房地产经济学复习题2

第二章复习思考题参考答案要点1、城市土地具有哪些特性？现代社会由于大量人口集中在城市较小的地理空间范围内，城市的产生和发展一方面带来了经济活动的集约化、规模化，带来了显著的集聚经济效果，但另一方面，也带来了集聚不经济的消极后果。

这种消极后果突出地表现在城市生态环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题。

城市土地与一般土地利用表现出不同的特性，具体表现在以下几个方面：（1）城市土地利用的集聚性，是指城市经济活动在空间上集中，土地利用集约化。

集聚性的突出影响在于一大批人口和企业集中于一定的空间范围内，带来了相当的经济利益或成本节约，劳动分工得以深化。

另一种影响在于大量人口和企业竞争以争夺有限的空间资源，从而带来了各种集聚成本，主要表现在土地费用提高、交通运输费用增加、交易费用提高等。

（2）城市土地利用的高成本性，随着城市化的加速，土地利用平面化发展增加了经济活动的成本，城市人口就业的交通运输成本增加，企业原料和产品的运输和仓储成本增加。

在城市处于成熟时期时，城市土地利用的高成本性特性表现的更为突出。

城市土地的有限性与城市扩张对土地需求量的无限增长，又促使地价不断上升，因而提高商务成本，甚至推动房价上涨。

（3）城市土地利用的高冲突性，各土地利用相邻关系各方存在不同的利益诉求，在狭窄的城市空间更容易产生冲突。

（4）城市土地利用的综合性，表现在各种用地类型如居住、商业、办公、交通、基础设施、行政等需要综合协调，也要与城市人口规模及其发展变迁相统一，也要求城市土地利用要有超前性的规划，同时要协调城市经济发展与城市生态环境保护。

2、土地的双重属性表现在哪些方面？二者之间的基本关系是什么？土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。

土地的自然特性包括：（1）土地总量的有限性；（2）土地区位的差异性；（3）土地位置的固定性；（4）土地使用的耐久性。

土地的经济特性包括：（1）土地的稀缺性；（2）土地的区位可变性；（3）土地的报酬递减性；（4）土地经营的垄断性。

影响房地产市场需求的因素某种房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有:①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平,③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。

它们对房地产需求量的影响分别如下:(1该种房地产的价格水平。

一般地说,某种房地产的价格如果上升了,对其需求就会减少;如果下降了,对其需求就会增加。

其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。

由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍,经济学家称之为需求规律。

(2消费者的收入水平。

因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要,所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。

对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会增加对该种商品的需求;相反,就会减少对该种商品的需求。

但对于低档商品来说,其需求量可能随着收入增长而下降,即当消费者的收入增加时,反倒会减少对该种商品的需求。

(3消费者的偏好。

消费者对商品的需求产生于其需要或欲望,而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的偏好。

消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。

当消费者对某种房地产的偏好程度增强时,该种房地产的需求就会增加;相反,则需求就会减少。

例如,如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势,则对市区住宅的需求将会减少,而对郊区住宅的需求将会增加。

但是,人们的消费偏好不是固定不变的,在某些因素的作用下会发生变化。

(4相关物品的价格水平。

当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的物品的价格发生变化时,该种房地产的需求也会发生变化。

与某种房地产相关的物品,是指该种房地产的替代品和互补品。

某种房地产的替代品,是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产,如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。

在替代品之间,一种房地产的价格不变,另一种房地产的价格如果下降,则消费者就会把需求转移到另一种房地产上,从而使另一种房地产的需求增加,该种房地产的需求减少。

初级房地产经济师试题房地产经济学在当前的经济发展中占据着重要的地位，对于从业人员来说，掌握相关知识对于其职业发展至关重要。

以下是初级房地产经济师试题，帮助大家更好地理解和应用房地产经济学的基本理论和实践技能。

试题一：宏观经济环境与房地产市场1. 宏观经济环境是指什么？它对房地产市场有什么影响？2. 列举三个能够影响房地产市场供需关系的宏观经济因素，并解释其影响机制。

3. 解释货币政策对房地产投资的影响，并结合宏观经济背景分析当前房地产市场的特点。

试题二：房地产市场与供求关系1. 请解释房地产市场供需关系的基本原理。

2. 定量研究房地产市场供求关系的指标有哪些？简要介绍其中一个指标的计算方法和作用。

3. 当房地产市场供需出现失衡时，可能产生的影响有哪些？针对这种情况，你会提出怎样的政策建议？试题三：房地产经济投资决策1. 解释房地产经济学中的投资决策理论，包括风险和收益的权衡。

2. 假设你作为一个房地产分析师，需要为一个投资公司提供投资建议，你会采用哪些方法来评估一个房地产项目的投资价值？3. 在实际的房地产投资分析中，你认为哪些因素可能会影响到投资项目的风险和收益？试题四：房地产市场调控与政策1. 请列举并解释中国近年来出台的房地产市场调控政策，并分析这些政策的实施效果。

2. 房地产市场调控的目标和手段有哪些？请举例说明其中一种手段的具体操作步骤和效果。

试题五：房地产市场与经济可持续发展1. 解释房地产市场与经济可持续发展之间的关系。

2. 当前中国房地产市场存在的问题对经济可持续发展有哪些不利影响？你认为应该如何解决这些问题？3. 分析房地产市场可持续发展的挑战，并提出相应的应对策略。

以上是初级房地产经济师试题，通过对这些题目的思考和回答，希望能够加深对房地产经济学的理解和应用能力，为日后的工作实践打下坚实的基础。

祝愿大家在房地产经济学的学习和职业发展中取得更好的成绩！。

第一章房地产投资与融资(rónɡ zī)概论1. 思考题：➢房地产市场(shìchǎng)的影响与联动✧房地产存量市场→房地产租赁市场所决定的租金水平→房地产价格→开发(kāifā)建设的房地产资产→房地产存量市场➢房地产投资价值(jiàzhí)与市场价值✧投资价值：投资者对投资物业未来收益的价值判断。

✧市场价值：在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。

➢房地产资产的需求为什么是引致需求，而不是直接需求？✧由于房地产资产的特殊属性，以建筑物和土地构成的房地产资产实际上可以被看作是一个中间产品，其价值取决于他对其他产品的贡献。

因此房地产资产的需求可以被看作是引致需求。

➢房地产市场的四象限模型的缺陷是什么？✧四象限模型是以经典经济学的基本假设为条件的，在用四象限模型对房地产市场运作的各个影响因素分析时，均假设其他市场因素不变。

但事实上由于社会经济体系的复杂性，特别是国家宏观经济高速发展的时候，影响房地产市场运作的因素往往是多方面的，且是同时起作用的，这种多因素的同时变化实际上已经不是单一因素变化的简单叠加。

因此，要找到房地产市场新的平衡点是非常困难的。

✧用四象限模型也不能把握房地产市场的瞬间调节与变化。

➢房地产市场(shìchǎng)的界定✧一个基于地域划分的多层次市场界定，即房地产市场是一个地区性市场，越是邻里区域的市场变化，对我们(wǒmen)所研究的目标物业越会产生直接的影响。

➢房地产市场(shìchǎng)结构✧一个垄断竞争的价格搜寻(sōuxún)者市场。

➢房地产市场无效率的原因✧房地产市场的信息获取比较困难、交易成本较高、产品异质等因素阻碍了市场效率的提高。

➢房地产市场价格搜寻者（中介）的作用？✧降低信息成本和交易费用，以及提高了市场效率。

➢为什么房地产资产管理是企业价值管理的重要内容？✧大企业中很大一部分资产是房地产资产。

房地产经济学复习资料房地产经济学绪论⼀、什么是房地产经济学？⼴义：研究房地产经济运⾏规律，研究房地产资源的合理利⽤与有效配置狭义：研究房地产开发、经营、消费、服务、管理的运⾏机制和规律第⼀章房地产与房地产业⼀、房地产的概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍⽣的权利关系的总和。

具体的说，是指⼟地及其定着在⼟地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。

建筑物是指⼈⼯建筑⽽成的，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两⼤类。

构筑物是指房屋以外的建筑物，⼈们⼀般不直接在内进⾏⽣产和⽣活活动，如烟囱、⽔塔、⽔井、道路、隧道、桥梁和⽔坝等。

房屋是指能够遮风挡⾬并供⼈们居住、⼯作、娱乐、储藏物品、纪念或进⾏其他活动的空间场所，⼀般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件构成。

⼀是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统⼀物：房产是指建筑在⼟地上的各种房屋。

地产是指⽤于房屋建筑的⼟地及地上地下⼀定范围的⽴体空间。

房地产包括建筑地块和地基上的以房屋建筑为主要形式的定着物，是房产和地产的结合统⼀物。

⼆是从价值形态上说，房地产作为商品是使⽤价值和价值的统⼀体：房地产商品的使⽤价值是指可以⽤来满⾜⼈们⽣产和⽣活等各种需要房地产商品的价值是指⼈类⼀般劳动的凝结三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，⼜是⼀种资产，反映⼀定的经济权利关系：在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，⽽只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、⽀配权和使⽤权）的转移和改变⼆、房地产与不动产、地产、物业物业：在我国内地，指已建成投⼊使⽤的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。

可以是⼀个建筑群，如住宅⼩区、⼯业⼩区；也可以是单体建筑，如⼀幢⾼层或多层住宅楼、写字楼、商业⼤厦宾馆、停车场等；同时，物业也是对单元房地产的称谓，如⼀套住宅单元、⼀个⾼尔夫球场等。

不动产：台湾地区更为通⽤，指定着在⼟地之上的建筑物，构筑物和其他附属物及树⽊等。

房地产经济学复习题一、选择题1. 房地产经济学是研究房地产市场的经济现象及其规律的学科，其研究内容主要包括以下哪些方面？A. 房地产市场供需关系B. 房地产价格决定因素C. 房地产投资与回报率D. 房地产政策及规划E. 所有答案皆是答案：E. 所有答案皆是2. 房地产市场供需关系的形成主要受以下哪些因素的影响？A. 人口数量及结构B. 城市化进程C. 政府政策调控D. 城市规划与建设E. 所有答案皆是答案：E. 所有答案皆是3. 刚性需求是指什么类型的需求？A. 满足基本住房需求的需求B. 与个人收入和偏好相关的需求C. 特定区域房地产需求D. 对房地产投资的需求答案：A. 满足基本住房需求的需求4. 市场供给曲线的向右移动意味着什么？A. 房地产供应增加B. 房地产供应减少C. 房地产需求增加D. 房地产需求减少答案：A. 房地产供应增加5. 对于投资者来说，房地产投资的特点是什么？A. 长期投资B. 高回报率C. 高风险D. 流动性较差答案：A. 长期投资二、简答题1. 解释房地产市场的供求关系对房价的影响。

房地产市场的供求关系是指市场中房屋供应量与需求量的关系。

当供应量大于需求量时，房价倾向于下降；当需求量大于供应量时，房价倾向于上升。

供求关系的变化由人口数量、城市化进程、政府政策调控、城市规划与建设等因素引起。

因此，通过分析供求关系的变化，我们可以预测未来房价的趋势，为投资者提供决策参考。

2. 请列举并解释影响房地产投资回报率的因素。

影响房地产投资回报率的因素有以下几个：1) 净租金收益：即租金减去房地产投资的管理和维护成本后的剩余金额。

净租金收益越高，投资回报率就越高。

2) 房屋价格增长率：如果房屋价格在投资周期内持续增长，投资回报率也会随之增加。

3) 贷款利率：购房贷款的利率对投资回报率有直接影响。

贷款利率越低，投资回报率越高。

4) 税收政策：不同地区的税收政策不同，税率越低，投资回报率越高。

2024年《产业经济学》考试复习题库（含答案）一、单选题1.中心地理论中，当中心地空间组织全体系的特征量为多少时，符合市场最优原则()A、1B、2C、3D、4参考答案：C2.边际产业转移理论是由()提出的。

A、赤松要B、小岛清C、弗农D、大山道广参考答案：B3.产业布局政策的目标不包括：()A、经济增长B、结构合理C、社会稳定D、生态平衡参考答案：B4.产业结构合理化调整的计划机制的特点为()。

A、比较稳妥B、比较灵活C、比较准确D、调节成本较小参考答案：D5.我国出台了许多循环经济发展政策，其中《循环经济促进法》实施于()A、2008年B、2009年C、2010年D、2011年参考答案：B6.产业技术安全状况主要是指本国产业是否具有自主研发和创新的能力,能否为关系到本国国计民生的重要产业提供技术支撑。

如果_____主要依赖进口,则产业安全的程度就较低。

()A、关键技术B、商品C、资金D、以上均不对参考答案：A7.以下哪一项可以用来产业集中度()A、该产业总量/规模最大的前几家企业产量B、该产业的市场销售总量/该产业总量C、该产业总量/该产业的市场销售总量D、规模最大的前几家企业产量/该产业总量参考答案：D8.A、B、C、D等一系列部门间，先行产业部门为后续产业部门提供产品供以直接消耗，同时后续部门的产品也返回相关的先行产业部门的生产过程叫做()。

A、双向联系B、环向联系C、多向联系D、单向联系参考答案：B9.指标的建立要符合产业安全的内涵,各个指标能够准确反映产业安全的某一个方面,并且具有代表性。

属于产业安全评价的_____原则？()A、系统性B、科学性C、实用性D、可控性参考答案：B10.下列关于产业布局影响因素，正确的是()A、包括地理位置因素、自然条件、自然资源等B、各因素一般单独起作用C、应对各个影响因素单独分析D、科学技术状况不是影响因素之一参考答案：A11.企业大规模定制的生产运营模式的理论基础是()A、规模经济和消费者偏好B、聚集经济和消费者偏好C、竞争优势理论与需求个性化D、比较优势理论与需求个性化参考答案：A12.衰退产业调整政策的不包括：()A、减缓设备折旧B、促进转产和转移C、采取各种援助措施D、消除就业者退出障碍参考答案：A13.产业组织理论主要运用()研究方法A、S—C—P分析B、计量经济分析C、博弈论D、案例分析参考答案：A14.两个都生产化妆品的企业之间的兼并属于()A、横向兼并B、纵向兼并C、垂直兼并D、混合兼并参考答案：A15.下列关于产品差别化的叙述中，哪一项是正确的()A、产品差别化程度越大，垄断因素越小B、产品差别化程度越小，竞争因素越大C、在物理性上的差异是产品差别化形成的最主要原因D、广告密度越小，产品差别化越大参考答案：B16.产业信息化围绕()对资源进行优化重组A、“四流三周期”B、“五流三周期”C、“三流四周期”D、“三流五周期”参考答案：A17.消费者即使在消费后也难以确定其质量的商品，如医疗护理等被称为()A、信任品B、后验品C、经验品D、搜寻品参考答案：A18.产业组织政策的内容不包括：()A、产业组织合理化政策B、反垄断政策C、禁止不正当竞争政策D、产业组织高度化政策参考答案：D19.某一产业所面临的市场规模和市场需求与产业内企业发展空间____。

1.物质形态上的房地产，其本质上包括土地和建筑物两大部分，其主体是土地和房屋两大类。

从经济形态上看，房地产则是一种十分重要的资产，关注的是其产权、资产等权属关系的意义，即指依附于房地产物质实体而又与之不可分割的各种权益。

2.级差地租：经营较优土地所获得的,归土地所有者占有的超额利润，即利用较优土地所产生的超额利润的转化形式。

3.垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。

它是条件特别有利的土地所提供的额外的超额利润的组成部分。

4.城市垄断地租:垄断地租产生的自然基础是土地的独特性及其稀缺性，并且会导致其产品以高于产品价值和生存价格的垄断价格出售。

垄断价格产生垄断超额利润，转化为垄断地租。

5.城区商业区：是城市的二级商业中心，在规模和影响方面都次于中央商业区，是城市中某一城区的商业、交通和信息中心。

街区商业区：是城市最低一级的商业中心，供应的商品大多是购买频率高的日用消费品。

6.判断内圈工业区、外圈工业区、远郊工业区。

（p65）7.社区生命周期：社区生命周期第一阶段的特征是先快速的成长，一段时间后，随着房屋的增多，空房率逐渐增加，增长的潜力逐步下降。

第二阶段，几乎所有的空地都修满了房屋，社区结构走向成熟。

这个阶段可能持续较长时间，有时甚至是无限的。

第三阶段，是在某些条件下，区域内的建筑物会逐渐陈旧，可能需要维修，社区逐渐不再适应当前市场的偏好，滑入一个加速下降的时期。

8.房地产投资分为实业资产投资（房地产开发投资、房地产置业投资）和房地产金融资产投资（房地产股票、房地产企业债券、房地产抵押债券）。

9.房地产投资风险按照认为可控与否分为：系统风险和非系统风险。

10.房地产市场：房地产企业开发经营的，带有房地产特征的产品或服务的市场；是房地产商品的交换关系的总和；是包括房地产开发市场、房地产劳务市场、房地产资金市场和房地产交易市场在内的市场体系；是有关房地产开发、生产经营、流通和消费的内在运行机制；是房产经济运行枢纽；是一个相对独立并且有明显特征的专门化市场。