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世邦魏理仕-商业市场定位、业态规划及目标定位

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世邦魏理仕：未来6个月物流地产活跃

世邦魏理仕：未来6个月物流地产活跃

世邦魏理仕：未来6个月物流地产活跃打开文本图片集物流仓储市场需求继续活跃，整体租金水平稳步上升。

电商和第三方物流继续成为主要来源。

良好的市场前景吸引国内外投资者关注物流市场，外资开发商如普洛斯等亦在武汉等二线城市积极扩张。

预计上海自由贸易试验区（上海自贸区）的建立将对上海的工业物流地产催生更强的需求。

这是最近世邦魏理仕发布的第三季《中国房地产市场报告》所得出的结论。

优质物流设施供应依然紧张2013年第三季度，全国优质物流设施市场继续保持活跃态势。

除成都、武汉等个别二线城市外，本季度全国优质物流设施供应依然紧张。

广州市场虽无新增供应，但个别租户因业务调整出现零星退租加之亚马逊迁入定制仓库后即将腾出的可租赁面积立即引来市场积极反响。

强劲的需求令各大市场平均空置率维持极低水平，北京、上海西部及部分二线城市标准仓库几近满租。

租赁需求方面，电商及第三方物流公司仍是物流仓储物业的主要需求来源。

在供不应求的市场状况下，业主方不断提高其租金预期，各城市优质物流设施平均租金水平环比均保持平稳或呈上升态势，其中上海、杭州、天津、广州的租金环比升幅都接近2.0%。

良好的市场表现及积极的前景预期令物流市场继续成为国内外投资者关注的焦点，本季度某外资机构收购上海宇培集团旗下物流仓库的部分股权即是一例。

外资开发商如普洛斯等亦积极在武汉、重庆、杭州、南京及天津等二线城市继续扩张。

未来随着更多标准物流仓储物业和电商自建仓库的完工，预计供不应求的市场状况将得到一定程度的缓解。

但鉴于电子商务业蓬勃的发展态势，加之制造业持续向内陆地区转移，世邦魏理仕预计优质物流仓库的市场需求仍将保持强劲。

政策方面，预计上海自由贸易试验区的建立将有力推动区域内贸易、物流、航运等产业的进一步发展，由此催生大量的工业物流地产需求。

未来6个月预测2013年第三季度，华北地区仓储及物流设施租金呈现整体增长态势。

其中，天津市场摆脱了上季度的低迷，实现租金环比上涨2.0%。

世邦魏理仕简介

世邦魏理仕简介

世邦魏理仕简介为扩大世邦魏理仕在中国北方区的业务规模，进一步拓展公司在中国市场的业务运营, 世邦魏理仕大连分公司于2007年5月成立。

大连分公司将与世邦魏理仕目前在北京、天津的业务相呼应，同时加强公司在整个华北地区提供房地产服务的能力。

分公司的成立还将使世邦魏理仕处于有利地位，得以进一步获得不断增长的业务机遇，同时更好地满足华北地区市场本土及国际的开发商、投资商及租户的地产需求。

大连市地处中国东北辽东半岛的南部，在环渤海和东北经济区的发展中具有举足轻重的战略地位，也是重要的港口、贸易、工业及旅游城市。

大连环境优美，气候宜人，其良好的人居环境多次获得荣誉称号，不仅引来了众多国内企业，也吸引了国际租户和投资者进驻。

近年来大连在整个东北地区是吸引外商投资额最多的城市，同时也是项目最集中的城市，随着国内外机构继续投资大连房地产业，整个城市对优质办公楼、工业及物流物业、以及更多的商铺设施的需求将更为强劲，这正是促使世邦魏理仕成立大连分公司的主要原因。

大连分公司的设立不仅体现了世邦魏理仕对中国市场的长期承诺，也反映出世邦魏理仕继续扩充二线市场以及进一步强化大中华区整体业务运营的发展策略。

大连分公司将提供全方位服务，包括在办公楼、商铺、住宅、工业与物流等领域提供顾问与研究、租售及管理等一系列广泛的房地产业务。

同时，还将为已经或计划进驻大连开展业务的日本公司提供具有针对性的专门服务。

世邦魏理仕利用当地、区域乃至全球性的综合业务平台，利用独到的全球资源结合本地市场的专业知识，将为客户在发展快速的大连及整个中国房地产市场上提供大力支持，期盼与客户建立密切的伙伴关系，共同把握市场先机。

世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业。

按照2006年营业额计算，世邦魏理仕是全球最大的商业地产服务公司。

公司拥有24,000多名员工，通过全球300 多家办事处，为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。

(物业管理)世邦魏理仕南京国际中心写字楼商业项目物业发展定位报告

(物业管理)世邦魏理仕南京国际中心写字楼商业项目物业发展定位报告

（物业管理）世邦魏理仕南京国际中心写字楼商业项目物业发展定位报告世邦魏理仕南京国际中心发展定位报告目录1 报告摘要31.1项目背景31.2 项目的主要特点31.3 项目开发51.4 市场概况51.5 主要财务数据62 公司概览82.1 公司历史和背景82.2 使命与任务声明92.3 管理团队、管理委员会及背景92.4 现时股东113 宏观经济及不动产综述133.1 中国133.2 江苏省163.3 南京184 与本案项目有关的南京房地产市场分析264.1 南京写字楼市场264.1.1南京写字楼市场综述264.1.2供给294.1.3 需求314.1.4租金/售价324.2 南京商业市场374.2.1 商业市场概况374.2.2 供应404.2.3 需求424.2.4 租金424.3 南京4/5星酒店市场464.3.1酒店市场概要464.3.2供应474.3.3需求514.3.4平均房价524.4南京服务式公寓市场554.4.1服务式公寓概览554.4.2供应574.4.3需求594.4.4租金/售价605 发展策略及概览645.1 最理想的发展组合及发展策略645.2 发展进度最新资料685.3 委任第三方顾问的最新资料695.4 委任第三方管理协议及其主要条款696 本案项目相关信息706.1 开发参数706.1.1 地块位置706.1.2项目开发内容组合746.1.3 各组成部分定位（写字楼、商铺、酒店式公寓、酒店）756.2 组成部分项目详情（写字楼、商铺、酒店式公寓、豪华公寓、酒店）766.3建筑规格（一期）776.3.1结构规格776.3.2各组成部分规格796.4机电设备规格806.4.1电梯及自动扶梯806.4.2空调系统826.4.3 电力/照明系统836.4.4 防火系统836.4.5 通讯系统836.5 本案项目的SWOT分析847 市场推广策略概览897.1 市场推广计划概览897.2目标市场分析898 财政概览918.1 综合现金流量分析–财务重点918.2 公司现有及预计合约责任948.3 财务结构及责任948.4 投资计划安排948.5 股东退出投资策略941报告摘要1.1项目背景南京国际中心（以下称本案项目）起初是由南京国际集团控股有限公司发起并投资开发。

世邦魏理仕 盘古大观营销策划报告

世邦魏理仕 盘古大观营销策划报告

Yanqing
Miyun Huairou
CPinggu
Mentougou
Tongzhou
Yangfang
Yizhuang
Fangshan Daxing
Yongle
2 Axis
• East-west along Chang’An Ave • North-south intersecting at Tian An
Men Square
2 Development Belts
• Eastern Development Belt (Tong Zhou, Shun Yi, Yi Zhuang, Huai Rou, Mi Yun and Ping Gu)
• Western Development Belt (Da Xing, Fang Shan, Chang Ping, Yan Qing and Men Tou Gou)
RMB 20,000
18,000
16,000
14,000
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0 1996
1997
1998
▪ Shunyi Line ▪ Liangxiang Line ▪ Beijing-Shanghai High Speed
Railway
6
5 4 3 2
CB Richard Ellis | Page 11
Major Roads
Road
Chang’An Avenue 2nd Ring 3rd Ring 4th Ring
USD Billion 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 10.70%
2.57% 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5

世邦魏理仕(泛海国际)

世邦魏理仕(泛海国际)

世邦魏理仕公司简介亚洲服务范围：世邦魏理仕以了解客户业务及研究市场动态为先，致力迎合客户房地产的需要，配合其整理业务指标，在瞬息万变的市场上力求转变，就是我们与客户建立长久关系的原则。

我们希望成为客户在房地产市场中之“导航者”，为客户提供全面房地产服务，包括：资产服务：负责管理商业、零售、工业及酒店物业资产，有效提升客户的投资回报，令他们主要物业资产与整体物业策略相匹配。

我们在各服务范围上可以提供可观的回报，包括物业管理、税务管理、项目及建筑管理、租务管理、风险管理、能源采购管理及财务报告。

我们已在亚洲建立最先进的物业管理系统，协助直接客户获得详细资产讯息，让我们通过有效估值及物业投资组合来提升投资价值。

策略发展顾问：我们将提供卓越的房地产方案，帮助客户提供长远业绩，为业主、发展商、投资者、企业及公共机构提供有关物业发展的意见，例如初级执行阶段的物业发展建议。

策略顾问会与本地市场其他专业队伍紧密合作，确保所提供的建议能充分反映有关发展项目的未来、营销及管理等重要事宜的需要。

住宅项目营销：亚洲最成功的服务之一，并在营销整个住宅发展项目方面拥有稳固的专业知识。

我们就住宅项目的营销及销售服务提供广泛的服务，包括市场定位意见、发展及项目营销咨询服务、海外营销及买家提供的售后服务，如租赁服务、租赁管理及租用汇款等。

住宅服务：作为一家提供一站式服务的供应商，我们协助各跨国公司将雇员分派往亚洲，或在区内重新安置，并为他们提供全面服务。

同时亦为发展商的项目提供营销服务。

我们为企业客户提供完善的服务组合，包括迎新团、物业选择、市场走势分析、租房预算建议以及外籍人士租赁政策分析等。

住宅服务部拥有丰富的地区经验，并在高级住宅租赁市场拥有稳健的业绩，除交易服务外，还为业主提供策略性的市场意见。

我们的成功基于广泛的楼盘数据，结合专业的本地区经验，为各区提供一致性服务。

办公楼服务：在目前多元化的商业环境中，找到一个能提供增值服务而进行简单的租赁交易代理商非常关键。

企业信用报告_世邦魏理仕(上海)管理咨询有限公司

企业信用报告_世邦魏理仕(上海)管理咨询有限公司

目录一、企业背景 (5)1.1 工商信息 (5)1.2 分支机构 (5)1.3 变更记录 (6)1.4 主要人员 (7)1.5 联系方式 (7)二、股东信息 (7)三、对外投资信息 (8)四、企业年报 (8)五、重点关注 (9)5.1 被执行人 (9)5.2 失信信息 (9)5.3 裁判文书 (10)5.4 法院公告 (10)5.5 行政处罚 (10)5.6 严重违法 (10)5.7 股权出质 (10)5.8 动产抵押 (11)5.9 开庭公告 (11)5.11 股权冻结 (12)5.12 清算信息 (12)5.13 公示催告 (12)六、知识产权 (12)6.1 商标信息 (12)6.2 专利信息 (12)6.3 软件著作权 (13)6.4 作品著作权 (13)6.5 网站备案 (13)七、企业发展 (13)7.1 融资信息 (13)7.2 核心成员 (13)7.3 竞品信息 (14)7.4 企业品牌项目 (14)八、经营状况 (14)8.1 招投标 (14)8.2 税务评级 (19)8.3 资质证书 (19)8.4 抽查检查 (19)8.5 进出口信用 (19)8.6 行政许可 (20)一、企业背景1.1 工商信息企业名称：世邦魏理仕(上海)管理咨询有限公司工商注册号：310141400066729统一信用代码：91310115MA1K3PA80H法定代表人：LUKE PETER MOFFAT组织机构代码：MA1K3PA8-0企业类型：有限责任公司(台港澳法人独资)所属行业：房地产业经营状态：开业注册资本：200万(美元)注册时间：2017-04-19注册地址：中国（上海）自由贸易试验区罗山路1502弄14号营业期限：2017-04-19 至 2047-04-18经营范围：受母公司及其授权管理的中国境内企业和关联企业的委托，为其提供投资经营决策，资金运作和财务管理，商品采购、销售及市场营销服务，供应链管理等物流运作，本公司集团内部的共享服务及境外公司的服务外包，员工培训与管理；企业管理咨询，房地产经纪，房地产信息咨询，物业管理，工厂、楼宇设备设施的安装、维护及提供相关配套服务，商务信息咨询，停车场（库）经营，工程技术咨询，工程项目管理咨询，代理记账，财务咨询。

写字楼建议书1825291541-世邦魏理仕

3） 对物业各业态的智能系统提出意见和建议 n 智能化建筑的概念和标准； n 智能化的硬件配备和扩展要求； n 智能化设备的软件功能； n 智能化操作的分级职能； n 智能化运行的经济性分析； n 智能化运行的可靠性能分析； n 智能化控制末端点位的补充； n 智能化控制系统的完善； n 智能化系统在各专业系统工程中的体现；
-4-
分区电梯数量分配、梯速的选择。
2） 对物业各业态的机电设施提出意见和建议 n 各系统设计参数及配制建议 在符合设计规范的情况下，提出市场经验调整参数。 n 空调系统 空调系统设计审图建议； 空调设备的区域控制； 空调设备选型的经济评价； 空调系统设计便于物业运行管理； 空调阀门的安装位置； 空调能源费用的分摊方法。 n 配电系统 n 配电系统设计审图建议； 办公区域电力负荷参数； 办公区域虚拟划分； 办公区域末端点位配备建议标准； 配电系统的分界； 配电设备选型和经济评价。 n 给排水系统 给排水系统设计审图建议； 给排水阀门位置补充建议； 给排水系统计量； 给排水系统设备的选型和经济评价。 n 消防系统 n 消防系统设计审图建议；
4） 跟进物业建筑施工和设备安装过程
-6-
n 了解施工进度 n 了解隐蔽工程 n 公共区域合理尺寸及使用材料建议 n 车场合理建议
5） 能源收缴与计量控制建议 n 物业主体部分及相关配套设施各功能部分之供电、水、燃气系统合理分割与独 立计量要求。 n 物业主体部分及相关配套设施各功能组合部分内公共区域各地段、照明用电、 动力用电系统、清洁、绿化用水之系统与业户单元内之供电、水系统合理分割 与独立计量要求。 n 计量表的位置与抄表方式符合物业运行管理要求； n 通过计量，达到能源系统平衡控制。
© 2006 CB Richard Ellis, Inc. We obtained the information above from sources we believe to be reliable. However, we have not verified its accuracy and make no guarantee, warranty or representation about it. It is submitted subject to the possibility of errors, omissions, change of price, rental or other conditions, prior sale, lease or financing, or withdrawal without notice. We include projections, opinions, assumptions or estimates for example only, and they may not represent current or future performance of the property. You and your tax and legal advisors should conduct your own investigation of the property and transaction.

世邦魏理士-2007东莞市华南MALL商业项目市场调查报告


对本案的影响
4 5
7
6 2 3 1 5
6 7 8 住 宅 9 10 11
潜在零售 消费人群
4
12 13 14
14 15
15 16
本项目
16
资料来源：世邦魏理仕
本项目周边共有住宅项目16个（万江区内），总建筑面积超过 370万平方米。
CBRichardEllis|Page10
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金鳌大道 1
2 3 4
万江大道
本项目
CBRichardEllis|Page6
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基准研究
东莞未来轨道交通网络规划
未来交通规划
CBRichardEllis|Page13
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基准研究
2000-2020年万江周边人口发展趋势 2000-2020年万江周边人口发展趋势
名称 水蛇涌村 大莲塘村 牌楼基村 金泰村 行政村 曲海村 官桥滘村 胜利村 坝头村 小计 风临美丽湾 水印长堤 盛世华南 理想0769 住宅区 多伦多翠邸 曦龙广场 都会广场 江滨花园 华宇大厦 小计 合计
CBRichardEllis|Page8
周边现状
总建筑面积（平方米） 总建筑面积（平方米） 61,256 33,976 45,632 69,192 55,800 56,296 32,488 59,281 413,921 138,731 35,000 260,000 500,000 21,117.60 44,570 160,000 680,000 18,355.94 1,857,775 2,271,696 居住人口（ 居住人口（人） 1,976 1,096 1,472 2,230 1,797 1,819 1,047 1,912 13,349 2,967 666 3,834 19,509 330 900 2,274 9,096 270 39,846 53,195

世邦魏理仕-商业市场定位、业态规划及目标定位共35页PPT


世邦魏理仕-商业市场定位、业态规划 及目标定位
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
谢谢你的阅读
❖ 知我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非

世邦魏理仕_北京北影厂商业项目市场分析汇报_192PPT


租金（元／天／平米）
整体商业市场
35.0
30.0
首层
25.0
20.0
二层
15.0
10.0
5.0
0.0
优质商铺租金走势
Q2 98 Q4 98 Q2 99 Q4 99 Q2 00 Q4 00 Q2 01 Q4 01 Q2 02 Q4 02 Q2 03 Q4 03 Q2 04 Q4 04 Q2 05 Q4 05 Q2 06 Q4 06 Q2 07 Q4 07 2010
的本地居民和外籍人士
游者以及城市白领
450,000
传统的购物区域，是百货商店集中存在的区域，知 名度很高
定位于中端市场，目标客户面向城市白领，主要是 中青年消费者、临时居住人口和学生、国内中档旅 游人群
品牌类型
服饰、鞋、珠宝、电器、餐饮、娱乐等，以 本地中档品牌和国际品牌为主
服饰、鞋、珠宝、音像制品、运动产品、书店、电 子产品、影院、娱乐、旅游产品和餐饮等，产品主 要以中档的本地和亚洲品牌为主，国际品牌主要集 中在新兴的商业项目中，例如东方广场和新东安
主要从长安街和西单大街进入此商圈； 地铁线路为地铁1号线和正在建设的4号线（2008年 完工）； 足够Richard Ellis | Page 6 (1) 资料来源: 世邦魏理仕
三里屯-燕莎
中关村
亚奥地区
整体商业市场
宣武门－前门－崇文门
现有存量 （平方米）
特性
定位于中低端市场，目标客户涵盖了 白领和低收入工薪阶层；前门则主要 是吸引国内游客光顾的地区
服饰、鞋、传统工艺品、餐饮，主要 包括无品牌商品、中低档的本地品牌， 国际品牌很少
主要是两广路和拥堵的前三门大街； 没有快速路直接连通； 地铁线路为地铁1号线，在建的4号线 和5号线； 停车不够便利；
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商业中心 11. The Regent 12. DongDan 13. New world 14. GuoreiCity
32
25
东CBD 15. Yintai Center 16. GuoMao (3) 17. Wanda 18. River Walk 19. FuliCity 20. Shuangjing Carrefour 21. Zhujiangdijing 22. International Center 23. Fortune Plaza 24. Global Masion 27.New Sanlitun Project 燕莎商圈 26.Upper East Side 奥运商圈 9. Golden Seasons 10. Sunshine Square 28.Xifuyicun Project 25.Oversea Chinese Town 5. Xizhimenwai Street
三、过死定位?
北京公主坟商圈，按市政规划算得上是一个市级商圈，但经营绩效一 直不好。长期以来，公主坟一直把自己局限在手机市场这一狭窄的空间里， 作茧自缚。一项地区调查数据显示，由于北京西部地区缺乏国际国内顶级 品牌，东部商厦购买国际名牌商品的消费者中有28%来自公主坟、翠微地区， 这说明该地区消费水平并不低。公主坟商圈内原有的商业结构已不能满足 当地人们的需求，亟待品牌调整和市场升级。一个完整的商业街应该是多 行业、合理的群落结构，但定位过死，已使公主坟商业街业态布局明显畸 形。除了“手机一条街”外，公主坟的辅助业态少得可怜。想购物，就城 乡贸易中心和翠微大厦两家大商场；想谈生意，没有合适的地方；想喝茶， 茶馆少；想玩玩，就保龄球，就这样一个行业结构，怎么能满足当地人购 物、休闲、娱乐等多方面的需求呢？
图.1：项目市场定位说明示意图
•
高
1 3 4 2
•
商业档次
低小
商业规模
大
5零售商需求 零售商的需求应反映在某个项目项目的商业市场定位中，如果这些需求 没有在项目的定位中体现出来，则此项目也不能很好地生存。 行业调查显示，零售商对于在北京和在中央商务区内的现代化的，拥有 良好设计和管理方面的商业项目有很大兴趣，当然，中央商务区内商业项 目之间的竞争和比较也是零售商考虑选址的一个重要因素。
四、过活定位? 商业街带动商圈，商圈带动整体经济，而经济的发展又捆绑着文化的 发展。这就是所谓的商街文化，也是商街定位在时间恒常性上的反应。如 果人为的任意转移和阻隔这种文化，商业街在其目标顾客群心中原有的文 脉即场所归属感也就断了，这将为商街继起文化的再生制造障碍，而影响 商街在人们心目中的认同感。比如如今业界谈的比较多的北京前门改造。 前门最大的经营失误是决策多变，没有一个整体稳定的定位。2001年皮货 一条街，2002年就变成了手机一条街，可变来变去就是没有与当地的消费 水平、消费特性和商业结构合上拍。 由此可见，一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、 市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商 销售以至商场的经营管理等诸多方面的内容，而市场定位这个环节是非常 重要的。
7、商业市场定位的特别注意
目标顾客群：四大细分误区 一、过窄定位? 商业街的定位过窄，无异于是自取其辱。如秀水街改造后，客流量急 转直下，原因是改造后，改变了以前个体户原地摆摊的格局，同时商店的 租金随着建设投入的增加而水涨船高，商家销售的产品也比原来提高了一 个档次，这样在原有商圈的销售结构和消费水平不变的情况下，人为的调 高消费的档次，无疑将使商业街的市场定位转而集聚到占当地人口很少比 例的高消费群体上。如此看来，形成“客流量剧减”“逛多买少”的尴尬 局面也是势所必然，
.6 某个项目的商业规模和市场定位 某个项目的商业规模和形象将对此项目的市场定位起到非常重要的作用。 某个项目项目的商业面积约多少平方米，是一个大、中、小型规模的什么 业态，是否能够提供齐全什么样的商品种类，包括时装，饰品，化妆品， 运动用品以及图书，音像制品，展示和其他便利服务，有没有全面的国际 餐饮，中餐和快餐以及休闲美容/美体设施。
Metro Line Light Line
Planned Line
Metro line No.4 Metro line No.5
Metro line No.8
M M
Metro line No.9 Metro line No.10 Metro line No.15
M
Airport Light Line Light Line Yizhuang Suburb Line (Xizhimen to Changping
项目内的居民
满足他们最基本的商业需要，是他们最 喜欢的购物场所 午餐和购物的经常地点，是下班后购物 和就餐的首选 他们晚上和周末主要娱乐和购物的场所
周边地区，包括第一 二商圈内的写字楼人 群 周边地区，包括第一 二商圈内的居民
第一二商圈内的高级 行政人员，商务访客/ 第三商圈内的目的型 消费者
国际标准的商店，是他们喜欢就餐和购 买礼物的商场
消费者类型 项目周边的写字楼工 作人群 希望他们如何思考这个项目 平时购物，午餐和下班后的主要选择 商业需求 正餐和快餐 化妆品，鞋，包，职业和休闲服装，运动产品 图书和音像 健身与个人护理 超市，药店，儿童用品，家居饰品，运动产品，餐 厅，图书和音像 健身与个人护理 正餐和快餐 化妆品，鞋，包，职业和休闲服装，运动产品 个人护理 就餐 超市 时装，化妆品和饰品 家居饰品/儿童用品 图书和音像 运动产品 个人护理 餐厅 时装 饰品 化妆品 礼物
分析各个商圈的特征，找出共性
3、消费者情况 第一商圈和第二商圈是人口密集的（商业、商务、居住地），这个地区预计将为这 个项目的商业部分提供约80%左右的客源。某个项目的商业主要客源将是什么样的人。 这个项目的商业部分有机会拥有下列主要五类主要客户群，他们的不同需要将有助 于中心确定市场定位和商品组合
28
9
2. Cyber Tower 3.Contemporary 4. ShuangAn 金融中心 6. Maxon 7. EU 8. Wal-mart
24 6 金融 11 22 东 7 12 27 16 17 18 中心 商业 15 CBD 8 13 14 19 20 中心 21
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燕莎 对于每一个具体项目，都应在规划 前期考虑引进什么样的零售业.对此有一个基本的市场定位。
二。商业业态规划的重要性 为什么要规划商业业态我们在做商业地产顾问的过程中，经常有开发 商问我们同样一个问题：“商业业态一定要规划吗？”这样的疑问。 1、人们普遍看到，这几年随着房地产市场的持续热销（一些问题项目 另当别论），做为商铺投资十分抢手。因此时常对商业地产的需求十分强 烈，发展商的底商销售非常好。还有新的居住区产生后，由于商业配套不 完善，居民需求无法满足，从而造成市场局部空缺。 2、正是由于商铺市场在时间和空间上的短暂饥渴才导致了商铺的热销。 那么，随着商业地产供应量的不断放大和商业地产市场的日趋饱和，凡商 铺都热销的局面将不复存在，商业业态规划将因此而变得越来越重要。 3、缺乏规划或规划十分混乱。望京地区、天通苑就是很好的例证。如 果你住的地方一楼是建材装修，二楼是美容美发，三楼是中医按摩，不知 你作何感想？这就是天通苑一期。这样的社区如何能提高物业的品质？
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Suburb Line (East Sihui to Shunyi)
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Suburb Line (Yongdingmen to Liangxiang)
北京地铁沿线项目建议 Beijing Metro Line Proposed Project
西CBD
1. Zgc
西3 4 2 CBD
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奥运 10 商圈
1、市场定位的重要性 确定一个项目商业部分的“市场定位”就是在北京的零售业市场上为 它确立一个独特的地位，使零售商和消费者能够清楚地了解并认同它，并 把它与其他有竞争力的项目予以区别。目前北京具有不同市场定位的商业 项目代表有：王府饭店-“北京最高档的购物场所”，国贸-“具有国际标 准的购物中心”，东方广场-“北京最好的休闲购物中心”，燕莎友谊商城 -“外地人及外国人的购物中心”，世纪金源Shopping Mall -―北京最大 的购物中心”。 西单地区是时尚街区。 截至2004年，北京共有1,200万平方米的各类型商业面积。
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目标消费者情况
市场发展空间 零售商的需求 商业部分的规模和这个项目项目整体的定位
2、商圈界定 某个项目商业商圈界定： 第一商圈 – 一个项目内的写字楼和居住人群，预计第一商圈人口可达到 万人。
第二商圈 – 项目所在地区及周边的写字楼和居住人口。预计商圈人口约有 人。
万
第三商圈 - 北京的大部分地区，即如图所示。预计商圈人口约有 万人。
4市场空间 根据我们所做的竞争对手分析以及零售商访谈，发现某个项目的商业存在 着一定的市场发展空间。 某个项目的市场空间将主要包括： 虽然项目第一、二商圈内包括多个现有和未来商业项目，但从他们的定位 和规模以及商业类型，商品/客户组合上能够与分析的项目形成直接竞争的 项目是什么样.根据这些因素找出市场空白点。
二、过泛定位? 对一些小型的商业街来说，综合化发展、面面俱到是不可能的，如果 仅专业化的满足一种需要反而能自成特色。如方庄的蒲方路美食街上虽然 只有区区几百米，仍不失为成功之范例。方庄两旁主要以各种档次、各种 风格的饭店为主，同时辅以一些休闲和娱乐的设施，消费者在方庄后能够 鲜明的感受到一种浓郁的闲适气息，无论在白天还是在夜间，，绝对是一 个非常繁荣的景象。如果决策者最初将这条路定位于综合性商业街，也许 不伦不类的，将会永远埋葬在城市的阡陌中。
第二部分：商业业态规划及目标定位
商业业态规划及目标定位： 一、商业业态的分类： 商业业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。
目前商业业态的种类：百货店、超级市场、大型综合、 超市、便利店、 仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等（分类依据主要是零售业的选址、规