加油站用地评估方法

加油站土地估价方法1抵押、作价入股目的的评估中的价格定义和评估方法的选择据前述，在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们主张不剥离垄断地租或特许经营权价值，因此在土地价格定义除了估价对象宗地的权力情形、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外，应将加油站的特许经营权因素纳入宗地的价格定义中，并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限定条件”“其它需要说明的事项”予以披露和说明。

在评估方法选择上考虑目前我国加油站土地交易案例很缺乏的事实，方法上一般可选取收益还原法和基准地价系数修正法，在城冷静级范围之外的农村偏远地区，也可选取本钱接近法。

基准地价系数修正法和本钱接近法在具体评估修正中应加上特许经营权价值，特许经营权价值可用取得特许经营权的费用来替代。

当然由于在我国目前特许经营权费与垄断地租有较大差别，因此在评估结果确定上应以收益还原法测算结果为主导。

2基准地价系数修正法在加油站土地评估中的应用基准地价是土地评估中比较常用的一种方法，但目前我国各地基准地价基本上只是有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到有加油站特殊商服用地基准地价及其修正体系，由于影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差别很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，如聚集规模，对一般商服用地看，聚集规模越大，商服用地价越高，如成都市春熙商圈，而对加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地价越低。

因此必需在评估中必需充分了解加油站特点，才略正确把握其价格的影响因素和影响关系。

一般商服用地的区位条件紧要包含商业区级别、商业聚集规模、公交便捷度、交通停滞度、临街宽度等，而加油站则不同，加油站的经营收益紧要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能由于所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别，综合一点，影响加油站的区位条件紧要就是交通条件或者说位置，因此在加油站土地基准地价系数修正法中不宜采用一般商服基准地价修正体系，而应依据加油站的特点订立加油站特数修正体系。

加油站评估方案报告一、引言随着汽车保有量的迅猛增长，加油站作为提供燃油服务的重要环节，对汽车行业的发展起到了至关重要的作用。

因此，对加油站的评估工作变得尤为重要。

本报告旨在提出一套科学、系统的加油站评估方案，为相关机构和企业制定决策提供科学依据。

二、加油站评估指标体系的建立1.场地选择与规划：评估加油站的地理位置是否合理、是否符合交通规划、是否具备良好的可达性，以及是否进行了充分的规划设计。

2.设备设施：评估加油站的油罐、泄漏监测系统、加油泵等设备是否达到标准要求，是否保持良好运行状态。

3.安全措施：评估加油站的消防、防爆、防雷等安全措施是否合规，并对应急处置措施进行评估。

4.环境保护：评估加油站在供油过程中是否有泄漏风险，是否进行油气回收、废水处理等环保措施。

5.服务质量：评估加油站的服务人员是否专业、礼貌，设施是否整洁，服务是否便捷、高效。

三、加油站评估方案的实施步骤1.数据收集：收集加油站基本信息、设备设施运行情况、环保管理措施、服务质量等数据，可通过问卷调查、实地勘察等方式进行。

2.指标权重的确定：根据加油站在整个评估中所占的重要程度，对不同指标的权重进行量化分配。

3.指标评分方法：针对每个指标，建立相应的评分方法，确保评分的科学性和客观性。

4.评估结果计算：根据数据收集和指标评分方法，计算出每个加油站的评估结果，并按照权重进行综合计算。

5.结果分析与总结：对评估结果进行分析，找到存在的问题和优点，为进一步改善加油站运营提供建议。

四、加油站评估方案的应用价值1.促进加油站管理：通过评估，发现加油站存在的问题和薄弱环节，及时采取措施改进管理，提升加油站的服务质量和效益。

2.为相关机构制定政策提供依据：评估结果可作为政府部门制定加油站规划、发放加油站经营许可证等决策的依据。

3.提高消费者权益保护：评估结果的公开透明，使消费者能够对加油站的服务质量有一个更加客观的了解，增强消费者的选择权和维权能力。

三、估价过程（一）运用收益法评估测算地价1、销售收入的确定虽然宗地已建有加油站必须的建筑物、构筑物以及加油设备，但并未正式投入使用，无实际收入，但市类似加油站经营情况很多，而且主要影响加油站收入的因素是道路类型和车流量，在同一区域围，如道路类型和车流量相似，就能获取客观的平均收入数据。

通过筛选所临交通道路类型和车流量相似的加油站作为参照案例，通过市场调查的方法了解每个参照案例成品油年销售量，取其平均数，作为待估加油站年销售收入。

本报告为确保推算结果能尽量的接近客观销售收入，将参照案例定为3个，详细情况见下表：吨。

估价时点的各类油销售平均价格为9777元/吨，各类成品油进货平均价格为8717元/吨，各类油销售价格和进货价格估价时点各品种的成品油进价和售价如下表：石油需求量也一直在增长，所以我们保守的估计并假定加油站未来的成品油销售量、进油价和售油价保持稳定不变，则加油站预计销售收入为：销售收入=5567×9777= 54,428,559（元）2、年销售成本销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税），则：销售成本=5567×8717= 48,527,539（元）3、年运营费用主要为管理费用，包括工作人员的工资、交通运输费、广告费等，经过调查类似加油站情况，按其销售收入的2%计取，即：年运营费用=54,428,559×2%=1,088,571（元）4、年折旧费的确定加油站已建成，但尚未启用，折旧费指加油站固定资产每年的价值折旧，包括储油罐、加油机、房屋建筑物、构筑物等。

根据委托方的介绍，加油站目前连建筑物及设备的投入约为600万左右，其中房屋建筑物约为350万，设备部分为250万，资产综合折旧年限为20年，则年折旧费为30万元。

5、增值税按照《国家税务总局关于加油站一律按照增值税一般纳税人征税的通知》（国税函[2001]882号）文件，加油站为一般纳税企业，应交增值税，税率为17%，则：增值税=（销售收入-销售成本）×17%=（54,428,559-48,527,539）×17%=1,003,173（元）6、营业利润营业利润=销售收入-年销售成本-年运营费用-年折旧费的确定-增值税=3,509,275（元）7、确定由土地使用权产生的净收益上述计算的营业利润包含了由房屋产生的收益、正常经营的商业利润和特许经营权产生的超额利润，扣除正常经营的商业利润、房屋产生的收益和成品油特许经营权产生的超额利润，所剩余的即为土地使用权所产生的利润。

加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。

在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。

同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。

在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。

至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。

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加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。

在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。

同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。

在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。

至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。

加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。

即：加油站土地使用权价值二加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值•加油站配套机器设备价值•房产价值。

无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。

无形资产的收益是一种超额收益。

因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。

在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。

公式：无形资产收益二总收益X收益分成率加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值加油站配套机器设备二配套机器设备重置价格•折旧总额二配套机器设备重置价格■年折旧费X已使用年限房产价值二房屋重置价格•折旧总额二重置价格•年折旧费X房屋已使用年限⑴待估宗地区域加油站经营状况根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位置，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。

通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料,分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：周边类似加油站近三年财务指标表⑵该加油站年正常净收益预测通过对周边类似加油站2008年一2010年各项经营指标的分析，近三年各项财务指标在逐步稳步上升”假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。

加油站土地估价方法随着人们的生活水平不断提高，汽车已经成为现代交通工具的代表。

因此，加油站成为城市商业园区的重要组成部分。

加油站在城市商业园区中的投资经营商机越来越大。

然而，如何对加油站土地进行合理的估价，对于其投资经营是至关重要的。

以下是关于“加油站土地估价方法”的文章。

一、了解市场趋势了解当地的市场趋势、加油站数量和其所占比例以及加油站投资情况等情况，能够为加油站土地的估价提供重要参考依据。

二、考虑加油站的位置加油站的位置对于其经营业绩十分重要，因此，考虑加油站的地理位置，周围环境、同类竞争情况以及周围人口密度等因素，是进行加油站土地估价的一部分内容。

三、考虑未来的规划考虑未来的规划，看看土地是否在城市的发展重心，有没有城市规划的发展空间，以及对周边区域未来的影响，加油站土地的估价也不能忽视这些因素。

四、考虑土地出租收益如果加油站土地是出租的，那么需要考虑土地出租收益。

考虑加油站的租期、租金、租赁合同等信息，可为加油站土地估价提供参考。

五、参考区域的销售价格参考周边区域的房地产销售价格，以及邻近地段的房产销售价格，可能会为估价提供参考。

六、考虑土地的市场价值由于加油站业务的特殊性质，因此在进行土地评估时，一般都会注重加油站土地的市场价值，这将有助于确定估价范围。

七、参考历史数据了解过去相应市场的历史数据，包括土地的出售记录和价格情况，可以为加油站土地估价提供参考。

八、利用专业技术利用专业技术进行测量和评估，对加油站土地的估价更为准确和科学，同时可以保证数据的安全可靠性。

总之，在进行加油站土地估价时，需要综合考虑市场趋势、位置、规划、出租收益、销售价格、市场价值、历史数据以及专业技术等因素。

通过合理地综合分析，才能得出较为准确的估价结果。