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一房地产并购的方式1.房地产项目并购的方式2.房地产资产并购的特点3.房地产项目公司股权并购的特点4.房地产项目公司股权和资产转让比较5.增资扩股和股权并购方式的比较6.国有、民营和外资企业并购的特点7.住宅、办公、商业、旅游地产等投资攻略8.2018年和当前房地产收并购的特点9.保利和招商的案例分析1.房地产项目并购的方式☐收购（新和老的集团）公司（股权）- 机会较少☐收购（新和老的）项目公司（股权）- 机会较多☐收购资产–较少☐收购非项目公司（很多公司一般不考虑）房地产并购的特点：★交易非常活跃、成功和风险并存、资产主导交易、税收主导交易等房地产（集团）公司和项目公司☐百强房企83%的并购以获取项目资源为目的；☐百强房企10%为获取房地产公司；☐百强房企7%以获取房地产关联产业公司为目的；☐前30强房企全面参与并购项目、地产公司及关联产业；☐其余百强企业则以获取项目资源、降低土地成本为主。
资产并购模式基本交易架构图投资人转让方(1)设立房地产企业(1)缴付出资(2)购买目标房地产新项目公司(2)支付资产转让对价(3)办理产权转移登记2.房地产资产并购的特点房地产项目转让需要满足以下三个条件：☐根据《中华人民共和国城市房地产管理法》其中第39条的要求：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书（注：土地出让金已经支付）；☐按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。
☐不属于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形，不属于依法回收土地使用权，且房地产权属清晰、权属证明依法登记。
资产转让方式转让在建工程，应履行以下程序1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查，或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格，并在此基础上签订书面转让合同;2、在相应行政机关办理相关过户登记。
因项目公司主要资产转让减少注册资本的，还须通知债权人并在报纸上公告，项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续;3、转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续;4、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序;5、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、协议的权利义务移转程序等。
房地产项目公司收购要点一、房地产收购得种类房地产项目收购包括：在建工程转让与项目公司收购两种1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼得收购）2、项目公司收购又叫股权转让二、项目公司股权收购步骤：1、项目收购意向书2、项目尽职调查3、洽谈正式合同4、交接三、意向书意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月）四、项目尽职调查包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目得主体调查1、项目公司主体调查（1）营业执照（包括正副本就是否过期）；（2）各种开发资质（3）税务登记（4）企业组织代码（5）贷款卡（6）所有股东得存在与变更情况（7）股东章程得变化情况（8）历次股东会议得会议纪要（9）历次董事会得会议纪要2、项目公司得财务审计（1）对项目公司得资产负债表、损益表与现金流量表进行审计（目得就是主要审查项目得资产与负债情况；税务情况与债务情况）（2）项目公司需提供原始凭证与账册（3）项目公司得往来账款情况（目得主要就是考察项目得采取就是否干净）（4）项目公司财务得现金流调查（目得主要就是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）（5）审计项目公司得资金到位与使用情况（6）审计项目公司得纳税情况、债务情况以及项目公司得银行账户3、所收购项目得主体调查（1）项目得所有权证与批文，包括①项目得国有土地使用证以及土地转让合同与土地出让金缴纳发票；②项目得建设用地规划许可证或规划意见书；③项目得建筑工程规划许可；④开工证等。
（2）项目所在地得规划情况（包括控制性规划与详细性规划）（3）项目得可行性批复（4）项目得规范性调查（5）项目得以前得经济活动得调查五、洽谈正式合同六、交接与变更1、公司证件得交接2、公司所有印章得交接3、公司所有材料得交接4、项目场地得交接七、股权收购得难点1、溢价得处理方式2、或有负债得保证溢价得处理方式主要就是股权+承担负债或有负债保证主要防止项目公司得对外担保、对外得合同与对外经济活动得风险房地产项目收购尽职调查清单项目收购一般分为二类，一类就是房地产项目公司得股权收购，一类就是房地产项目在建工程转让或现房转让。
地产收购可行性研究报告一、项目背景及选题意义近年来，随着中国经济的快速发展和房地产市场的蓬勃发展，地产收购交易逐渐成为各大地产企业的重要战略选择。
地产收购作为一种市场化的资本运作方式，有着独特的优势和风险，对于拓展企业规模、提升市场竞争力具有重要意义。
因此，通过深入研究地产收购的可行性，有助于企业更好地把握市场机遇，实现可持续发展。
本次研究旨在探究地产收购的可行性，从市场环境、企业内外部条件、风险评估等多个角度进行全面分析，为企业决策提供依据。
二、市场环境分析当前，我国房地产市场整体呈现持续增长态势，尤其是一、二线城市的房价持续上涨，市场需求旺盛。
这为地产收购提供了广阔的市场空间和发展机会。
与此同时，政府对于房地产市场的调控政策也在不断严格，加大了企业的市场风险。
三、企业内外部条件分析1.企业内部条件：包括资金实力、市场竞争力、管理团队等方面。
企业的资金实力决定了其是否具备进行地产收购的条件，管理团队的专业水平直接影响了收购项目的执行效果。
2.企业外部条件：包括竞争对手、市场环境、政策法规等方面。
企业所处的市场环境和政策法规对于收购项目的顺利实施至关重要。
四、风险评估地产收购作为一项风险较高的资本运作行为，其风险主要包括市场风险、政策风险、财务风险等多方面因素。
在进行收购前，企业需要对可能面临的风险进行充分评估和应对措施制定，以尽量降低投资风险。
五、可行性研究通过对市场环境、企业内外部条件和风险评估的全面分析，我们认为当前我国房地产市场发展潜力巨大，地产收购具有较高的可行性。
但在实施过程中，企业需要谨慎评估风险，提高管理水平，科学规划收购项目，确保项目成功实施。
六、结论与建议地产收购作为一种重要的发展战略，对企业具有重要意义。
通过深入研究地产收购的可行性，可以帮助企业更好地把握市场机遇，提升市场竞争力。
因此，建议企业在进行地产收购时，充分评估市场环境和自身实力，谨慎制定收购计划，确保项目可持续发展。
房地产项目收购方案一、引言房地产领域一直是国民经济的重要支柱之一，随着城市化进程的不断推进和人民生活水平的不断提高，房地产市场的发展潜力巨大。
为了进一步拓展市场份额和提高企业竞争力，某公司打算通过房地产项目的收购来快速扩大自身规模。
本文将提出一套科学合理的房地产项目收购方案，以帮助公司实现目标。
二、市场分析1. 市场概况：通过对当地房地产市场的研究和分析，我们发现该地区房地产市场呈现出稳定增长的趋势。
地理位置优越、经济发展迅速、人口增长以及政府对房地产行业的支持等因素都为房地产项目的发展创造了良好的条件。
2. 竞争对手分析：在该地区的房地产市场上，存在着多家有一定规模的竞争对手。
我们需要对竞争对手的项目类型、项目规模、市场份额以及运营状况进行详细研究，以了解市场竞争格局和对手的强弱势，并据此确定收购目标。
3. 政策环境分析：政府对房地产行业一直保持较高的关注度，并出台了一系列相关政策来促进房地产市场的发展。
我们需要及时了解并适应政府的政策，以确保我们的收购方案与相关政策相协调。
三、收购目标选择1. 收购目标定位：根据市场调研和竞争对手分析，我们需要确定适合公司战略和发展方向的收购目标。
收购目标应具备以下特点：具备较高的市场竞争力、有较好的项目品质和运营管理能力、项目资金回报率较高等。
2. 收购目标筛选：通过对潜在的收购目标进行综合评估和筛选，我们最终确定了若干收购目标，并将其进行深入调研和尽职调查，以评估其真实价值和风险。
3. 收购目标协商：在确定了最终的收购目标后，我们将与目标公司进行进一步的商务洽谈和协商。
协商的内容包括收购方式、交易价格、股权分配等。
四、收购方案实施1. 资金准备：根据收购目标的估值和商务洽谈的结果，公司需要确保有足够的资金储备以支持收购的实施。
资金来源可以包括自有资金、银行贷款以及筹集股权等。
2. 股权交易：在商务洽谈中确定收购方式为股权交易的情况下，公司需要进行股份评估、股权转让协议签署等手续。
收购项目工作流程细则目录一、收购程序 (1)二、进行尽职调查 (1)1目标公司基本情况 (2)2治理结构与人事管理情况 (2)3资产（权益）、负债情况 (2)4纳税及规费交纳情况 (2)5房地产项目情况 (3)6重大合同及重大诉讼/仲裁/行政处罚事项 (3)7财务状况 (3)8其他注意事项 (4)三、制作并签订股权转让合同 (4)1股权转让合同应载有原股东的声明与保证。
(4)2资料移交 (5)3付款安排 (5)4违约责任 (5)5政府行为及不可抗力 (6)6其他风险 (6)四、清产核资及公司交接 (6)1清产核资 (6)2项目交接 (6)五、工作流程表 (9)六、房地产项目收购尽职调查清单 (11)1涉及公司类的文件 (11)2设计开发项目类文件 (11)3涉及财务类的资料 (12)4公司的经济合同履行情况 (13)七、常见法律风险及其防范措施和应对方法 (15)八、项目收购资料移交记录表格 (16)证照移交记录表 (17)基本资料移交记录表 (18)资料移交记录表（行政类） (19)协议、合同明细表（行政类） (20)资料移交记录表（工程类） (21)资料移交记录表（人资类） (22)法律事务统计表 (23)印鉴移交记录表 (24)印鉴移交记录表（印模） (25)项目移交备忘录 (26)收购细则一、收购程序一、收购程序1、进行房地产公司收购，一般情况下，双方可以在达成初步意向后先签订一个收购意向书。
如涉及到当事方的商业秘密保护问题，还可签订保密协议，约定无论收购是否完成，双方均应对收购过程中了解到的对方的商业秘密负有保密义务。
2、然后收购方对拟收购目标公司（以下称“目标公司”）及房地产项目的法律与财务状况进行尽职调查。
尽职调查系非常专业的工作，是进行商业决策的基础与前提，一般情况下宜由专业律师与专业会计师进行。
3、尽职调查后专业人员应作出系统、全面的尽职调查报告，对收购的可行性、交易条件及潜在风险作出判断，为收购方的决策提供参考意见。
房地产项目公司收购要点一、房地产收购得种类房地产项目收购包括：在建工程转让与项目公司收购两种1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼得收购）2、项目公司收购又叫股权转让二、项目公司股权收购步骤：1、项目收购意向书2、项目尽职调查3、洽谈正式合同4、交接三、意向书意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月）四、项目尽职调查包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目得主体调查1、项目公司主体调查（1）营业执照（包括正副本就是否过期）；（2）各种开发资质（3）税务登记（4）企业组织代码（5）贷款卡（6）所有股东得存在与变更情况（7）股东章程得变化情况（8）历次股东会议得会议纪要（9）历次董事会得会议纪要2、项目公司得财务审计（1）对项目公司得资产负债表、损益表与现金流量表进行审计（目得就是主要审查项目得资产与负债情况；税务情况与债务情况）（2）项目公司需提供原始凭证与账册（3）项目公司得往来账款情况（目得主要就是考察项目得采取就是否干净）（4）项目公司财务得现金流调查（目得主要就是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）（5）审计项目公司得资金到位与使用情况（6）审计项目公司得纳税情况、债务情况以及项目公司得银行账户3、所收购项目得主体调查（1）项目得所有权证与批文，包括①项目得国有土地使用证以及土地转让合同与土地出让金缴纳发票；②项目得建设用地规划许可证或规划意见书；③项目得建筑工程规划许可；④开工证等。
（2）项目所在地得规划情况（包括控制性规划与详细性规划）（3）项目得可行性批复（4）项目得规范性调查（5）项目得以前得经济活动得调查五、洽谈正式合同六、交接与变更1、公司证件得交接2、公司所有印章得交接3、公司所有材料得交接4、项目场地得交接七、股权收购得难点1、溢价得处理方式2、或有负债得保证溢价得处理方式主要就是股权+承担负债或有负债保证主要防止项目公司得对外担保、对外得合同与对外经济活动得风险房地产项目收购尽职调查清单项目收购一般分为二类，一类就是房地产项目公司得股权收购，一类就是房地产项目在建工程转让或现房转让。
房地产项目收购的法律问题研究在当今的经济环境中，房地产项目收购已成为一种常见的商业行为。
然而，这一过程中涉及众多复杂的法律问题，需要谨慎对待和妥善处理，否则可能会给收购方带来巨大的经济损失和法律风险。
一、房地产项目收购的主要方式房地产项目收购主要包括资产收购和股权收购两种方式。
资产收购是指收购方直接购买目标房地产项目的相关资产，如土地、建筑物等。
这种方式的优点是收购方可以直接获得目标资产的所有权，且原有的债务和法律纠纷通常不会转移给收购方。
但缺点是涉及的税费较高，且办理相关资产的过户手续较为繁琐。
股权收购则是指收购方购买目标公司的股权，从而间接控制目标房地产项目。
这种方式的优势在于手续相对简便，税费成本相对较低。
但风险在于收购方可能需要承担目标公司的原有债务和潜在的法律风险。
二、收购前的尽职调查在进行房地产项目收购之前，充分的尽职调查是至关重要的。
这包括对目标项目的法律、财务、市场等方面进行全面审查。
在法律方面，需要审查土地使用权的取得方式是否合法，是否存在土地闲置、土地出让金未足额缴纳等问题；项目的规划、建设手续是否齐全，是否存在违规建设等情况；相关的合同和协议，如土地出让合同、工程施工合同、销售合同等，是否存在潜在的法律纠纷。
财务方面，要审查目标公司的财务状况，包括资产负债表、利润表、现金流量表等，了解其财务状况是否健康，是否存在虚增资产、隐瞒债务等情况。
市场方面，需要对项目所在地区的房地产市场进行调研，了解市场供求关系、价格走势等，评估项目的市场价值和未来的盈利潜力。
三、土地使用权相关法律问题土地使用权是房地产项目的核心要素之一，因此在收购过程中需要特别关注。
首先，要审查土地使用权的取得方式是否合法。
如果是通过出让方式取得，要确认土地出让金是否已经足额缴纳，土地出让合同中是否存在限制条件。
如果是通过划拨方式取得，需要关注是否符合划拨的法定条件，以及后续的转让是否经过了合法的审批程序。
其次，要注意土地使用权的期限。
房地产收购项目方案
房地产收购项目方案是指公司或个人收购房地产资产的计
划和方法。
下面是一个可能的房地产收购项目方案的步骤：
1. 拟定收购目标：明确收购房地产资产的类型、规模和地
理区域，并确定收购目标的价值和潜在回报。
2. 研究市场：对目标市场进行彻底的市场调研，包括了解
市场趋势、竞争环境、需求和供应情况等，以确定房地产
市场的潜在机会和风险。
3. 确定收购策略：根据市场调研结果，确定最佳的收购策略，包括选择适当的收购方式（例如整体收购、部分收购
或并购等）和确定合适的收购资金来源。
4. 进行尽职调查：对收购目标进行详细的尽职调查，包括
了解房地产资产的法律、财务和经营状况，以确定是否存
在潜在的风险和机会。
5. 资金筹措：确定并筹集收购所需的资金，包括自有资金、银行贷款、投资者资本等。
6. 签订协议：与卖方协商并签署收购协议，明确收购价格、付款方式、交割条件等。
7. 移交和整合：完成收购交易后，及时将房地产资产过户
至公司名下，并根据需要进行整合，以提高经营效率和价值。
8. 监管和管理：建立适当的监管机制，确保房地产资产的
正常运营和管理，并定期进行收购项目的绩效评估和风险
管理。
以上是一个简要的房地产收购项目方案，具体的方案需要根据不同的情况进行调整和优化。
