策源上海万科中环国际城XX年策略汇报59P

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谨呈： XX市东平新城建设管理委员会汇报稿本次汇报流程 :1、深圳世联地产汇报策划成果，用时35 分钟；2、ECS（易城）国际公司进行方案的多媒体演示，用时25 分钟；3、沟通交流时间，用时20 分钟。

世联整体策划思路：1XX城市研究2东平新城研究3项目整体定位4项目方案5开发运营建议6经济分析规划单位(ECS)介入Chapter 1-XX 城市研究XX位于珠三角经济圈中部，具有良好的地缘优势XX市位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，处在中国最具经济实力和发展活力的珠三角经济圈中部, 与广州地缘相连、文化同源。

XX市中心区距广州车程均在 1 小时之内。

毗邻港澳，与香港、澳门车程均在2 小时左右，使 XX能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位，推动 XX广泛参与世界经济。

珠三角经济圈XX是广佛都市圈的重要组成部分，是辐射珠江西岸和粤西城市的重要驱动力XX通过广湛铁路、西江水道、佛开高速公路链接粤西和大西南，成为广州实施‘西联战略’辐射珠江西岸城市的重要驱动。

XX产业基础合理向西扩散，一方面，利用西岸邻近城市优势产业，例如中山古镇的灯饰，和 XX 建材、家具制造业连成整体，将产业链条向西延长。

另一方面，本地产业合理地扩散至珠江西岸邻近城市，利用西岸城市广阔的地域和资源，促进西岸城市的发展，例如 XX陶瓷企业在西岸设厂。

XX是全国重要的现代制造业基地， XX的整合和发展对珠三角城市群实现“多赢”以及给周边地区的发展提供有力的推动作用。

目前珠三角地区城市呈现东强西弱的局势，广佛增长极的增强有利于加强珠三角珠江以西城市如江门、肇庆乃至粤西城市的发展。

XX是珠三角发展的重要经济引擎，GDP列全省第三 , 人均 GDP超过 1 万美元XX经济实力在广东省名列前茅。

上海市普陀区人民政府关于普陀区中环中心“烂尾楼”成功爆破拆除和发展规划的情况报告文章属性•【制定机关】上海市普陀区人民政府•【公布日期】2020.04.21•【字号】•【施行日期】2020.04.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文上海市普陀区人民政府关于普陀区中环中心“烂尾楼”成功爆破拆除和发展规划的情况报告市政府办公厅：在市委、市政府关心下，普陀区中环中心“烂尾楼”成功爆破拆除。

现将有关情况报告如下：2020年4月20日0时30分，位于真北路1531号的中环中心T1、T2、T3楼及兴力达B区公寓楼成功爆破拆除，矗立近20年的四幢“烂尾楼”在普陀版图上成为了历史。

此次爆破拆除面积达16万平方米，有4幢20层以上、高度超过80米的超高建筑在同一地点、同一时间爆破，且周边紧邻高速路、高架、商场、变电站和居民区，施工环境之复杂、难度之高，在全国尚属首例。

为此，普陀区与施工单位上海消防技术工程有限公司紧密合作，科学周密制定实施方案，采用精细控制爆破技术，实行最严格的安全防范和最周密的防尘控制，确保对周边设施和居民的影响降到最低。

同时，采取多种形式提前做好宣传告知工作，引导居民消除恐慌心理、合理安排生活。

爆破完成后，第一时间开展清运、平地及周边环境清洁。

各项工作有序推进，居民群众情绪稳定，工作生活秩序井然。

该地块位于中环商圈核心位置，2001年兴力达集团提出在这里打造商业广场并投资建设，后因资金链吃紧无法延续开发，后经多次易主仍未能顺利建成。

因其占据沪宁高速和中环交界的重要节点，长期以来严重影响中环商圈整体规划布局和上海“西大堂”入城段城市景观。

2019年，宝能集团接盘，区委、区政府积极支持集团对地块进行升级改造，并争取市有关部门指导。

由于建筑结构存在安全隐患，且原先设计已无法满足需求，经过综合评估，决定采取整体爆破的方式重新进行开发建设。

此次成功爆破，腾出了普陀转型发展的新空间。

营销策略大纲标准化初稿市场企划部目录•项目营销策略大纲工作流程及推导逻辑。

•营销策略大纲基本要求•营销策略大纲范例分析•营销策略大纲操作注意事项营销策略大纲的推导逻辑宏观市场态势·全面了解项目定位报告内各项内容,梳理出营销诉求点。

·带着市场、竞争关系、客户需求、推广思路综合考虑、评估项目核心机会和卖点，形成营销推广定位、原则、表现标准，即营销策略大纲。

市场企划部客户市场研究板块、竞品分析土地属性研究目标客户研究产品分析该类产品供求关系，市场态势板块发展、竞品描述、竞争关系、参考对象土地属性、价值和品类分析目标客户描摹、地图、需求、心理、获知渠道等产品SWOT ，卖点梳理关注--角度传承—素材项目核心价值：DNA 及其表现扬弃提炼推广原则、策略资源工具包：卖点、渠道等资源筛选确立建议罗列输出—营销策略大纲策略大纲的基本内容组成•市场分析－－大市场环境、版块分析、竞品分析－结论：市场定位是什么？•产品分析－－项目规划、产品等－结论：项目核心产品力有哪些？•消费者分析－－目标客户物理、精神和需求描摹－结论：目标客户定位（是谁？）、客户地图（在哪里？）、客户核心需求（要什么？）。

•品牌策略（项目营销定位）－－据以上分析，什么是项目可贯穿始终的独特的最吸引目标客户的东西？－结论：品牌DNA•传播策略－－推广原则、主要策略、话语体系(各阶段说什么)、主要资源渠道有哪些、营销费用的年度铺排•视觉表现－－VI手册及延展营销策略大纲基本要求æ逻辑性：在市场、项目、客户的研判和把握的基础，推导出项目DNA；DNA的表现，营销策略的制订、资源渠道的选择等都是基于前期分析得出的结论，并围绕客户和DNA展开，而不是跳跃性的主观臆断。

æ目的性：营销策略大纲必须达到的目的有四一、从产品语言中选择适合向目标客户传播的部分，转化为营销语言。

二、从中提炼出DNA，确立项目营销推广上的定位和主要原则。

绿洲中环中心项目整体策划报告目录市场篇一、上海房地产市场现状及未来发展趋势二、上海商业地产发展现状三、上海写字楼市场简析区域分析篇一、长风国际生态城板块效应二、中环线对本案的意义及影响三、后虹桥板块的发展效应项目分析篇一、项目整体规划及策划理念二、项目商业部分三、商务部分四、酒店部分五、公寓式酒店六、全装修住宅市场篇一、上海房地产市场现状及未来发展趋势过去的老上海作为中国的金融和经济中心，房地产业曾是最发达的地区。

然而上世纪五十年代以来上海的房地产市场却一直处于萎缩态，由国家统一进行计划管理，投资渠道呈过度单一态势，使房地产市场一直缺乏活力。

直至八十年代后期，提倡改革的思路启动了上海的房地产业，尤其是到了上世纪90年代初，在邓小平同志南巡讲话的推动下,上海的房地产市场在沉寂了半个世纪后再度掀起新的高潮，房地产业的体制、从业队伍、开发量及交易市场等方面都有了迅猛发展。

主要年份商品房销售和出租情况上海的房地产市场目前是中国市场化程度相对最高的。

无论是土地一级市场，还是房地产二级、三级市场都没有国籍、货币的区分，任何人投资和消费主体都可以参与交易。

官方数据显示，目前上海房地产市场有25%是境外资本注入，有约25％是本区域以外城市注入。

即外来购买力占取整个上海房地产市场的一半然而在这些令人激动的数据背后，我们也应该看到，上海房地产行业正处在一个至关重要的关头。

从2003年开始，“上海的房地产是否存在巨大泡沫”在政府决策层面、学术研究层面和房地产企业层面引起广泛关注和争议。

2005年伊始，上海的房地产再次出现供需两旺，房地产市场在一片争议声中持续走强。

综合来看，上海整个房地产市场基本上还是处于一个健康的区间。

有小部分是历史上的原因积累到现在的集中反映。

问题的关键是如何改善房地产业的内在结构。

目前上海房地产市场呈现的五大基本特征和走向1、商业营业性房产热销从2004年底开始，零售业已经全面对外开放。

无论内资或外资，都享有一视同仁的政策待遇，加之由于地理资源的稀缺性和唯一性，也就形成了谁能抢得先机，占据有利的商业网点，圈得越多的商业用地，谁就会在竞争中形成绝对优势的局面。

中环国际广场优势分析海南新瑞都实业投资有限公司二0一三年十一月一、区位优势项目地段极为优越，雄踞国贸中心区，位于滨海大道南侧，正对万绿园中心，处于城市最繁华的中心地带，是滨海大道最后一块钻石拼图、最后一张展示名片。

二、景观优势项目景观条件极为优越，俯瞰海口湾一线黄金海岸，万绿园极致风光尽收眼底，举目万里，蓝天白云碧海。

三、形象优势独栋单体建筑，幕墙完成高度达176m（左右两边南洋大厦及宝华公寓均不超过100m），非常醒目。

可完全按需求设置招牌，实现整栋楼彻底的独享，拥有绝对的辨识度。

四、建筑优势项目外观稳重端庄，有敦实的群楼底座，挺拔的竖向线条。

平面布置合理，得房率高达65.5%，为超高层写字楼所罕见。

建筑形态优化，每一个房间都面朝大海，在紧张忙碌工作之余，举目远望，心旷神怡。

五、总平面布置优势底层大厅前有独享的3500m2 景观广场，聘请知名境外景观事务所设计，给前来办理业务的客户带来轻松愉悦的心情。

此外底层大厅门前还拥有12高米挑空外廊，端庄大气。

六、配套优势项目24层以上为知名超五星级朗廷酒店，与企业相得益彰，朗廷酒店今后在会务、住宿方面给予最大优惠。

此外项目还临近中国人民银行海口中心支行，便于银行业内的信息交流。

七、进度优势目前项目已施工至39层，已结构封顶，幕墙、机电施工正大规模展开。

项目可在2014年底完成全部办公装修，若与政府协调得当年底可实现入驻；八、交通组织项目可实现办公与酒店彻底的交通分流，彼此互不干扰，并提供500个左右地下车位。

九、品质保证项目建设精益求精，施工质量均是按上海标准进行，已得到政府部门高度认可，海南省、海口市多次将本项目作为窗口接待了建设部等部门的检查。

项目用料考究，主要建筑材料均是从上海采购，幕墙采用双银LOW中空玻璃及巴西进口石材，电梯选用德国进口蒂森克虏伯品牌，中央空调选用美国顶尖约克品牌。

开发商是来自上海的国有企业，将会秉承上海企业一贯信守承诺的作风，严格按约定完成项目建设。