中外地籍管理制度的比较

美国土地管理与我国土地管理特点的比较发布部门：崇文国土分局于东来源：北京地籍资讯总第75期时间：2009-04-23 2008年九月下旬至十月上旬，我随北京市国土局一行21人到美国进行了关于土地规划管理方面的实地考察活动，其间听取了专家学者和多个政府部门及与之相关的半官方机构对土地规划与管理工作的介绍。

虽然这些介绍还不能涵盖美国土地管理的全部，但大体上体现了他们的管理思路、手段和特点。

经过整理，我把其中一些有价值的内容向大家作一介绍，以供同业参考。

一、美国土地管理的特点：美国没有专门的土地管理与规划管理机构，他们的土地与规划管理基本上是通过交通与规划管理、房屋管理、社会保障管理、园林生态管理、道路交通管理，甚至包括环境保护、税务、劳工、内务和国防军事管理部门等各方面机构组成一个互为补充、协同作业的错综复杂的管理机构，这些机构多数会产生职责上的重叠，机构的性质也有官方、半官方（如协会）和非官方机构。

因此他们在土地规划制定上主要突出两个词“沟通”与“协调”；在土地管理的手段上主要是通过诉讼。

下面简单把其在规划制定和管理手段方面的做法作一介绍。

以芝加哥都市规划管理局为例：1、组成和性质：芝加哥都市规划管理局是整个伊利诺伊州规划管理部门的一部分，它负责全州102个郡中的六个郡。

拿北京比较来说就如同是负责海淀、丰台、门头沟、房山等西部地区的规划管理局，不同的是这个局是规划协会性质的半官方机构，相当于我们的规划院，工作人员都不是公务员，其所需经费由政府按委托业务支付，协会也可通过其它服务途径创收。

2、职责：根据土地条件、搜集到的信息，各部门意见和民众意愿制定区域规划方案。

3、规划的制定和特点简单说，他们在制定规划时是采用自下而上的层级汇总制的。

首先是由各基层地区（如社区）制定规划方案，再由各地区（通常为市）汇总各社区方案为市规划方案，各郡再汇总各市的规划方案，最终芝加哥都市规划管理局再汇总本地区的六个郡的规划方案，形成相对完整的六郡规划方案，并准备提供给州规划部门。

中外行政制度比较论文关键词：中外；房产制度；土地制度房地产就是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又称为不动产。

一、国外土地制度（一）土地所有制形式。

土地私有制，现行土地所有制有三种主要形式，即国家所有、公共所有、个人与法人所有。

属于国家所有和地方自治团体所有的土地占国土总面积的35%，属于私有的土地面积占国土总面积的65%，其中，个人所有的土地占57%，法人所有的土地占8%。

（二）土地权利的设置。

设所有权、地上权、赁借权三种。

后两种权利归属于借地权。

（三）土地交易管理制度1、在城市拥有2000平方米以上土地，市区外拥有5000平方米以上土地的所有者在转移出让土地时必须事前申报，购买价格以公示地价为标准确定；2、土地交易许可制。

在土地投机活动集中、地价上涨过快的地区，县地方政府可以设立“限制区域”。

凡就是“限制区域”内土地进行交易及其阶格，必须经县地方政府“许可”。

如果私下成交，土地交易合同视为无效，不受法律保护；3、土地交易申报劝告制。

如果交易价格过高影响土地利用，县地方政府可以提出劝告，并向地方政府重新申报。

如果交易双方不听从劝告，可将其劝告内容公之于众；4、土地公示法。

为了在宏观上管理和调控土地价格，外国制定了地价公示法，这种价格就是一种旨在控制土地的官方价格，增强政府对土地价格的控制能力，为合理进行土地交易提供依据。

二、国外住房政策住房政策总目标与国民经济发展阶段相适应，与家庭构成以及居住区域的特性相适应，为全体国民提供居住环境良好的住宅。

（一）特点1、重视住宅管理。

外国私房率较高，住宅经济主要由市场机制调节，但就是政府仍然比较重视对住宅的管理。

政府的建设省及下属住宅局对全国住宅建设实行政策，法令、计划、设计、资金、生产、技术一体化管理。

2、政府大力资助住宅建设。

国外政府为住宅的建设开辟了多种集资渠道，提供住宅补贴就是其住宅政策的核心。

中外地籍管理制度比较土管1班 201131160524 庞荣林社会背景社会制度管理部门管理内容管理制度我国经历了起步阶段，进入到发展阶段，从无到有，从小到大，从弱到强，有了长足发展，但和发达国家相比，还是有很大差距在我国社会主义制度下，地籍管理是巩固社会主义土地公有制的一项措施，也是为充分合理高效地利用和推进改革开放的土地利用制度变革服务的一项综合性措施国土资源部1、土地调查 2、土地登记 3、土地统计 4、土地分等定级 5、地籍档案管理《土地管理法》香港港英政府于1903年对全港土地进行较为详尽的地籍测量，全面调查和记录土地的业权、位置、面积和用途等土地注册制度，属于以判例法为特征的英美法系，但在土地注册制度方面切建立了较为系统的成文法香港地政总署测绘处1、土地注册的机构 2、土地注册的内容 3、土地注册的效力《土地注册条例》、《土地注册规例》、《土地注册费用规例》澳门1868年5月4号起启用物业登记簿，现行《物业登记法典》是1999年9月20日颁布的，政府非常重视土地管理工作土地工务运输局下属土地管理厅、负责土地规划和管理工作；地图绘制暨地籍局负责土地划界和地籍管理工作；土地工务运输局、地图绘制暨地籍局、房屋局、建设发展办公室、环境委员会1、地籍测量和宗地的划界工作 2、物业登记 3、地籍图编绘和地籍信息管理工作 4、《地籍法》和有关地籍政策的指导《地籍法》台湾地籍是标示每宗土地位置、界址、面积、使用状况和权属关系的图册土地法由“通则”“地籍测量”“土地总登记”“土地权利变更登记”组成土地权利包括土地的权力和土地上建筑物的所有权。

土地和建筑物为各自独立的不动产，分别赋予所有权，分别进行登记，分别核发所有权。

内政主管部门地籍局和市政府所设的地政局，还有各市的政府设有地政事务所1、地籍机构及地籍的内容 2、土地登记 3、地籍测量《民法》、《土地管理法》、《土地管理法实施法》、《地政土法》、《土地登记》、《地籍测量实施细则》美国美国是一个分权、分税制的国家。

中英土地制度的比较及借鉴(1)[摘要]英国作为发达的资本主义国家，在长期的发展中形成了趋于成熟的土地制度，它在土地管理方面的经验对中国的土地管理相关制度的建立和完善具有一定的借鉴意义。

本文通过对中国和英国土地制度的比较，结合中国实际，有选择地吸收英国土地管理制度中的土地登记、土地利用规划、土地征用等经验，为中国土地制度的改革提供借鉴。

[关键词]英国；土地制度；借鉴一、中英土地管理体制的比较土地管理体制是指国家土地行政主管部门的设置及其职责权限的划分。

中国在1986年后，在机构设置上实行的是集中统一的管理体制，而英国在中央一级没有统一的土地管理机构，而是实行各机构分类管理。

1 中国现行的土地管理体制1998年8月29日，第九届全国人民代表大会常务委员会对《土地管理法》进行了修订。

新《土地管理法》规定，“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”，“县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定”。

1998年3月，国务院进行机构改革，由地质矿产部、国家土地管理局、国家海洋局和国家测绘局共同组建国土资源部，保留国家海洋局和国家测绘局作为国土资源部的部管国家局。

新建的国土资源部的主要职能是：土地资源、矿产资源、海洋资源等自然资源的规划、管理、保护与合理利用。

但是，当前中国的土地管理体制还难以保证实施符合中国国情的土地供应政策，从横向关系看，在各级政府的各相关部门之间尚未形成严格土地管理的合力，从而大大降低了土地管理的权威性和有效性；从纵向关系看，难以形成统一的、有权威的土地管理的制度和政策的顺畅实施。

2 英国现行的土地管理体制在英国，中央一级没有统一的土地管理机构，而是实行土地分类管理。

英国涉及土地管理的机构主要有：英国副首相办公室、环境、食品和农村事业部、林业委员会以及司法部等。

副首相办公室是一个综合性的政府管理部门，主要负责城市发展、规划政策、权利授予政策、地方政府政策、住房政策制定等；它的主要作用体现在促进政府部门间合作，提高人们生活水平、创造更多就业机会，保证社会的可持续发展和繁荣稳定。

中外农地使用权制度的流变及其启示国民经济和社会发展“十二五”规划纲要针对我国农村经济建设做出了重要的理论决策，提出强化对土地承包经营权的物权保护，完善土地承包经营权权能，并要求在依法自愿有偿和加强服务基础上完善土地承包经营权流转市场，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。

笔者受此启发，通过考查国内外相关立法之规定，简要梳理中外农地使用权流转的经验，指出现有立法的不足，探索适合农村经济发展的土地经营关系的新路径。

中外农地使用权流转制度的历史源流我们可以考察一下两大法系及我国关于农地使用权的流转制度的发展源流，从中发掘其不同的特点及内在价值。

发现对于如何合理配置农地权利，提高农地使用效率则是不谋而合。

大陆法系国家是以罗马法为衣钵，而永佃权作为罗马物权法他物权之一，在历史上具有重要地位。

永佃权早在希腊时代就已出现。

农地租佃关系是通过永佃权制度来加以调整，长期或永久对他人不动产土地行使充分权利而以每年向土地所有人给付租金为条件者，即称之为永佃权或永借权。

至公元 2 世纪永佃权正式成为罗马法上明确的法律概念，并在优士丁尼时期，希腊的永佃权制度与罗马固有的公地、私地的永借地制度合而为一，形成了一种完整的制度并为后世所承袭。

罗马法的永佃权实际是由公法规范转而为私法规范；又由债权关系转而为物权关系（江平、米健，2004）。

也有学者提出永佃权制度萌芽于《汉穆拉比法典》，其时土地归王室或公社占有，耕地则分配给各家使用，使用者以缴纳赋税或服劳役的方式取得土地使用权，该权利可世袭（杨立新，2000）。

而且永佃权具有长期性特点，佃租人可以将这种权利出让、抵押或继承。

鉴于永佃权制度设计的可取性，并能够极大地促进农业生产的发展，后世大陆法系各国民法典均多有不同程度的涉及。

受罗马法的影响，一些大陆法系国家如德国、意大利、日本、法国等也确立了农地使用权的流转制度，而且规定农地使用权可以通过转让、抵押、出租或继承等方式流转。

中外地籍管理制度的比较（土管1班，201131160707何建明）地籍管理特点土地权属地籍管理组织土地登记制度相关法律基础中国国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。

核心是土地的权属问题。

土地公有制国土资源部地籍管理司下设四个处：土地登记处、土地权属处等强制登记没有一部专门的法律，多为部门规章和地方性法规美国所有的土地都实行有偿使用，美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租。

价格由市场供求关系决定，政府对私人土地的管理主要是通过登记收费和规划引导美国还在自愿的原则基础上。

实行了土地发展权的转让制度。

以土地私有制为基础的完全市场模式隶属于内政部的国家土地管理局契据登记制、托伦斯登记制有许多相关的法律，《土地先购权法》、《宅地法》等澳大利亚澳大利亚由6 州、2 区组成，州自治管理。

在联邦政府层次上，政府职能部门较少；在州政府层次上，政府职能部门较多。

地方政府为第3个层次，一般由州政府规定其权力，各州之间差异较大。

一是州有租赁土地、二是保留地、三是私有土地土地和产权信息中心托伦斯登记制（以权利人的登记先后编制登记簿，登记机关对登记的申请采取实质性的审查方式，确定权利性质的登记制度）土地管理法律体系非常健全，对不同的土地权利都有专门的法律规定土地转移法等德国联邦德国地籍管理具有以法律为基础、组织严谨、定义清晰、公证性、应用广泛、自动化程度高以及土地登记法院负责实施7 个显著特点。

多元化的混合所有制州的内政部，负责地籍事务，地籍局，独立的地籍局或测量地籍局权利登记制（对不动产的权利取得及变更进行登记，以保护产权、便利交易为目的）有完善的立法保障地籍管理措施的落实，例如地籍法，测量和不动产地籍法，不动产地籍管理条例等越南越南的地籍行政的主要任务有三项：确保政治稳定、社会公平和经济发展。

中外城市管理体制的比较及启示中外城市管理体制的比较及启示中外城市管理体制的比较及启示1、我国与西方国家城市管理体制的比较。

由于经济体制和政治体制的背景不同，我国的城市管理体制与西方城市管理的体制是不同结构的。

我国城市管理政企不分，管理和作业不分。

我国的城市政府既是城市建设的组织者，又是城市管理的施行者，政府身兼建设和管理两个角色，而西方国家的城市管理实行的是政企分开，组织管理机构健全，权限职责清晰。

市长的主要精力用于城市管理，市长首先是抓城市规划，组织智囊班子帮助编制规划，并组织实施。

市长通过抓规划，把国家的经济结构模式在城市结构中具体体现出来。

我国的城市管理重视思想教育，带有较明显的人治色彩。

西方国家的城市管理重视法规制度，法制意识较强，政府各部门也围绕城市管理，依法行政。

各部门虽然分工不同，但是依法办事的立场和价值观一样，由此就降低了内耗，也有利于提高效率。

全民法制意识下的城市管理对于西方市场经济的发展起到了十分重要的作用。

在城市管理中，我国的政府常常扮演着“全能政府”的角色，相形之下，社会发育不够完善。

西方国家一般是“市民社会”，大量的社会中介组织分担了城市管理的传统职能，典型的“小政府，大社会”模式，政府仅充当教练和裁判的角色；非政府非营利组织在社区发展中具有重要作用，社区志愿者组织更是发挥举足轻重的作用。

2、西方城市管理模式和改革趋势对我国社区体制改革的启示。

体制背景、社会基础等的变化，使得我国原有的城市社区组织管理体制已不适应新时期社区发展、社区建设的根本要求，社会需求的多元化与社区管理的单一行政模式构成了转型期社区组织体系的结构和功能分化，产生了新的结构要素，社区组织管理体系面临新的重组、整合与再造。

尽管西方城市管理的理论和模式对我国的城市管理实践与研究有很大的启发意义，但必须结合中国的意识形态、政治经济和社会文化特点加以借鉴。

我国城市社区管理必须从结构上对管理体制进行调整，遵循“社会化、协调性、专业化、法制化”的原则，从两个层面上着手构建全新的“小政府，大社会”的多元互动的城市社区组织管理体系：一是从社区组织结构着眼，根据社区内部各要素的有机联系，重构合理的社区体系；二是根据社区发展的需求，重建新型的社区组织，并赋予其独立法人地位。

法国用的地籍管理制度一、法国地籍管理制度的历史渊源法国地籍管理制度起源于古罗马时期，当时的地籍管理主要是用于确定土地所有权、税收征管和土地利用等方面。

随着时间的推移，法国地籍管理制度逐渐完善，尤其是在法国大革命后，地籍管理制度成为国家土地管理的重要组成部分。

19世纪末，法国政府对地籍管理制度进行了全面的改革，确立了现代地籍管理的基本框架和原则。

20世纪以来，法国地籍管理制度不断完善，为法国土地管理、交易和开发提供了重要的支撑和保障。

二、法国地籍管理制度的基本框架法国地籍管理制度的基本框架主要包括地籍登记、地籍调查、地籍图件、地籍档案和地籍信息系统等组成部分。

其中，地籍登记是地籍管理制度的核心，主要包括确定土地权属、界址确定、土地利用和土地价值评估等内容。

地籍调查是地籍管理制度的前提和基础，通过地籍调查可以获取土地的真实情况和所有权状况，为地籍登记提供依据和数据支持。

地籍图件是地籍管理制度的重要产品，通过地籍图件可以清晰地了解土地的位置、面积、界址和权属等情况。

地籍档案是地籍管理制度的重要组成部分，通过地籍档案可以查询和了解土地的历史演变和所有权变迁等信息。

地籍信息系统是地籍管理制度的重要工具，通过地籍信息系统可以实现地籍信息的管理、查询、更新和共享等功能。

三、法国地籍管理制度的内容和功能法国地籍管理制度的内容主要包括土地所有权登记、界址确定、土地利用管理和地籍信息服务等内容。

其中，土地所有权登记是地籍管理制度的核心和基础，通过土地所有权登记可以确定土地的所有权者、土地的性质和用途等信息。

界址确定是地籍管理制度的重要内容，通过界址确定可以明确土地的边界和范围，为土地的利用和交易提供依据和保障。

土地利用管理是地籍管理制度的重点和难点，通过土地利用管理可以协调土地的开发、保护和利用，实现土地资源的合理配置和可持续利用。

地籍信息服务是地籍管理制度的重要功能，通过地籍信息服务可以实现地籍信息的管理、查询、更新和共享，方便公众和政府部门获取和利用地籍信息。

１０７《华商》【摘要】本文从土地利用规划制度、土地登记制度、土地征用补偿制度对中美的土地管理制度进行了比较研究，以借鉴美国的管理经验，进一步完善我国的土地资源管理制度。

【关键词】土地资源；土地利用规划；土地登记；土地征用补偿土地资源是国家重要的自然资源，土地资源的保护和开发利用，直接关系到国家的经济安全和社会稳定，关系到整个社会的可持续发展。

借鉴美国土地资源管理的经验，对于促进我国土地资源管理体制改革，推进经济社会可持续发展，无疑具有积极意义。

一、中美土地利用规划制度比较美国的土地利用规划体系总的来说分为三大类和六个层次。

三大类是总体规划、专向规划和用地增长管理规划。

其中用地增长管理规划主要是对建设用地加强管理，控制市区规模的一种方法。

六个层次的规划是：（１）国家级。

国家的土地利用总体规划还未编制；专项规划如国家高速公路网规划、全国自然保护区规划已经编制。

（２）区域级。

指跨州的土地利用规划。

（３）州级。

州一级规划主要控制州内土地利用，制定政策对土地资源进行开发和保护。

（４）亚区域级。

包括一个州范围内几个县，一般按自然界限来规定范围。

如加州的旧金山湾地区规划。

亚区域规划也编制专项规划如水质规划。

（５）县级。

是美国土地规划中的一个重要的层次，他对全县的土地利用（除公有地外）在数量和空间布置上起到控制作用，一般由地方政府编制。

（６）市级。

为县范围内市、镇的土地利用规划。

９０年代以后我国进一步加强了土地利用总体规划工作，并同时开展了基本农田保护区规划、土地开发整理规划等专项规划。

从而形成了以下完善的土地利用规划体系：（１）根据土地利用规划的性质与作用不同，划分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。

（２）根据规划的时间期限不同，划分为长期、中期和短期规划。

（３）根据规划的空间范围不同，可按我国的行政体系特点，划分为全国、省、市、县、乡五个层次的土地利用规划。

（４）根据规划对象的不同，可分为城市土地利用规划和乡村土地利用规划。

中国古代户籍管理与现代户籍管理比较——中国户籍制度的历史考察与对现状的简要分析论文关键词：户籍制度王权国家农耕文明金字塔型社会结构论文摘要：不了解历史，就不能掌握未来。

中国历史上的户籍制度是由征赋派役户籍制、世袭身份户籍制、人口统计户籍制和保甲治安户籍制四种不同功能的户籍制有机结合运行的整体，本文通过对这四种户籍制历史发展进程的考察，以及对中国现行户籍制的简单介绍，分析了两者之间在社会背景因素和文化传统观念上的相似之处，从而得一. 中国古代的户籍制度（一）古代户籍制度历史上中国存在着四种基本户籍制度——征赋派役户籍制、世袭身份户籍制、人口统计户籍制和保甲治安户籍制。

各类户籍制度产生与存续时间互不相同，它们的目的、功能和所起的历史作用也不一样。

就持续时间、实施的范围和影响的深度而言，均以征赋派役户籍制为最，其余三类户籍制度都可以视为对它的补充。

建立在全体编户齐民基础之上的征赋派役户籍制与其后始为独立的人口统计户籍制结合在一起，构成了中国历史上户籍制度发展与演变的主线，而只对部分国民有效的世袭身份户籍制与时断时续的保甲治安制则只是偏离这条主线的若干插曲。

[1]1.主线：征赋派役户籍制的发展、兴盛、衰亡与人口统计户籍制的独立征赋派役户籍制以为国家丁税户调的征收和兵役赋役的征派提供可靠依据为目的，是王权直接役使与剥夺其直辖领地上劳动者的基本方式，所以它的产生直接与中央王权的产生紧密联系在一起。

当商代王权萌芽时，户籍制度也随之萌芽，商王籍田与借助民力助耕公田是户籍制度萌芽的标志。

殷墟卜辞中记载：“王其莅籍”、“王往莅籍”。

据近人考证，商朝的官职中有“小籍臣”之职，主管籍田之事。

可见，早在殷王武丁时期，商朝已经有了征派民力共耕公田的籍田之制。

到西周时，户籍制度已大体形成，其中千里王畿之内的习民数制度是周代户籍制度的重要内容。

相比于商，周王朝更以一个王权强大的形象呈现在世人面前。

与古西方王权有限（“我的附庸的附庸不是我的附庸”）相比，中国的王权对其所辖领地享有无限的权力（“溥天之下，莫非王土；率土之兵，莫非王臣”），王畿之内的劳动者是天子可以直接役使与剥夺劳动的对象，也是王权巩固的基础。

中外土地管理制度对比中外土地管理制度历史和发展状况存在着很大差异，下文旨在从差异和相似性两个方面对中外土地管理制度进行比较。

一、差异1.制度体系中国现行的土地管理制度分为农村土地管理制度和城市土地管理制度，分别由农村土地部门和城市房产部门管理。

而美国土地管理制度体系是美国国会下设的国土经营局（Bureau of Land Management）、美国农业部（Department of Agriculture）等各相关机构之间统一管理的，并且存在职责划分上的分层，以保障土地资源的全面管理和有效利用。

2.产权制度中国土地基本使用制度是集体所有制和国有土地所有制相结合的双重所有制制度。

土地出让方式主要有租赁和出售两种。

而美国土地基本使用制度则是私有制和国有土地所有制相结合的双重所有制制度。

土地出售方式是美国土地管理制度的主要方式，一般通过拍卖或洽谈交易的方式出售土地，有些土地还可以通过租赁或者是特许权的方式使用。

3.土地管制实现途径中国土地管理制度的土地管制实现途径主要依赖行政监管、行政处罚以及土地划拨，而美国的土地管理制度则主要采用市场调节原则，通过市场机制来实现土地的资源化利用，土地市场运行成为美国土地资源利用的重要方式之一。

4.用途制度中美两国土地用途制度存在明显差异。

在中国，土地用途是由国家制定的土地利用总体规划、土地利用区划规划和城市规划等文件来管控的，严格的管制标准使得土地利用的灵活性、适应性等方面受到了较大限制。

而在美国，土地所有者或土地开发商拥有更大的自由度，在满足环境保护、文化历史保护等条件的基础上，能够更为灵活地将土地用于商业开发、居住、运输、娱乐等多种方式。

二、相似性1.政府主导中美两国土地管理制度虽然存在差异，但都是以政府主导为核心的制度。

政府在土地使用、分配和规划上发挥着重要作用，制定政策和法律来规范土地的利用和开发，以保障社会资源的公平利用和社会和谐稳定。

2.土地资源保护中美两国的土地管理制度都十分注重土地资源保护。