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万达百货发展模式分析万达百货发展模式分析报告一．发展背景及现状从2009年开始，万达广场以每年增加20多个的速度快速发展，目前已建成130多座，全国范围内，可以说没有任何一家企业能跟得上万达广场的成长步伐。
与此同时，为了配合万达广场全国攻城略地的战略，万达百货应运而生。
一时之间，万达百货跟随着万达广场的步伐，成为全国扩张速度最快的百货企业。
万达百货同万达影院一样，都是在这样的背景下建立并发展起来的，但结局却不尽相同，万达影院在购物中心这样的业态下活得很滋润，所以不仅在万达广场收益很高，也很容易进驻到其他购物中心，再加上万达影院创新的IMAX技术，使得万达影院拥有核心竞争优势，成功独立上市也是情理之中。
但是对于万达百货来说，则没那么幸运。
今年7月，全国40多家万达百货即将关闭的传言不胫而走。
而早在2月份，万达将关闭10家严重亏损的门店，并压缩25家经营不善百货楼层的消息就已经传出。
万达百货虽不至于全军覆没，但由于没有创新的商业模式和核心技术，原本想提升这个业态的万达电商又迟迟无法对接实现这个目标，从万达集团的服务型集团战略转型来看，万达百货目前只能用完成历史使命关闭大量门店告一段落。
二．困境原因分析事实上，百货举步维艰并不算什么新闻，不过这一次是发生在中国最大的连锁百货万达身上，这轮起于2012年的实体百货店关闭潮，到2015年则更加来势汹汹。
那么，百货关闭潮真是电商冲击所致吗？在这个“电与商”无处不在的时代，传统百货似乎危在旦夕。
但仔细分析来看，“电商冲击”的说法仅仅是只见树木不见森林。
虽然说近年来电商发展确实非常迅猛，但在2013年淘宝商城更名、京东商城大力全品类扩张之前，电商基本上只是假货、尾货的代名词。
而且在整体占比不到10%的电商销售额占全国零售总额的比例里，真正对传统百货业有威胁的比例估计不足1%，毕竟线下百货业客单价在500元以上的是主力消费产品，而电商的整体平均客单价一直在100元左右徘徊。
购物中心深度运营方法论
购物中心深度运营方法论主要包括以下几个方面：
1.明确运营目标：首先，要明确购物中心的运营目标，包括提高销售额、提升客户满意度、增强品牌影响力等。
这有助于为整个运营过程提供明确的方向和目标。
2.制定运营策略：根据运营目标，制定相应的运营策略。
这包括商品组合策略、价格策略、促销策略、客户服务策略等。
确保每个策略都与目标保持一致，并相互协调。
3.优化购物体验：关注顾客的购物体验，从商品陈列、环境营造、设施配套等方面进行优化。
创造舒适、便捷的购物环境，提升顾客的满意度和忠诚度。
4.强化品牌营销：通过有效的品牌营销活动，提高购物中心的知名度和美誉度。
这包括线上线下营销活动、社交媒体推广、合作伙伴关系等。
5.数据分析与优化：运用数据分析工具，对购物中心运营过程中的各种数据进行分析，包括销售数据、客户行为数据、市场趋势数据等。
根据分析结果，不断优化运营策略，提高运营效率。
6.团队建设与培训：建立一支高效、专业的运营团队，并进行定期培训，提高团队的专业素养和执行力。
同时，鼓励团队成员之间的交流与协作，共同推动购物中心运营水平的提升。
7.持续创新：在竞争激烈的市场环境中，购物中心需要不断创新以保持竞争优势。
这包括商品创新、服务创新、营销创新等方面。
通过持续创新，提高购物中心的吸引力，满足顾客不断变化的需求。
总之，购物中心深度运营方法论是一个系统性的过程，需要从多个方面入手，不断提升运营水平，实现购物中心的长远发展。
万达王健林：订单商业物业与商业地产未来文章标题:订单商业物业与商业地产未来大连万达集团股份有限公司董事长兼总裁王健林 2004年12月10日15:12 焦点广州尊敬的孙雄会长、各位来宾、记者朋友:大家下午好！今天来之前我准备了一个纲要，本来想就商业地产理论上的问题进行阐述，例如商业地产的未来，空间发展趋势一些问题进行阐述。
昨天到了以后，同业界的同行聊天，他们对我讲，更希望了解万达集团这三年来，在订单地产上的得失体会。
他们很多人想做商业地产，所以今天我临时决定不用稿了，我结合万达集团三年来的商业地产的经验、体会、得失谈几点心得。
如果一定要制定题目，我就讲商业地产的六大要素，这是我一家之谈，不一定对，我说的这几点体会是对准备长期做商业地产，将商业地产作为长期发展方向，作为支柱产业的人比较有用，对于有一些人就想谋取短期利益的人不一定有用。
在介绍心得之前，我简单介绍一下大连万达的订单地产。
万达集团在全国已经有15个城市，开工建设动工的有15个中心，面积达到220万平方米，拆迁和报建的有5个，总面积近300万平方米。
我们有一个目标，是在2010年确保开业40个，力争做到50个购物中心，总面积达到600万平方米，营业收入达到40亿，在2006年可以实现20个开业，15个动工。
订单地产主要有四点：万达集团和15家主要的零售企业其中有12家是跨国零售企业，八家是世界500强企业，签订了战略合作协议。
大家一起在中国共同发展购物中心，重要的四点：第一是共同选址。
现在已经取消了地域行业限制，跨国公司想去哪里都可以，以前想去哪里发展要提前申请。
一、先讨论后再寻找地，提供地给零售商，大家对这一点进行确认，有的零售商感兴趣就去，不感兴趣不就去，我们有时间的限制，所以就是共同选址。
二、制定初步的方案，方案制定后，根据零售商的意见，比如说这个城市大一点，人口多一点，有的要求的铺多一点，有的要求在前面，有的要求在后面。
每一个零售企业都有一个技术部门与我们进行洽谈，大家研究如何做交通、商铺，这些确定后，发文字函，之后才进行技术对接。
【南京】万达广场商业经营全过程精细化管理及案例解析培训(3月28日)——经验分享：100座万达广场完美经营20个核心武器解密【课程价值】1、实战专家现身说法，解析万达商业的优秀经验与得失教训;2、丰富实用的商业经营管理工具模板，快速引入企业内部，即学即用，提高效率;3、全面解析万达商业经营经验(经营调整、市场推广、日常管理、经营创新等)4、主讲专家带队现场考察讲解+课程全案例解析+学员项目现场辅导，全程破解商业经营实践难题。
【2014年12月在广州举办1期】【专家导师】中国商业地产实战型专家、著名学者，万达购物中心经营管理体系奠基人，曾任职大连万达集团高管，万达商管集团总部南方区域副总，操盘华东、华南20多座万达广场，建立全球最大的购物中心经营管理体系和中国最大的商业品牌资源库。
2012年涉足咨询服务行业，至今累计培训商业地产企业300多家，培训各地商业地产企业高管学员约3000名，给绿地集团、富力集团、中建地产等行业著名企业进行过咨询及培训服务，同时兼任多家地产集团商业顾问。
【课程对象】商业地产开发公司董事长、总经理、商业管理公司高管及中层干部【培训内容】一、国内商业项目的经营现状1、中国3次城市化与商业发展简史2、商业项目形态及分类3、商业项目经营的失败原因二、商业项目经营成长轨迹模型及基础武器1、商业项目前10年经营发展轨迹2、万达经营大数据基础武器：客流系统3、万达经营大数据基础武器：销售系统4、万达广场管理班子业绩考核武器：5大参数5、万达广场商户整体经营评判武器：月报及月度经营例会三、商业项目经营核心理论与创新1、国内主流商业企业项目经营评价系统概况2、万达经营评价2014创新武器：客销度3、万达经营评价2014创新武器：溢租率4、万达经营评价2014创新武器：适配值四、商业项目培育期经营调整管理1、万达广场的失败案例与救场过程2、万达招商调整的顶层资源：品牌库3、万达经营调整的铁血大纲：年度策略4、万达经营调整的日常法宝：资产管理平台与季度调整方案5、万达租金升级的第一宪法：租赁决策文件五、商业项目经营期市场推广解析1、万达广场三个经营阶段划分及其市场推广重心2、万达广场12年-14年市场推广启示录3、万达企划创新武器：统一营销(案例)4、万达企划创新武器：会员日(案例)5、万达企划创新武器：万汇卡(案例)6、万达企划创新武器：万汇网(案例)六、万达日常经营管理1、万达广场安全管理核心武器：强规30条2、万达广场营运管理核心武器：营运操作手册3、万达广场顾客服务核心武器：客诉系统4、万达广场完美开业核心武器：开业倒计时管控大纲5、万达广场团队管理核心武器：年度预算七、万达广场2015年经营管理武器研发新猜想WIFI智能化全景商城、型录数据库、物流配送团等八、上述经营管理方法在中小企业应用的前提及风险提示【费用说明】【主办单位】中房商学院【培训时间】2015年3月28-29日南京(详见报到通知)【培训费用】5800元/人(含培训费、午餐费、资料费)住宿代订，费用自理。
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
万达这份内部培训资料，帮滞销商铺项目卖了4个亿！（2）迅速激发市场投资热情，海量蓄客；（3）创造市场热捧氛围，形成“万达商铺太火爆了，要找关系才能买到，找了关系也不一定买的到”、“买万达商铺真的很不易”、“能买到就行，别挑了”的市场口碑，制造产品稀缺性的市场共识。
商铺续销难点及应对思考但是，商铺首开后，进入了商铺续销期，没有那么多技术动作支撑，如何才能有市场的关注、火爆的氛围、客户的追捧和抢购？从经验上来看，商铺续销期主要存在5个难点，下面一起聊聊如何应对这些难点。
█传统广告逐渐失效、陷入价格战很多项目续销期商铺广告，都是“最高折扣、优惠、最低价格、珍藏加推”，但是，同一个城市有几十个类似广告诉求的项目正在和你抢生意，几百个客户分布在城市的各个角落，他们一天接受几百个广告，都说：“便宜、难得、你买吧！”，如果你是客户，什么感觉？肯定无视。
如果这次是【珍藏】，那之前和之后推售的商铺是什么？为什么首开推广规定动作中不用价格、折扣吸引市场？怎么破？打开思维，我们来做一个小实验：我说一个产品、你脑海里第一反应想起的品牌是什么？这些品牌有个共性：都是各个领域里卖得好的，为什么卖得好？因为他们都在自己的领域，拥有很高知名度。
高知名度好处在于，你的产品信息容易被捕捉，会被市场和客户主动关注和传播，而不在于投了很多广告。
狭路相逢，名气大的胜！所以，尽管项目进入了续销期，也应持续运用公关思维进行炒作，维持高知名度。
★持续制造事件、重点通过意见领袖传播、激发市场关注，重建首开时高关注度、知名度，实现续销期在同质化、高噪音、高费效的竞争背景下实现突破同质化：比如王露露和干露露身材长相一样，唯一差异是知名度，王露露出场费八千，干露露八万；高噪音：你的1个广告，市场100个广告在干扰；但娱乐版再多新闻，你也会关注干露露的新闻；高费效：你的竞争对手越来越多，费效比越来越高，这是必然；以前一版广告解决问题、现在需要投两版，因为“狼多肉少”了。
核心提示：万达广场如何保障持续、快速、稳定的发展，离不开经营分析和经营辅导这两个左右手，如何运筹帷幄，制胜千里，就要看我们如何运用好这两个手.今日要点：经营分析与预警管理，如何进行有效的租户经营引导。
一、经营分析与预警管理经营分析工作是营运管理的重要依据和手段,是广场经营状况良好与否的的重要反映，同时也是预警管理工作的前提条件，为正确做出商户预警提供有效的科学依据.商户承租能力的租售比区间销售、客流预警管理各地商管公司根据广场各租户经营成本、客单价、消费率等预测并设定广场销售、客流预警值，于每年12月31日前上报下一年度销售、客流预警值。
二、有效的租户经营辅导1、什么是经营辅导？经营辅导:是指商业运营管理者通过书面方式(主要形式）对管理区域内特定对象(经营情况不理想的商户)在经营方面进行的相关指导、建议或者下达的改进要求.亦可理解为对商户在经营方面提出的经营建议.2、哪些商户需要经营辅导通过经营分析与日常管理发现经营情况不理想的商户，可归纳为：3、经营辅导的目的在条件许可的前提下，通过运用各种方式和手段，调动并结合公司及商户各方资源，改善商户经营方式，引导、规范、改进商户的内在管理和销售行为,从而提高商户销售业绩。
4、经营辅导的要点4。
1经营辅导的要点——观察与发现观察和发现是经营辅导的前提，通过每日的数据统计，每月的分析以及日常的店铺观察、沟通、信息收集，发现商户存在的问题，进而进行经营辅导。
4.2经营辅导的要点——简述经营现状将店铺的经营现状,即存在的问题做深入细致准确的陈述与分析，以便店铺经营者及其上游公司清楚了解自身店铺存在的不足和缺陷，从而对症下药,解决存在的问题，也让经营者有据可寻.要点做到准确真实反映，合情合理，方法到位。
4。
3经营辅导的要点——提出经营建议4.4 提出经营建议（人员培训)人员培训是影响店铺销售的一个重要因素,加强人员培训可以帮助店铺提高并稳定销售业绩.要求店铺对营业员的销售技巧、服务意识等方面加强培训，调动营业员销售积极性，从而提高销售业绩。
