南京东路城市综合体项目可行性研究报告南京东路城市综合体项目可行性研究报告目录目录 (2)一、项目总论（序） (10)（一）项目背景 (10)1、项目名称 (10)2、开发公司背景简介 (10)3、研究工作依据 (11)4、项目规划设计要点 (11)（二）可行性研究结论 (11)1、市场预测 (11)2、项目建设进度 (12)3、投资估算和资金筹措 (12)4、项目综合评价结论 (13)二、项目投资环境和宏观市场研究 (15)宏观经济指标 (15)1、GDP及其增长 (15)2、人均GDP及其增长 (16)3、固定资产投资及其增长 (17)4、支柱产业发展状况 (18)5、人口数量及其特征 (19)6、人均可支配收入及其增长 (20)7、社会消费品零售总额及其增长 (21)8、房地产开发完成投资额及其增长 (22)三、南京市房地产市场分析 (23)（一）甲级写字楼市场分析 (23)1、甲级写字楼解析 (23)2、南京甲级写字楼市场发展概述 (24)3、南京甲级写字楼市场当前供应状况 (25)4、南京甲级写字楼分布 (25)5、南京甲级写字楼市场需求状况及空置率 (26)6、南京甲级写字楼市场租金及售价 (27)7、南京甲级写字楼市场未来供应状况 (28)8、本项目全面竣工时（2016年）面临的市场状况预测 (29)9、南京甲级写字楼市场小结 (30)（二）优质商业市场分析 (31)1、优质商业定义 (31)2、南京优质商业发展概述 (31)3、南京优质商业市场当前供应状况 (32)4、南京现有优质商业分布 (33)5、南京优质商业市场需求及空置率 (33)6、南京优质商业市场租金 (34)7、南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势 (35)8、南京优质商业市场小结 (36)（三）五星级酒店市场分析 (37)1、南京五星级酒店市场发展概述 (37)2、南京五星级酒店市场当前供应状况 (37)3、南京五星级酒店分布 (38)4、南京五星级酒店需求状况及入住率 (39)5、南京五星级酒店平均房价趋势 (39)6、南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势 (40)7、南京五星级酒店市场小结 (41)（四）中高档公寓市场分析 (43)1、中高档公寓定义 (43)2、南京中高档公寓市场发展概述 (43)3、南京中高档公寓市场当前供应状况 (43)4、南京中高档公寓市场分布 (44)5、南京中高档公寓市场需求状况及销售率 (45)6、南京中高档公寓市场售价趋势 (46)7、南京中高档公寓市场未来供应状况 (46)8、南京中高档公寓市场小结 (47)（五）国际标准服务式公寓市场分析 (48)1、国际标准服务式公寓定义 (48)2、南京国际标准服务式公寓发展概述 (48)3、南京国际标准服务式公寓当前供应状况 (49)4、南京国际标准服务式公寓需求状况及出租率 (50)5、南京国际标准服务式公寓平均租金趋势 (51)6、南京国际标准服务式公寓未来供应状况 (51)7、南京国际标准服务式公寓市场小结 (51)四、项目分析与定位规划 (53)（一）地块解析 (53)1、地理位置 (53)2、周边交通分析 (53)3、项目周边设施及景观资源分布 (55)4、地块基地分析 (55)（二）项目分析（SWOT分析） (57)1、项目优势（Strength） (57)2、项目劣势（Weakness） (58)3、项目机会（Opportunity） (59)4、项目威胁（Threats） (60)（三）项目评价 (61)五、项目定位与规划 (62)（一）项目定位 (62)1、项目整体定位 (62)2、商业是城市综合体的核心驱动力 (63)3、持有型物业与销售型物业关系 (63)（二）城市综合体各元素初步定位 (65)1、项目商业定位方向研判 (65)2、其他功能的初步定位 (66)(三) 各功能板块发展概念 (67)1、商业 (67)2、甲级写字楼 (68)3、酒店及服务式公寓 (68)4、销售型物业发展定位 (69)(四) 项目经营管理 (70)六、项目开发建设进度安排 (71)（一）项目整体开发建设的原则 (71)1、项目整体开发目标 (71)2、项目开发时序原则 (72)（二）项目开发横道图 (73)七、投资估算与资金筹措 (76)（一）项目总投资估算 (76)（二）资金筹措 (77)1、资金来源 (77)2、项目筹资方案 (77)八、对该项目的财务评价 (77)（一）评价的基本假设 (78)（二）财务分析结果 (79)1、编制现金流量表 (79)2、财务指标 (82)3、敏感度分析 (83)（三）财务评价 (84)1、可行性 (84)2、偿债能力评价 (84)九、项目风险分析及防范措施 (85)（一）国家宏观调控政策分析及相应措施 (85)1、稳定房价不等于降低房产的绝对价位 (85)2、房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度 (86)3、宏观调控不改行业长期向好 (86)4、商业地产前景广阔，商业地产是未来重要投资方向 (86)5、相应措施 (87)（二）政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施 (88)（三）施工建设过程中的风险及防范措施 (89)（四）市场风险及防范措施 (91)1、南京商业地产前景较好 (91)2、控制市场风险措施 (91)（五）内部经营管理的风险及防范措施 (93)1、科学的决策管理程序 (93)2、严格的工作流程制度和审批程序制度 (93)3、公正的招投标管理制度 (93)4、施工管理制度 (93)5、严密的财务管理制度 (94)6、营销及招商管理制度 (94)序（一）市场分析南京作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客。
关于南京河西万达广场的调查报告第一篇：关于南京河西万达广场的调查报告实习报告姓名：学号：课程：指导老师：学校：河西万达广场的调查报告调查地点：河西万达广场调查时间：6月5日——6月6日调查内容：地点、周边环境、目标人群、经营特色、空间布局特点、总体评价广场简介：南京河西万达广场分为商业区、商务区、公寓区、旅游商业街等版块，其中包括一个建筑面积达27万平方米的一站式购物中心、一个建筑面积5万平方米的白金五星级酒店、一条建筑面积7万平方米的旅游商业街，以及31万平方米的写字楼和近26万平方米的高端城市公寓。
南京河西万达广场中的购物中心内设有一条长达450米的三层室内步行商业街，面积达4万平方米。
南京河西万达广场内配置了3个总面积近5万平米的大型城市广场，广场拥有7000个机动车停车位和30000个非机动车停车位。
地块及周边现状:这里是南京中心位置较好、规模较大的商业地块，地块现状较为平整。
南京万达广场有着优越的地理位置，项目南接成熟的龙江高教新寓片区，南有奥体板块CBD新城区；西与南湖老城区毗邻；处于河西的中部地区，辐射河西南北及建邺西部地区，可谓繁华商区的核心地段，拥有无法比拟的地理优势。
目标人群：作为城市综合体的重要组成部分，南京建邺万达广场中的购物中心将引入多达15个主力店，将百货、超市、商业步行街、健身、餐饮、影院等多种商业业态融为一体，可以满足百姓的购物、休闲、娱乐、交际四大需求，其商业业态之余，主力店数量之多都将创造南京商业的新纪录。
南京建邺万达广场的商业圈影响范围在南部和东部的辐射力比较强，北部由于成熟商业的影响，辐射力相对较弱。
核心群体在社会背景方面呈现“两头翘”的特征，年轻和中年群体，学历偏低和偏高较多，消费价值观方面则是定位消费群体较多，较多集中在周边区域。
空间布局：位于建邺区河西新城核心地段，周边有近二十条公交线路，也是未来南京市地铁二号线西延线的起点，交通十分便利。
南京万达广场分为商业区、商务区、公寓区、旅游商业街等版块，其中包括一个建筑面积达27万平方米的一站式购物中心、一个建筑面积5万平方米的白金五星级酒店、一条建筑面积7万㎡的旅游商业街，以及31万平方米的写字楼和近26万平方米的高端城市公寓。
