上海万科金色城市营销策略提报.ppt

•——《东方早报》
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论一：政府的力量是决定性的
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【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
• 金色城市的历史性机遇——浦东产业分布、人口导入、浦东房地产（ 住宅）发展趋势——大发展
•人民广场
•陆家嘴 金融贸易
区
•金桥出 口加工区
•张江高科技园 区
•陆家 嘴
•G2，1.8万元/平米
•世纪公园，源 深
•G3，1.35万元/平米 (毛)
•北蔡
•G3+C，1.6万元/平 米
•三林北
•三 林南 •C+G3，1.2万元/平米（毛）
•（C【毛，房）10地5产00】元白/平广羊米策上略海提万案科金色城市推
• 交通条件、与黄浦、卢湾、徐家汇（核心都市区）的衔接、世博会带 动的区域认知
•北蔡楔 形绿地
•北 蔡楔 形绿
地
•御桥B块
•都市商 •（地杰国际
贸中心
城）
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论四：必要乃至超出必要的市政配套建设
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Hale Waihona Puke 【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
• 金色城市的产品理念突破——高人均社会资源占有量、“绿、静、美
、安”的社区营造、90/70政策下高舒适度的产品营造（90+）、显
• 浦东房地产（住宅）发展趋势
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【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论二：产业的力量是决定性的 •结论三：浦东地产目前向南走趋势更佳
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【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案

5-1
促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （2）
● 目的：延续（1）之效应，扩大影响，配合假日开盘 造势。
● 时间：5月1日－5日
● 思路：在海上春天地块上未建设的地带，专门辟出 一块长期场地，最好与售楼部联成一片，且临春申 路，命名“春天文化广场”。假日和促销期可组织 目标人群广泛参与
5-2 ——春天之恋文化一条街 社区文化大放送
5-3 社区环境规划
5-2-3 社区文化活动之三 会场的门票和音乐曲目表都作为海上春天项目的宣传品，介绍万科理念及海上春天肩负复兴海上居住文化的思想缘起，海上春天的项
目情况
● 广告传播对象锁定——现代新上海人 5-4-4 售楼部装修总体构想简述
声色光影里的流金岁月——经典影展
5-1 促销活动大放送
5-1-8 促销活动之八： 网上房缘，一线牵
• 活动内容： 选取几套朝向、景观上佳单位在网上拍卖，价高者
得。同时，选择一些IT杂志或主流媒体进行软性新 闻的炒作
5-1
促销活动大放送
5-1-9 促销活动之九： 十年免息轻松供楼特惠专案
• 目的：强力促进销售 • 时间：12月中下旬 • 思路：促销的本质是让利，所以直接的购楼优惠对买
边城市绿化带的一棵小树，自己给它命名，并负责 呵护小树成长，还可联合相关政府部门举办绿化环 保一类宣传活动
Байду номын сангаас
5-1 促销活动大放送
5-1-6 促销活动之六： “从普罗旺斯到佛罗伦萨”
• 目的：促进销售 • 时间：8月底－10月中旬 • 思路：旅游，都市人的时尚，对许多白领而言，更是
一种生活情结，选择浪漫的地中海旅游线路，正切合 “高级灰”们的西风之恋。作为促销手段，想来会为 售楼注入几分内力

进入2008年房贷及土地政策将成为楼市走向的决定因素。9－10月份是 楼市销售的黄金季节，也是政府调控频出的季节，为减小政策影响，降 低销售风险，建议打“突击”战。
武汉市整体市场宏观解读之城市建设分析

武汉城市圈近日经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会
（简称‘两型社会’）建设综合配套改革试验区”。
武汉市整体市场中观解读
€ 区域市场整体销售情况分析 € 汉口区域市场销售情况分析
中观解读之区域市场整体销售情况分析
07年主城区商品住宅销售走势：(单位：”套数“套 ， “均价“元/平方米)
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
W1. 由于地块关系，内部无自然景观配套 W2. 项目容积率高，舒适性程度降低 W3. 户型朝向不理想 W4. 轻轨铁路形成噪音可能 W5. 一期品质比较
Opportunities机会分析
O1. 中小户型产品市场紧俏 02. 根据国家政策设计的产品面积区间为市 场空缺，直接竞品项目较少
Threats威胁分析
武汉市整体市场宏观解读之经济环境
国民生产总值
2007年上半年的GDP总量为1424.72亿元，同比2006年同期增长15.1%。预计2007 年全市GDP增长幅度将在15%左右。

固定生产投资 1－9月我市固定资产投资持续、健康稳步增长，完成全社会固定资产投资 1217.34亿元，比上年同期增长30.2%；完成城镇投资1180.41亿元，增长29.8%。 房地产开发项目完成投资301.14亿元，增长26.1%。

金色家园3
推广初步思考
(讨论版)
推广概况回顾
金色家园一期
SLOGEN：
为生活喝彩
概念定位：市中心18万平米绝版湖畔生活特区 卖点演绎： 全都市，全湖景，全生活 背景简述：“为生活喝彩”是对卖点的最高度的概括，
将万科金色家园的所有优势转化为对高尚 生活的无限憧憬！
推广概况回顾
金色家园二期
SLOGEN：
无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!
•
5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。
•
6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。
三期利益点寻找
内部： 外部：
独有板式高层 精装修时尚两房 略偏东的南北通透户型 小区幼儿园的临近设置 园区成熟氛围已然形成 最后阶段，极致体验
莫愁湖区域环境改造出新基本完成 前期市场积累的良好口碑
给高价位一个合适的理由
酒愈窖愈醇， 果愈熟愈甜；
苹果熟了， 散发出最诱人的香味与光泽；
有限的机遇， 无限的风景；
核心利益点（二）阐释
本概念对所有卖点进行了总结回顾，同 时将三期卖点由精神指导落到实处。
繁华与湖景是本案一向贯彻持续的卖点， 在这里担负转接功能，跨接三期收藏主题， 起过渡作用。
slogen演绎：
收藏生活——金色生活，完全珍藏 收藏记忆——刹那永恒，记忆飞升 收藏城市——城市之光，品鉴典藏
收藏三个层面意义阐释：
谢谢您的观看！

2、优势分析
位置优越：位于福田中心景田片区，坐拥莲花山、笔架山、 香蜜湖、红树林风景区等多项自然资源，商报社、深圳中心 医院等人文设施近在咫尺；
交通便利：地处繁华，通畅的深圳北环大道，莲花路旁，出 入方便、四通八达，是有车一族的理想居停；
品牌效应：无论是发展商还是物业管理公司，万 科的品牌信心支持度在深圳首屈一指，消费者毫 无心理障碍；
四 主题画面
突出项目的品牌优势 有冲击力 符合金色家园的沟通定位：都市 时尚 温馨 易于传播、沟通 利于整合概念
（参见附稿）
提案到此结束
祝金色家园项目销售顺畅！
黑弧企划
2000。01。25
用微笑告诉别人，今天的我，比昨天更强。瀑布跨过险峻陡壁时，才显得格外雄伟壮观。勤奋可以弥补聪明的不足，但聪明无法弥补懒惰的缺陷。孤独是 每个强者必须经历的坎。有时候，坚持了你最不想干的事情之后，会得到你最想要的东西。生命太过短暂，今天放弃了明天不一定能得到。只有经历人生 的种种磨难，才能悟出人生的价值。没有比人更高的山，没有比脚更长的路学会坚强，做一只沙漠中永不哭泣的骆驼！一个人没有钱并不一定就穷，但没 有梦想那就穷定了。困难像弹簧，你强它就弱，你弱它就强。炫丽的彩虹，永远都在雨过天晴后。没有人能令你失望，除了你自己人生舞台的大幕随时都 可能拉开，关键是你愿意表演，还是选择躲避。能把在面前行走的机会抓住的人，十有八九都会成功。再长的路，一步步也能走完，再短的路，不迈开双 脚也无法到达。有志者自有千计万计，无志者只感千难万难。我成功因为我志在成功！再冷的石头，坐上三年也会暖。平凡的脚步也可以走完伟大的行程。 有福之人是那些抱有美好的企盼从而灵魂得到真正满足的人。如果我们都去做自己能力做得到的事，我们真会叫自己大吃一惊。只有不断找寻机会的人才 会及时把握机会。人之所以平凡，在于无法超越自己。无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。你可以选择这样的“三 心二意”：信心恒心决心；创意乐意。驾驭命运的舵是奋斗。不抱有一丝幻想，不放弃一点机会，不停止一日努力。如果一个人不知道他要驶向哪个码头， 那么任何风都不会是顺风。行动是理想最高贵的表达。你既然认准一条道路，何必去打听要走多久。勇气是控制恐惧心理，而不是心里毫无恐惧。不举步， 越不过栅栏；不迈腿，登不上高山。不知道明天干什么的人是不幸的！智者的梦再美，也不如愚人实干的脚印不要让安逸盗取我们的生命力。别人只能给 你指路，而不能帮你走路，自己的人生路，还需要自己走。勤奋可以弥补聪明的不足，但聪明无法弥补懒惰的缺陷。后悔是一种耗费精神的情绪，后悔是 比损失更大的损失，比错误更大的错误，所以，不要后悔！复杂的事情要简单做，简单的事情要认真做，认真的事情要重复做，重复的事情要创造性地做。 只有那些能耐心把简单事做得完美的人，才能获得做好困难事的本领。生活就像在飙车，越快越刺激，相反，越慢越枯燥无味。人生的含义是什么，是奋 斗。奋斗的动力是什么，是成功。决不能放弃，世界上没有失败，只有放弃。未跌过未识做人，不会哭未算幸运。人生就像赛跑，不在乎你是否第一个到 达终点，而在乎你有没有跑完全程。累了，就要休息，休息好了之后，把所的都忘掉，重新开始！人生苦短，行走在人生路上，总会有许多得失和起落。 人生离不开选择，少不了抉择，但选是累人的，择是费人的。坦然接受生活给你的馈赠吧，不管是好的还是坏的。现在很痛苦，等过阵子回头看看，会发 现其实那都不算事。要先把手放开，才抓得住精彩旳未来。可以爱，可以恨，不可以漫不经心。我比别人知道得多，不过是我知道自己的无知。你若不想 做，会找一个或无数个借口；你若想做，会想一个或无数个办法。见时间的离开，我在某年某月醒过来，飞过一片时间海，我们也常在爱情里受伤害。1、 只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。人生就像奔腾的江水，没有岛屿与暗礁，就难以激起美丽的浪花。别人能做到的事，我一定也能做到。不 要浪费你的生命，在你一定会后悔的地方上。逆境中，力挽狂澜使强者更强，随波逐流使弱者更弱。凉风把枫叶吹红，冷言让强者成熟。努力不不一定成 功，不努力一定不成功。永远不抱怨，一切靠自己。人生最大的改变就是去做自己害怕的事情。每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的 路。社会上要想分出层次，只有一个办法，那就是竞争，你必须努力，否则结局就是被压在社会的底层。后悔是一种耗费精神的情绪后悔是比损失更大的 损失，比错误更大的错误所以不要后悔。每个人都有潜在的能量，只是很容��

9、静夜四无邻，荒居旧业贫。。10月-2210月-22Tuesday, October 25, 202210、雨中黄叶树，灯下白头人。。13:30:2513:30:2513:3010/25/2022 1:30:25 PM11、以我独沈久，愧君相见频。。10月-2213:30:2513:30Oct-2225-Oct-2212、故人江海别，几度隔山川。。13:30:2513:30:2513:30Tuesday, October 25, 202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。。10月-2210月-2213:30:2513:30:25October 25, 202214、他乡生白发，旧国见青山。。25 十月 20221:30:25 下午13:30:2510月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。十月 221:30 下午10月-2213:30October 25, 202216、行动出成果，工作出财富。。2022/10/25 13:30:2513:30:2525 October 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。。1:30:25 下午1:30 下午13:30:2510月-229、没有失败，只有暂时停止成功！。10月-2210月-22Tuesday, October 25, 202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。。13:30:2513:30:2513:3010/25/2022 1:30:25 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。。10月-2213:30:2513:30Oct-2225-Oct-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。。13:30:2513:30:2513:30Tuesday, October 25, 202213、不知香积寺，数里入云峰。。10月-2210月-2213:30:2513:30:25October 25, 202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。25 十月 20221:30:25 下午13:30:2510月-2215、楚塞三湘接，荆门九派通。。。十月 221:30 下午10月-2213:30October 25, 202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。。2022/10/25 13:30:2513:30:2525 October 202217、空山新雨后，天气晚来秋。。1:30:25 下午1:30 下午13:30:2510月-229、杨柳散和风，青山澹吾虑。。10月-2210月-22Tuesday, October 25, 202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。13:30:2513:30:2513:3010/25/2022 1:30:25 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。10月-2213:30:2513:30Oct-2225-Oct-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。13:30:2513:30:2513:30Tuesday, October 25, 202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。10月-2210月-2213:30:2513:30:25October 25, 202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。25 十月 20221:30:25 下午13:30:2510月-2215、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。。十月 221:30 下午10月-2213:30October 25, 202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022/10/25 13:30:2513:30:2525 October 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。1:30:25 下午1:30 下午13:30:2510月-22