物业工程部前期介入方案

物业前期介入工作计划物业前期介入是指物业管理公司在物业项目开发的早期阶段就参与进来，从物业管理的角度为开发商提供专业的建议和支持，以确保物业项目在建成后能够顺利交付使用，并为业主提供优质的物业服务。

为了更好地开展物业前期介入工作，特制定以下工作计划。

一、介入阶段和工作目标1、规划设计阶段工作目标：对物业项目的总体规划、建筑设计、配套设施等提出合理化建议，使其符合物业管理的要求和业主的需求。

2、施工建设阶段工作目标：监督施工过程，确保施工质量符合相关标准，避免出现影响后期物业管理的问题。

3、竣工验收阶段工作目标：协助开发商进行物业项目的竣工验收，对发现的问题及时提出整改意见，确保物业项目达到交付使用的条件。

4、物业交付阶段工作目标：做好物业交付的各项准备工作，包括人员培训、资料准备、设备调试等，确保物业交付工作的顺利进行。

二、具体工作内容1、规划设计阶段参与项目规划设计的评审，从物业管理的角度对小区的总体规划、功能布局、交通组织、配套设施等提出意见和建议，如小区出入口的设置、停车位的规划、垃圾收集点的位置等。

对物业用房的位置、面积、布局等提出要求，确保物业用房能够满足物业管理的需要。

关注小区的智能化系统设计，如安防监控系统、门禁系统、车辆管理系统等，提出合理的建议，以提高小区的安全性和管理效率。

2、施工建设阶段定期对施工现场进行巡查，了解工程进度和施工质量，重点关注隐蔽工程和关键部位的施工，如基础工程、主体结构、给排水管道、电气线路等。

对施工中发现的问题及时与开发商和施工单位沟通，提出整改意见，并跟踪整改情况，确保问题得到解决。

参与工程例会和质量检查活动，及时掌握工程建设的情况，为后期的物业管理做好准备。

3、竣工验收阶段协助开发商组织物业项目的竣工验收，按照相关标准和规范对房屋建筑、配套设施、设备安装等进行全面检查。

对验收中发现的问题进行详细记录，并编制验收报告，提出整改意见和建议，督促开发商和施工单位及时整改。

物业前期介入的主要工作内容(一)方案设计阶段的前期介入工作：1)设备房设计：A、中控室1、中控室和消防控制室合二为一。

2、具备自然采光和通风。

3、位置宜设置在小区相对居中位置。

4、大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。

5、地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，主要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等;B、配电室、发电机室、大型空调机房1、配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响2、不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施3、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施4、商业配电室，冷冻站设置独立值班室5、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚6、配电房、电梯机房、中控室收支通道封堵及防鼠板；7、强弱电水井采用通开钥匙8、除设计消防通风系统外，装备房应设置排电扇；9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏；C、装备房墙地面1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料；2、设备房地面均采用普通防滑地砖；3、有水装备房间设置排水沟及铸铁箅子；2)出入口数量肯定1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少2、根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营3、车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分隔；如设置为多个车库宜接纳通道相连，尽可能削减小区内设置车库出入口，有前提的按特级车库标准4、贸易、soho楼人、车出入口应分隔设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。

物业前期介入工作计划篇一：物业初期介入工作计划表东兴和德城市广场物业服务初期介入工作计划物业类型：城市综合体建筑总面积：98147㎡其中：住宅73173㎡、商业：9515㎡。

估计入伙时间：XX年3月前期介入时间：XX年9月篇二：物业前期介入工作方案(实施版)成都银都物业服务尚郡物业项目前期介入工作方案目录尚郡物业服务中心前期介入工作计划支持提供相应施工图纸、文件尚郡项目工程承接查验进度计划表项目员工到岗时间表前期介入人员费用预算表二次精细拓荒保洁费用预算表尚郡前期介入预算总表移交资料清单二次精细拓荒保洁比选要求尚郡物业服务中心前期介入工作计划为了对尚郡项目进行全面的了解，并为以后物业承接查验及物业服务工作的顺利展开做好准备。

尚郡物业服务中心估计于XX年8月起进行前期介入。

具体工作安排如下：第一阶段（XX年9月1日至XX年9月30日）完成工作：一、组建物业服务中心管理团队主要管理人员到位。

二、物业大体情况现场勘查。

3、服务中心管理人员现场学习。

培训内容：物业概况、部门职能、职位职责、公司相关管理文件、相关法律、施工工地安全防范应知应会等有关规定。

4、和贵方及施工单位对接，成立通信录，以便联系沟通。

五、和本地的社区、派出所等政府相关部门联系。

六、肯定临时办公地址和办公物资采购并到位。

第二阶段：（XX年10月1日-10月15日）完成工作：一、各专业工程人员到位及培训。

二、了解小区施工进度，做好记录和汇总。

3、联系甲方和施工单位提供相应的图纸（电子版最好），熟悉图纸。

4、各部门拟定前期介入倒排工作计划。

五、拟定开办物资清单上报申购。

六、秩序保护员临时宿舍方案肯定。

7、编制《承接查验方案》及相关验收表格。

八、成立接管验收小组，并与置业公司肯定接管验收时间。

第三阶段：（XX年10月16日-10月31日）完成工作：一、开始对物业承接查验的工作跟进，主要工作是按照图纸设计，对户内的施工情况现场跟踪。

二、工程人员对1-2栋户内土建进行分户查验工作，对发现出具整改对接函件。

物业公司前期介入方案物业服务公司前期介入工作是站在业主未来使用物业和物业管理公司维修便利、节约的角度,对物业的环境布局、功能规划、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提出意见,避免日后使用过程中产生不足或缺陷.同时,早期介入可以使物业管理者更好地了解物业设施设备的安装、施工状况,为日后设施设备的管理打下基础.第一部分、规划设计阶段的物业公司介入工作一、规划设计阶段介入的意义规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素.同时,设计人员主要是从设计技术角度考虑问题,往往忽视了以后的管理和使用问题.因此,物业管理人员在规划设计阶段,从业主或使用人的角度,从物业管理的角度,全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要,以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷,对不当之处提出修改方案,可优化设计,完善设计中的细节,尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题.二、规划设计阶段介入的要点1、必须完善配备设施居住小区,幼儿园、小学校、商业配套、饮食店、商务中心、娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考虑,也要考虑地下车库地上车位的合理布局及合理使用方案.2、规划好水电供应容量物业在规划设计时,要根据实际情况,充分考虑到地域特点和发展需要,以此来规划设计水电供应容量问题.3、设计好安全保卫系统在考虑成本的前提下,尽可能设计防盗报警系统,给业主创造一个安全的居住环境.完善可靠的报警系统能替代防盗网,因为各式各样的防盗网不仅影响美观,而且一旦发生火灾,就无法逃离火场,彼时的安全,此时却成了更大的危险.4、决定垃圾处理的方式根据气温不同,决定是否适宜采用集中垃圾房.如采用这种方式,则应考虑如何通过管理来保持清洁,使之不成为一个异味和蚊蝇孽生的源头；如不采用集中垃圾房,则应考虑如何在各楼栋外设垃圾桶,分发垃圾袋,并由专人收倒垃圾.5、消防设备设置要细致周密在建筑设计中,消防设备的配套是有严格要求的.物业管理公司则应着眼于各种消防死角,比如通道部分,电缆井部分,水枪及喷淋装置的安装部位等.6、择优选用建筑材料物业管理公司应根据自己在以往所管理项目中所见建材的使用的情况,向开发提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告,以便设计单位择优选用.7、对于一些细微之处提出合理意见物业管理公司应从业主的立场出发,尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题,提请开发单位注意.第二部分、施工阶段的物业公司介入工作一、熟悉、掌握项目物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据,只有了解了这些基本状况,物业公司才能够有效参与前期管理.物业基本情况包括以下几个方面：1、未来小区人口密度和数量.2、建筑物的密度、层高、地下建筑状况.3、附属建筑物的使用功能和建筑面积.4、区内环境及周边环境,包括景观及绿化面积、公共设施.5、公建区域及面积.6、小区出入口及区内道路.7、公共设备,如供电系统、给排水系统、供热系统、供水系统、电梯、通系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统.8、停车场库等的基本状况.二、掌握项目工程进度在现场巡视过程中,记录所有关注的细节,为物业接管后的维修维护工作做准备.1、根据工程计划,调整工作计划；随着现场情况的变化,工程进度计划也在随时调整,物业现场介入人员应关注该计划,及时调整物业的跟进计划及工作侧重点.2、记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录,为物业公司的后期接管提供便利.3、记录施工现场发现问题,并提出合理化建议,为日后的维修维护做准备.4、施工过程会根据施工便利与否而适时调整,所以,有许多设备设施安装的位置与图纸不符,物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化,使今后的物业维修能准确判断位置.三、掌握各配套专业的施工图纸1、施工图纸；收集、整理各类图纸,包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸; 2、机电设备及建材的资料；收集机电设备及建材的资料,包括：封样、产品来源、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件,并关注必需的配件、配料、专用工具,为日后的维修保养工作作好充分的准备.四、掌握各配套专业的技术方案1、通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议,通过会议上的问题讨论、焦点争论,了解项目情况,并在会议上明确物业要求,适时的提出合理化建议.2、根据会议等的实际情况,适时提供书面建议.五、掌握各系统设备的配置情况；各专业的技术、方案论证,工程相关建议；各专业的技术参数分析、设计方案论证；对各专业提出技术建议；对各系统提出管理建议1、改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处,对设计中忽略后期维护、管理的需求,物业现场介入人员要了解、记录这些信息,并结合实际根据优化的可能性,有针对性的适时提出物业书面建议.2、改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；物业现场介入人员应通过记录现场的情况,汇总后及时向开发单位提供书面建议,督促整改不便于后期物业管理的事项.关注各单项工程设备的调试、试验,特别要关注隐蔽工程的隐检、验收.3、优化施工质量的建议；关注施工中的问题,对施工质量及时提出意见和建议,从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性.4、对重要设施设备的选型、采购合同中的维保条件提供建议.六、工程质量跟踪1、参与施工监理,及时发现施工过程中出现的质量问题,并适当地向开发、相关部门反映,促使施工单位尽快改正,尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中,从而提高楼盘的建造质量；注意的重点是隐蔽工程,如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号是否阻燃,电气连接的紧固,以及是否按设计要求施工；2、熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况,并对图纸的改动作出记录,便于后期管理,也为接管验收竣工验收打下基础,可提高验收质量,对验收中发现的仍需改进之处,也比较清楚,容易交涉和协调.七、物业管理用房的装修监督及验收;参与物业用房的规划、装修方案制定物业管理用房是开发单位委托设计单位进行规划设计的,物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核,避免以后给物业管理工作带来困难.物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核.1、提供良好的办公环境：1、以方便业主为目的,物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当.2、以方便业主为目的设计物业办公的流程模式,并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核,看其是否符合办公流程的要求.3、办公用房间数量和面积是否够用.4、库房及工作间的面积是否够用,并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处,这对日后的工作和管理十分有利.5、认真审核建筑平面图,对哪些地方需要改变门的位置、哪些地方需要打隔断并重新开门、哪些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划,否则等施工完毕就无法进行改造了.6、如有需要应考虑外聘方办公用房、工作用房、库房的需求.外聘方是指电梯维修保养公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等.7、由于物业办公用房多被安排在地下,所以要尽可能争取良好的采光和通风条件.2、提供良好的休息环境员工的生活环境同办公环境一样,都是物业公司对环境管理的重要组成部分.物业公司对办公环境提出要求,是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求,是为了给员工提供良好的休息条件.二者的目的都是提高员工的身心健康,提高工作效率.八、负责物业用房配套设施的方案确定上下水、照明、动力电、采暖空调、通风、卫生间等；物业用房的装修监督验收九、人员招聘;制定人员架构;做好人员招聘计划;制订人员招聘标准;一、合理选择配备现场介入人员现场工作十分复杂,对于物业服务企业而言是一项经验型工作,所以对于现场物业工程人员的选择招聘应掌握以下标准：1、有丰富的物业工程管理经验,最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等的人员；2、有物业工程服务经验,了解客户需求,善于将施工与实际需求结合的人员；3、有丰富的现场施工经验,能够保证自身安全；4、专业比较全面,能独立完成工作并能与他人配合工作的人员.二、按照计划做好招聘工作十、工程档案1、安装完毕的设备,建立设备台帐；2、建立初步设备台帐；随着施工进入设备安装阶段,大量设备将到位,通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐,为后期交接奠定基础.十一、资料的接收整理、归档；各系统试运行资料的收集、整理、归档；一、消防设备系统施工图纸；1、消防系统施工图纸2、消防烟感系统技术说明施工图纸3、消防栓系统施工图纸4、消防弱电施工图纸5、消防监控设备说明及施工图纸6、维修及操作说明二、给排水系统施工图纸1、给排水管道施工图纸2、给排水设备技术说明,位置及施工图纸3、隔油井及化粪池位置及施工图纸4、雨水管施工图纸5、维修及操作说明三、配电系统施工图纸1、高低压配电系统设备施工图纸2、高低压设备型号,供应商名称及技术说明3、后备发电机技术说明供货商名称及系统设备施工图纸4、给排水配电图纸5、消防设备配电施工图纸6、维修及操作说明四、停车管理系统1、收费设备说明及施工图纸2、配电要求及管线走向位置施工图纸3、维修及操作说明五、电梯系统1、电梯技术,供货商名称2、电梯机房设备施工图纸3、维修及操作说明六、土建1、结构图纸2、布置3、建材用料4、立面5、质检报告6、维修及操作说明7、机电维修口布置图纸8、所辖物业设备保养及供货商名单七、小区市政管道设备1、变压器位置及设计图纸2、小区低压配电管总图纸从变压器至小区各楼栋3、小区内照明及动力图纸4、小区内防雷接地5、有线电视6、图纸小区燃气管道布置7、供电管道进入小区布置图纸8、小区燃气管道用量设计及说明9、燃气调压站或调压箱位置及设计图纸说明10、小区市政供水及排水管道布置及说明11、小区总化粪池设计及说明12、小区中央消防及保安系统设计图纸13、小区电话布线及设计施工图纸八、工程遗留问的备案九、工程备品、备件1、制定好备品、备件采购计划、按照计划采购备品、备件2、根据项目需要,协调建设单位保留一定数量备品、备件；十、工程维修工具1、制定好工具采购计划、按照计划采购工具；十一、工程合同1、工程维修、保养合同的起草主要设备维保合同等十二、协助施工单位调试各系统,并做好记录1、配合开发单位做好前期单项工程调试验收辅助工作.物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度,拟定辅助调试、验收方案,记录相关信息,提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议,做好相关的辅助工作.十三、监督完成自来水系统清洗、保养工作。

物业前期介入方案物业管理前期介入方案第一部分：前期介入服务的四个阶段住宅小区的前期介入物业管理是指物业正式进驻前的管理，其目的是为了及时发现设施设备的问题，为日后物业的顺利运作打好基础。

从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划，以保障住宅小区物业的正常、有序运转。

一、物业顾问组建阶段建议公司邀请专业的物业顾问团队，组建“项目前期顾问团”，根据物业特点提出合理建议。

前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

第二部分：物业管理模式及服务目标一、服务管理模式的设想制定出科学、高效、完善的服务管理模式，建立健全的管理制度，确保物业服务的高质量、高效率、高满意度。

第三部分：项目组织架构与岗位人员设置一、组织机构设置与岗位人员配备情况建立健全的组织机构，明确各部门职责，配备专业的岗位人员。

二、各部门主要工作职责明确各部门的主要工作职责，确保各项工作有序开展。

第四部分：物业前期管理开支计划预算制定行政办公用品计划表、维修工具计划表、护卫、消防装备计划表、环境绿化装备计划表、前期介入日常费用开销预算表，确保前期管理开支计划预算的合理性和科学性。

第五部分：前期物业管理工作的开展一、前期物业工作重点重点关注小区规划设计方案的变更讨论，以及物业设备设施的试运行。

二、前期管理流程及工作计划制定出前期管理流程及工作计划，确保各项工作有序开展。

三、前期管理要求明确前期管理要求，确保物业管理的高效运作。

四、物业接管验收的前期管理对物业接管验收进行前期管理，确保物业的正常运营。

五、接管验收程序及注意事项制定出接管验收程序及注意事项，确保物业接管验收的顺利进行。

六、设备设施试运行对物业设备设施进行试运行，确保物业设备设施的正常运作。

面的疑问；5.协助营销部进行物业管理方案的宣传推广，提高客户对物业管理的认知度和信任度；6.建立客户投诉处理机制，及时解决客户问题，提高客户满意度；7.为客户提供周到的售后服务，帮助客户解决使用中的问题，提高客户忠诚度。

物业前期介入管理建言1.目的规范合能集团所有新建、在建项目前期介入工作流程, 明确流程中合能集团各部门之间的责权关系。

2.范围适用于合能集团（全资、控股）公司所有新建、在建项目。

3.职责4. 方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段, 包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等, 就参与介入, 从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见, 以确保物业设计和建造质量, 为物业投入使用后的物业管理创造条件, 同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量, 为确保业主正常入住奠定基础。

4.2前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施, 物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。

4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料, 以备复查。

4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认, 如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现: 规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段, 三个主要阶段结束后配合地产进行承接查验和接管验收。

4.3.1规划设计阶段包括:对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

4.3.1.0 地下室及标准层建筑审图: 地面标准层建筑及地下室施工图出具后, 由地产工程管理部发起ERP协作流程要求地产项目部及物业公司产品支持部共同开展审图工作；地产项目部派出相关土建、安装工程师参加, 物业产品支持部派出前期介入工程师及前介管理员参加；滚动开发、已筹备物业项目工程部的, 还应邀请物业项目经理及物业项目工程部主管参加审图工作。

物业工程部前期介入方案一、前期调研为了更好地了解物业工程部的情况，我们首先进行了前期调研。

通过与物业部门负责人、工程部门负责人、项目经理等相关人员的交流，我们了解到物业工程部在建设、维护和管理物业设施方面存在着一些问题和挑战，主要包括设施老化、维护成本高、安全风险等方面的问题。

同时，也了解到了物业工程部的一些优势和特点，例如拥有一支专业的工程团队、设施良好的维护记录等。

通过对物业工程部现状的了解，我们可以更好地制定前期介入方案，以解决其中存在的问题和挑战。

二、前期介入目标在前期调研的基础上，我们明确了前期介入的目标：1. 系统化建设：通过对物业工程部的合规性、规划性、连贯性等方面进行系统化建设，使得工程部的管理更加标准化。

2. 精细化运作：建立各项运作的标准流程和质量标准，以提高工作的精细化水平。

3. 降低成本：通过改进设施维护和管理的方式，降低维护成本，提高效益。

4. 提高安全性：建立安全管理体制，提高设施维护和管理的安全性。

三、前期介入策略1. 设施调查对物业部门的所有设施进行彻底调查，包括建筑结构、设备设施、消防设施等，了解其现状和运行情况，为下一步改进提供数据支持。

2. 设施评估基于设施调查结果，进行设施评估，包括设施性能评估、安全风险评估等。

对设施的使用寿命、安全性等进行评估，为后续设施维护和改进提供依据。

3. 费用分析对设施维护与管理的费用进行分析，包括人工、材料、设备等各项费用。

在此基础上，提出降低费用的方案，使维护成本更加合理化。

4. 制度建设建立针对设施维护与管理的制度与流程，明确各项管理职责，建立标准化的维护管理体系，从而提高工程部的运作效率。

5. 培训和指导培训工程部门员工，提高其技能水平和质量意识，为设施维护与管理提供更加专业的支持。

同时，对相关管理人员进行指导，提高其管理水平。

6. 安全管理建立安全管理体制，包括安全检查、隐患整改、事故处理等流程。

加强安全意识培训，提高工程部门员工的安全素养，保障设施的安全运行。

物业前期介入工作计划书
一、项目概况
本项目是某小区物业前期介入工作计划书，旨在合理规划和安排物业前期工作，提高小区居民的生活质量。

二、项目目标
1、完善小区设施，提升小区品质；
2、加强与业主的沟通与合作，增进业主对物业的信任度；
3、提高物业管理效率，提供更优质的服务。

三、前期工作安排
1、了解小区现状，调查业主需求；
2、制定物业改善计划，包括设施更新、绿化美化等；
3、加强与相关部门的合作，争取支持与资源。

四、计划实施
1、组织业主大会，介绍改善计划并听取意见；
2、整合相关资源，开始设施更新和绿化工作；
3、加强物业人员培训，提高管理水平。

五、风险控制
1、合理预算，避免超支；
2、与相关部门保持沟通，规避可能的法律风险；
3、根据实际情况调整计划，防患于未然。

六、预期效果
1、小区环境得到改善，居民生活质量提升；
2、业主满意度提高，对物业的信任度增加；
3、物业管理运行更加高效，居民满意度提升。

为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。

在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞不少，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参预小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。

1 ．监控和消控中心的设置：2 ．小区人车分流的设计：3 ．公共照明开关设置位置：4 ．公共照明开关开闭形式：5 ．物业服务用房的位置设计6 ．小区垃圾房(桶)的设置：7 ．公共洗手间的设置必要；8 ．信报箱的设立；9 ．公共告示栏的配置；10 ．家用空调穿墙孔和室外机坐位置的预留。

“锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会时常到现场了解工程进度、施工情况，在参预过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。

1 ．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设；2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；3 ．审查有关工程(包括绿化工程)的优劣，提供改善意见；4 ．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见：5 ．提供功能布局或者用料更改的有关专业技术管理意见；6．匡助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；7 ．提前熟悉小区的各种设备、路线、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；8．了解工程施工进度(根据需要参预建造期有关工程联席会议和建造师定期磁面会等)：9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部份提出建议；10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量；11．提出工程遗漏项目的建议；12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

物业管理早期介入服务方案1.前期介入服务与接管验收及入住管理方案1.1. 前期物业管理1.1.1. 物业管理阶段划分总体物业管理方案可分为前期介入、验收接管、长效管理三个阶段，以下图示简要说明三个阶段的进展情况。

1.1.2. 前期介入服务前期介入工作的好坏将直接影响日后物业管理工作的开展，作为专业管理公司，我们将着重向业主提出工程方面的合理化意见及技术，为今后开展物业管理工作及控制管理成本奠定基础，同时根据物业管理实际状况逐步推进公众制度及内部管理制度的建立和完善，以便正式接管后即能高水准地开展物业管理工作。

时点1 时点2 时点3工程咨询 保安控制开荒保洁工程管理员工招聘员工培训 全面管理前期介入 接管验收 长效管理1.1.3.前期介入人员配置设想为了保证物业管理前期介入的成功，公司将选择并组织好一批人员参与前期介入。

前期介入的人员组成可采取两种方式，相互结合，但应以长期介入人员为核心：◆长期介入人员(2～3人)：项目经理、结构工程师和设备工程师组成。

长期介入人员参与项目的全过程。

介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败。

人员选配上通常由经验丰富、知识全面的管理人员为主、并配以结构工程师和设备工程师，分管土建工程和设备安装的质量把关。

◆短期介入人员(3～4人)：由部门经理和技术骨干组成。

短期介入人员的作用是参与前期介入，检查、帮助、指导长期介入人员的工作。

短期介入人员通常由物业管理公司经理牵头，组织骨干队伍参与，主要听取长期介入人员的工作汇报，指导他们的工作；其次，与房地产开发商、建筑商进行工作协调，把前期介入发现的问题解决好。

1.2. 验收接管服务1.2.1.验收交接和设备调试此阶段工作将以顺利接管为主宗旨，必须有计划、有步骤地进行，否则必须导致日后长效管理工作的被动和无序。

验收接管工作内容包括但不限于以下各项：◆与建设单位及工程承建商协商接受日期；◆员工招聘及培训，建立管理机构；◆重要岗位员工政审；◆于接受之日派驻管理、保安及保洁人员至现场开始物业基础管理运作，例如二十四小时保安控制、公共区域开荒及保洁等；◆制定及实施物业验收及移交计划，包括土建及设备的检查接管，验收图纸，监管物业所有钥匙，收集承包方/供应商的设备资料等。

前期介入工作计划范文一、工程部前期介入目的；1、完善物业的使用功能。

2、改进、改善物业的具体设计。

3、能更好地监理施工质量。

4、为接管验收打下基础。

5、便于日后对物业的管理。

6、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排水、空调、电梯，致使工程存在许多通病和瑕疵。

有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。

后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然对后期物业管理产生很大不便。

7、全面熟悉项目总体规划，施工过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心中有数。

并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，便于在后期管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。

记录、或拍照保存相应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。

也确保物业日后提升管理质量，更减轻日后的管理难度，并为顺利移交拿出依据。

1/10二、合理选择配备现场介入人员现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准。

1、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能、停车场等）的人员。

2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员。

3、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全。

4、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

三、技术的支持工作物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。

四、做好与现场各方关系的协调1、深入了解项目特点，拟定现场计划：在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。

前期介入主要检查内容前期介入的主要检查内容分为图纸会审和前期现场工程跟踪两个方面，具体分析如下：一、图纸会审1、地下室：是否有电房，电房层高，电房上部厨房卫生间处理，电房排水、电缆沟图纸坡道坡度调整为1/4，坡度上下口暗沟和排水管，通风口位置，有门禁的作钢质防火门；2、大堂、前室：装修图纸，消防箱位置合理化，防火门门垛，开启方向，大堂门禁和奶报箱位置合理性；3、电梯：基坑深度、排水管、电梯井道平面尺寸、基坑支墩。

牛腿，门的大小，层显，消防按钮，电梯机房预留洞，排风扇位置；4、平面：门窗表与平面和立面核对，原则以平面和立面为准，厨房、卫生间、阳台下降0.08，阳台、空调板做止水翻边，每个房间空调洞、烟道洞、热水器洞、浴霸排气洞位置合理性与安装核对，无大样补大样附图，空调板宽度大于700，双层空调板中间空调板留100空隙；5、屋面：露台止水翻边、雨棚（露台门做，机房层不做），露台、机房防火门做钢质的，机房层屋面女儿墙做300高，大线条整天下移，屋面因雨水立管调整后排水方向；6、立面：方案、效果图、施工图核对、确认，平面和立面与结构核对、确认；落水管刷外墙涂料，三、十七等大线条初每个空调机位处留400×400排气洞，设护栏；参照立面玻璃栏杆处留槽预埋槽钢见统一结构大样，空调板栏板及下挂结构做100厚；7、大样：厨房卫生间烟道、热水器洞、浴霸排气洞位置和合理性，无大样补大样，浴霸排气洞原则上放在空调板下部；8、结构：柱、剪力墙、梁与建筑平面立面核对，外圈梁大小与立面核对，结构大样与建筑平面立面核对，空调板外挑尺寸是否为700，梁宽与墙宽不一致是梁的定位与墙体轴线核对，楼梯梁是否碰头；9、商铺：开工前测马路牙标高与设计标高核对，原则上高路牙150，结构楼梯开洞与建筑是否统一（不统一结构调整），楼梯下部是否有卫生间，有卫生间是木楼梯与下部墙体、吊顶的处理，平面与立面是否统一，窗台高度与立面调整，空调洞位置明确，空调箱节点大样（门2400mm高、门过梁400mm、空调百叶1000mm，层高不够二层结构上翻）；10、常用做法：面层做法（根据单体适当调整）、防盗窗、防爬刺、各种装饰材料明确（面砖、涂料、阳台楼梯栏杆、空调（窗）护栏），墙面门窗边花岗岩节点做法，门窗节点做法。

物业管理前期介入和承接查验方案在物业服务前期介入阶段，工程主管是必不可少的人员之一。

他们的入职时间应该在项目设计阶段，最迟不应超过交房前半年。

工程主管的职责如下：1、负责项目的工程设计、施工、验收等工作；2、协调项目中各部门之间的关系，确保项目的顺利进行；3、制定并执行工程质量管理和安全管理制度；4、负责工程预算编制和成本控制；5、协调施工进度，确保工程按时交付；6、负责与监理单位的沟通和协调；7、负责工程材料和设备的采购和管理；8、制定工程验收接管方案，确保工程交付后的顺利接管。

工程主管的任职要求如下：1、大学本科及以上学历，具有相关专业背景；2、五年以上工程管理经验，其中三年以上担任工程主管岗位；3、熟悉工程管理的各个环节和流程；4、具有较强的组织协调和沟通能力；5、具备一定的财务管理和成本控制能力；6、熟悉相关法律法规和标准，具有安全生产意识；7、熟练掌握办公软件和工程管理软件。

第二节承接查验方案在物业服务前期介入阶段，项目经理需要制定承接查验方案，以确保项目的正常运营。

该方案应包括以下内容：1、承接验收的时间节点和验收标准；2、承接验收的人员和责任分工；3、承接验收的程序和方法；4、承接验收的资料和文档准备；5、承接验收的工作计划和进度安排。

在制定承接查验方案时，项目经理需要考虑项目特点和实际情况，确保方案的可行性和有效性。

同时，项目经理还需要与相关部门进行沟通和协调，确保方案的顺利实施。

第三节物业管理的前期介入物业管理的前期介入是指在项目设计阶段或者项目开发初期，物业服务企业就开始介入项目，参与项目的规划和设计，为后期的物业管理工作打下坚实的基础。

物业管理的前期介入包括以下内容：1、参与项目规划和设计，提出物业管理的建议和要求；2、制定物业管理方案，包括服务内容、服务标准、服务流程等；3、招聘物业管理人员，包括项目经理、工程主管、客服人员等；4、制定物业管理的预算和成本控制方案；5、与业主和开发商进行沟通和协商，确保物业管理的顺利实施。

根据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理(将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等) 和常规管理三部份。

按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：<一>介入期根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。

1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：(1)根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主暂时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角赋予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；(2)对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；(3)参预项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；(4)采集工程图纸，建立设备档案，参预设备的安装调试；(5)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；(6)配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；(7)业主入伙前，先行参预房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；(8)采集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息(厂家联系人、联系方式等)，以满足日后维修中的材料供应；(9)与集团公司相关部门商议建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；(10)建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；(11) 与集团公司商议确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；(12) 拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册(业主入伙时发放给业主)。