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特殊用地评估难点解析作者：张欣欣来源：《中国房地产·综合版》2017年第04期一、特殊用地简介所谓特殊用地，就是非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。
即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。
更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。
至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城、潍坊风筝之乡、白沟箱包城等地，均是“前店后厂”“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类（商业、住宅、工业）相匹配或者修正。
而之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。
二、基准地价系数修正法涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。
但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。
这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围地进行调查并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。
但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，便会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。
早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。
特殊工业用地评估报告特殊工业用地评估是对具备特殊功能和用途的工业用地进行评估分析，以确定其合理的价值范围和市场价格。
该评估过程主要涉及对土地的地理位置、土地规划用途、土地资源、环境状况、用地限制和市场需求等多个方面进行综合研究和评定。
特殊工业用地的评估过程包括以下几个方面。
首先，需对土地所在地的地理位置进行评估。
地理位置是评估工业用地价值的重要因素之一，该位置是否便利、交通是否便利、是否临近城市中心等都会对用地的价值有直接的影响。
第二，对土地的规划用途进行评估。
特殊工业用地的规划用途通常包括工业、科研、实验等特殊性质的用地。
评估师需要了解该用地的规划用途是否符合当地的规划要求，并评估该规划用途是否有较高的市场需求。
第三，对土地的资源情况进行评估。
特殊工业用地的资源情况包括土地面积、土地利用状况、地下水资源、气候条件等。
评估师需要详细了解土地的资源状况，并对资源的供需关系进行分析。
第四，对土地的环境状况进行评估。
特殊工业用地评估需要考虑环境因素对用地的影响。
评估师需要了解周边环境的状况，是否有工业污染、土壤污染等问题，以及是否有环境保护政策的限制。
第五，对土地的用地限制进行评估。
特殊工业用地评估需要考虑土地使用限制的因素。
评估师需要了解用地政策、法规以及用地审批流程，并将其纳入评估报告中进行综合评估。
第六，对市场需求进行评估。
评估师需要了解当地工业用地市场的供需状况，以及该特殊工业用地是否符合市场需求，从而确定其在市场上的竞争力和可行性。
综上所述，特殊工业用地评估需要综合考虑地理位置、规划用途、资源情况、环境状况、用地限制和市场需求等多个因素。
评估师需要进行相关数据的收集和分析，并根据市场实际情况进行判断和预测。
通过评估分析，可以确定该特殊工业用地的合理价值范围和市场价格，为相关投资决策提供依据。
第七节特殊用途房地产估价（★）特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，本节主要针对停车库、加油站的估价进行分析。
一、停车库的估价知识点一：停车库的估价停车库主要有专营停车库大楼和地下停车库，而地下停车库最为常见，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。
知识点二：地下停车库常见的估价方法和技术路线一般而言，停车库价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。
停车库价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。
（一）市场法市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例资料，同时估价对象应为可转让的。
在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素修正时指标的选择和修正幅度的把握。
（二）收益法收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较为稳定收益，如写字楼、酒店、商场的地下停车库。
在运用收益法的过程中，同样应注意收益和费用的客观性，也应该将估价对象进行分类，看其属于出租型还是商业经营型。
另外，报酬率的确定是个难点。
（三）成本法在前两种方法均不适用的前提下也可以采用成本法作为评估方法。
在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本。
利润率应按照开发停车库物业的平均利润水平确定，困难之处主要在于土地取得费用的确定，在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平均分摊的方法。
二、加油站的估价知识点一：加油站房地产估价的3特点1．位置极其重要并且分布离散性较强加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临街条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。
加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。
城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究摘要：本文系统地研究城市特殊用地使用权价格的概念、特征、估价方法与技术路线。
本文以机场用地、教育用地、旅游用地、国有种植用地等为例，通过分类分析城市特殊类型用地使用权价格评估过程中的资料收集与整理、估价方法与技术路线,归纳为《城市特殊用地使用权价格估价方法匹配表》，为广大的估价师提供借鉴。
本文认为特殊用地可开发作收益性物业的，宜采用假设开发法；不可开发作收益性物业的，应以成本法为主，其他评估方法根据估价对象的具体情况有条件选用，作辅助性应用，对评估结果进行检验。
本文认为宗地用途转换是解决特殊用地评估难题的一种可行办法。
一特殊用地的概念与特征（一）特殊用地的概念根据住房和城乡建设部主编的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），特殊用地包括H41军事用地、H42安保用地等有特殊用途的用地。
H41军事用地：专门用于军事目的的设施用地。
H42安保用地：监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地。
根据国家质检总局和国家标准委联合发布《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），特殊用地包括军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地等有特殊用途的用地。
军事设施用地：指直接用于军事目的设施用地。
使领馆用地：指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地。
监教场所用地：指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。
宗教用地：指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
殡葬用地：指陵园、墓地、殡葬场所用地。
就估价实务而言，土地估价中的“特殊用地”与现行土地分类体系中的“特殊用地”不尽相同。
本文中的特殊用地特指在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种城市国有土地的统称。
特殊用地评估难点解析作者：张欣欣来源：《中国房地产·综合版》2017年第04期一、特殊用地简介所谓特殊用地，就是非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。
即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。
更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。
至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城、潍坊风筝之乡、白沟箱包城等地，均是“前店后厂”“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类（商业、住宅、工业）相匹配或者修正。
而之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。
二、基准地价系数修正法涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。
但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。
这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围地进行调查并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。
但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，便会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。
早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。
案例精选：殡仪馆用地评估一、概述根据我市规划建设的要求，土地储备交易中心对民政局下属XX殡仪馆使用的土地实施收购。
收购过程中需对该土地进行评估。
按国家有关规定（见附件），殡仪馆用地在国家土地分类上属于特殊用地，在用地性质上属于公用设施用地，在供地方式上属于国有划拨土地的范畴。
该类用地的评估在《城镇土地估价规程》及基准地价体系中没有相关的规定，导致评估工作中涉及的用地性质、参照地价标准等问题难以确定。
考虑到该项工作既要满足土地收购的需要，同时又要在评估方法上与基准地价的评估技术、路线、方法等相挂钩，因此我市有关部门组织土地评估专家就该类用地的评估进行了专题研讨，希望能制定出一套合理规范的估价标准，今后用于指导我市该类土地评估实务。
二、分析专题研讨从殡仪馆用地在利用中的特殊性、省内其它城市该类用地的处置方式、殡仪馆用地在评估中针对基准地价设定用途的归类、殡仪馆效益分析等方面进行了分析论证。
（一）殡仪馆用地在利用中的特殊性1、利用上的特殊性。
殡仪馆是一种市政及公用设施，是服务于社会大众的公益性事业，在运营中与一般的土地使用相比存在特殊性。
殡仪馆一般建设在城市郊区，有相对固定的服务人群，其收费标准受国家政策的影响巨大，其本身的使用对于周边土地的利用会带来负面的影响，在建设上受严格的控制。
2、评估工作中的特殊性（评估方法选择的困难性）。
该类用地使用上的特殊性使该类用地数量相对稀少，土地市场上没有相应的交易案例。
同时该类用地在使用上基本采取划拨的方式供地；收益上完全根据政府的相关规定取费，一个殡仪馆的收入状况与土地的利用方式、位置、形状、地形地势、经营状况没有很直接的关系。
评估中对于该类土地价格水平、评估技术路线没有案例可以参照。
（二）省内其它城市该类用地的处置方式就该类土地的评估问题，向省内几个地级市土地评估机构专家进行了咨询，发现各地多数没有遇到该类问题。
在山东省泰安市发生过一起，在殡仪馆的搬迁过程中是按土地置换的方式操作的，没有进行土地收购，故没有进行土地评估。
