投资性房地产的两种后续计量模式

投资性房地产一、投资性房地产的确认和计量。

（一）以成本模式进行后续计量的投资性房地产。

1、外购的投资性房地产。

借：投资性房地产贷：银行存款2、自行建造的投资性房地产。

借：投资性房地产贷：开发成本/在建工程等3、投资性房地产计提折旧或摊销。

借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）4、投资性房地产计提减值。

借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备（后续不得转回）5、对投资性房地产进行改扩建。

注：进行改扩建且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

（1）转入在建工程。

借：投资性房地产—在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（2）发生后续支出时。

借：投资性房地产—在建贷：银行存款等（3）改扩建完工时。

借：投资性房地产贷：投资性房地产—在建6、出租投资性房地产收取租金时。

借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）（二）以公允模式进行后续计量的投资性房地产。

1、外购的投资性房地产。

借：投资性房地产—成本贷：银行存款2、自行建造的投资性房地产。

借：投资性房地产—成本贷：开发成本/在建工程等应交税费—应交增值税（销项税额）3、投资性房地产的期末计量。

以公允模式进行后续计量的投资性房地产不用计提折旧、摊销和减值准备，但要在每个期末进行计量，判断公允价值。

借：投资性房地产—公允价值变动贷：公允价值变动损益或相反。

4、出租投资性房地产收取租金时。

借：银行存款贷：其他业务收入5、对投资性房地产进行改扩建。

【注】进行改扩建且将来仍作为投资性房地产的，在改扩建期间应继续将其作为投资性房地产，改扩建期间不计提折旧或摊销。

（1）转入在建工程。

借：投资性房地产—在建贷：投资性房地产—成本投资性房地产—公允价值变动（可借可贷）（2）发生后续支出时。

借：投资性房地产—在建贷：银行存款等（3）改扩建完工时。

借：投资性房地产—成本贷：投资性房地产—在建二、投资性房地产后续计量模式的变更。

投资性房地产账务处理在企业的财务活动中，投资性房地产是一个重要的组成部分，其账务处理涉及到一系列复杂但又关键的操作。

理解和掌握投资性房地产的账务处理，对于准确反映企业的财务状况和经营成果具有重要意义。

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。

当企业取得投资性房地产时，账务处理的方式取决于取得的途径。

如果是以外购的方式取得，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

例如，企业外购一项投资性房地产，支付价款 100 万元，相关税费 10 万元，那么入账价值就是 110 万元，账务处理为：借：投资性房地产 110 万元贷：银行存款 110 万元如果是自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

在建造过程中，通过“在建工程”科目归集成本，待达到预定可使用状态时，再转入“投资性房地产”科目。

在后续计量方面，投资性房地产有成本模式和公允价值模式两种。

成本模式下，需要计提折旧或进行摊销，并在期末进行减值测试。

如果发生减值，要计提减值准备。

假设一项投资性房地产原值 100 万元，预计使用年限 10 年，无残值，每年的折旧就是 10 万元。

账务处理如下：借：其他业务成本 10 万元贷：投资性房地产累计折旧 10 万元如果期末发现该投资性房地产减值 5 万元：借：资产减值损失 5 万元贷：投资性房地产减值准备 5 万元公允价值模式下，不计提折旧或摊销，也不进行减值测试，而是在资产负债表日，根据公允价值的变动调整账面价值。

当公允价值上升时：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益当公允价值下降时，则做相反的分录。

需要注意的是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

当企业处置投资性房地产时，无论是成本模式还是公允价值模式，都要将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

管理论坛1引言自2006年财政部公布了投资性房地产应用指南以来，众多笔者对投资性房地产以公允价值模式计量的优缺点及其对企业产生的影响做了大量研究，但对企业如何选择这两种模式进行后续计量研究较少，尤其对国有企业而言，国有企业有资本保值的特殊要求，更需要审慎选择投资性房地产后续计量模式。

本文对宏观经济形势、房地产政策导向、资本保值增值考核要求等因素进行分析，对国有企业投资性房地产后续计量模式选择提供参考。

2两种核算模式的对比分析同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，两种模式在概念、特点、使用条件、后续计量、模式变更方面均存在较大差异，具体对比分析如下。

2.1概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的规定，对投资性房地产进行后续计量。

而只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。

采用公允价值模式计量的投资性房地产应当同时满足下列条件：①活跃的房地产交易市场。

②在活跃的房地产交易市场上能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学的预测。

2.2特点成本模式的主要特点是它依赖于历史成本，为投资性房地产的会计核算提供了稳定和可预测的基础。

该模式没有反映当前的市场状况，这既可以看作是稳定性的优势，也可以看作是会计信息质量的劣势。

公允价值模式的特征是其对市场条件的反应能力，可以更准确、更及时地反映企业的财务状况，提供更高的会计信息质量。

然而，随着房地产市场状况的波动，它也给财务报表带来了波动性。

2.3适用条件成本核算广泛应用于偏好稳定性和可预测性的企业。

成本模式通常用于难以可靠获得投资性房地产公允价值的环境。

相反，只有在能够获得房地产价格的情况下，投资性房地产才会选择公允价值计量模式。

2.4后续计量投资性房地产以成本模式进行计量的，其没有二级明细科目，只需在其使用寿命或租赁期限内对其进行折旧或摊销，如果期末发生减值迹象的，应当按照资产减值的规定进行账务处理。

新会计准则第3号──投资性房地产⼀、概述投资性房地产是指以赚取租⾦或资本增值为⽬的⽽持有的房地产。

《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和⼟地，⽽在中国，⼟地所有权归国家或集体所有，企业只能取得⼟地使⽤权。

因此，本准则中的房地产实际上指的是“⼟地使⽤权”和建筑物。

投资性房地产和⾃⽤房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为⼟地使⽤权、建筑物或构建物等，但在产⽣现⾦流量的⽅式上具有各⾃的特点和显著的差异。

房地产投资是为了赚取租⾦或资本增值，或两者兼有。

因此，投资性房地产产⽣的现⾦流量在很⼤程度上独⽴于企业持有的其它资产，⽽⾃⽤房地产必须与其他资产如⽣产设备、原材料、⼈⼒资源等相结合才能产⽣现⾦流量。

根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进⾏会计处理，投资性房地产适⽤本准则，⽽⾃⽤房地产适⽤固定资产或⽆形资产准则。

我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和⾃⽤房地产。

然⽽在实务中许多企业持有投资性房地产。

由于两类房地产为企业带来现⾦流量的⽅式有较⼤差异，将投资性房地产和企业⾃⽤房地产都纳⼊固定资产或⽆形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。

新的会计准则⼤量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和⽆形资产的⼀项资产单独进⾏反映。

这⽆疑有利于提⾼会计信息的相关性，从⽽更好的为会计信息使⽤者做出决策提供依据。

该准则与准则发布前实务和制度规定⽐较，主要的差异有：1.在资产负债表上的列⽰新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列⽰在资产负债表上。

⽽在现⾏实务或制度中，⼀般作为固定资产或⽆形资产进⾏核算。

2.后续计量模式新准则规定，可采⽤成本模式或公允价值模式。

选⽤成本模式时，需要计提折旧、进⾏摊销及计提减值，减值⼀经计提，不得转回；选⽤公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账⾯价值，两者差额计⼊当期损益。

《新会计准则第3号-投资性房地产》应用指南【导读】《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南由中国人才网小编为读者搜集整理。

一、投资性房地产的范围根据本准则第二条和第三条，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

(一)已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。

其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

(二)持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

(三)某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的`部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

(四)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

二、投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

(一)采用成本模式对投资性房地产进行后续计量在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销;存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。

第六章投资性房地产考情分析：各种题型均可能出现。

投资性房地产、无形资产、固定资产每年都会考主观题，难度不大，基本都是重要知识点的串联。

一、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目判断条件：（1）产权属于企业；（2）经营租出。

1、已出租的土地使用权（已出租的地产）2、持有并准备增值后转让的土地使用权（拟出售的地产）3、已出租的建筑物（已出租的房产）提示：（1）企业租入土地使用权或建筑物再转租给其他单位的，不确认为投资性房地产。

（产权不属于企业）（2）计划用于出租但尚未出租的土地使用权和建筑物、闲置土地，不属于投资性房地产。

（3）企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，该办公楼确认为投资性房地产。

（4）对于空置建筑物，企业董事会作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

【例】（2016年考题）企业以租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。

（）答案：√【例】（2013年考题）企业将采用租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。

（）答案：×。

不确认投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产。

如企业自用的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权、企业出租给本企业职工居住的自建宿舍楼、企业拥有并自行经营的旅馆或饭店。

2、作为存货的房地产。

如房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地（开发产品），这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

提示：一部分自用，一部分用于出租：（1）能够单独计量和出售的，自用的部分（地→无形资产，房子→固定资产），出租的部分（地和房子→投资性房地产）；（2）不能单独计量和出售的，地→无形资产，房子→固定资产。

【例】（2019年考题）甲公司将其自有写字楼的部分楼层以经营租赁方式对外出租，因自用部分与出租部分不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确定为固定资产。

甲公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，预计使用50年，截至2×15年6月30日，已计提折旧10年，预计净残值为零。

2×15年7月至12月，该办公楼收取租金400万元，计提折旧375万元。

甲公司的会计处理如下：借：银行存款400贷：其他业务收入 400借：其他业务成本375贷：投资性房地产累计折旧（摊销）375假定：不考虑相关税费及其他因素；不考虑提取盈余公积等利润分配因素。

要求：根据上述资料，逐项判断甲公司的会计处理是否正确，并说明理由；如果甲公司的会计处理不正确，编制更正的会计分录（无需通过“以前年度损益调整”科目）。

【答案】资料（5）会计处理不正确。

理由：投资性房地产的减值金额是账面价值与可收回金额进行比较确定的，可收回金额为预计未来现金流量的现值与公允价值减去处置费用后的净额较高者，投资性房地产的可收回金额为32 500万元。

投资性房地产计提减值准备前的账面价值=45 000-9 000=36 000（万元），应计提减值准备=36 000-32 500=3 500（万元）。

更正分录：借：投资性房地产减值准备 2 500（6 000-3 500）贷：资产减值损失 2 500投资性房地产于2×15年7月至12月应该计提的折旧金额=[32500/（50-10）]×6/12=406.25（万元）。

更正分录：借：其他业务成本31.25（406.25-375）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）31.25二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产科目设置：投资性房地产—成本—公允价值变动公允价值变动损益（一）采用公允价值模式计量的前提条件1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

2.采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

中级会计职称考试《中级会计实务》第四章强化知识点投资性房地产知识点一：投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。

属于投资性房地产？【答案】属于。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。

属于投资性房地产？【答案】属于。

3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

注意的问题：（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。

【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。

B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。

2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。

属于谁的投资性房地产？【答案】对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。

而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。

（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。

【思考问题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

ｔｅｃ ｓ ｄ ｌ ｎ ｉｖ ｌｅｍ ｏ ｅ． ｈｓｐ ｐ ｒｃ ｍｐ ｒｓｔｅｔ ｏｋｎ ｓｏ ｃ ｔ ｉ ｇｐ ｌ ｙｄｆ ｒｎ ｅ ， ｎ ｌｚ ｓ ｈ ｏ ｔ ｍｏ ｅ ｄｆ ｒ ａｕ ｄ １Ｔ ｉ ａ ｅ ｏ ａｅ ｉｄ ｆ ｃ ｏｍｆ ｏｉ ｉ ｅｅ ｃ ｓ ａ ａｙ ｅ ａ ａ ｈ ｗ ａ ｎ ｃ ｔｅｓ ｌｃｉｎｏ ｅｓ ｂ ｅ ｕ ｎ ａｕ ｅ ｎ ｆ ｈ ｖ ｓ ｅ ｔ ｅ ｌ ｓａｅｍｏ ｅ ｈ ｕ ｄｃ ｎ ｉｅ ａ ｔｒ． ｉ ａ ｈ ｅｅ ｔ ｆ ｕ ｓ ｑ ｅ ｍｅ ｓ ｍｅ ｔｏ ｅｉ ｅ ｔ ｎ ａ ｔｔ ｄ ｌ ｏ ｌ ｏ ｓｄ ｒｆｃｏ ｓ ｏ ｈ ｔ ｔ ｒ ｔ ｎ ｍ ｒ ｅ ｓ ｈ Ｔ ｓｐ — ｐ ｒａｇ ｅ ａ ｒ ｍｏｉｇｔ ｅｆｉ ｖ ｌｅｍｅ ｓ ｅ ｎ ｄ ｌ ｅｉｖ ｓ ｅ ｔ ａ ｓａｅｉ ｈ ｏ ｇ ｒ ｎｈ ｌ ｏ ｅ ｕ ｓｔ ｔ ｏ ｔ ａｒ ａｕ ａｕ ｍｅ ｔ ｒ ｈ ｐ ｎ ｈ ｒ ｍｏ ｅ ｔ ｎ ｅｔ ｎ ｌ ｔｔ ｔｅｌｎ ｕ ｅｐ ｔ ｏ ｔｈ ｍ ｅ ｒ ｅ ｎ
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投资性房地产 的后续计量只有成本价值和公允价值 两种模式， 收入 ， 借记 ‘ 银行贷款”等科 目， 贷记 “ 其他业务收入”等科 目。 （ 三） 投资陛房地产后续－ ｉ ｔ ． ｉ 模 式的变更 。企业对投资性房地产 的计量模式一经确认 ， 不得随意变更。成本模式转为公允价值模式 的， 应当作为会计政策变更处理， 将计量模式变更时公允价值与账面
模式， 就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续 投 资性房地 产的初 始计 量 投资 ｆ 生 房地户 ： １ 按照成本进行初始计量。 计量 。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 ， 应当同时 １ － 夕 购的投 只有在购入 满足下列条件 ： （ １ ） 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 所在地通常是指投资 ｝ 生房地产所在 的城市 。对于大 中型城市 ， 应当 房地产的同时开始对外…… （ 自租赁期开始 日起） 或用于资本增值 ， （ ２ ） 企业能够从活跃的房地产交易市场 才能称之为外购的投资一 Ｉ ＇ ｌ － Ｊ ￣ ； － 地， ： 。外购投资性房地产的成本 ． 包括 为投资 陛房地产所在的城 区；
刘 琦 东 北林 业 大 学 经 济 管理 学 院 黑 龙 江 哈 尔滨 １ ５ ０ ０ ４ ０
摘要 ： 投 资性房地 产主要 包括 已出租 的土地 使用权 、持有 外 准备增 值后 转让 的土地使 用权和 已出租的建 筑物 。本
文 就投 资 性 房 地 产 的 初 始 计 量 和 后 续 计 量 进 行 分 析 。 关键 词 ： 投 资 系房 地 产 ； 初始 计量 ； 后 续 计 量
价值的差额 ， 调整期初留存收益（ 末分配利润） 。企业变更投 资性房 地产计量模式时， 应当按照计量模式变更 日投资性房地产的公允价 行后续计量的投资性房地产 ， 应当遵循 以下会计处理 ： 值． 借记 “ 投资性房地产（ 成本） ”科 目， 按 照已计提的折 旧或摊销 ， （ １ ） 外购投资性房地产或的 自行建造的投资性房地产达到预定 借记 “ 投资陛房地产累计折旧”科 目， 原－ ｉ － ， Ｉ － ￣的减值准备 ， 借记 “ 投 可使用状态时 ， 按照其实际成本。借记 “ 投资 陛房地产”科 目， 贷记 资性房地产减值准备”科 目， 按照原账 间余额 ， 贷记 “ 投资性房地 “ 银行存款”、 “ 在建工程”等科 目。 产”科 目， 按照公允价值与其账面价值之间差额， 贷记或借记 “ 利润 （ ２ ） 按照固定资产或无形资产的有 关规定 ， 按期（ 月） 计提折 旧或 分配——未分配利润” 、 “ 盈余公积”等科 目。已采用公允价值 进行摊销， 借记 “ 其他业务务成本”等科 目， 贷记 “ 投资ｆ 生房地产一 模式计量的投资ｌ 生 房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式。困 累计折旧（ 摊销） ”科 目。

◦ （一）外购的投资性房地产
成本： 购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他
支出。
采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时，
银行存款 投资性房地产
××× ×××
××× ×××
采用公允价值模式计量的企业， 应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和 “公允价值变动”两个明细科目。
投资性房地产减 值准备 资产减值损失
××× ×××
××× ×××
已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。
[例8-3]2007年8月31日,华联实业股份有限公司购入写 字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2，400万元。 该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采 用直线法计提折旧。2007年9月1日，公司将该外购的 写字楼以经营租赁方式出租给B公司使用，租赁合同 约定，写字楼租赁期为5年，年租金为138万元。B公 司须于每年8月31日之前预付下一租赁年度的租金， 华联实业股份有限公司对投资性房地产采用成本模式 进行后续计量。2009年12月31日，写字楼出现减值迹 象，经减值测试，确定其可收回金额为1，800万元。
理解+感觉
练习：课堂练习
每周抽查练习册
课后作业
中级会计职称考试题目
第三周，小测验
第八,九章：结束资产
第十章————第十三章：五个要素
第十四章：财务报告,综合、对外
第八章
投资性房地产
目 录

第一节
投资性房地产概述
第二节
第三节 第四节 第五节 第六节
投资性房地产的确认与初始计量
投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续支出 投资性房地产与非投资性房地产的转换 投资性房地产的处置

D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，属于企业的存货；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

【例题•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物B.待出租的土地使用权C.已出租的土地使用权D.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权【答案】AC【解析】选项B，待出租的土地使用权不属于投资性房地产；选项D，属于无形资产。

【例题•判断题】企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。

（）（2016年、2013年）【答案】√【解析】企业以经营租赁方式租入的土地使用权，不属于企业的自有资产，转租后不能作为投资性房地产核算。

第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合投资性房地产定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

二、投资性房地产初始计量（一）外购投资性房地产的初始计量1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

【提示】此部分外购投资性房地产入账成本的确认与固定资产、无形资产和存货基本一致。

基本账务处理：借：投资性房地产应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款等2.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产转换为投资性房地产；若取得的房产用于销售，应先确认为存货，自租赁期开始日将其转换为投资性房地产。

（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量1.企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

浅析投资性房地产后续计量会计处理作者：李玲来源：《中国集体经济》2017年第26期摘要：近年来，我国房地产市场火热，各房地产开发企业在建的用于自持的房产越来越多，随着大规模的开发商持有的商业综合体开始开业经营，关于投资性房地产的初始计量及后续计量，出现很多有待讨论及解决的问题，文章在论述投资性房地产后续计量会计处理的重要性基础上，对房地产开发企业自建投资性房地产会计核算中存在初始成本因合同结算的时间差的调整，后期大额维修改造费用的处理及成本法下投资性房地产计提减值后期不得转回等问题进行深入分析和探讨，并提出了企业需对合同结算进行有效管控和细化后续“资本化”计量标准等针对性措施，同时建议财政部门进一步完善成本模式下投资性房地产后续计量标准及规范，积极推动投资性房地产公允价值模式计量的进程。

关键词：后续计量；投资性房地产；会计处理一、引言按照企业会计准则，成本模式和公允价值模式是投资性房地产后续计量的两种模式。

但对采用公允价值模式进行后续计量的，有着严格的限定，除非存在确凿的证据，企业能够持续可靠的取得投资性房地产的公允价值，才能使用公允价值模式对其进行后续计量。

所以国内企业使用的基本上都是成本模式计量，对于房地产开发企业自建用于持有的投资性房地产，成本法计量存在问题尤其明显，如初始成本因合同结算的时间差的调整，后期大额改造支出的处理，计提减值的处理等。

因投资性房地产的原值较大，使用年限较长，会计处理方式的不同，直接影响会计报表利润和资产负债表列示，从而影响报表使用者的判断和决策。

二、当前投资性房地产后续计量会计处理存在的问题（一）投资性房地产的初始计量金额存在后续的调整投资性房地产的初始计量中，因为实际建造合同结算的时间差，需进行后续调整。

按会计准则，对于自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

对于房地产建造成本，实际成本核算按合同来进行，在投资性房地产达到可使用状态时（一般为项目竣工），按实际合同结算的进度，项目竣工时很多建造合同是无法完成结算的，特别是总包类的合同结算，一般都会在竣工后半年或者更长时间，那么在竣工交付时的合同成本，实际为预结算成本，与最终的结算成本会存在一定的差异，故投资性房地产的初始计量，在投入使用时仍为预结算金额，后期需进行变动调整，影响后期的折旧及摊销金额。

法规标题：《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南文号：财会[2006]18号发文单位：财政部发文日期：2006年10月30日实施日期：2007年1月1日《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南一、投资性房地产的范围根据本准则第二条和第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

（一）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。

其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

（四）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

二、投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（一）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。