2、如何理解财税[2009]128号文中：
“四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。

其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

”中的单独建造的地下建筑用地？
回复如下：
专家回复：财税2009年128号文件四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题
对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。

其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

专家分析：因此你公司的地下车库不用缴纳土地使用税。

单独建造的地下建筑用地一般指城市的地下商场等，有的是利用人防设施的，有的是新建的。

地上无建筑物。

政策依据：这份文件的出台背景，国家税务总局曾经作过解读。

解读的原文如下：近年来，在部分地区尤其是北京、上海、广州、深圳、上海等一些大城市的中心区域，出现了。

地下不计容车库是否应分摊⼟地出让⾦李经理：对于税审机构所提地下不计容车库应分摊⼟地成本⼀事，以下观点供您参考。

⼟地出让⾦与不计容⾯积⽆关。

除⾮是针对不计容⾯积单独缴纳的地价款，或者明确包含了不计容⾯积对价的⼟地出让⾦，否则不计容⾯积不应分摊⼟地出让⾦。

这个观点在企业所得税⽅⾯没有明确条⽂依据，但国⼟和住建部门的相关规定能够说明这个理解，也有部分省市地税在⼟地增值税⽂件中明确了此项要求。

⼀、追本溯源，容积率是影响⼟地出让⾦的因素之⼀，但不计容⾯积与⼟地出让⾦⽆关国家住建部发布的《建设⽤地容积率管理办法》规定：未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有⼟地使⽤权。

容积率等规划条件未纳⼊⼟地使⽤权出让合同的，⼟地使⽤权出让合同⽆效。

国⼟资厅发〔2015〕12号⽂规定：在国有建设⽤地使⽤权出让前，市、县国⼟资源主管部门应当按照规程和《关于发布〈国有建设⽤地使⽤权出让地价评估技术规范（试⾏）〉的通知》（国⼟资厅发〔2013〕20号）有关要求，组织对拟出让宗地的地价进⾏评估，出具⼟地估价报告。

出具的⼟地估价报告应当在“估价结果”部分有明确底价决策建议及理由；涉及协议出让最低价标准、⼯业⽤地出让最低价标准等最低限价的，还应同时列出相应的最低限价标准。

已出让⼟地因调整容积率需评估补缴地价款的，若调整前原容积率低于1，可按新容积率规划条件下评估期⽇的楼⾯地价乘以新增建筑⾯积确定应补缴的地价款。

对列⼊市县政府旧城区成⽚改造、棚户区改造计划的地块，政府主动调整涉及多宗⼟地的城镇控制性详细规划，在评估应补缴地价款时，楼⾯地价可按新容积率规划条件下评估期⽇的楼⾯地价确定。

《国有建设⽤地使⽤权出让地价评估技术规范（试⾏）》规定：⼟地出让后经原出让⽅批准改变⽤途或容积率等⼟地使⽤条件的，在评估需补缴地价款时，评估期⽇应以国⼟资源主管部门同意补缴地价时为准，同时还需体现以下技术要求：(l）⼯业⽤地调整容积率。

按照《国务院关于深化改⾰严格⼟地管理的决定》（国发〔2004〕28号）有关规定执⾏。

房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时,往往需要配套建设地下车库.那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库,在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。

本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。

所谓车库，指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。

随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要.车库和停车位与居住环境,生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分,也是开发商开发项目必备配套设施。

车库又常常被称为地下车库,严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。

如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。

从这一点而言，地上车库有别于地下车库。

就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议.在法律界也有着较为广泛的争议,在此我们并不去讨论.但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。

一、地下车库的分类首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。

这种情况也可以分为两类,(1）是项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。

开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施,在商品房销售合同中也未明确车位的归属。

地下车库的成本分摊及涉税处理【附计算过程及结果分析】地下车库有别于地上车库，因其不是作为区分所有建筑物的附属设施兴建，既不是在开发商土地上建造，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建，故其归属常引发争议。

对应的成本分摊与涉税处理也就成了难点问题。

上期我们对地下车位的分类与归属、分摊与计税问题进行了简要介绍，本期我们将以地下车库为例，就车位成本分摊与涉及的会计处理、企业所得税汇缴和土地增值税清算等涉税处理问题进行全面解析。

本次分享大纲如下：案例描述某房地产开发公司于2012年1月1日开发建设精装修的电梯公寓小区，2013年9月30日竣工交付业主使用。

该项目情况如下表：该住宅项目2013年9月30日竣工交付业主时，住宅销售告罄，销售均价为1.6万元/平方米，取得销售收入12.8亿元；至2013年12月31日地下车位仅销售了200个，占总地下车位个数700个28.6％，地下车位销售均价15万元/个，取得销售收入为3000万元；开支期间费用7000万元；企业所得税汇算清缴与土地增值税清算，均以2013年12月31日作为基准日。

剩余的地下车位500个，在项目竣工交付业主使用以后的3年内全部销售，销售均价仍是15万元/个，将取得销售收入为7500万元。

假定：营业税金及附加占销售收入的5.7％；房地产开发费用按照“开发成本”的10%在土地增值税税前计算扣除。

一、会计处理房地产企业有产权地下车位的会计核算问题，一直困扰企业财务人员，怎么样核算其成本？提供准确的成本信息，值得认真探讨。

No.1计算地下车位开发成本的两种模式关于地下车位成本核算的具体模式，尽管没有任何政策规定，但是目前实际工作中主要有以下两种模式：第一种模式按照总成本与总可售面积分摊计算地下车位成本其计算公式为：地下车位开发成本＝开发成本发生额÷（住宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积以前述案例数据为例，地下车位成本计算如下：1、地下车位成本＝总开发成本10亿元÷（住宅可售面积8万平方米＋地下车位可售面积2万平方米）×地下车位可售面积2万平方米＝2亿元2、地下车位单位成本＝2亿元÷2万平方米＝1万元/平方米也就是说，将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。

国税发（2009）31号文：第三...国税发（2009）31号文：第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

我先来谈谈以前我们房地产公司碰到的问题：一房地产公司开发完毕，住宅商铺均已售出，由于地处郊区，地下车位大量未售出，在交房年度，按税务规定须结转收入成本。

对于地下车库，税务要求必须按住宅的平均单位成本预留车库成本，该公司住宅平均单位成本为3000元/平方，如按此标准预留成本，每个车位将预留成本10万元，而目前一个车位的售价仅为5万元，这样结转收入成本后，必然造成该房地产公司当期多交纳企业所得税，以后年度随着车位的销售，将每年亏损，税务说企业所得税是年度汇算清缴，以后年度即使亏损也不予退税，只有做为可弥补亏损，但是一般的房地产公司均为项目公司，项目结束后也不会再有其他利润收入了，如何弥补啊，唉，为了这事和税务争过、请客过，都没用。

，税务坚持要按此方法预留地下车位的成本，我们觉得不合理，但是也找不出文件反驳，最后的结果只有多交税。

现在新31号文出台了，第三十三条规定企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

我理解，这条规定是为了解决税务部门与房地产企业在地下停车库成本分摊上的难题，此条规定对于房地产企业是项重大利好，对地下停车库的成本处理采取了较简单合理的方式。

房地产企业单独建造地下停车场的可能性是较小的，基本上、都是利于地下基础设施形成的停车场，也是为了符合小区规划的车库配比要求。

由于房地产企业一般来说地下车位是随着小区入住率而逐步实现销售的，所以地下车位的销售收入一般在交房后实现，特别是郊区和经济不发达地区的楼盘。

将地下停车库作为公共配套设施的简化处理后，在交房时，可以将地下车库的成本计入公建配套设施，摊入地上的住宅成本，则可以减少前期应交纳的企业所得税，而以后地下停车位的销售以及出租所取得的收入属于净收入，无需成本配比，则避免以后年度成本大于收入的状况。

各税种下地下空间是否分摊土地成本槿思成1、土地增值税原则下地下空间应分摊土地成本。

部分地方可接受不计容不分摊土地成本，可接受合同明确约定地下空间不含土地出让金的可不分摊成本等。

2、增值税地下空间不分摊土地成本。

2016年第86号文明确，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

增值税逻辑下，是不分摊土地成本的，原因是地下空间不计容。

3、企业所得税地下空间的分摊方式在企业所得税中广泛争议：①地下空间作为公共配套处理，②不计容不分摊土地成本，③作为产品核算合理分摊土地成本及开发成本。

4、房产税地上地下视同整体的，应分摊土地成本，05年181号文已明确约定作为整体计算；但地上、地下独立的如何进行土地成本的分摊实务中有不同方式，有用建面分，也有的考虑计容与否。

财税〔2010〕121号文明确约定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。

财税〔2005〕181号：对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

5、土地使用税单独建造的地下空间需缴纳土地使用税（09年128号文）；利用地下基础设施形成地下车库是否需要缴纳实务中存在不同理解，①有的理解地下车位已办证应纳入其中，比照128号文理解；②有的理解地下空间不计容不分摊土地成本，仅需按地上建筑对应的占地面积计征土地使用税即可。

综上所述：各税种是应考虑土地价款，实操中差异很大，核心差异还是回归到土地出让金构成：不计容不分摊土地出让金；无产权不分摊、有产权应分摊等是否准确理解。

PS：笔者近期重新学习涉及房地产的税收文件，很多税种的文件发布时间都在2010年之前。

在房地产行业回归支柱行业的主旋律，房地产作为周期之母，结合现有的宏观经济背景及房地产的发展趋势，适度调整房地产的逻辑其实很重要。

地产不再是暴利行业，房地产地下车位滞销问题亟待解决，与车位相关的口径应更为柔性。

厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知（厦地税函〔2011〕8号）各区地方税务局、直征局、外税分局、稽查局：现将财政部、国家税务总局（财税〔2010〕121号）《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》中的第三点“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”明确如下：一、纳税人以划拨方式取得土地使用权的，初始用地成本为零，不再对土地价值进行评估并入房产原值。

如纳税人先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法将补缴的土地出让金和其他出让费用并入房产原值。

二、纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金应并入房产原值；如果以租入方式取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原值。

上述租金以合同约定的总金额为准。

三、宗地容积率是指一个地块上的建筑物总面积与地面面积的比，以厦门市规划局核发的《工程规划许可证》登载的为准。

（一）宗地容积率低于0.5的，以房产建筑面积的2倍作为占地面积A，再以A占总占地面积的百分比确认其地价，并入房产原值；容积率高于0.5的，以该宗地的全部地价并入房产原值。

（二）同一宗地分期开发，在申报房产税时，应按该期（栋）房产建筑面积占该宗地上的房产总建筑面积的百分比配比地价并入房产原值。

为便于我市房产税的征管实际及房产税税源管理系统的更新维护，经研究，财政部、国家税务总局（财税〔2010〕121号）《通知》和本通知都自2011年1月1日起执行。

⼟地增值税清算，地下车位是否分摊⼟地成本
⼟地增值税清算，地下车位是否分摊⼟地成本
回复
部
门：
纳税服务中⼼
回复内容：您好！对地下车位等可售⾯积地价款分摊区分以下情形分别处理：地下不计容可售⾯积按规定未计缴⼟地出让⾦的，地下不计容可售⾯积不分摊“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”;对地下不计容可售⾯积，按规定有计缴⼟地出让⾦的，应当按照受益对象，按规定归集和分摊“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”。

⽂件依据：
根据《国家税务总局福建省税务局关于⼟地增值税若⼲政策问题的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号)规定：同⼀清算单位中包含普通住房、⾮普通住房和⾮住房不同类型房地产的，其扣除项⽬⾦额在不同类型房地产间，原则上按可售⾯积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理⽅式计算分摊。

其他合理⽅式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。

”
另根据《⼟地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第⼆⼗⼀条规定：“审核扣除项⽬是否符合下列要求： ……
(五)纳税⼈分期开发项⽬或者同时开发多个项⽬的，或者同⼀项⽬中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采⽤合理的分配⽅法，分摊共同的成本费⽤。

”
上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝⽣活愉快！。

地下建筑应否分摊土地成本揭秘不同的分摊方式将影响着开发项目的应纳土地增值税税额。

而地下建筑成本分摊尤其是地下建筑的土地成本分摊有时候就成了决定项目清算成败的胜负手。

成本分摊历来是土地增值税筹划的一个重点。

国家税务总局对于建筑成本如何分摊相对明确，但是对于土地成本分摊则语焉不详。

2016年7月7日，国家税务总局发布《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）文件明确，土地增值税清算时，开发产品按照成本对象应分为三类，“普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产”，按照此种分类，地下建筑（包括储藏室、地下室、车库、车位、人防工程）应归集到其他类型房地产中。

此时，在土地成本一定的情况下，不同的分摊方式将影响着开发项目的应纳土地增值税税额。

而地下建筑成本分摊尤其是地下建筑的土地成本分摊有时候就成了决定项目清算成败的胜负手。

究竟地下建筑应否分摊土地成本，国家税务总局在土地增值税上给足了大家想象的空间。

不考虑开发项目独特性的前提下，我认为可以从以下几个维度，依次进行判定。

（一）土地合同首先看企业签订的《国有土地使用权转让合同》中对土地如何约定的。

例如，《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函〔2016〕188号）第二条“纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理”第（一）款规定，对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金,或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,在计算土地增值税扣除项目金额时,应根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定,土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）,不作为项目的共同土地成本进行分摊。

如果土地合同中对土地成本如何分摊规定不够明确，则我们应查看政府有关部门批准的项目《综合经济技术指标》，看地下建筑是否计入了容积率。