集合住宅案例分析—万科万汇楼

万汇楼作为由理论研究转换为社会实践的第一个项目，我们非常 欢迎社会机构、企业、政府和个人参与研究、体验居住和观察分析 等等。对于入住万汇楼的客户，我们是以招募志愿者的形式来寻找 的，他们不仅仅是租客，更是这个实验的体验居住者。我们通过网 络的方式，以极低的成本实现了超过90％的出租率。对于这些需求 者，我们限定了条件以保证实验的正常进行：低收入（以无汽车、 当地无住房为判断标准）、从事正当职业、年龄在18－40岁范围内 并且参与居住实验、接受观察和调查。当然，由于我们不是政府机 构，无法强制性调查志愿者的收入情况，但我们能通过日常的居住 观察和邻里间的交往来了解他们的收入水平，并且万汇楼的设计理 念也是不适合高收入人士居住的，例如房间类型属于小户型，我们 也没有停车位，只有自行车和摩托车的停车库。如果有人在居住期 间购买小汽车，租赁合同自动中止。“暂栖万汇楼，且待冲天时” 是我们对社区志愿者的良好祝愿，希望通过他们的努力拼搏，尽快 有更好的发展，住上自己的房子，在这个城市落地生根.
5、如果推广，个人认为还是应该保持不应受户籍的限制，这 样才能让更多希望融入到这个城市的目前收入较低的人群有个落脚 的空间。
六、参考资料
1、香港公屋管理制度
.hk/gb/.hk/b5/re sidential/prh/tenancymatters/markingscheme/0,,,00.html
广东省麦田教育基金会于2010年10月6日正式在万汇楼成立，同时， 中山大学公民社会发展中心和绿眼睛环境组织也相继进驻万汇楼，对 于万汇楼来说，希望这只是一个开始，希望以后能有更多的社会公益
组织进驻，让万汇楼成为一个充满爱心传播爱心的最佳楼区。
2、住户基本信息：
项目 居住总户数 人数 男女比例 收入水平 学历较高

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户型分析

户型：E型(E型三房（121㎡）房间数 36套
指导均价：20,000元/㎡总价范围231231万 分布楼栋：15号、16号 优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功 能划分明确 3.厨房与卧室相隔较远，减 少油烟影响 4.客厅餐厅开间较大。活动 空间充足 不足： 1.东西不通透 2.非全套房系统
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售楼处外部
对客户进行准备定位，塑造特色人物公仔形象
富有特色的万科人物公仔，代表不同的类型，都是万科Vcity客户
人物造型形象且具有代表性，并对客户进行了准确的定位
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售楼处外部
售楼处外围阵地包装：装饰丰富、色彩鲜明，有很强宣 传性
前广场装饰丰富，色彩明亮


不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性有 所影响 2.缺乏套房设计
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户型分析

户型：A型(A型一房（78㎡）房间数280套

指导均价：19,187元/㎡总价范围136-136万
分布楼栋：1号、2号、3号、5号、6号、7号 、9号、10号、12号、17号、18号、19号 优点： 1.南北通透，通风性佳； 2.动线清晰，功能 划分明确 ；3.客厅卧室均面朝南，朝向佳， 冬暖夏凉，采光充足； 4.房型分割较合理， 布局紧凑，功能划分明确； 5.客厅开间较大 ，活动空间充足。 不足： 1.仅有主卧面向朝南，降低居住舒适性 ；2. 缺乏套房设计。
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户型分析


户型：D型(D型二房（103㎡）房间数106 套 指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万 分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号

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四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
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按集团规范上报、归档
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➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
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分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
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二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
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三、 控制活动（手段）
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四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；

毛坯
7401
水印城
小高层 61.8 二室一厅二卫一阳台
盛他世们钱所塘购的房子高基层本上为小75高.0 层/高三层室，一毛厅坯二房卫一阳台
毛坯 精装修
10870 18800
他们购买的楼盘大多位于市中心或距离市中心相对较近，面积虽小，但部分单价甚至达到
15000左右。在15位受访者中，总价在100万以上者有6位。可见，他们中的部分并不缺乏经
•在杭首次购房， 解决基本需求
•9位
•可见，小户型购房者以 解决基本居住需求为主
万科经典户型成交客户案例分析精华 版
•所购小户型情况
•LOFT
购买楼盘
类型
面积
户型
装修
单价
世贸丽晶城 小高层
92
二室一厅一卫三阳台
毛坯
13200多一点
世贸丽晶城
高层
92.0 二室二厅一卫二阳台
毛坯
15000左右
世贸丽晶城
PPT文档演模板
•他们充满朝气与活力，喜欢以运动与旅游、喝茶等来缓解压力
万科经典户型成交客户案例分析精华 版
•居住状况
7位目前为单身独居；但有几位表示所购物业可能是两人居住 •家庭常住人口 5位目前为二人居住，包括两人世界者（4位）和单亲家庭者（1位）
其他要么与读小学以下的小孩居住，要么与父母一起住
• 板块测试
•对目标板块、滨江一桥及文教板块的看法 •三板块中最可能购买的板块 •对三板块的出价及升值空间预期
PPT文档演模板
万科经典户型成交客户案例分析精华 版
•样本设置
• 样本来源
• 部分银行06-07年房贷客户名单中，购房面积50-90方，单价在7000元 以上者；丽晶城约访客户中，有3位为05年下半年购房

创作背景
这些排屋在重新设计之 后，外观类似于格林童 话《不莱梅小镇的音乐 家》（其主要人物是一 头驴、一只狗、一只猫 和一只公鸡）中的场景， 将不同类型的公寓叠加 在一起。
建筑与环境
在东侧，一个绿色空间由南贯通至北，其两侧 是堆叠结构。综合建筑中央的植被通过一楼的 开放区域与街景产生联系。
建筑与环境
万 科万 汇楼
• 地点：中国2广州 黄岐浔峰洲路
• 项目年份：
区位分析
位于广州与佛州山的 交界处，毗邻广佛高 速公路。共有5条公交 线路可以搭乘，交通 便利。自从2010年地 铁六号线从此通过， 进一步为出行提供了 便利。
建筑背景
URBANUS（都市实践） 从接手万汇楼项目开始就立意 从观察研究三保家庭生活起居 和经济承受能力为设计出发点， 而非面对一个虚拟的居住者。 以一个真正数量庞大的弱势阶 层为服务对象并以平等对待。
车库的采光天窗同时也是庭 院中的坐椅与照明装置。建 筑的外部特征就是中庭及其 植被，以及露台。与街道的 衔接紧密，为居民与路人都 营造了一种开放的氛围，并 确保有足够的表面积用于未 来可能的改造建设。
建筑整体形态
在南北两侧，沿着地块界线而建的翼 楼封闭了中间的庭院，这两座翼楼只 有两层楼高。这种设计方式使建筑物 及其相邻建筑的采光与视野尽量免受 影响，而且临街一侧的私密感与清晰 度仍然完好无损。
建筑师为土楼注入新涵义、 让它从乡野走进城市，重新在 现代都市中复活。
设计背景
适合中低收入人 群的居住模式、自 治模式以及及共同 发展模式，以汇集 五湖四海的人租赁 房子，来诠释传统 的客家土楼民居以 宗亲家族关系形成 集体居住和公共生 活的特点。
总平面 图
体块生成
• 抽象传统土楼的 原型，形成外圆 内方的空间格局

造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克

4、汉白玉广场
汉白玉这一具有典型中国古典韵味的材料是霍尔的"最爱"之一。特 别在景观设计中用汉白玉打造了一个正方形小广场成为几何中心和 视觉焦点。 其中两个边突出地面500可供人们休憩小坐.而广场则可以在傍晚 举行各种健身和小型演出活动。
景观小品设计
标识系统
景观小品设计
4 结构与表皮 Structure&skin
02 ‘躺着的摩天楼’ HORIZONTIAL SKYSCRAPER 设计之初
一个绿色巨构
霍尔在设计之初，称之为“躺着的摩天楼”。水平展开的枝 状平面，由于建筑主体部分从东到西总长度约430米，与纽 约的帝国大厦高度差不多，形成了所谓“漂浮的地平线和躺 着的摩天楼”这一趣味性的描述。
03 悬浮 Hovering
1.海水的涂鸦
霍尔把建筑主体想象成，是海水曾经把它浮起在那个高度上。如今海水退去，礁石把建筑托住.而下面则形 成了一个被海水侵蚀过的场地叫做"海水涂鸦公园" 这一富有诗意的想象通过一系列起伏的山坡，方形广场.水池和为地下部分的国际会议中心设计的采光井、 下沉空间等形成了一个复杂多变、极富立体感同时规则的几何直线与自由曲线不同形状对比强烈的景观系统。
这个斱案非常革命性癿意义在于我们在做一个水平漂浮癿房子我们先把平台进行拉升乊后变成了一个新癿地面再在这个新癿地面上去做一个很传统癿房子最终我们实现了在6万m妞空地上建设12万mz丌同癿功能把6万mz丼到了天上6万mj放在了地下而整个地面都是公兯空间大会议厅壳体结构450m2的大报告厅壳体结构0022遮阳表皮skinform遮阳表皮对光的运用对光的运用遮阳百叶按照竹叶癿形象设计为曲面穿孔铝板在保证室内光线和温度癿前提条件下结合丌同幕墙系统丰富了建筑癿立面肌理同时也给室内带来丌同癿阴影效果

Function Art 电插口
第六节 装修标准
2.6.3 装修特色——收纳设计
镜面收纳
灵活利用空间，充 分发挥小户型可使 用空间，减少不必 要空间占用
嵌入式收纳柜
第六节 装修标准2.6Βιβλιοθήκη 3 装修特色关注生活细节设计
第六节 装修标准
装修标准不报价 据经验估算装修标准约1500元/㎡
实际装修价格约1000元/㎡
光量
套房设计
主卧套房设计，带有橱柜及卫生间
，保证主人私密性，符合上海人生
活习惯
次卧
玄关
第四节 户型分析
2.5.2 93㎡ 2+1室2厅1卫
动静分离
客厅与卧室区域分离，互不干扰
开阔采光
卧室、客厅全南阳台设计，保证采 光量
干湿分离
卫生间干湿分离设计，满足全家多 人同时需求
通透双厅
入户玄关设计，突出客厅宽敞度
主要快速路： 嘉闵高架（规划）、申嘉湖高 速、沪金高速、北松公路
银春路
闵马线车站 车站
公交总站
华宁路
第三节 交通环境 交通便捷、途径多个地铁站点及生活休闲区
马莘专线
往莘庄南广场:06:30-17:00 往银春路:07:20-18:00 发车间隔：15－25min
闵马线
闵行渡口往旗忠高尔夫球场方 向:05:45-17:30 发车间隔：11－15min
7月15日 2012年度卓越成就大奖
《21世纪经济报道》
8月30日 亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous 50）
福布斯 ( 亚洲）
8月30日
“2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第14 位
全国工商联

万科深圳楼盘案例分析目录一、内容概括 (2)1.1 研究背景与意义 (2)1.2 研究内容与方法 (3)二、万科深圳楼盘概览 (4)2.1 万科深圳公司简介 (5)2.2 万科在深圳的主要楼盘项目 (6)三、万科深圳楼盘案例分析 (7)3.1 案例一 (9)3.1.1 项目概况 (10)3.1.2 市场定位与产品特点 (11)3.1.3 销售策略与市场表现 (12)3.2 案例二 (13)3.2.1 项目概况 (15)3.2.2 市场定位与产品特点 (16)3.2.3 销售策略与市场表现 (17)3.3 案例三 (18)3.3.1 项目概况 (20)3.3.2 市场定位与产品特点 (21)3.3.3 销售策略与市场表现 (22)四、万科深圳楼盘成功因素分析 (24)4.1 精准的市场定位 (25)4.2 优质的产品设计 (26)4.3 高效的销售策略 (27)4.4 良好的品牌形象 (28)五、结论与展望 (29)5.1 结论总结 (30)5.2 对未来发展的展望 (31)一、内容概括本文档旨在深入分析万科在深圳的楼盘案例，探讨其产品设计理念、市场定位、营销策略及社会价值等方面的表现。

通过剖析具体楼盘项目，本文将揭示万科如何结合深圳的城市特点和市场需求，打造出具有市场竞争力的房地产产品，并分析其在推动城市发展和社会进步中所发挥的作用。

万科作为中国领先的房地产开发商，其深圳楼盘项目不仅体现了公司一贯的创新精神和高品质追求，也展示了其在适应城市发展变化中的灵活策略。

本文档将详细分析万科深圳楼盘的各个方面，包括其规划布局、建筑设计、景观环境、配套设施以及物业服务等，以期为广大购房者提供有价值的参考信息，并对未来房地产行业的发展趋势进行展望。

1.1 研究背景与意义随着中国经济的快速发展，房地产市场已经成为国民经济的重要支柱产业。

万科作为中国领先的房地产开发企业，其深圳楼盘项目在市场上具有较高的知名度和影响力。

中国厦门万科售楼处案例分析
厦门海沧万科城售楼处，由世界著名建筑设计公司AECOM的旧金山景观团队和上海建筑和城规团队合力打造，目标是要在建筑和景观之间寻找彼此对话的方法。

这个既具有临时性又具永久性功能的售楼处建筑和景观，在完成临时性销售任务之后，将被永久改造成一座会所，服务于海沧万科城的所有居民项目的景观战略设计售楼处的入口设计、高度设计、植被设计、螺旋步道设计等。

这个螺旋步道能够引导游人到项目的顶部和背部，这个解决方案是现场施工工程挖掘废土堆积的效果，但却能给予较佳的视觉景观效果。

通常的售楼处设计都是线性运动路线，会使客户产生疲劳。

本项目采取了圆形建筑设计，形成圆圈的无线循环运动回路，在流通方面，这意味着客户进来后可以通过大堂、展示区等主要空间，最终还可以环形运动到屋顶，观看远处海景。

屋顶还设计了屋顶花园空间，也是未来项目改造成会所的预备。

一、知识管理知识点概述：十八、知识的定义：十九、在国内：二十、《辞源》中给出的解释是：人对事物的认识。

二十一、《辞海》：人在社会实践中积累起来的经验。

二十二、《现代汉语辞典》：人们在改造世界的实践中获得的认识和经验的总和。

二十三、在国外：二十四、苏格拉底：经过证实的正确的认识。

二十五、罗素：知识是一个意义模糊的概二十六、德鲁克：是一种能改变某些人（事）的信息，包括使信息成为行动的基础的方式，还包括通过对信息的运用使人或机构有能力进行改变或进行更为有效的行为的方式。

二十七、达文波特：包括已经结构化的经验、价值和有特定涵义的信息及专家洞察力。

二十八、总之：知识是人类对客观世界认识的反映，也是对生产活动和社会实践中不断积累的经验的总结。

二十九、知识的特征三十、知识具有客观性；可存储性；载体多样性；可传递性；可加工性；可共享性；可转化性等特征一、知识管理内涵：知识管理，即对知识的获取、整理、保存、更新、应用、测评、传递、分享和创新等基础环节，并通过知识的生成、积累、交流和应用管理，复合作用于组织的多个领域，以实现知识的资本化和产品化。

它既是对知识及知识过程的管理，也是对知识工作者的管理。

二、知识管理背景：1.知识经济的发展：经济形态由农业社会向工业社会再向后工业社会转化，这就意味着以由生产要素转向投资最终转向创新为动力的经济时代的到来。

OECD 于 1997 年初 ,提出了“以知识为基础的经济”的概念。

标志着传统的以大量消耗原材料和能源为特征的工业经济，正在逐渐被全新的基于最新科技和人类知识精华的经济形态——知识经济所取代。

知识经济作为一种新的经济形态。

它与以往的经济形态最大的区别在于，知识经济的繁荣不是直接取决于资源、资本等硬件技术的数量。

而是依赖于知识和有效信息的积累与运用。

2.管理环境的变化：知识化；网络化；全球化。

3.信息技术的进步：信息与网络产业深刻改变了经济规则，并开始成为新的经济增长点。

20 世纪下半叶以来，世界经济迎来了大规模技术革新和全面复兴的时代。

室内空间
竹材做为 混凝土模 板在室内 设计中大 规模应用， 创造出独 特的艺术 空间。
室内空间
室内空间
室内空间
室内空间
大面积的玻璃幕墙提供了良好的视野和采光。
室内空间
室内空间
室内空间
坡地的灵感来自于柯布西耶对于白色方盒子的阐述。
室内空间
细节的处理
绿色巨构建筑
·自动调节外遮阳系统 ·太阳能热水及光伏发电系统 ·冰蓄冷空调系统及地板送风系统 ·中水加人工湿地污水处理系统 ·按需控制的通风及工作照明
功能空间灵活 性
水平方向的高层建筑
万 科 扩 展 空
万 科 总 部
间
高 档 公 寓
五 星 级 酒
店
枝状平面
交通流线 通道展开剖面图
枝状平面
强调人们在“路径”上 穿越空间的体验：建 筑的抬起、转折、高 低错落、场地起伏， 刻意营造的“不确定 性”暗示着建筑师对“ 运动”、“时间”、“片 段”等多重语汇的策 略化运用。
绿色技术
获得LEED白金级认证 2010年BCI绿色设计奖（商业建筑类）绿色领袖奖得主
绿色技术
作为办公建筑，设计采用了大面积玻璃以获得充足的日照阳 光。同时，为了避免由于这种设计产生过多的太阳得热，以 及冬季里的眩光现象，设计在采用通常使用的低辐射、高透 光玻璃的同时，亦配以创新式的、能够自动调节的外遮阳系 统，该系统根据太阳高度角以及室内的照度，自动调节水平 遮阳板，其开启的范围0~90
在匀空间中穿插变异空间，打 破狭长矩形空间的单调和沉闷。
枝状平面
基地与建筑
建筑与基地的关系
基地不仅仅是建筑的 一部分。 建筑的存在不是对基 地地景的入侵。 建筑与基地相互融合， 建筑的存在对基地作 出解释，并在两者之 间建立联系。

当代中国无疑被卷入了全球化经济浪潮，而且成为了世界工厂，以其长期超高的增长速度成为世界关注的热点。这们每一个关心城市社会和文化的人都是一种考问。
中国社会正在转型，快速城市化的进程不可逆转。城市大都会这种高度密集、高度综合和高度效率的聚居场所的产生是这座现代社会和经济的需要 的。中国在未来若干年内将在京津唐地区，长三角和珠三角地区聚集大量人口，大量的资本与劳动力的流动正是几个都会区活跃的经济和丰富的城 市生活的动力所在。
显然事实已经证明商品住宅房已经远离大众居住水平，甚至成为社会经济活动的一部分，这种对城市资源的占有终将成为城市的一大痼疾。毕竟城 市需要劳动力，劳动力需要付得起的栖身之所，这种场所不能够全部远离城市中心，而这种场所在哪里呢？
幸运的是，深圳是一个精心规划的混沌无序的城市，这种混沌是城市自生的健康的活力所产生的，有如一片万木蓬勃的原生森林。我们的新移民和 打工族找到了他们生存的场所。这是两种类型的居住区域，一类是80年代建设的多层住宅小区，密集而有序，简易而有效。它们更多是被打工族中 的低层白领所占据。另一类就是著名的城中村，几十座被曾经的农民的私产扩建出的超过3以上容积率的低层高密度居住区散布于深圳特区内，数以 百万计的劳工和服务业人员聚居于此，高度的流动和缺乏城市管理，使得许多城中村出现严重的社会问题和安全隐患。这使得政府和公众视其为城 市毒瘤而欲彻底清除清除。然而抛开这些问题的表象，我们认真地观察城中村的结构和状态，发现它们成功地扮演了城市低收入住宅区的角色。然 而城市中心土地价值的巨大诱惑和政府解决问题区域的决心终将会使城中村退出历史舞台，那么城市几百万劳动力人口如何生存成为我们必须面对 的问题。
它的原型来自于福建传统土楼项目充分借鉴了客家土楼房间朝向均好内院空间大抗风抗震的技术优点以及人与自然和谐统一的文化特点建成后的建筑将呈外圆内方之空间格局并籍此形成各种类型的公共空间一方面达到良好的通风采光效果另一方面便于邻里间的交流

集合住宅案例分析—万科万汇楼
区位分析
区位分析
建筑生成
平面分析
立面分析
位于广州与佛州山的交界处， 毗邻广佛高速公路。共有5条公交 线路可以搭乘，交通便利。2010 年地铁六号线便可从此通过，这 将进一步为出行提供便利。
区位分析
建筑生成
平面分析
立面分析
• 其大门东侧为一条宽 敞的马路。
• 其西侧为三栋较高的 住宅楼，不过对万汇 楼的采光影响较小。
• 周围建筑对其采光影响 不大
区位分析
建筑生成
光照 平面分析
立面分析
• 公共交通系统是 十分开放的，私 密性较差。
• 各单元的私密 性——内圈与外 圈有较大区别。
区位分析
建筑生成
私密性 平面分析
立面分析
• 公共空间主要分 为四块：
• 地下空间 • 一层架空空间 • 每一层内圈的三
个转角处各有一 处公共空间，在 楼梯一侧 • 顶层屋顶花园
平面分析
立面分析
万汇楼与福建土楼都使用瓦 顶，不同的是福建土楼为双坡屋 顶，而万汇楼使用的是单坡屋顶。
区位分析
建筑生成
平面分析
立面分析
基地分析—同济新村基地A
• 环境绿化 • 交通 • 日照
• 谢谢
• 住宅区整体感强，具有良好的可识别性。 • 围合式布局的低层集合住宅区是对城市肌理的一种
延伸，对城市肌理的适应性强。 • 围台式布局所形成的空间是城市公共空间和居住私
密空间过渡的中介，住宅区空间层次丰富。
• 行列式：单一行列式和组群行列式 • 此类住宅是在经济条件有限并且需要提高居
住密度的前提下，为居住者提供更好的朝向、 间距和绿化环境，争取到更好的建筑物理条 件和舒适的心理感受，同时居住区内每户所 拥有的建筑物理条件在质量上都比较均匀， 具有很强的均好性。其中组群行列式在欧洲 和中国的底层集合住宅中尤为常见。