商业综合体调研报告
——余姚舜大财富广场
项目介绍：
舜大财富广场用地面积61亩，总建筑面积约12万㎡，是余姚市中心首个集休闲、娱乐、购物、餐饮、观光、文化六大功能于一体的纯商业城市综合体。项目位于余姚市中心“武胜门”历史文化保护街区，毗邻新建路核心商业区。基地东至健康路，北面为沿河南路，西南面规划道路，毗邻新建路核心商业区，是发展特色商业的黄金地段。
舜大财富广场方案设计以余姚商业新天地为理念，引入步行商业广场概念，确定了“一街、一环、一广场”的主体规划结构。即以内部中心广场为核心，围绕其周边规划布局商业设施，并呈现西低东高层层递进的建筑空间效果，从8米到16米，再到24米，采用8这个吉祥数字来递增，也意寓着该商业广场即将为未来的商家带来无限财运。
舜大财富广场融入传统建筑元素，以现代的建筑表现形式与周边环境相协调。建筑外观主要以石材和大面积的玻璃橱窗为主，对立面基座和中间层的腰线做丰富的细节处理，顶部做退台处理，丰富建筑形态的变化。内部街道形式引入一部分传统立面形式，使整个项目蕴含着一定的历史传承，并具有特定的地方韵味。舜大财富广场将为客户提供多种面积商铺，适合多种业态格局要求，特设内街环形客流导向，户户临街。部分商铺层高5.2米，开间更可达惊人的8.4米，即可自由分为双间使用，也可轻松打造大视野、高尺度的商业空间，是余姚商铺的
全新变革，把快乐投资、快乐经营、快乐消费之精髓充分融入项目设计与运营中，成为极具商业活力，消费魅力的快乐体验商区。
舜大财富广场充分依据“以人为本”的人性化理念，采用完全人车分流的形式。机动车辆全部经健康路和西南侧进入地下二层停车库，共可停车800多辆，解决了市中心停车难的问题。人行流线主要顺应规划的主结构，通过自动扶梯，垂直电梯等辅助工具，方便消费者在其中自由而便利的活动，留下愉快的购物体验。片区情况：
区域认知：
城中的商业综合体
项目位置：
余姚健康路和南河沿路交叉口
道路交通:
余姚公交202、206路，至桐江桥站下，向西北步行约500米，即到项目现场；余姚公交301路
生活配套：
医院：余姚人民医院
综合商场：天一商城、华联商厦
其他：余姚火车站
项目总平图：
经济指标:
开发商: 浙江舜大控股集团
建筑面积：112056/㎡
占地面积：40666/㎡
容积率：1.3
绿化率：10%
物业管理附加信息: 余姚舜大物业管理有限公司商管公司：宁波海曙天一商业管理公司
物业类别：商业广场
装修状况：毛坯
项目特色：一站式城市商业广场
区域商圈：城中
层高：3.2-5米
开间：4.2米
产权年限: 40年
户数: 网上总套数129户
车位：800
面积区间：40- 200㎡
开工时间：2011年01月01日
竣工时间：2012年12月01日
开盘时间：2013年3月
项目优势：
一、区域
1.项目为主市中心天一广场边上，周边还有华联商厦，新大新商场利用了核心区域的黄金地段，加上周边车流人流较大，对商业开发非常有利，增加竞争优势周边发展成熟，配套完善：
二、户型
1、财富广场纯商铺为主力户型40/㎡--200/㎡
三、目前量化情况
商铺总套可售已售面积去化比例价格平均面积C区129 95 29 1277.29 22.4% 49240 44/㎡目前均价：商铺去化29套销售面积1277.29，可售商铺95户，上面单套商铺面积均在100方以下内铺上分别出售，面积才40-200/㎡不等，内铺外圈1-2层价格30000/㎡-45000/㎡内铺里圈1-2层价格45000-60000/㎡
售楼处：62645588 62179999
四、项目不足
1、推出的商铺面积已经套数相对偏少，满足不了投资客多元化的需求。
2、推出商铺的地理位置相对较差，在商业广场的最里段，相对人流稀少。
3、项目本的地理优势也变成了劣势，周边的成熟的商业圈，天生就会形成竞争的模式，就看后期的管理以及业态。
4、项目太注重于高端会对消费群带来限制，单价相对来说偏高，推出129套商铺到现在还去化不到30%。
5、商管公司推出的投资回报率，10年一签，前三年在房价扣除，后7年投资每年回报5%，相对来说对商业投资价格有点偏低，10年回报实际回报35%。
对本公司项目的分析意见：
舜大财富广场和本公司众安时代广场的没有太想的可比性，我们时代广场的综合业态以及规模，远不是财富广场可以比拟的，唯一可以参考价值就是推出的商铺的面积以及价格和客户群，不过从目前的销售情况看，财富广场的销售不是很理想，一共推出的129套商铺去化才29套，从这里看出，虽然财富广场在地里位置的优势好于时代广场项目，不过从销售量化看，客户还是理智型的，不是因为地段好下手，在价格和回报上综合考虑。
众安时代广场以五星级酒店希尔顿做为城北标杆性建筑做主题与餐饮、服装、喜洋洋主题教育结合强化众安品牌优势强化项目的shopping mall分析作为余姚唯一别墅高端区域的商业综合体和内部河道对功能布局作为优点推出，尤其如何引导周边住宅人口与商业的互动至关重要作为余姚房地产重点发展区域，竞争激烈，地块南临天一广场、东北临华润五彩城都将成为项目的重要竞争对手，本产品户型和财富广场、五彩城、万达广场、四明广场对比希望户型切割在60/㎡--300/㎡之间，周边竞品项目的户型基本锁定在60/㎡--300/㎡，也就是周边的客户群体是一样的，如果面积过于太大，可能会不利于消化。
地块周边住宅项目入住率有限，周边人气尚需积累地块周边交通均为主干道，部分道路绿化隔断明显，通过导入特殊业态或打造更高等级的产品加强项目吸引力突出目的性业态和主题消费，吸引消费者主动前往消费在业态组合上应兼顾社区商业与城市购物中心的职能，更好填补城北区域商业
