投资性房地产的两种后续计量模式

投资性房地产不同计量模式下财税差异比较分析全新月何琳琳摘要：房地产行业聚集了大量的社会资本，投资性房地产成为政府、企业和社会各界人士关注的重点项目。

本文对不同计量模式下投资性房地产在企业所得税财税处理和纳税申报实务操作上做出详细的分析和案例讲解，以期为有关企业实务中遇到的财税处理难点以及纳税申报的疑惑起到些许的指导作用。

关键词：投资性房地产；财税处理；操作实务2018年12月17日，国家税务总局发布关于修订《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A 类，2017年版）》（以下简称新版申报表）部分表单样式及填报说明公告，对新时代A 类企业缴纳企业所得税提供了新的指导。

投资性房地产作为企业一项特殊的资产，《企业所得税法》及其《实施条例》中没有关于投资性房地产纳税申报的专门说明，而是将其视同固定资产或者无形资产在新版申报表中进行纳税申报处理。

根据现行《企业会计准则第3号—投资性房地产》的规定，除非有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，否则企业应在资产负债表日采用成本模式进行后续计量。

由此可知，投资性房地产的后续计量模式分为两种情况，本文在分析过程中，以自有房产（原固定资产）转为以成本计量模式进行后续核算的投资性房地产为始点，经过后续计量模式的转变，进而对以另一种计量模式———公允价值计量模式核算的投资性房产为分析对象，分析其在计量模式变更前后，在企业所得税财税处理和纳税申报中不同的实务操作。

一、成本模式后续计量中财税处理差异（一）成本模式后续计量的会计处理在成本模式下，应当按照企业会计准则中有关固定资产和无形资产的规定，运用同样的方法和政策对投资性房地产进行后续核算，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照我国减值准则中关于长期资产减值的规定进行会计处理，并且一旦发生减值，将被视为永久性的，一经确认不得转回。

该模式下其会计处理如下表所示：表1采用成本模式进行后续计量的会计处理（二）成本模式后续计量的税务处理对外出租房产，按照税法规定，允许扣除有关的折旧。

投资性房地产后续计量模式差异及影响分析财政部于2006年2月15日颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，规定在投资性房地产的后续计量中，可以选择采用成本和公允价值计量两种模式。

两种模式下的会计处理、税务处理及所得税纳税调整项目间的差异如表1所示：表1 两种计量模式下会计及税务处理规定、纳税调整项目比较历史成本公允价值会计处理应对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

税务处理应按实际发生的成本计量，通常情况下，不得调整固定资产和无形资产的账面价值，除非符合《企业所得税税前扣除办法》规定的例如国家统一规定的清产核资、将固定资产的一部分拆除等情形。

此外，《企业所得税暂行条例实施细则》规定，房屋、建筑物应当从投入使用月份的次月起计提折旧，无形资产应当采取直线法在不短于合同规定的使用期间内摊销。

尚无针对公允价值计量模式的涉税规范。

现行实务中的税务处理与成本模式相同，不考虑投资性房地产公允价值的变化。

论文网纳税调整项目折旧额折旧额；公允价值的变动额［例］环宇公司于2004年开始建造一栋楼房，工程于2005年12月完工并达到预计可使用状态，随后与某研究所达成协议，将新建成的楼房出租给该研究所作为办公用场所，租赁期为两年。

环宇公司为开发这栋楼房累计发生各项支出20000000元，该楼房预计使用年限为50年，税法上规定可使用40年，采用直线法进行摊销，不考虑残值和除所得税之外的其他税费，每年的租金收入为2000000元，所得税税率为33%，每年年末对房产进行评估，由于该栋楼房所处地段地价上涨较快，2006年12月31日，公允价值为21000000元，假定无其他纳税调整事项。

按两种计量模式对2006年的会计处理及纳税调整比较如表2所示。

通过上表可以看出，两种计量模式的差异对会计处理、纳税调整以及会计信息方面均产生了不同的影响，具体如下：一是会计处理方面。

第 03 讲投资性房地产的后续计量第三节投资性房地产的后续计量知识点：投资性房地产的后续计量原则〔★★★〕〕。

A.不同企业可以分别采纳本钱模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采纳公允价值模式C.同一企业可以分别采纳本钱模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采纳本钱模式和公允价值模式（正确答案）ABD（答案解析）此题考核投资性房地产的后续计量原则。

知识点：投资性房地产的后续计量模式〔★★★〕给乙公司使用，租期 5 年，每年末收取租金 1 000 万元。

该写字楼的估计使用年限为 20 年，估计净残值为零，采纳年限平均法计提折旧。

甲公司对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量。

2×21年12 月31 日，该写字楼出现减值迹象，可收回金额为11 200 万元。

不考虑其他因素，与该写字楼相关的交易或事项对甲公司2×21年度营业利润的影响金额为〔〕万元。

A.400B.800C.200D.1 000（正确答案）C（答案解析）〔1〕2×21 年写字楼计提折旧金额＝12 000/20＝600〔万元〕，计入其他业务本钱；〔2〕2×21年年末，减值测试前写字楼的账面价值＝12 000－600＝11 400〔万元〕，大于其可收回金额，应计提减值打算＝11 400－11 200＝200〔万元〕，计入资产减值损失；〔3〕2×21年确认租金收入 1 000 万元计入其他业务收入；因此，对甲公司2×21年度营业利润的影响金额＝－600－200＋1 000＝200〔万元〕，选项 C 正确。

（例题·单项选择题）〔2021〕企业采纳公允价值模式计量的投资性房地产，以下会计处理的表述中，正确的选项是〔〕。

A.资产负债表日应该对投资性房地产进行减值测试B.不需要对投资性房地产计提折旧或摊销C.取得租金收入计入投资收益D.资产负债表日公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益（正确答案）B（答案解析）采纳公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，不计提减值打算；取得的租金收入计入其他业务收入；资产负债表日公允价值高于账面价值的差额计入公允价值变动损益。

投资性房地产不同模式下的后续计量
企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一;同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

进行投资性房地产后续计量主要有公允价值模式以及成本模式两种。

投资性房地产采用成本模式进行后续计量的过程：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
采用成本模式的条件：
投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的过程：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：资本公积——其他资本公积
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益
采用公允价值模式的条件：
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

从成本模式转为公允价值模式的，应当作勾会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

投资价值分析论文旅游企业投资论文：投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析摘要：2006年2月，财政部发布了新的企业会计准则体系，对投资性房地产的核算引入了新的计量模式———公允价值。

从而使投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。

本文通过对比这两种模式在后续计量、转换、处置时的会计处理，论述了采用成本计量模式和公允价值计量模式对投资性房地产企业利润的影响。

关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；成本计量模式；会计处理投资性房地产是指企业为了赚取租金、资产增值，或者赚取租金和资本增值同时都持有的房地产。

财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号—投资性房地产》（以下简称CAS3），专门对投资性房地产进行了会计规范，使投资性房地产的后续计量可采用成本和公允价值两种模式。

本文主要分析两种模式下相关的会计处理及其对企业利润的影响。

一、投资性房地产后续计量的会计处理及分析CAS3规定投资性房地产的后续计量有成本模式计量和公允价值模式计量。

采用成本模式的后续计量适用《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》。

采用公允价值模式进行后续计量的强调适度谨慎，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量。

否则，采用成本模式计量。

从会计处理可看出，在成本模式下，投资性房地产资产每期需要计提折旧，使其账面成本不断减小的同时也减少了企业当期利润，而出售时则相当于将以往已计提的折旧全部转化为出售期的利润，变相实现了利润在不同期间的调节。

在房地产持续不断升值的情况下，上市公司更愿意采用成本模式计量。

而采用公允价值模式计量的企业，将公允价值模式计量下的投资性房地产增值部分计入利润表，从而增加企业的应交所得税，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为“递延税项”。

同时由于每个报告期末，都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏当然是不可能的。

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章第三节讲义投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式两种，企业可在两者中选择其一进行计量，但采用公允价值模式计量应满足一定的条件。

一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。

核算要点总结：1.设置“投资性房地产”科目核算；2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。

计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。

3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。

借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

【例题9·计算分析题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。

经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。

要求：作出甲公司的会计处理。

[答疑编号3265040201]『正确答案』甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧＝（72 000 000÷20）÷12＝300 000（元）借：其他业务成本——出租写字楼折旧300 000贷：投资性房地产累计折旧300 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400 000贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入400 000二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

投资性房地产后续计量模式选择的影响分析【摘要】本文对投资性房地产后续计量模式选择的影响进行了深入分析。

首先介绍了研究的背景和目的，然后讨论了投资性房地产计量模式的选择以及会计准则对其要求。

接着探讨了影响计量模式选择的因素，并进行了相关影响分析。

最后通过实证研究，验证了计量模式选择对投资性房地产的影响。

结论部分总结了计量模式选择的重要性，并展望了未来研究的方向。

通过本文的研究，可以更好地了解计量模式选择对投资性房地产的影响，为相关决策提供理论支持和参考依据。

【关键词】投资性房地产、计量模式、会计准则、影响分析、实证研究、结论、研究展望1. 引言1.1 研究背景投资性房地产是指公司为投资或经营而持有的房地产，其主要目的是产生租金收入、资本增值或两者兼有。

在会计准则下，投资性房地产需要按照特定的计量模式进行计量，并且不同的计量模式会对公司的财务报告产生影响。

选择适合的计量模式对于投资性房地产的所有者和利益相关者至关重要。

在现实生活中，由于投资性房地产的特性和市场环境的变化，公司可能面临着选择不同计量模式的困境。

一方面，公司需要考虑会计准则对计量模式的要求，以确保财务报告的准确性和可比性；公司还需要考虑自身的经营特点、市场竞争和投资策略等因素，在此基础上选择适合的计量模式。

本研究旨在分析投资性房地产后续计量模式选择的影响因素，并通过实证研究考察不同计量模式对投资性房地产的影响，为投资性房地产所有者和利益相关者提供决策参考。

通过深入研究投资性房地产计量模式选择的影响分析，可以更好地理解其对财务报告的影响，并为提高财务信息的透明度和质量提供理论支持。

部分到此结束。

1.2 研究目的研究目的是为了探讨投资性房地产后续计量模式选择的影响因素，分析不同计量模式对投资性房地产价值及财务报表的影响，为投资者、管理者和监管机构提供决策参考。

通过对会计准则对计量模式的要求进行深入解析，探讨不同计量模式对投资性房地产的影响机制，为相关实务工作提供建设性建议。

投资性房地产的后续计量及转换投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，即不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量：一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。

取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。

经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

公允价值模式的最大特点是在会计期末按照公允价值调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值变动计入当期损益。

从理论上说，采用公允价值模式进行后续计量更符合投资性房地产的特点，但实务中能否持续可靠取得公允价值是较大的挑战。

为此，会计准则提出了两种计量模式供企业选择，并对选择公允价值模式所应具备的条件进行了规定。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

所在地，通常指投资性房地产所在的城市。

对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。

(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。