特殊用地价格的评估

特殊用地评估难点解析作者：张欣欣来源：《中国房地产·综合版》2017年第04期一、特殊用地简介所谓特殊用地，就是非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。

即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。

更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。

至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城、潍坊风筝之乡、白沟箱包城等地，均是“前店后厂”“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类（商业、住宅、工业）相匹配或者修正。

而之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。

二、基准地价系数修正法涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。

但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。

这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围地进行调查并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。

但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，便会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。

早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。

特殊工业用地评估报告特殊工业用地评估是对具备特殊功能和用途的工业用地进行评估分析，以确定其合理的价值范围和市场价格。

该评估过程主要涉及对土地的地理位置、土地规划用途、土地资源、环境状况、用地限制和市场需求等多个方面进行综合研究和评定。

特殊工业用地的评估过程包括以下几个方面。

首先，需对土地所在地的地理位置进行评估。

地理位置是评估工业用地价值的重要因素之一，该位置是否便利、交通是否便利、是否临近城市中心等都会对用地的价值有直接的影响。

第二，对土地的规划用途进行评估。

特殊工业用地的规划用途通常包括工业、科研、实验等特殊性质的用地。

评估师需要了解该用地的规划用途是否符合当地的规划要求，并评估该规划用途是否有较高的市场需求。

第三，对土地的资源情况进行评估。

特殊工业用地的资源情况包括土地面积、土地利用状况、地下水资源、气候条件等。

评估师需要详细了解土地的资源状况，并对资源的供需关系进行分析。

第四，对土地的环境状况进行评估。

特殊工业用地评估需要考虑环境因素对用地的影响。

评估师需要了解周边环境的状况，是否有工业污染、土壤污染等问题，以及是否有环境保护政策的限制。

第五，对土地的用地限制进行评估。

特殊工业用地评估需要考虑土地使用限制的因素。

评估师需要了解用地政策、法规以及用地审批流程，并将其纳入评估报告中进行综合评估。

第六，对市场需求进行评估。

评估师需要了解当地工业用地市场的供需状况，以及该特殊工业用地是否符合市场需求，从而确定其在市场上的竞争力和可行性。

综上所述，特殊工业用地评估需要综合考虑地理位置、规划用途、资源情况、环境状况、用地限制和市场需求等多个因素。

评估师需要进行相关数据的收集和分析，并根据市场实际情况进行判断和预测。

通过评估分析，可以确定该特殊工业用地的合理价值范围和市场价格，为相关投资决策提供依据。

第七节特殊用途房地产估价（★）特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，本节主要针对停车库、加油站的估价进行分析。

一、停车库的估价知识点一：停车库的估价停车库主要有专营停车库大楼和地下停车库，而地下停车库最为常见，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。

知识点二：地下停车库常见的估价方法和技术路线一般而言，停车库价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。

停车库价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。

（一）市场法市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例资料，同时估价对象应为可转让的。

在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素修正时指标的选择和修正幅度的把握。

（二）收益法收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较为稳定收益，如写字楼、酒店、商场的地下停车库。

在运用收益法的过程中，同样应注意收益和费用的客观性，也应该将估价对象进行分类，看其属于出租型还是商业经营型。

另外，报酬率的确定是个难点。

（三）成本法在前两种方法均不适用的前提下也可以采用成本法作为评估方法。

在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本。

利润率应按照开发停车库物业的平均利润水平确定，困难之处主要在于土地取得费用的确定，在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平均分摊的方法。

二、加油站的估价知识点一：加油站房地产估价的3特点1．位置极其重要并且分布离散性较强加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临街条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。

加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。

另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。

城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究摘要：本文系统地研究城市特殊用地使用权价格的概念、特征、估价方法与技术路线。

本文以机场用地、教育用地、旅游用地、国有种植用地等为例，通过分类分析城市特殊类型用地使用权价格评估过程中的资料收集与整理、估价方法与技术路线,归纳为《城市特殊用地使用权价格估价方法匹配表》，为广大的估价师提供借鉴。

本文认为特殊用地可开发作收益性物业的，宜采用假设开发法；不可开发作收益性物业的，应以成本法为主，其他评估方法根据估价对象的具体情况有条件选用，作辅助性应用，对评估结果进行检验。

本文认为宗地用途转换是解决特殊用地评估难题的一种可行办法。

一特殊用地的概念与特征（一）特殊用地的概念根据住房和城乡建设部主编的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），特殊用地包括H41军事用地、H42安保用地等有特殊用途的用地。

H41军事用地：专门用于军事目的的设施用地。

H42安保用地：监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地。

根据国家质检总局和国家标准委联合发布《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），特殊用地包括军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地等有特殊用途的用地。

军事设施用地：指直接用于军事目的设施用地。

使领馆用地：指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地。

监教场所用地：指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。

宗教用地：指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。

殡葬用地：指陵园、墓地、殡葬场所用地。

就估价实务而言，土地估价中的“特殊用地”与现行土地分类体系中的“特殊用地”不尽相同。

本文中的特殊用地特指在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种城市国有土地的统称。

特殊用地评估难点解析作者：张欣欣来源：《中国房地产·综合版》2017年第04期一、特殊用地简介所谓特殊用地，就是非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。

即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。

更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。

至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城、潍坊风筝之乡、白沟箱包城等地，均是“前店后厂”“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类（商业、住宅、工业）相匹配或者修正。

而之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。

二、基准地价系数修正法涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。

但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。

这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围地进行调查并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。

但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，便会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。

早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。

案例精选：殡仪馆用地评估一、概述根据我市规划建设的要求，土地储备交易中心对民政局下属XX殡仪馆使用的土地实施收购。

收购过程中需对该土地进行评估。

按国家有关规定（见附件），殡仪馆用地在国家土地分类上属于特殊用地，在用地性质上属于公用设施用地，在供地方式上属于国有划拨土地的范畴。

该类用地的评估在《城镇土地估价规程》及基准地价体系中没有相关的规定，导致评估工作中涉及的用地性质、参照地价标准等问题难以确定。

考虑到该项工作既要满足土地收购的需要，同时又要在评估方法上与基准地价的评估技术、路线、方法等相挂钩，因此我市有关部门组织土地评估专家就该类用地的评估进行了专题研讨，希望能制定出一套合理规范的估价标准，今后用于指导我市该类土地评估实务。

二、分析专题研讨从殡仪馆用地在利用中的特殊性、省内其它城市该类用地的处置方式、殡仪馆用地在评估中针对基准地价设定用途的归类、殡仪馆效益分析等方面进行了分析论证。

（一）殡仪馆用地在利用中的特殊性1、利用上的特殊性。

殡仪馆是一种市政及公用设施，是服务于社会大众的公益性事业，在运营中与一般的土地使用相比存在特殊性。

殡仪馆一般建设在城市郊区，有相对固定的服务人群，其收费标准受国家政策的影响巨大，其本身的使用对于周边土地的利用会带来负面的影响，在建设上受严格的控制。

2、评估工作中的特殊性（评估方法选择的困难性）。

该类用地使用上的特殊性使该类用地数量相对稀少，土地市场上没有相应的交易案例。

同时该类用地在使用上基本采取划拨的方式供地；收益上完全根据政府的相关规定取费，一个殡仪馆的收入状况与土地的利用方式、位置、形状、地形地势、经营状况没有很直接的关系。

评估中对于该类土地价格水平、评估技术路线没有案例可以参照。

（二）省内其它城市该类用地的处置方式就该类土地的评估问题，向省内几个地级市土地评估机构专家进行了咨询，发现各地多数没有遇到该类问题。

在山东省泰安市发生过一起，在殡仪馆的搬迁过程中是按土地置换的方式操作的，没有进行土地收购，故没有进行土地评估。

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。

本规范由国土资源部负责解释。

1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估，适用本规范。

国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。

2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。

本规范颁布时，所示版本均为有效。

使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 185O8一2001《城镇土地评估规程》GB/T 18507一2001《城镇土地分等定级规程》GB/T 210lO一2007《土地利用现状分类》TD/T 10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》3依据(1）《中华人民共和国物权法》(2）《中华人民共和国土地管理法》(3）《中华人民共和国城市房地产管理法》(4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）(5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）(6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号）(7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）(8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）(9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。

特殊用地殡仪馆用地评估及处理过程一、概述根据我市规划建设的要求，土地储备交易中心对民政局下属XX殡仪馆使用的土地实施收购。

收购过程中需对该土地进行评估。

按国家有关规定（见附件），殡仪馆用地在国家土地分类上属于特殊用地，在用地性质上属于公用设施用地，在供地方式上属于国有划拨土地的范畴。

该类用地的评估在《城镇土地估价规程》及基准地价体系中没有相关的规定，导致评估工作中涉及的用地性质、参照地价标准等问题难以确定。

考虑到该项工作既要满足土地收购的需要，同时又要在评估方法上与基准地价的评估技术、路线、方法等相挂钩，因此我市有关部门组织土地评估专家就该类用地的评估进行了专题研讨，希望能制定出一套合理规范的估价标准，今后用于指导我市该类土地评估实务。

二、分析专题研讨从殡仪馆用地在利用中的特殊性、省内其它城市该类用地的处置方式、殡仪馆用地在评估中针对基准地价设定用途的归类、殡仪馆效益分析等方面进行了分析论证。

（一）殡仪馆用地在利用中的特殊性1、利用上的特殊性。

殡仪馆是一种市政及公用设施，是服务于社会大众的公益性事业，在运营中与一般的土地使用相比存在特殊性。

殡仪馆一般建设在城市郊区，有相对固定的服务人群，其收费标准受国家政策的影响巨大，其本身的使用对于周边土地的利用会带来负面的影响，在建设上受严格的控制。

2、评估工作中的特殊性（评估方法选择的困难性）。

该类用地使用上的特殊性使该类用地数量相对稀少，土地市场上没有相应的交易案例。

同时该类用地在使用上基本采取划拨的方式供地；收益上完全根据政府的相关规定取费，一个殡仪馆的收入状况与土地的利用方式、位置、形状、地形地势、经营状况没有很直接的关系。

评估中对于该类土地价格水平、评估技术路线没有案例可以参照。

（二）省内其它城市该类用地的处置方式就该类土地的评估问题，向省内几个地级市土地评估机构专家进行了咨询，发现各地多数没有遇到该类问题。

在山东省泰安市发生过一起，在殡仪馆的搬迁过程中是按土地置换的方式操作的，没有进行土地收购，故没有进行土地评估。

农⽤地估价规程XXXXXXXXXXXXXX/XXXXX-XXXX-2001农⽤地估价规程Regulationsforagriculturallandappraisal（验收修改稿）2001–XX–XX发布2001–XX–XX实施中华⼈民共和国国⼟资源部发布×××××–×××1、范围本规程规定了我国农⽤地估价的内容、适⽤范围、估价原则、价格影响因素、技术途径及其程序、农⽤地估价⽅法、不同估价⽬的和不同利⽤类型下的宗地价格评估以及基准地价评估及其更新⽅法。

本规程适⽤于中华⼈民共和国境内的农⽤地和其它可整理改造为农⽤地的后备⼟地资源的价格评估。

2、引⽤标准下列标准所包含的条⽂，通过本规程中引⽤⽽构成本规程的条⽂。

在本规程出版时，所⽰版本均为有效。

所有标准都会被修订，使⽤本规程的各⽅应使⽤下列标准的最新版本。

1．《⼟地利⽤现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9⽉）；2．《农⽤地分等定级规程》；3．《城镇⼟地估价规程》。

第⼀篇总则3、总则3.1农⽤地估价规程制定的⽬的本规程制定的主要⽬的是为规范农⽤地估价⾏为，统⼀估价程序和⽅法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。

3.2农⽤地估价基本原则3.2.1预期收益原则预期收益原则，是指农⽤地估价应以估价对象在正常利⽤条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

3.2.2替代原则替代原则，是指农⽤地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易⽅式⼀致的农⽤地交易实例的市场价格为参考，经⽐较修正后估算出待估农⽤地价格。

3.2.3报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。

在投⼊⽔平较低时，每增加各⽣产要素的单位投⼊量，纯收益均会随之增加；但增加到某⼀数值以后，若继续增加投资，其纯收益不再会与追加的投资成⽐例增加。

这⼀规律在农业⽣产经营中普遍存在，估价中应充分依据这⼀原则。

关于划拨土地的价值评估分析摘要：划拨土地的价值评估是一种特殊的宗地,它还应明确被评估宗地的使用年限。

现行划拨用地使用权的使用年限划分,主要有两种情形：一是依据相关法规,将划拨土地的使用年限设为无限期;二是以所评估土地的规划用途为基准,确定土地使用权的最高使用年限。

文章从划拨土地的基层概念，特点，以及评估分析方法三大方面进行分析解决了部分划拨土地的理论问题。

关键词：划拨土地；特点；价值评估方法引言：在我国城市规划中，国有土地使用权的取得可以分为出让和划拨两种类型，那么，通过划拨取得的国有土地使用权能否在收回时获得其所有权的价值进行补偿？能否免费收回土地的使用权？怎样对所分配的土地进行估价？以下是答案。

一、划拨土地的基本概念划拨土地是指依法经县级以上人民政府批准，由土地使用者以补偿、安置、无偿等形式取得的国有土地使用权。

其土地使用权的有关权能不完整，仅包含土地使用权、土地占有权、以及部分土地收益权，而土地处分权的权力十分有限。

二、划拨土地价值的特点1、划拨土地具有无偿性根据我国的土地法律，经政府核准，使用人无需缴纳出让金，只需缴纳征收补偿安置费用即可获得使用权。

相关法规对其分配的方式并不严格，但各种途径和方法都是无偿的。

2、土地划拨使用权具有无年期限制除法律明文规定的在外,划拨土地使用权没有使用年限的限制,3、划拨土地使用权受一定程度的限制划拨土地使用权在收益权和处分权都存在一定的限制,根据我国房地产管理法规定,在划拨的土地上面建造的房产进行出租所带来的收益应该把其中所包含的土地收益上缴给国家[1]。

三、划拨土地的价值评估方法为了规范国有划拨用地使用权地价评估行为，自然资源部根据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，组织研究制定了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》（自然资办函〔2019〕922号）。

1、市场比较法最常用和最基础的评估方法是市场比较法,也是目前国际上普遍采用的评估方法。

交通用地地价评估方法交通用地地价评估是土地经济和交通经济的重要研究内容，其目的是为交通基础设施的建设和管理提供科学的决策依据。

评估交通用地的地价，需要综合考虑土地的地理位置、使用性质、交通便捷度、城市规划等因素。

以下介绍几种常用的交通用地地价评估方法：一、市场比较法市场比较法是最直接、最简单的一种评估方法。

它是通过选取与待估交通用地类似的房地产交易案例，比较其成交价格、交易日期、交易状况等因素，经过适当的修正，得出待估交通用地的市场价值。

这种方法要求选取的类似案例与待估地块尽可能相近，并且交易数据真实可靠。

二、收益还原法收益还原法是通过预测交通用地未来的年收益，并考虑土地的还原利率，将未来收益折现到评估时点的方法。

这种方法适用于有稳定收益的交通用地，如高速公路、铁路等。

评估时需要考虑土地的潜在收益和风险，以及还原利率的选择。

三、成本逼近法成本逼近法是根据土地的开发成本和供求关系，推算出交通用地的价值。

这种方法适用于土地开发程度较低或开发潜力较大的地区。

评估时需要考虑土地的开发成本、供求状况、未来发展潜力等因素。

四、地租资本化法地租资本化法是根据土地的预期地租收益和土地的还原利率，推算出交通用地的价值。

这种方法适用于土地租金水平较高且稳定的地区。

评估时需要考虑土地的租金水平、租金增长趋势、还原利率等因素。

五、多因素综合评价法多因素综合评价法是根据土地的各种因素，如地理位置、使用性质、交通便捷度、城市规划等，对土地进行综合评价的方法。

这种方法适用于评估复杂类型的交通用地，如大型交通枢纽、机场等。

评估时需要综合考虑各种因素的影响程度和权重。

以上几种评估方法各有优缺点，实际应用中应根据具体情况选择适合的方法。

同时，进行交通用地地价评估时还需要注意以下几点：1.考虑土地的特殊性质：交通用地通常具有特殊的性质，如不可移动性、长期使用性等，评估时要充分考虑这些因素。

2.考虑土地的潜在价值：交通用地通常具有较高的潜在价值，如交通枢纽周边的商业价值、高速公路沿线的广告价值等，评估时要充分挖掘这些潜在价值。

土地估价技术报告
序言
本报告旨在评估其中一特定土地使用权的价值。

报告编制基于以下标
准和准则，它们由政府土地准则和估值机构的发展现代专业标准组成：
一、历史背景
在这种情况下，评估者应该了解该地的地理位置，有效土地使用权的
总面积以及其特殊、当地和环境条件。

该地应该也可以被查明它的土地结构，有无违章等。

二、当前价格
在评估土地使用权时，评估者应该了解当前土地价格，该地所处的地
区以及决定土地价格的报价资讯等上的价格波动情况。

同时，评估者也应
当了解它周边地区的土地面积、土地使用类型以及它们的估值情况，从而
推断该土地的价格偏离度。

三、现势需求
在评估土地使用权时，应当综合考虑该地的各项需求，如工业用地、
商业用地、住宅用地等，以及该地的政治、经济、社会等影响因素，并对
这些变化给土地价格带来的影响进行评估。

四、成本分析
在进行价值评估时，应当对该地的建设成本逐一进行分析，计算该地
的土地改造和土地开发成本，以及需要投入的劳动力、设备、物资等成本。

五、市场价格
在评估土地使用权价值时，要评估该地的市场价格，以便分析该地经济潜力。