上海市基准地价更新技术方案.ppt

第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市 2010 年基准地价更新采用分类定级的方式。

即依据不同用途进行土地级别划分和基准地价确定。

各用途各级别的基准地价价格如表：表 1－ 1上海市基准地价成果表（楼面地价）基准日：2010年1月1日单位：元 /平方米用途居住商业办公工业级别价格设定容价格设定容价格设定容价格设定容积率积率积率积率117,800 2.525,800 4.015,600 4.06,500 2.0 213,560 2.518,600 4.010,500 4.04,350 2.0 310,030 2.016,400 2.08,170 4.02,740 1.6 48,250 2.012,020 2.06,830 3.51,450 1.6 56,870 2.08,810 1.85,050 3.5990 1.6 64,980 1.85,980 1.83,820 3.5812 1.2 73,620 1.84,250 1.62,970 2.5525 1.0 82,650 1.42,820 1.62,120 2.5360 1.0 91,580 1.41,850 1.21,400 1.2250 1.0 101,130 1.01,150 1.2760 1.2注：1.表中价格均为楼面地价；2.表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格；3.居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平” ；4.该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。

表 1－2 上海市基准地价成果表（土地面积单价）基准日：2010年1月1日单位：万元 /亩用途居住商业办公工业级别价格设定容价格设定容价格设定容价格设定容积率积率积率积率12,967 2.56,880 4.04,160 4.0867 2.0 22,260 2.54,960 4.02,800 4.0580 2.0 31,337 2.02,187 2.02,179 4.0292 1.6 41,100 2.01,603 2.01,594 3.5155 1.6 5916 2.01,057 1.81,178 3.5106 1.6 6598 1.8718 1.8891 3.565 1.2 7434 1.8453 1.6495 2.535 1.0 8247 1.4301 1.6353 2.524 1.0 9147 1.4148 1.2112 1.217 1.0 1075 1.092 1.261 1.2注：1.表中价格均为土地面积单价万元/亩；2.表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格；3.居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平” ；4.该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。

上海市基准地价更新成果（征求意见稿）一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。

上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告1998年6月2日为了贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和法规，规范本市土地价格体系，加强地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地的优化利用，保障国有资产的合理收益，特制定并公布实施《上海市基准地价》。

《上海市基准地价》由上海市土地级别和上海市基准地价表构成，具体内容、应用范围和有关事项如下：一、上海市土地级别（基准日为一九九八年六月一日）1、上海市土地级别范围一级地区域：由下列路线围成的区域为一级地区域：黄浦江西岸——北京东路——河南中路——天津路——福建中路——宁波路——六合路——牛庄路——西藏中路——牯岭路——黄河路——凤阳路——成都北路——威海路——黄陂北路——延安东路——龙门路——宁海西路——宁海东路——云南南路——云南中路——九江路——河南中路——延安东路——黄浦江西岸二级地区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：苏州河南岸——西藏中路——新闸路——黄河路——青岛路——新昌路——山海关路——石门二路——新闸路——泰兴路——北京西路——乌鲁木齐北路——乌鲁木齐中路——复兴西路——复兴中路——重庆南路——自忠路——淡水路——兴业路——顺昌路——崇德路——柳林路——寿宁路——人民路——河南南路——方浜中路——方浜东路——黄浦江西岸三级地区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：黄浦江西岸——商丘路延长线——商丘路——鸭绿江路——虹口港——四平路——海伦路——海伦西路——铁路——恒丰路——苏州河——长寿路——长宁路——江苏路——华山路——虹桥路——宜山路——南丹路——南丹东路——天钥桥路——肇嘉浜路——徐家汇路——重庆南路——建国东路——肇周路——大吉路——方斜路——文庙路——河南南路——复兴东路——黄浦江西岸。

浦东新区：浦东南路——东昌路——黄浦江岸线四级地区域：由三级地区域外围线与列下路线围成的封闭区域为四级地区域：黄浦江西岸——大连路（延长）——大连路——大连西路——密云路——赤峰路——中山北一路——中山北路——中山西路——天山路——水城路——虹桥路——虹许路——铁路——中山西路——中山南二级——中山南一路——中山南路——陆家浜路——黄浦江西岸浦东新区：黄浦江东岸线——源深路——浦电路——黄浦江东岸线——东昌路——浦东南路五级地区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：黄浦江西岸——宁国南路——宁国路——长阳路——隆昌路——营口路——中原路——长海路——恒仁路——政立路——（规划中政立路）——场中路——江杨南路——广粤路——方中路——共和新路——延长中路——沪太路——灵石路——岚皋路——铜川路——大渡河路——同普路——丹巴路——哈密路——哈宁路——绥宁路——虹桥机场北界——虹桥机场西界——虹桥机场南界——铁路——虹梅路——漕宝路——龙漕路——龙吴路——龙华港——黄浦江西岸浦东新区：罗山路——龙阳路——黄浦江东岸线——浦电路——源深路——黄浦江东岸线六级地区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：黄浦江西岸——虬江——军工路——殷行路——闸殷路——护场河——何家湾路——铁路南何支线——（虹口、宝山界线）——江杨南路——保德路——三泉路——场中路——共和新路——灵石路——沪太路——汶水路——真北路——北翟路——绥宁路虹井路——吴中路——新泾港——漕宝路——莲花路—顾戴路——虹梅路——朱梅路——梅陇路——老沪闵路——石龙路——龙吴路浦东新区：黄浦江东岸线——川杨河——杨高南路——龙阳路黄浦江东岸线——罗山路——杨高中路——金桥路七级地区域：由六级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为七级地区域：黄浦江西岸——长江南岸——盛石路——杨盛河——月罗路——铁路——富锦路——北泗塘——泰和路——蕴川路——蕴藻浜——祁连山路——丰翔路——真陈路——真南路——南翔镇南界——铁路——春申塘——龙吴路——吴泾南界——黄浦江西岸以及嘉定镇、金山石化地区、安亭镇。

上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。

上海市基准地价更新成果（征求意见稿）一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。

第六部分上海市基准地价系数修正法操作指南一、上海市基准地价上海市基准地价表（基准日2003年6月30日）说明：1、本基准地价为正常市场条件下，各级别分用途法定出让最高年限下的国有土地使用权的平均价格，基准日为2003年6月30日。

2、表中商业、办公、住宅价格均为对应级别平均容积率下的楼面地价；工业用途3、4、5级为对应级别平均容积率下的楼面地价，其余级别为地面价。

3、表中1～5级为“七通一平”，即完成动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、煤气（天然气）、排雨水、排污水”市政条件的熟地价；其余为“五通一平”，即完成土地征用和动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、排水”条件的的熟地价。

但“七通“、“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的住宅建设配套费及市政管线的接入工程费用。

4、表中各用途内涵如下：商业：包括商业、金融、保险业用地。

既包括独立的商业设施用地，也包括商住、商办、住宅等建筑内部用作商业经营的裙房分摊的土地（不含大卖场等用地）。

办公：主要指经营性写字楼、办公场所用地。

居住：包括多、高层和低层（别墅）等各类住宅用地。

工业：包括工业、仓储、交通运输用地及其相应附属设施用地，其中三、四级特指都市型工业用地。

都市型工业指知识、信息、技术和手工技能密集，又低能耗物耗、少污染、少占地的工业。

三、上海市基准地价应用说明1、本基准地价供土地使用权出让测算出让金使用，并为确定土地出让底价和土地市场交易提供价格参考。

2、土地级别以道路（不含铁路、架空道路和外环线）为分界线的，低级别一侧80米深度内级别土地与高级别一侧相同。

3、开发区和独立工矿区等的成片开发土地不适用本基准地价。

4、存量房补地价可按土地协议出让价水平补缴土地出让金，但协议出让地价不得低于相应等级基准地价水平的70％。

5、三、四级非都市型工业用地可按相应基准地价标准的70％～100％确定价格水平。

6、金山区九级范围内的土地可在基准地价基础上向下调整10％。

上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。

上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告1998年6月2日为了贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和法规，规范本市土地价格体系，加强地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地的优化利用，保障国有资产的合理收益，特制定并公布实施《上海市基准地价》。

《上海市基准地价》由上海市土地级别和上海市基准地价表构成，具体内容、应用范围和有关事项如下：一、上海市土地级别（基准日为一九九八年六月一日）1、上海市土地级别范围一级地区域：由下列路线围成的区域为一级地区域：黄浦江西岸——北京东路——河南中路——天津路——福建中路——宁波路——六合路——牛庄路——西藏中路——牯岭路——黄河路——凤阳路——成都北路——威海路——黄陂北路——延安东路——龙门路——宁海西路——宁海东路——云南南路——云南中路——九江路——河南中路——延安东路——黄浦江西岸二级地区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：苏州河南岸——西藏中路——新闸路——黄河路——青岛路——新昌路——山海关路——石门二路——新闸路——泰兴路——北京西路——乌鲁木齐北路——乌鲁木齐中路——复兴西路——复兴中路——重庆南路——自忠路——淡水路——兴业路——顺昌路——崇德路——柳林路——寿宁路——人民路——河南南路——方浜中路——方浜东路——黄浦江西岸三级地区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：黄浦江西岸——商丘路延长线——商丘路——鸭绿江路——虹口港——四平路——海伦路——海伦西路——铁路——恒丰路——苏州河——长寿路——长宁路——江苏路——华山路——虹桥路——宜山路——南丹路——南丹东路——天钥桥路——肇嘉浜路——徐家汇路——重庆南路——建国东路——肇周路——大吉路——方斜路——文庙路——河南南路——复兴东路——黄浦江西岸。

浦东新区：浦东南路——东昌路——黄浦江岸线四级地区域：由三级地区域外围线与列下路线围成的封闭区域为四级地区域：黄浦江西岸——大连路（延长）——大连路——大连西路——密云路——赤峰路——中山北一路——中山北路——中山西路——天山路——水城路——虹桥路——虹许路——铁路——中山西路——中山南二级——中山南一路——中山南路——陆家浜路——黄浦江西岸浦东新区：黄浦江东岸线——源深路——浦电路——黄浦江东岸线——东昌路——浦东南路五级地区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：黄浦江西岸——宁国南路——宁国路——长阳路——隆昌路——营口路——中原路——长海路——恒仁路——政立路——（规划中政立路）——场中路——江杨南路——广粤路——方中路——共和新路——延长中路——沪太路——灵石路——岚皋路——铜川路——大渡河路——同普路——丹巴路——哈密路——哈宁路——绥宁路——虹桥机场北界——虹桥机场西界——虹桥机场南界——铁路——虹梅路——漕宝路——龙漕路——龙吴路——龙华港——黄浦江西岸浦东新区：罗山路——龙阳路——黄浦江东岸线——浦电路——源深路——黄浦江东岸线六级地区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：黄浦江西岸——虬江——军工路——殷行路——闸殷路——护场河——何家湾路——铁路南何支线——（虹口、宝山界线）——江杨南路——保德路——三泉路——场中路——共和新路——灵石路——沪太路——汶水路——真北路——北翟路——绥宁路虹井路——吴中路——新泾港——漕宝路——莲花路—顾戴路——虹梅路——朱梅路——梅陇路——老沪闵路——石龙路——龙吴路浦东新区：黄浦江东岸线——川杨河——杨高南路——龙阳路黄浦江东岸线——罗山路——杨高中路——金桥路七级地区域：由六级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为七级地区域：黄浦江西岸——长江南岸——盛石路——杨盛河——月罗路——铁路——富锦路——北泗塘——泰和路——蕴川路——蕴藻浜——祁连山路——丰翔路——真陈路——真南路——南翔镇南界——铁路——春申塘——龙吴路——吴泾南界——黄浦江西岸以及嘉定镇、金山石化地区、安亭镇。

基准地价更新方案一、为啥要更新基准地价呢？咱就说啊，这世界变化快得很呢！城市一直在发展，今天这儿盖个大商场，明天那儿建个新小区。

土地的价值啊，就像坐过山车一样，一会儿高一会儿低的。

以前定的基准地价，就好比是一件旧衣服，现在身材变了（城市发展了），旧衣服不合身啦，所以得换件新的，这就是为啥要更新基准地价。

二、更新前要做啥准备？1. 资料大搜集。

就像侦探破案一样，我们得把各种和土地有关的资料都找出来。

比如说，各个区域的土地买卖成交记录，这些记录就像土地的“价格日记”，能告诉我们这块地以前卖多少钱。

还有啊，城市的规划图，哪里是商业区，哪里是住宅区，这可重要啦，就像知道哪块地是“潜力股”一样。

2. 人员大集合。

得找一帮懂行的人，有研究土地经济的专家，就像那些知道土地价值背后秘密的“魔法师”；还有熟悉本地情况的工作人员，他们就像本地的“土地通”，啥情况都门儿清。

把这些人聚在一起，就像组成一个超级战队，准备迎接基准地价更新这个大挑战。

三、更新的方法。

1. 市场比较法。

这就好比是给土地找“兄弟姐妹”。

找一些和要评估的土地差不多的地块，看看它们最近卖了多少钱。

比如说，咱们要评估一块在学校附近的住宅用地，那就找其他学校附近的住宅用地成交价来比较。

要是别的地块卖得贵，咱就得琢磨琢磨为啥，是不是这块地的交通更方便，或者周围环境更好呢？2. 收益还原法。

想象一下，土地就像一棵会赚钱的树。

我们要算一算这棵树每年能结多少“果实”（收益），然后根据一定的公式，算出这棵树（土地）本身值多少钱。

比如说，一块商业用地，每年收的租金就是它的收益，把这些租金按照合理的方式算一算，就能得出这块地大概的价值啦。

四、更新过程中的小趣事（其实是可能遇到的困难及解决办法）1. 数据打架的烦恼。

有时候啊，搜集来的数据就像一群调皮的孩子，互相之间闹矛盾。

这个数据说这块地值这个价，那个数据又说不是。

这时候呢，我们就得像个裁判一样，仔细分析这些数据。

看看哪个数据来源更可靠，就像在一群孩子里找出最诚实的那个。

上海市2013年基准地价更新成果上海市2013年基准地价更新成果第一章基准地价成果1.1 基准地价内涵说明本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。

A 基准日为 2013 年 1 月 1 日；B 使用年限为对应用途的法定最高出让年限；C 开发强度为各用途各级别的设定容积率；D 住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。

表 1－1 上海市基准地价内涵说明表内容用途基准日开发程度年限使用权类型住宅2013年1月1日七通一平70出让国有建设用地使用权商业2013年1月1日七通一平40出让国有建设用地使用权办公2013年1月1日七通一平50出让国有建设用地使用权研发总部2013年1月1日五通一平50出让国有建设用地使用权工业2013年1月1日五通一平50出让国有建设用地使用权1.2 基准地价成果表上海市 2013 年基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。

各用途各级别的基准地价成果，如下表：表 1－2 上海市基准地价成果表（楼面地价）基准日：2013年1月1日单位：元/平方米用途住宅商业办公研发总部工业级别价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率1 25,840 2.5 34,060 4.0 22,850 4.0 6,500 2.02 18,890 2.5 27,090 4.0 17,040 4.0 4,350 2.03 15,220 2.0 19,670 2.0 12,910 4.0 2,740 1.64 12,750 2.0 15,270 2.0 10,990 3.5 1,450 1.65 10,730 2.0 11,130 1.8 7,350 3.5 990 1.66 8,200 1.8 8,120 1.8 5,780 3.5 1,550 2.0 860 1.27 6,160 1.8 5,770 1.6 4,230 2.5 920 2.0 615 1.08 4,370 1.4 4,400 1.6 3,090 2.5 675 2.0 450 1.09 2,810 1.4 2,910 1.2 2,070 2.0 450 2.0 300 1.010 2,090 1.2 2,230 1.2 1,370 2.0说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告文章属性•【制定机关】上海市物价局,上海市房屋土地管理局•【公布日期】1998.05.19•【字号】•【施行日期】1998.05.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告为了贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和法规，规范本市土地价格体系，加强地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地的优化利用，保障国有资产的合理收益，特制定并公布实施《上海市基准地价》。

《上海市基准地价》由上海市土地级别和上海市基准地价表构成，具体内容，应用范围和有关事项如下：一、上海市土地级别(基准日为一九九八年六月一日)1、上海市土地级别范围一级地区域：由下列路线围成的区域为一级地区域黄浦江西岸北京东路－－河南中路－－天津路－－福建中路－－宁波路－－六合路－－牛庄路－－西藏中路－－牯岭路－黄河路－－凤阳路－－成都北路－－威海路－－黄陂北路－－延安东路－－龙门路－－宁海西路－－宁海东路－－云南南路－－云南中路－－九江路－－河南中路－－延安东路－－黄浦江西岸二级地区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域苏州河南岸－－西藏中路－－新闸路－－黄河路－－青岛路－－新昌路－－山海关路－－石门路－－新闸路－－泰兴路－－北京西路－－乌鲁木齐北路－－乌鲁木齐中路－－复兴西路－－复兴中路－－重庆南路－－自忠路－－淡水路－－兴业路－－顺昌路－－崇德路－－柳林路－－寿宁路－－人民路－－河南南路－－方滨中路－－方浜东路－－黄浦江西岸三级地区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：黄浦江两岸－－商兵路延长线－－商丘路－－鸭绿江路－－虹口港－－四平路－－海伦路－－海伦西路－－铁路－－恒丰路－－苏州河－－长寿路－－长宁路－－江苏路－－华山路－－虹桥路－－宜山路－－南丹路－－南丹东路－－天钥桥路－－肇嘉浜路－－徐家汇路－－重庆南路－－建国东路－－肇周路－－大吉路－－方斜路－－文庙路－－河南南路－－复兴东路－－黄浦江西岸－－浦东新区：浦东南路－－东昌路－－黄浦江岸线由四级地区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：黄浦江西岸－－大连路(延长)－－大连路－－大连西路－－密云路－－赤峰路－－中山北一路－－中山北路－－中山西路－－天山路－－水城路－－虹桥路－－虹许路－－铁路－－中山西路－－中山南二路－－中山南一路－－中山南路－－陆家浜路－－黄浦江西岸浦东新区：黄浦江东岸线－－源深路－－浦电路－－黄浦江东岸线－－东昌路－－浦东南路五级地区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：黄浦江西岸－－宁国南路－－宁国路－－长阳路－－隆昌路－－营口路－－中原路－－长海路－－恒仁路－－政立路－－(规划中政立路)－－场中路－－江杨南路－－广粤路－－广中路－－共和新路－－延长中路－－沪太路－－灵石路－－岚皋路－－铜川路－－大渡河路－－同普路－－丹巴路－－哈密路－－哈宁路－－绥宁路－－虹桥机场北界－－虹桥机场西界－－虹桥机场南界－－铁路－－虹梅路－－漕宝路－－龙漕路－－龙吴路－－龙华港－－黄浦江西岸浦东新区：罗山路－－龙阳路－－黄浦江东岸线－－浦电路－－源深路－－黄浦江东岸线六级地区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：黄浦江西岸－－虬江－－军工路－－殷行路－－闸殷路－－护场河－－何家湾路－－铁路南何支线－－(虹口、宝山界线)－－江杨南路－－保德路－－三泉路－－场中路－－共和新路－－灵石路－－沪太路－－汶水路－－真北路－－北翟路－－绥宁路虹井路－－吴中路－－新泾港－－漕宝路－－莲花路－－顾戴路－－虹梅路－－朱梅路－－梅陇路－－老沪闵路－－石龙路－－龙吴路。

上海市2013年基准地价更新成果目录第一章基准地价成果1.1 基准地价内涵说明本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。

A 基准日为 2013 年 1 月 1 日；B 使用年限为对应用途的法定最高出让年限；C 开发强度为各用途各级别的设定容积率；D 住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。

表 1－1 上海市基准地价内涵说明表1.2 基准地价成果表上海市 2013 年基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。

各用途各级别的基准地价成果，如下表：表 1－2 上海市基准地价成果表（楼面地价）基准日：2013年1月1日单位：元/平方米说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

表 1－3 上海市基准地价成果表（土地面积单价）基准日：2013年1月1日单位：万元/亩说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

1.3 土地级别范围说明根据不同用途土地价格影响因素因子的分布情况，住宅、商业、办公用地分为 10 个级别，研发总部、工业用地分为 9 个级别。

所述级别范围均不含滩涂。

1.3.1 住宅用地全市住宅用地共分为 10 级，中心城区以 1－6 级为主。

具体定级范围说明如下：1 级：黄浦江以西：北京西路－万航渡路－华山路－延安西路－江苏路－华山路－广元西路－恭城路－虹桥路－文定路－南丹路－南丹东路－宛平路－建国西路－襄阳南路－永嘉路－瑞金二路－复兴中路－西藏南路－西藏中路－北京西路北外滩：秦皇岛路－杨树浦路－东大名路－大名路－黄浦江－秦皇岛路黄浦滨江：中山东路、中山东一路、中山南路：苏州河－南浦大桥徐汇滨江：黄浦江－沪杭铁路新日支线－宛平南路－龙华港－黄浦江黄浦江以东：黄浦江－张家浜－浦明路－浦电路－浦城路－陆家嘴环路－黄浦江2级：黄浦江以西：黄浦江－秦皇岛路－杨树浦路－大连路－周家嘴路－海宁路－河南北路－苏州河－长寿路－武宁路－苏州河－中山西路（内环）－延安西路－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－吴中路－中山西路（内环）－延安西路（延安路高架）－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－吴中路－中山西路（内环）－中山南二路（内环）－宛平南路－龙华港－黄浦江，所围范围内1级以外的其他地区黄浦江以东：黄浦江－陆家嘴环路－浦城路－浦电路－浦明路－张家浜－黄浦江－塘桥新路－浦建路－东方路－浦电路－灵山路－民生路－黄浦江联洋：杨高中路－民生路－锦绣路－芳甸路－花木路－罗山路（内环）－杨高中路世纪公园：花木路－锦绣路－梅花路－白杨路－龙阳路－芳甸路－花木路3级：内环内除杨浦区，1－2以外的其他区域黄浦江以西：杨浦滨江：杨树浦路－秦皇岛路－黄浦江－宁国路（内环）－杨树浦路天山：苏州河－双流路－天山路－古北路－延安西路－中山西路（内环）－苏州河田林龙华世博滨江：吴中路－桂林路－桂林南路－沪杭铁路－龙吴路－上中路（中环）－黄浦江－龙华港－宛平南路－中山南二路（内环）－中山西路（内环）－吴中路新江湾城：军工路－杨浦区西部行政边界（逸仙路）－政立路－淞沪路－闸殷路－军工路黄浦江以东：世博区域：世博大道－耀华路－浦东南路－龙阳路－世博大道碧云：杨高中路－罗山路（内环）－锦绣东路－金桥路（中环）－杨高中路4级：政立路－逸仙路高架－汶水东路－粤秀路－彭江路－共和新路－灵石路－岚皋路－石泉路－中宁路－武宁路－大渡河路－金沙江路－真北路－苏州河－北虹路－天山西路－环西一大道（外环）－吴中路－莲花路－沪闵路－虹梅路（中环）－上中西路（中环）－上中路（中环）－龙吴路－黄浦江－耀华路－浦东南路－高科西路－张江路（中环）－金桥路（中环）－黎平路（中环）－军工路（中环）－翔殷路（中环）－国和路－政立路，所围范围内1－3级以外的其他地区5级：黄浦江－杨浦区北部行政边界－逸仙路高架－场中路－共和新路－汶水路（中环）－真北路（中环）－沪宁铁路－祁连山南路－普陀区西部行政边界－苏州河－环西一大道（外环）－环南二大道（外环）－黄浦江－中环－华夏西路（中环）－华夏中路（中环）－张江路（中环）－高科中路－申江路－唐陆公路－东陆公路－杨高北路－赵家沟－黄浦江，所围范围内1－4级以外的其他区域6级：外环内1-5级以外的其他区域（除浦东新区港城路、中高路以北区域）普陀区、长宁区、徐汇区1－5级以外的其他区域嘉定区：真新新村街道外环外区域宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区闵行区：闵行边界－北横泾－沪青平公路－中春路－春申塘－闵行区边界－环南大道（外环）－环西大道（外环）－闵行边界浦东新区：外环高速公路（S20）－龙东大道－华东路－川杨河浦东运河－迎宾高速公路（S1）－外环高速公路（S20）7级：黄浦江以西：闵行区：华漕镇、颛桥镇、马桥镇、吴泾镇、江川街道规划建设区宝山区：顾村镇、杨行镇、大场镇规划建设区内6级以外的其他区域嘉定区：江桥镇、南翔镇规划建设区松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区青浦区：徐泾镇规划建设区黄浦江以东：浦东新区：高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域；S20以西1－6级以外的其他区域浦东新区（原南汇区）：周浦、康桥镇规划建设区闵行区：浦江镇沈杜公路以北区域8级：黄浦江以西：宝山区：月浦镇、罗店镇规划建设区嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道、安亭镇、马陆镇、嘉定工业区规划建设区松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道，佘山镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、小昆山镇规划建设区青浦区：朱家角镇沪渝高速公路（G50）以北区域、赵巷镇、盈浦街道、夏阳街道、香花桥街道规划建设区、华新镇金山区：朱泾镇建成区（健康路－亭枫公路－仙业路－临源街）、金山新城建成区（龙翔路－东平北路－东平南路－临桂路－卫零路－隆平路－卫一路－大堤路－荔浦路－海滨路－沪杭公路－亭卫南路－亭卫公路－龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区黄浦江以东：闵行区：浦江镇沈杜公路以南区域浦东新区（含原南汇区）：惠南镇规划建设区、临港新城中心区、祝桥镇、六灶镇、宣桥镇、新场镇、航头镇奉贤区：南桥镇；金汇港－G1501上海绕城高速－浦星公路－金汇镇界－金汇港9级：上海市（不含金山区、崇明县）1－8级以外的其他区域金山区：金山新城中心城区未建成区、枫泾镇8级以外区域、朱泾镇8级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区崇明县：城桥镇规划建设区、陈家镇、长兴岛10级：上海市1－9级以外的其他区域1.3.2 商业用地全市商业用地共分为10级，中心城区以1-6级为主。

上海市2013年基准地价更新成果上海市2013年基准地价更新成果第一章基准地价成果1.1 基准地价内涵说明本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。

A 基准日为 2013 年 1 月 1 日；B 使用年限为对应用途的法定最高出让年限；C 开发强度为各用途各级别的设定容积率；D 住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。

表 1－1 上海市基准地价内涵说明表内容用途基准日开发程度年限使用权类型住宅2013年1月1日七通一平70出让国有建设用地使用权商业2013年1月1日七通一平40出让国有建设用地使用权办公2013年1月1日七通一平50出让国有建设用地使用权研发总部2013年1月1日五通一平50出让国有建设用地使用权工业2013年1月1日五通一平50出让国有建设用地使用权1.2 基准地价成果表上海市 2013 年基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。

各用途各级别的基准地价成果，如下表：表 1－2 上海市基准地价成果表（楼面地价）基准日：2013年1月1日单位：元/平方米用途住宅商业办公研发总部工业级别价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率1 25,840 2.5 34,060 4.0 22,850 4.0 6,500 2.02 18,890 2.5 27,090 4.0 17,040 4.0 4,350 2.03 15,220 2.0 19,670 2.0 12,910 4.0 2,740 1.64 12,750 2.0 15,270 2.0 10,990 3.5 1,450 1.65 10,730 2.0 11,130 1.8 7,350 3.5 990 1.66 8,200 1.8 8,120 1.8 5,780 3.5 1,550 2.0 860 1.27 6,160 1.8 5,770 1.6 4,230 2.5 920 2.0 615 1.08 4,370 1.4 4,400 1.6 3,090 2.5 675 2.0 450 1.09 2,810 1.4 2,910 1.2 2,070 2.0 450 2.0 300 1.010 2,090 1.2 2,230 1.2 1,370 2.0说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

土地定级与基准地价更新技术报告一、引言土地定级与基准地价更新是土地管理和土地市场运作的重要环节，对于土地资源的合理开发利用和土地市场的健康稳定具有重要意义。

本报告旨在介绍土地定级与基准地价更新的技术方法和相关实施情况。

二、土地定级技术1. 定义与目的土地定级是指根据土地的自然特征、地理位置、土壤质量、地形地貌等因素，将土地划分为不同等级的过程。

其目的是为了合理分配土地资源，指导土地利用规划和土地市场交易。

2. 技术方法土地定级的技术方法主要包括遥感影像解译、地面调查与实地测量、土壤质量评价等。

遥感影像解译可以通过获取高分辨率的卫星遥感影像，利用遥感软件对土地的植被覆盖、土地利用类型等进行解译，进而划定土地的等级。

地面调查与实地测量可以通过采样调查和实地测量，获取土地的地形地貌、土壤质量等信息，并结合其他因素进行综合评价。

土壤质量评价可以通过采集土壤样品，进行室内分析和实验室测试，评价土壤的肥力和适宜程度。

3. 实施情况土地定级技术已经在我国的土地管理中得到广泛应用。

通过遥感影像解译技术，可以快速获取大范围土地的信息，为土地规划和土地市场交易提供基础数据。

地面调查与实地测量技术则通过实地考察，获取更加详细和精确的土地信息，为土地利用规划和土地市场交易提供依据。

土壤质量评价技术则为农业生产提供科学依据，促进土地资源的高效利用。

三、基准地价更新技术1. 定义与目的基准地价是指在一定时期内，根据土地市场供求状况和经济发展水平确定的土地价格。

基准地价更新是指根据市场需求和价格变动，对基准地价进行调整和更新，以反映当前土地市场的价格水平。

2. 技术方法基准地价更新的技术方法主要包括市场调研和数据分析。

市场调研可以通过对土地市场的调查和分析，了解土地供求关系、交易价格和市场趋势。

数据分析可以通过收集和整理土地交易数据、经济数据等，利用统计方法和模型进行分析和预测，确定基准地价的调整幅度和方向。

3. 实施情况基准地价更新技术在我国的土地市场中得到广泛应用。

上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。

上海市基准地价更新成果（征求意见稿）一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。