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土地利用现状分类代码一级类二级类编码名称编码名称含义指种植农作物的土地，包括熟地，新开发、复垦、整理地，休闲地（含轮歇地、轮作地）；以种植农作物（含蔬菜）为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。
耕地中包括南方宽度＜1.0m 、北方宽度＜2.0m 固定的沟、渠、路和地坎（埂）；临时种植药材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他临时改变用途的耕地。
011水田指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。
包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地。
012水浇地指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，种植旱生农作物的耕地。
包括种植蔬菜等的非工厂化的大棚用地。
01耕地013旱地指无灌溉设施，主要靠天然降水种植旱生农作物的耕地，包括没有灌溉设施，仅靠引洪淤灌的耕地。
指种植以采集果、叶、根、茎、汁等为主的集约经营的多年生木本和草本作物，覆盖度大于50%或每亩株数大于合理株数70%的土地。
包括用于育苗的土地。
021果园指种植果树的园地。
022茶园指种植茶树的园地。
02园地023其它园地指种植桑树、橡胶、可可、咖啡、油棕、胡椒、药材等其他多年生作物的园地。
指生长乔木、竹类、灌木的土地，及沿海生长红树林的土地。
包括迹地，不包括居民点内部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。
031有林地指树木郁闭度≥0.2的乔木林地，包括红树林地和竹林地。
032灌木林地指灌木覆盖度≥40%的林地。
03林地033其它林地包括疏林地（指树木郁闭度≥0.1、＜0.2的林地）、未成林地、迹地、苗圃等林地。
指生长草本植物为主的土地。
041天然牧草地指以天然草本植物为主，用于放牧或割草的草地。
042人工牧草地指人工种植牧草的草地。
04草地043其它草地指树木郁闭度＜0.1，表层为土质，生长草本植物为主，不用于畜牧业的草地。
指主要用于商业、服务业的土地。
051批发零售用地指主要用于商品批发、零售的用地。
加油站土地估价方法1抵押、作价入股目的的评估中的价格定义和评估方法的选择据前述，在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们主张不剥离垄断地租或特许经营权价值，因此在土地价格定义除了估价对象宗地的权力情形、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外，应将加油站的特许经营权因素纳入宗地的价格定义中，并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限定条件”“其它需要说明的事项”予以披露和说明。
在评估方法选择上考虑目前我国加油站土地交易案例很缺乏的事实，方法上一般可选取收益还原法和基准地价系数修正法，在城冷静级范围之外的农村偏远地区，也可选取本钱接近法。
基准地价系数修正法和本钱接近法在具体评估修正中应加上特许经营权价值，特许经营权价值可用取得特许经营权的费用来替代。
当然由于在我国目前特许经营权费与垄断地租有较大差别，因此在评估结果确定上应以收益还原法测算结果为主导。
2基准地价系数修正法在加油站土地评估中的应用基准地价是土地评估中比较常用的一种方法，但目前我国各地基准地价基本上只是有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到有加油站特殊商服用地基准地价及其修正体系，由于影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差别很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，如聚集规模，对一般商服用地看，聚集规模越大，商服用地价越高，如成都市春熙商圈，而对加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地价越低。
因此必需在评估中必需充分了解加油站特点，才略正确把握其价格的影响因素和影响关系。
一般商服用地的区位条件紧要包含商业区级别、商业聚集规模、公交便捷度、交通停滞度、临街宽度等，而加油站则不同，加油站的经营收益紧要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能由于所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别，综合一点，影响加油站的区位条件紧要就是交通条件或者说位置，因此在加油站土地基准地价系数修正法中不宜采用一般商服基准地价修正体系，而应依据加油站的特点订立加油站特数修正体系。
加油站购销合同书加油站书篇1甲方：乙方：甲、乙双方根据《中华人民共和国民法典》及其他有关法律、法规，在平等互利、协商一致的基础上，就加油站转让事宜，共同达成如下协议：一、合同标的本合同转让标的为位于省市县(镇)加油站(以下简称加油站)的全部资产及该加油站的各项经营资质与权利，包括但不限于：1、加油站已有的全部资质、证照、文件批复等(见附件一《证照清单》)。
2、编号为“府国用()第号”项下平方米的土地使用权(见附件二：《国有土地使用证》)。
或土地租赁(承包)权(他项权，位置、面积等见附件二)，具体权利由甲乙双方与该土地使用权人另行约定。
3、加油站其他资产清单(见附件三《资产清单》)。
二、声明和保证1、甲方保证对合同所涉转让标的拥有完全合法的独立权益和权利，没有设置任何抵押、担保或其他第三方权益，也不存在任何权利瑕疵或涉及任何争议及诉讼。
2、甲方保证该加油站为经政府有关部门审批同意的永久性加油站。
3、甲方保证为乙方办理并取得本次转让所需要的一切批准和授权等，确保乙方受让合同转让标的后，能够完全合法拥有或继承其所有资产、资质和权利等，并不因此而受到任何排除、限制或减少。
4、甲方保证在合同转让标的移交之前，继续履行必要的义务，确保合同转让标的持续合法、有效，其价值、权益等不受减损。
5、甲方保证附件中所列的加油站资产详情在各方面均真实、完整、准确;所交付给乙方的所有文件及证照均真实、合法、有效。
三、双方的权利、义务(一)目标企业设立1、本合同签订后，甲方在收到乙方提供申报材料之日起日内，负责办理并取得当地工商管理部门预核准的企业名称为加油站(下称“目标企业”)的《企业名称预先核准》。
2、自本合同签订之日起日内，乙方向甲方提交办理该加油站资产过户手续所需的相关证照、文件和资料。
3、自本合同签订之日起个月内，甲方负责办理和完成目标企业的工商注册登记、税务登记、刻立公章等事项，取得工商登记部门核发的目标公司的营业执照、税务登记证(国税、地税)等目标企业正常经营运作所需的一切证照;协助乙方重新办理目标企业的银行基本帐号和注销原加油站名下的所有银行帐号;并将原来的加油站经营手续注销，将注销证明及新办证照原件交付乙方。
土地性质分类表用地分类表业用地：饭店、餐厅、采砂场、瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放及其附属设施用地；3、港口码头用地：港地）、T2 、T3 、地；口码头用地中人工修T4 、3、仓储用地：建的客货运、捕捞船T5 、用于物资储舶停靠的场所及其相G、备、中转及其应附属设施建筑物用E2 、相应附属设施地，不包括常水位以E3 、用地。
下部分；E4 、4、管道运输用地：运E5 、输煤炭、石油、天然气等管道及其相应设施用地；5、街巷用地：城乡居民点内公用道路（含立交桥）、免费停车场用地；6、农用地。
E7城市用地分类与标准1．1城市用地分类1.1.1城市用地分类适用于各阶段的城市规划和用地管理工作。
1.1.2城市用地分类以土地的使用功能为主导因素，兼顾其他相关因素。
1.1.3增城市城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共大类、中类、小类。
1.1.4其中，R、C、M、W、U、S、T、D、G类用地属于城市建设用地，E6类用地属于村建设用地；其余为非建设用地。
1.1.5使用城市用地分类时，应根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。
1.1.6增城市城市用地分类和代号应符合表1.1 的规定。
增城市城市用地分类和代号表1.11．2规划兼容性1．3建设用地适建范围1.3.1城市建设用地范围内建筑类别应当按照用地性质及其适建范围（表1.2 、表1.3 ）确定；1.3.2村建设用地的适建范围可参照表1.2 、表1.3 的规定执行。
表1.2 建设用地适建范围表1.3 综合性质用地1.3.1 有两种或两种以上用地性质混合的建设用地称为综合性质用地。
1.3.2综合性质用地各类建筑规模的比例由城市规划行政主管部门根据建设用地条件、基础设施条件、公共配套需要、周边环境影响等因素作出具体规定。
第二次全国土地调查土地分类编码名称编码111213212223其它园地31有林地32灌木林地33其它林地41天然牧草地42人工牧草地43其它草地编码名称编码商服用地51批发零售用地52住宿餐饮用地53商务金融用地54其它商服用地工矿仓储用地61工业用地62采矿用地63仓储用地住宅用地71城镇住宅用地一级类二级类名称1耕地水田水浇地旱地2园地果园茶园指种植桑树、橡指树木郁闭度＜3林地指生长乔木、竹内部的绿化林木用地、铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。
指树木郁闭度≥指灌木覆盖度≥包括疏林地（指指上述用地以外修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。
一级类二级类名称4草地指生长草本植物指以天然草本植指人工种植牧草6指主要用于工业指工业生产及直指采矿、采石、指用于物资储备5指主要用于商业指主要用于商品加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。
指主要用于提供村、餐厅、酒吧等。
指企业、服务业所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。
7指主要用于人们指城镇用于生活用地。
72农村宅基地公共管理与公81机关团体用地共服务82新闻出版用地用地83科教用地84医卫慈善用地85文体娱乐用地86公共设施用地87公园与绿地88风景名胜设施用地编码名称编码特殊用地91军事设施用地92使领馆用地93监教场所用地94宗教用地95殡葬用地交通运输用地101铁路用地102公路用地103街巷用地104农村道路105机场用地106港口码头用地107管道运输用地水域及水利设111河流水面施用地112湖泊水面113水库水面114坑塘水面115沿海滩涂指用于各类文化指用于城乡基础卫、公用设施维修等用地。
指城镇、村庄内地。
指风景名胜（包区内的其它用地按现状归入相应地类。
7指农村用于生活一级类二级类名称8指用于机关团体指用于党政机关指用于广播电台指用于各类教育指用于医疗保健9指用于军事设施指直接用于军事指用于外国政府指用于监狱、看指专门用于宗教指陵园、墓地、10指用于运输通行道和各种道路用地。
国土资源部关于印发试行《土地分类》的通知【实施时间】2002-01-01 【发布单位】国土资发（2001）255号各省、自治区、直辖市及计划单列市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国士资源局），新疆生产建设兵团土地管理局，解放军土地管理局：根据《中华人民共和国土地管理法》第四条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十条、第十四条的规定，为适应社会主义市场经济发展和实施土地用途管制制度的需要，有效实施城乡地政统一管理，在1984年制订的《土地利用现状调查技术规程》中的“土地利用现状分类及含义”和1989年制订的《城镇地籍调查规程》中的“城镇土地分类及含义”基础上，经广泛征求意见后，制定的城乡统一的《土地分类》已经部务会讨论通过，规予印发，自2002年1月1日起试行。
原《土地利用现状调查技术规程》中的“土地利用现状分类及含义”和《城镇地籍调查规程》中的“城镇土地分类及含义”同时停止使用。
请各地将《土地分类》试行中情况、经验和问题，及时报部地籍管理司。
附件：土地分类体系说明二〇〇一年八月二十一日全国土地分类注：*指生态退耕以外，按照国土资发（1999）511号文件规定，在农业结构调整中将耕地调整为其他农用地，但未被破坏耕作层，不作为耕地减少衡量指标。
土地分类体系说明我国在1984年发布的《土地利用现状调查技术规程》中制定了《土地利用现状分类及含义》，在1989 年9月发布的《城镇地籍调查规程》中制定了《城镇土地分类及含义》，这两个土地分类自发布实施以来，基本上满足了土地管理及社会经济发展的需要，具有较强的科学性和实用性。
但是，随着新的《土地管理法》的颁布实施，需要依照法律的规定，进一步明确农用地、建设用地和未利用地的范围及与土地分类的衔接。
同时，根据近年来市场经济的发展和土地使用制度的改革，尤其是土地有偿使用出及第三产业用地的发展，也要求对原有城市土地分类进行适当调整。
用地分类表类型基本分类参照分类城市用地分类代码参考商服用地1、商业用地：商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地；2、金融保险用地：银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地；3、餐饮旅馆业用地：饭店、餐厅、茶馆、酒吧、宾馆、招待所、度假村等及其附属设施用地；4、其他商服用地：写字楼、商业性办公楼用地；旅行社、运用保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。
1、经营性仓储用地及经营性停车场；2、基本分类以外的经营性文化、体育设施用地；3、高档别墅用地；4、城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地中商业门面部分。
C21、C22、C23、C24、C25、C26、T23、S31住宅用地1、城镇单一住宅用地：城镇居民的普通住宅、公寓用地；2、城镇混合住宅用地：城镇居民以居住为主的住宅与工业或办公等混合用地。
1、机关团体用地：国家机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、报社、通讯社、出版社等建筑用地；2、教育用地：各种教育机构，包括大专院校、中专、职业学校、中小学校、幼儿园等直接用于教育的用地；3、科研设计用地：独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地；4、企业厂区外独立的办公楼用地；5、文体用地：为公众服务的公益性博物馆、展览馆、图书馆、影剧院、音乐厅、体育场馆等文化、体育设施用地；6、公共基础设施用地：给供水、供电、供燃、供热、邮政、电信消防、公用设施维修、环卫用地；7、瞻仰景观休闲用地：名胜古迹、景点、公园、广场、公用绿地内等用地；8、医疗卫生用地：医疗卫生、防疫、急救、保健、康复、医检药检、血库等用地；R、C1、C3、C4、C5、C6、C7、C8、T1（铁路站场用地）、S32、D、U9、慈善用地：孤儿院、养老院、福利院等慈善用地；10、铁路站场用地；11、军事设施用地：专门用于军事目的的设施用地，包括军事指挥机关和营房等；12、宗教用地：专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观和教学等宗教自用地； 13、监教场所用地：监狱、看守所、劳改场、劳教所等用地；14、墓葬地：陵园、墓地、殡葬场所及附属用地。
二调地类代码表[精品]表A1 土地利用现状分类一级类二级类含义编码名称编码名称01 耕地指种植农作物的土地，包括熟地,新开发、复垦、整理地，休闲地(含轮歇地、轮作地);以种植农作物(含蔬菜)为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地;平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。
耕地中包括南方宽度,1.0米、北方宽度,2.0米固定的沟、渠、路和地坎(埂);临时种植药材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他临时改变用途的耕地。
指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。
包括实行水生、011 水田旱生农作物轮种的耕地。
指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，种植旱012 水浇地生农作物的耕地。
包括种植蔬菜等的非工厂化的大棚用地。
指无灌溉设施,主要靠天然降水种植旱生农作物的耕地,包括013 旱地没有灌溉设施,仅靠引洪淤灌的耕地。
02 园地指种植以采集果、叶、根、茎、汁等为主的集约经营的多年生木本和草本作物，覆盖度大于50%或每亩株数大于合理株数70%的土地。
包括用于育苗的土地。
021 果园指种植果树的园地。
022 茶园指种植茶树的园地。
指种植桑树、橡胶、可可、咖啡、油棕、胡椒、药材等其他023 其它园地多年生作物的园地。
03 林地指生长乔木、竹类、灌木的土地，及沿海生长红树林的土地。
包括迹地，不包括居民点内部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。
031 有林地指树木郁闭度?0.2的乔木林地，包括红树林地和竹林地。
032 灌木林地指灌木覆盖度?40%的林地。
包括疏林地(指树木郁闭度?0.1、,0.2的林地)、未成林033 其它林地地、迹地、苗圃等林地。
04 草地指生长草本植物为主的土地。
041 天然牧草地指以天然草本植物为主，用于放牧或割草的草地。
042 人工牧草地指人工种植牧草的草地。
指树木郁闭度,0.1，表层为土质，生长草本植物为主，不用043 其它草地于畜牧业的草地。
05 商服批发零售用地用地指主要用于商业、服务业的土地。
加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站
抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
比如西方发达国家零售业比较流行连锁加盟（最近我国也逐步流行起来），给一定加盟费，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等进行经营，但在西方国家较充分的市场竞争条件下，零售业利润率比较趋近一致，品牌连锁加盟带来的超额利润趋近加盟费，因此特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争，而目前我国加油站主要集中在中石油和中石化两集团经营，根据《国家经济贸易委员会关于规范加油站特许经营的若干意见》（国经贸贸易[2002]631号）：“一、加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营
及相关服务，并向授权企业支付相应费用。
其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。
”、“三、加油站特许人为中石油公司、中石化公司及其授权的子公司（企业名单见附件）。
子公司按照母公司授权范围在各地开展加油站特许经营活动。
”，由此可见，在中国中石油公司、中石化公司是对加油站特许经营权具有垄断作用的，许经营权费用确定具有明
显“人为性”，实际上特许经营权加盟交易也非常少，远非市场充分竞争的结果，也即现阶段看，特许经营权费并不等于垄断地租。
因此我们认为对于加油站抵押贷款、作价入股等日常性的评估中不剥离垄断地租或特许经营权价值，对于其他评估目的或评估背景下加油站土地评估应根据特定目的、背景条件具体分析是否含许经营权价值。
下面就加油站土地评估中一些操作上需要注意的技术要点及一些特定评估目的的操作作一些探讨：
一、抵押、作价入股目的的评估中的价格定义和评估方法的选择。
据前述，在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们主张不剥离垄断地租或特许经营权价值，因此在土地价格定义除
了估价对象宗地的权力状况、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外，应将加油站的特许经营权因素纳入宗地的价格定义中，并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限定条件”、“其它需要说明的事项”予以披露和说明。
在评估方法选择上考虑目前我国加油站土地交易案例很缺乏的事实，方法上一般可选取收益还原法和基准地价系数修正法，在城镇定级范围之外的农村偏远地区，也可选取成本逼近法。
基准地价系数修正法和成本逼近法在具体评估修正中应加上特许经营权价值，特许经营权价值可用取得特许经营权的费用来替代。
当然由于在我国目前特许经营权费与垄断地租有较大差异，因此在评估结果确定上应以收益还原法测算结果为主导。
二、基准地价系数修正法在加油站土地评估中应用的探讨
基准地价是土地评估中比较常用的一种方法，但目前我国各地基准地价基本上只是有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到有加油站特殊商服用地基准地价及其修正体系，由于影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差异很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，如聚集规模，对一般商服用地看，聚集规模越大，商服用地价越高，如成都市春熙商圈，而对加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地价越低。
因此必须在评估中必须充分了解加油站特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系。
一般商服用地的区位条件主要包括商业区级别、商业聚集规模、公交便捷度、交通停滞度、临街宽度等，而加油站则不同，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别，综合一点，影响加油站的区位条件主要就是交通条件或者说位置，因此在加油站土地基准地价系数修正法中不宜采用一般商服基准地价
修正体系，而应根据加油站的特点制定加油站特数修正体系。
具体看，加油站区位主要影响因素及其指标可大致归类如下：
影响因素修正指标
接临道路状况接临道路类型可分主干道、次干道、支路
接临道路方向可分三面临路、两面临路、一面临路、
加油站密度可按每平方公里加油站个数计，或计算相
邻
两加油站间距离
车流量可按日平均车流量数分档修正
入口入口方便程度
规模加油泵数量
在确定了加油站地价影响因素后，可经过调查和根据统计的各加油站的收益水平及影响因素进行分析，并制订相应的修正系数进行修正评估各估价对象土地价格。
三、加油站拆迁补偿评估
（一）当加油站被拆迁终止经营不再异地经营进行补偿评估时，加油站评估应含特许经营权价值；
（二）当加油站被拆迁进行土地置换异地经营进行补偿评估，可按两种方式评估：
1、不考虑特许经营权价值，仅对被拆迁土地和安置地按一般商服用地进行评估，其价格差额作为补偿依据；
2、考虑特许经营权，将被拆迁宗地和置换宗地均按可持续经营条件含特许经营权价值进行评估，二者差额作为补偿依据；
这两种方式还是明显差异的，第一种方式没有考虑到加油站的经营的特殊性，尽管在一般商服土地评估中也考虑了土地区位的差异性，但加油站对区位的要求与其它商服用地是有明显区别的，因此我们认为采用第二种评估方式更合理些。
四、企业改制涉及的加油站宗地评估
在我国现阶段企业改制土地评估结果实行备案制，且国土管理部门仅对土地价格进行备案，因此企业改制中加油站土地评估价值不能包含特许经营权价值，评估方式仍只有采用目前的方式：用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式来进行垄断地租的修正，当然在加油站实行招拍挂，可比交易案例比较多的情况下，可以采用市场比较法进行评估。
五、评估中收益年期问题
由于特许经营权是有期限限制的，因此在对含特许经营权加油站宗地评估中必须注意特许经营权期限问题：
（一）当在估价基准日特许经营权剩余年限长于土地出让剩余年限时，宗地剩余年限应按土地出让剩余年限确定，在收益还原法评估中特许经营权取得费应按土地出让剩余年限进行加速折旧。
（二）当在估价基准日特许经营权剩余年限短于土地出让剩余年限时，应按特许经营剩余年限和特许经营权期限后土地剩余年期分段评估，评估公式为：宗地地价（含特许经营权价值）=宗地特许经营权剩余年限内的收益价值+特许经营权期限后剩余年限土地价值的折现值。
综上所述，在对加油站宗地评估时应根据不同评估目的或评估背景采用适当的评估方法；对于抵押、作价出资、拆迁补偿等土地评估中，我们认为不应剥离特许经营权价值。
以上观点和分析仅为我们评估实践中的一些体会、认识，旨在抛砖引玉，不足之处，欢迎各位同行批评指正。
来自: /blog/item/036de48c.html。
