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公允价值VS历史成本周笑摘要：公允价值计量属性的确定与使用是社会经济发展的产物。
在过去，历史成本占据着主导地位，而未来，公允价值将更有优势。
本文适当结合具体案例对会计计量中公允价值与历史成本这两种计量属性的优劣与利弊进行分析。
关键词：公允价值；历史成本；会计计量属性20世纪70年代以前，人们坚定不移地以历史成本作为会计计量属性。
但是随着各种虚拟且不确定性程度高的金融衍生产品的出现，历史成本越来越受到人们质疑，公允价值计量属性进入了人们的视野。
一、历史成本的内涵历史成本是指企业的各种资产应当按取得或购建时发生的实际成本作为对价计量。
历史成本计量有两个前提假设：一是币值稳定假设，二是社会平均劳动生产率不变假设。
在历史成本会计中，资产以购置时支付的现金或现金等价物金额，或所付出对价的公允价值进行确认。
负债以其因承担现时义务的合同金额或实际收到的金额，或以日常活动中为了偿还负债而预期需要支付的现金或现金等价物的金额进行确认。
也就是说，在确认时，历史成本反映了过去的事项或交易发生时点的信息，入账后不再进行重新估价。
二、公允价值的内涵国际会计准则IAS NO.39 作出的公允价值定义为：“公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额”。
我国企业会计准则CAS NO.39作出了类似定义：“公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格”。
公允价值会计要求在报告日采用报告日的市价、类似市价或估计价格对相应资产和负债重新计量。
三、历史成本、公允价值与其他计量属性除了历史成本和公允价值外，会计计量属性还包括重置成本、现值和可变现净值。
谢诗芬（2001）认为：公允价值可以表现为多种形式，如历史成本(收入)、现行市价、现行成本、未来现金流量的现值，公允价值不完全等同于现行价值，其中的大部分(除历史成本外)是现行价值的一种特殊形式，以特定个体计量为计量目标的现值是现行价值，但不是公允价值。
会计计量模式
会计计量模式是指会计在记录和报告经济事项时所采用的计量方法和原则。
会计计量模式是会计准则制定的基础，它决定了公司如何确定和报告资产、负债、收入和费用的金额。
常见的会计计量模式包括历史成本计量模式、公允价值计量模式和现金流量计量模式。
1. 历史成本计量模式：按照交易发生时的购买或产生成本进行计量。
这是目前最常用的计量模式，它假设经济事项的真实价值可以通过历史成本来反映。
2. 公允价值计量模式：按照市场上的实际出售价格或估算的市场价值进行计量。
这种计量模式更注重反映资产和负债的当前价值，特别适用于金融工具和投资性房地产等具有市场交易活跃的资产。
3. 现金流量计量模式：按照现金流入和流出的金额进行计量。
这种计量模式适用于特定的会计处理，如现金流量表和现金流量对冲。
不同的会计计量模式在不同的情况下有不同的适用性和局限性。
会计准则的制定者需要根据实际情况和目标制定相应的计量模式，以确保会计报告能够准确反映经济事项的实质和价值。
浅议历史成本计量属性与公允价值计量属性的选择会计最基本的职能是核算和监督，核算职能的实现就是基于对会计计量属性的选择。
目前会计计量可以选择的有历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值这五种属性，为实现会计信息质量要求，会计计量属性的选择就显得尤为重要。
关键字：历史成本；相关性；公允价值《企业会计准则——基本准则》中规定；“企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠，内容完整。
”在会计实务中，为达到会计信息的客观性、真实性，会计要素计量过程中计量属性的选择就尤为重要。
会计要素的计量会由于不同的会计计量属性的选择而表现为不同的货币数量，从而使会计信息反映的财务成果、经营状况建立在不同的会计目标上。
会计计量属性是指用货币对会计要素进行计量的标准，企业在对会计要素登记入账及进行会计报表披露时，应当按照规定的会计计量属性计量，准确计算其金额进行核算和披露。
目前我国《企业会计准则——基本准则》中规定的计量属性有历史成本、可变现净值、重置成本、现值及公允价值这五种属性。
而在会计计量属性的选择中历史成本属性和公允价值属性的使用范围相对来说比较广。
一、历史成本计量属性的选择在会计核算过程中，历史成本是目前会计计量属性中使用范围最广的属性。
历史成本又称原始成本，是指以企业取得各项财产物资资产时，应当以其购进或建造时所产生的实际成本入账，并以此作为后续核算中进行分摊或转进成本费用科目的依据。
除国家另有规定外，各种资产入账后即使后期物价产生变动，也不得调整其账面价值。
历史成本计量属性的选择主要是为了实现企业会计信息质量的可靠性。
（一）历史成本属性的优点历史成本属性的选择在于它的使用具备以下优点：1、历史成本反映的是交易发生时的成本，体现发生当时的市场价格，并且数据容易获得，相对来说取得的成本较低；2、历史成本的取得有相应的原始凭证作为依据，其数据具备可验证性；3、会计事项按历史成本入账后无需调整后期账目，可以保证企业会计信息的可靠性及真实性，能为会计信息使用者提供其所需的会计信息。
历史成本计量与公允价值计量的探讨【摘要】会计对经济业务包括确认、计量、记录和报告三个阶段，会计计量是会计信息系统的核心。
随着经济的发展，衍生金融工具日新月异，用公允价值取代历史成本计量的呼声越来越高。
但考虑到我国资本市场处于发展初期，仅是弱势有效，且公允价值的计量参数还难以有效的获得和估计，于是更深入地探讨历史成本与公允价值计量模式及其发展方向是很有必要的。
【关键词】历史成本计量；公允价值计量；受托责任观；决策有用观；会计信息质量一、历史成本及其计量、公允价值及其计量的涵义历史成本，有多种不同的定义。
iasb的定义：资产的登记，按照其购置时支付的现金或现金等价物的金额，或是在某些情况下，按照在正常经营中的为偿还负债将要支付的现金等价物的金额。
fasb概括为：指取得一项资产而付出的现金或者现金等价物。
我国现行《企业会计准则》规定：历史成本亦称原始成本或实际成本原则，是指对会计要素的记录，应以实际业务发生时的取得成本为标准进行计价。
这里的取得成本，就是取得或制造某项资产时所实际支付的现金或者其他等价物。
历史成本计量建立在币值稳定的基础之上，坚持按初始交易价格入账后一成不变的静态反应观，不认为资产价值随时间的流逝而变动。
公允价值，在我国《企业会计准则》中定义为：是指在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
二、历史成本计量属性与公允价值计量属性之间的关系历史成本通常反映的是资产或负债过去的价值，而公允价值通常反映的是资产或负债的现实价值。
但这种对立关系并不是绝对的。
《企业会计准则——非货币性资产交换》中规定，如果交换具有商业实质，且换入资产的公允价值能够可靠计量的，换入资产入账成本的确定应当以换入资产的公允价值为基础，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠。
另外，公允价值相对于历史成本而言，具有很强的时间概念。
即当前环境下某项资产或负债的历史成本可能就是过去环境下的该资产或负债的公允价值，而当前环境下某项资产或负债的公允价价值也许就是未来环境下该项资产或负债的历史成本。
Forum学术论坛1562017年4月 公允价值与历史成本计量的对比分析河南大学商学院 梁竞匀摘 要：公允价值计量近年来不断被修订和完善，日渐趋向国际化，能否取代历史成本计量而独占鳌头成为人们争议的焦点。
本文通过从其适用范围和属性、对财务信息质量的影响以及对实现会计目标的影响三方面对公允价值与历史成本计量进行了详细的对比分析，发现二者既存在区别也有联系，但是二者同等重要，唯有并存才能更好地体现会计的价值。
最后，本文根据分析结果展望了二者未来的发展趋势，并针对公允价值计量准则提出了发展建议，为以后公允价值准则的进一步完善提供了依据。
关键词：公允价值 历史成本 分析中图分类号：F204 文献标识码：A 文章编号：2096-0298(2017)04(c)-156-02我国企业会计准则第39号规定：“公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
”历史成本是指企业的各种资产应当按取得或购建时发生的实际成本作为对价计量。
关于二者的对比分析文献较多，但是仅限于当时的社会环境且在公允价值计量改革之前，已经失去了时效性。
本文通过文献搜查，运用对比分析法将这两种计量模式进行了比较，分别阐述了二者之间的区别和联系，明确表明了目前二者同等重要，同时展望了二者未来的发展趋势，认为二者终将互相借鉴，优势互补，走向趋同。
此外，对于尚待完善和改进的公允价值计量准则提出了相关发展建议，有一定的参考依据，意义重大。
1 公允价值与历史成本计量的区别机器工业时代，历史成本计量模式得到了前所未有的发展并占据了主导地位，其原因是币值和社会平均劳动率基本不变。
然而随着科技的进步，社会的发展，现已进入信息时代，社会平均劳动率较以前有了明显的变动。
历史成本计量因此也受到了巨大的挑战和质疑。
2006年，我国颁布了新会计准则，准则中规定重新使用公允价值计量方法，而且扩大了其应用范围，与国际会计逐步趋同，重点强调了会计信息质量的相关性。
历史成本会计模式下公允价值的应用一、历史成本计量与公允价值计量的利弊历史成本计量是建立在币值稳定假设的基础上，要求资产和负债按其取得或交换时的实际交易价格入账，入账后的账面价值在该资产存续期内一般不作调整。
历史成本计量强调会计信息的客观性、可靠性和可验证性，往往只对实际交易活动产生的结果进行确认，而不对尚未发生的交易进行估计。
从股东及债权人的角度看。
这种以交易事实为依据的金额是客观的、可验证的，以此计算的收益亦是可信且可靠的。
因此，反映企业活动的实际收支额被认为是一种客观计算可分配利润的非常好的计量模式，也是历史成本计量属性在会计实践中得以广泛应用的原因。
然而，由于历史成本不涉及后续确认问题，忽视了对经济事项做全面、立体、动态的衡量，因此所提供的数据与不断变化的现时价格脱节，缺乏可加性和配比性。
在历史成本会计下，经营状况和信用质量的恶化得不到反映，报表使用者无法根据报表所提供的信息对企业的财务状况和经营成果作出评价，从而影响其投资决策。
公允价值作为新的会计计量属性，摆脱了历史成本会计模式，一直在寻求价值计量的变革。
它坚持动态反映观，摈弃按初始交易价格入账后一成不变的静态反映观，认可资产价值随时间的流逝而变动，否定资产价值会一直稳定在最初的交易价格基础上，强调资产计价必须坚持对客观价值的计量，价格要能准确反映资产的真实价值。
相对历史成本会计而言，公允价值会计提供的信息更具相关性，能较充分地反映企业的潜在收益和风险，有利于投资者了解企业的实际情况，作出符合其利益的决策。
虽然公允价值计量与历史成本计量相比，更强调资产和负债的当前价值，因而更具有参考意义，但采用公允价值计量模式编制的财务报告主观性过强，各种数值波动幅度过大，另一方面受市场频繁变动的影响，一些金融工具的公允价值并不容易估计和取得，统计口径之间也存在差异，可能造成投资者和市场分析人士无法对企业的数据进行比较，给投资者的决策带来负面影响。
二、历史成本会计模式下公允价值的应用随着金融工具的广泛应用和衍生金融工具的日新月异，用公允价值计量取代历史成本计量的呼声越来越高。
浅谈历史成本与公允价值计量作者：张莉来源：《中小企业管理与科技·下旬刊》2016年第10期摘要：本文从历史成本与公允价值两方面分析公允价值的出现带来会计信息质量上的提升以及现实的制约，从而得出结论：由现实经济市场的影响，历史成本计量模式与公允价值计量模式会相互影响，并且将在我国的经济市场中长期存在，一旦经济市场成熟起来，公允价值计量模式将成为主导计量模式。
关键词：历史成本;公允价值;会计信息质量中图分类号： C8 ; ; ;文献标识码： A ; ; ;文章编号： 1673-1069（2016）30-36-20 ;引言历史成本计量模式在我国的发展比较早，但是随着经济的不断发展，其在计量方面的局限性也逐渐突显出来，促进了自公允价值会计计量模式的产生，引起了广大经济学者的关注，而对它的争议也此起彼伏。
公允价值虽然带来了会计信息质量上的提升，但也存在着诸多的现实制约。
1 ;历史成本与公允价值1.1 历史成本所谓历史成本，也叫作实际成本，指的是获取资产时实际支付资金的多少，该资金量一旦确定，不得对其进行随意更改。
按照历史成本的计算原则，对某资产进行入账时，需要如实填入取得或者交换该资产的实际价格，入账后的账面价值在该资产的存续期内一般不作调整。
它所反映的是市场交易的实际价格。
历史成本会计模式以历史成本作为计量原则，并且在会计各个要素的确认、计量和报告中，始终将历史成本作为计量原则。
也就是说，企业的经济业务和交易事项都必须以历史成本作为入账标准，所有资产都按历史成本转销，各项权益都以业务实际发生时收到的或承诺支付的货币数量计价，产品成本也按历史成本计算。
历史成本计量模式要求，资产金额的多少必须与购买资产时花费的现金或者现金等价物保持一致，如果按照公允价值进行计量，也必须按照当时购买资产时所支付的对等价;负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。
姓名：骆丹：学号：1509030086 班级：会计专硕一班上海世茂股份有限公司使用公允价值计量案例分析摘要：本文主要分析了上海世茂股份有限公司运用公允价值模式计量投资性房地产的案例，并总结了采用公允价值模式计量后，世茂股份相关的会计科目的变化，进而影响其净资产、利润和所有者权益。
就目前来看，相比成本模式，公允模式下各项财务指标都呈现更佳的状态。
上海世茂股份有限公司（下文简称“世茂股份”）于1994年2月4日在上海证券交易所上市，证券代码为600823.公司前身是以零售、批发日用百货用品为主营业务的上海万象集团公司，从1994年才开始对房地产进行投资，并延伸到了一系列与房地产相关的配套业务，例如广告装潢、家具等，使得该集团拥有了多元化经营的能力。
又因为该公司地处黄金地段，集经济、人才、市场、交通等一系列区位优势于一身，满足了其走向国际市场的需求。
2007年，世茂股份首次出现投资性房地产这个科目，并选择了成本计量模式。
从表3可以看出，在公司采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量时，投资性房地产占公司总资产的比例极低。
通过世茂股份的年报发现，世茂股份的投资性房地产主要位于北京、上海等大城市，这些城市的房地产交易较为频繁，拥有有利的市场环境。
由于具有较好的市场条件，因此客观上公司具备了采用公允价值计量模式的基础。
同时，采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，会使公司的财务情况、经营业绩等指标得到更加客观、真实的反映。
这对投资者而言，既能进一步全面了解公司状况，又能够有效地判断公司的自身价值，尤其是涉及投资性房地产项目的价值。
鉴于客观条件成熟，主观上又有利于投资者的价值判断和决策，公司对投资性房地产的会计政策及会计估计进行了修订，制定了《上海世茂股份有限公司投资性房地产公允价值计量管理办法（试行）》，于2009年6月1日起变更为采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，以小心谨慎、保守稳定的态度估计公允价值，并区别不同种类的物业使用不一样的方法确定其价格。
总的原则是，对于投资性房地产项目，若公司自身拥有交易价格，就以该公司提交的同一时期房产出售价格或房产的上报价格作为估值基础；如果没有确定的交易价格，则进行大范围、多角度、多视点的广泛市场调查。
下面逐项分析采用公允价值模式对投资性房地产计量后对世茂股份相关会计科目的影响。
第一，对成本的影响。
这里的成本包括信息收集、信息甄别、聘请专业评估公司等发生的支出。
具体来讲，在确定公允价值时，由于世茂股份首次采用公允价值计量模式，还没有找到适合自己的定价系统，只能从相关市场上寻找有关类似的房地产定价信息，这必然增加获取公允价值的成本，同时不同市场中介提供的定价信息差别很大，公司在获取外部信息的同时必然增加甄别成本。
假如交易频繁的房地产市场没有被公开，那么公司得到信息的方式只能是通过繁琐的估值技术。
这样做不仅会造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允价值计量模式需要每年聘请独立的评估师进行评估和披露，这些都增加了成本。
第二，对折旧的影响。
按照准则规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。
公司在2009年更改会计政策后，对2008年追溯调整，调减由于折旧计提的管理费用1019737.92元，调增由于计提折旧减少的利润1019737.92元。
此后也不再对投资性房地产计提折旧，减少了管理费用，增加了利润，削弱了费用的“税盾效应”,公司间接地将会承担更多的税负。
第三，对税收的影响。
从对折旧影响的分析可以看出，折旧的减少导致可抵税项目的减少，使公司将承担更多的税负。
虽然会计上对投资性房地产公允价值变动进行确认，导致公允价值变动损益增加，利润出现大幅度增长，由于税法上对此类收益不予确认，不会对企业当期所得税造成影响，但会形成递延所得税负债，在公司收益实现当期即公司出售投资性房地产时纳入当期应缴所得税中进行征收。
第四，对利润的影响。
由于首次实施新会计准则需要对以前年度采取追溯调整，因此，对于拥有巨额投资性房地产的企业，计量模式的变更必然会导致当期利润的大幅上升。
由表4可以看出，投资性房地产变动损益占利润总额的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了较高的比重，已经成为利润组成中很重要的一部分。
每股收益更是由2008年的0.04飙升至2011年的1.01.最为显着的是在变更会计政策当年，公允价值变动损益占利润总额的比例超过50%,但之后的2010年和2011年，增速减慢，维持在占利润总额10%的比例。
采用公允价值计量模式，投资性房地产的当期涨价幅度将成为净利润波动的最主要因素。
近年来，我国政府加强了房地产市场的宏观调控力度，公司房价有小幅回落。
这就导致因公允价值变动而引起的公允价值变动损益的变化，从而给企业利润造成不小的波动。
第五，对净资产的影响。
由表5可以看出，世茂股份在2009年会计政策变更当年，投资性房地产占总资产以及净资产的比重较调整后的2008年有大幅度的增加，分别由0.32%飙升至14.74%,0.65%飙升至33.66%,均增长近50倍。
可以看出，投资性房地产已经占领了公司资产很高的权重。
同时，随着公司“发行股份购买资产”的持续推进，公司开始越来越多地投入到商业地产的开发及经营业务中，投资性房地产占净资产的比例从2009年的33.66%涨至2011年的83.65%。
总而言之，采用公允价值进行后续计量对以后年度所有者权益的影响，主要是通过公允价值变动影响当期利润，进而影响当期所有者权益。
在公允价值模式下，将非投资性房地产变更用途作为投资性房地产使用时，公允价值大于其账面价值的差额计入“资本公积”,由此也会影响当期的所有者权益。
由于世茂股份近年来一直进行“发行股票购买资产”的活动，业务重心越来越偏重于投资性房地产，投资性房地产得到持续发展，未有中断，其资产财务状况一直呈现出较好的状态。
在公允价值模式下，无论是企业的净资产、利润、所有者权益，还是相关的财务指标如每股净资产、每股收益等，都表现出比在成本模式下更佳的状态。
但在分析过程中，不难看出市场环境对公允价值的影响。
特别是在近几年政府管控房价的力度加大的情况下，公司的财务状况可能随市场行情的变动出现较大波动。
问题二：请比较公允价值会计与历史成本会计的优劣与利弊，结合案例分析会计计量模式，是指某种会计计量属性与计量单位的组合。
会计计量属性及其特征是：会计计量属性是会计计量系统的重要要素，指被计量对象予以数量化的特征或外在表现形式。
通俗地讲，选择不同的会计计量属性会使相同的计量对象表现为不同的货币数额。
从会计计量的概念而言，计量单位、计量属性是会计计量系统两个关键要素，两者的不同组合形成了不同的计量模式，而当前比较有争议的问题是会计计量属性的选择问题。
选择合理的计量属性对于实现目前会计目标就显得格外重要。
1.历史成本计量。
历史成本也称实际成本，是指取得资源的实际支付的现金或现金等价物。
它是会计准则中最重要和最基本的计量属性，因具有很强的可靠性而一直被作为主要计量属性。
历史成本计量模式是历史成本计量属性和名义货币单位的组合，是传统会计的计量模式。
采用历史成本的局限性是明显的，主要在于企业资产以历史成本为主要计量属性，并不能真实反映现时企业真实价值；费用以历史成本计量，收入以现行价格计量，只能反映企业某种程度上的经营收益，没能反映持有资产持有利得。
2.公允价值计量。
公允价值指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或负债清偿的金额。
公允价值是一种全新的复合型会计计量属性，它并非特指某一种计量属性。
公允价值的明显特点是动态地、及时地反映企业各项资产和负债价值的变化，使报表信息更相关，对决策更有用。
但公允价值也存在着不足：对报表使用者与报表编制者来讲，信息质量的可靠性难以保证；公允价值的获取和使用存在一定的难度；公允价值计量在一定程度上增加财务报表项目的波动性。
1.公允价值相较于历史成本的优势与益处（1）反映企业经济价值价值总是随着价格上下波动。
公允价值能体现资产在报告日的市场价格，这体现了其价格随价值调整的结果。
2009 年1 月1 日起，中航地产的投资性房地产后续计量从成本模式变为公允价值模式，其转换日的账面净值为2.35 亿元，转换为公允价值模式后，其期初账面净值调增3.37 亿元，2009 年末因投资性房地产公允价值变动产生的损益为0.32亿元。
此时，按公允价值反映的就是该资产的实际价值，而不再仅仅是成本，这对于资产的保值增值也更有利。
（2）提高会计信息相关性，提供决策有用信息公允价值在过去的会计信息基础上，能提供与企业业绩及未来经营状况相关的信息，这能够满足财务报告使用者对会计决策有用信息的要求，更是符合我国会计准则与国际准则趋同的潮流。
过去历史成本无法反映的部分，在现行会计准则中改用按公允价值计量后，某些隐性资产，如投资性生房地产、金融资产等的真实价值将得到体现。
尤其对于金融工具、衍生金融工具，采用历史成本是无法体现其真实的价值，满足不了相关性和及时性的要求。
2.公允价值相较于历史成本的劣势与弊端（1）引入公允价值后，企业利润非正常波动，易误导投资者比如在债务重组准则中引入公允价值，并不能如实反映企业的经营能力、财务风险等，且会造成企业业绩的非正常波动。
*ST长控2004年、2005 年连续亏损，2006 年靠财政补贴盈利800万元。
2007 年4 月11 日发布业绩预测公告：“预计2007 年第一季度公司将大幅盈利，实现净利润2.84 亿元左右；业绩变动原因：公司债务重组已于2006 年完成，2007 年1 月1 日起相关债权人已豁免了公司相关债务，按照新会计准则，债务重组收益计入公司当期损益”。
4 月13日*ST 长控复牌后，*ST长控股价一路狂涨，最高达85 元，遭再次停牌。
其随后公布的季报显示：一季度盈利2.87 亿元，以每股收益4.726 元，位居每股收益第一。
但当公众发现这巨额利润背后有2.85亿元是债务重组带来的营业外收入时，*ST 长控的股价开始连续跌停。
通过对上述案例的分析，我们可以发现，*ST 长控产生高额收益、其股价的暴涨暴跌都是2007 年会计准则变动的结果，具体来说是使用公允价值计量属性的经济后果：由原来因债权人让步而导致债务重组收益，即债务人豁免或者少偿还的债务，计入资本公积的做法，改为计入营业外收入，从前计入资本公积不影响利润，但改变后则增加了利润。
公众在不明其利润增长真实原因的情况下盲目买进，最终不过黄粱一梦。
（2）不存在活跃市场时，数据、资料不易取得，信息不够可靠，且估值成本高就上市公司而言，引入公允价值，影响较大的是有投资性房地产的企业。
存在活跃市场时采用的市场法，其判断与选择的类似参照物要依赖于专业知识和估值经验，这种类似参照物也可能会因不同楼栋，不同楼层，不同朝向而有较大差异；而能持续产生现金流时采用的收益法，也要估计未来现金流量和折现率。
