2020年自学考试《资产评估》复习资料：房地产评估

房地产评估自考试题及答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 房地产评估的最终目的是为了（）A. 确定房地产的市场价值B. 确定房地产的抵押贷款额度C. 确定房地产的税务价值D. 确定房地产的保险价值答案：A2. 在房地产评估中，市场比较法主要依据的是（）A. 替代原理B. 预期收益原理C. 贡献原理D. 边际原理答案：A3. 下列哪项不是房地产评估的基本原则？（）A. 合法原则B. 客观原则C. 一致性原则D. 独立性原则答案：C4. 房地产评估中的收益法评估主要适用于（）A. 住宅房地产B. 商业房地产C. 工业房地产D. 农业房地产答案：B5. 土地使用权出让合同中规定的土地使用年限，对房地产评估价值的影响是（）A. 无关紧要的B. 有影响，但不是主要因素C. 有显著影响D. 没有影响答案：C6. 房地产评估报告中，评估目的的描述应当（）A. 简洁明了B. 详细具体C. 模糊不清D. 可有可无答案：B7. 在房地产评估中，成本法评估通常不适用于（）A. 新建房地产B. 二手房地产C. 特殊用途房地产D. 土地开发项目答案：C8. 房地产评估中的折旧指的是（）A. 房地产的磨损和损坏B. 房地产价值的自然下降C. 房地产的功能性陈旧D. 房地产的实体性陈旧答案：A9. 房地产评估中，土地使用权的评估价值通常不包括（）A. 土地的购买成本B. 土地的开发成本C. 土地的转让税费D. 土地的未来收益答案：D10. 房地产评估报告的有效期限通常由（）决定。

A. 评估机构B. 委托人C. 相关法律法规D. 评估师的个人判断答案：C二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产评估中的市场比较法需要考虑的因素包括（）A. 地理位置B. 房屋结构C. 交易时间D. 交易价格答案：A, B, C, D12. 房地产评估报告应当包含以下哪些内容？（）A. 评估目的B. 评估对象C. 评估方法D. 评估结果答案：A, B, C, D13. 以下哪些因素会影响房地产的评估价值？（）A. 周边环境B. 交通便利性C. 房屋面积D. 房屋所有权年限答案：A, B, C, D14. 房地产评估中的成本法评估通常包括哪些成本？（）A. 土地成本B. 建筑成本C. 设计成本D. 管理费用答案：A, B, C, D15. 房地产评估报告的使用者可能包括（）A. 卖方B. 买方C. 银行D. 税务机关答案：A, B, C, D三、判断题（每题1分，共5分）16. 房地产评估只能由具有专业资质的评估机构进行。

资产评估-房地产评估(一)(总分：170.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：53，分数：53.00)1.待估土地年总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( )万元。

（分数：1.00）A.700B.800C.833D.752 √2.运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( )。

（分数：1.00）A.房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金B.房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.房地产总费用＝管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D.房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金√解析：房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金3.对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。

（分数：1.00）A.假设开发法B.成本法C.形象进度法√D.市场法解析：整个工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估。

4.某可比案例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年期修正该宗土地的价格最接近于( )元/m2。

（分数：1.00）A.2900B.3223 √C.3322D.4000解析：P＝3000×(P/A，7%，30)＝修正后土地价格×(P/A，7%，40)；修正后土地价格＝3000×(P/A，7%，30)÷(P/A，7%，40)＝3223(元/m2)。

5.某宗土地4000m2，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为2500m2，第2层至第10层每层建筑面积为2000m2，则由此计算出的建筑容积率为( )。

（分数：1.00）A.4B.5.125 √C.2D.66.在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。

（分数：1.00）A.基础设施配套费√B.公共事业配套费C.小区开发配套费D.城市建设配套费解析：基础设施配套费常常概括为“三通一平”、“七通一平”。

浙江省2018年10月房地产项目评估试题课程代码：00972一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1.房地产是实物、权益和区位三者的结合，其中实物又可进一步分为( )A.有形实体和建筑物外观两方面B.有形实体、建筑物的质量、组合完成的功能三方面C.有形实体和功能两方面D.有形实体、建筑物的外观和质量三方面2.在房地产的权益中，_____是指在法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。

( )A.地役权B.租赁权C.所有权D.使用权3.随着时间的推移，一定减少的是房地产( )A.原始价值B.投资价值C.市场价值D.帐面价值4.建筑密度又称建筑覆盖率，是指地块上的_____与土地总面积之比。

( )A.建筑基底总面积B.总建筑面积C.总使用面积D.地块绿化面积5.有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/M2，乙土地的单价为510元/M2；甲、乙两块土地的容积率分别为5和3，则楼面地价甲比乙( )A.高B.低C.相等D.无法判断16.以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济学原理是( )A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.理性人假设原理7._____要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

( )A.替代原则B.估价时点原则C.合法原则D.公平原则8.类似房地产是指估价对象处在_____，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

( )A.一个完全竞争的市场B.同一供求范围内C.同一城市D.相似环境的地段上9.在实际估价中，设定标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地临街深度的( )A.平均数B.众数C.中位数D.中位数和众数的平均值10.用比较法估价，在经过交易日期修正后，就将可比实例在成交日期的价格变成了_____的价格。

第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）1.房地产评估的定义：房地产评估就是指由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

2.房地产评估的特点：科学性、实践性、公正性。

3.房地产价格评估制度：房地产价格评估制度，就是对从事房地产估价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法规和准则。

4.房地产估价师的概念：房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。

5.房地产估价师的基本素质：1.必须具备创新能力2.要有良好的知识结构3.要具备市场信息分析能力4.要具备较强的社交能力。

6.土地的定义：土地是地球表面自然要素—大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。

7.土地的自然属性：1.土地资源的有限性2.土地资源的不可替代性3.土地使用的可持续性4.土地自然性状的地域差异性。

8.土地的社会经济属性：1.利用方式的多样性2.土地区位的可变性3.土地使用潜力的有限性。

9.土地利用的制约因素：1.自然条件2.经济因素3.科学技术4.社会行政因素。

10.建筑物的定义：建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。

11.建筑物的分类：1.居住建筑2.公共建筑3.工业建筑。

12.房地产的定义：房地产是房产和地产的总称，也称不动产。

它包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。

13.房地产的类型：1.居住房地产2.商业房地产3.旅游房地产4.工业房地产5.农业房地产。

14.土地的特性：1.自然特性：（位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性）2.经济特性：（土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地报酬递减的可能性、土地利用后果的社会性）。

2020年8月高等教育自学考试全国统一命题考试资产评估试卷(课程代码00158)一、单项选择题：本大题共30小题，每小题1分，共30分。

1.按流动性可以将企业中的资产分为（B）A.可确指资产和不可确指资产B.短期资产和长期资产C.有形资产和无形资产D.单项资产和整体资产2.资产评估得以进行的一个最基本的前提假设是（A）A.交易假设B.公开市场假设C.持续经营假设D.最佳使用假设3.广义的资产评估程序开始于（B）A.资产评估机构和人员接受委托B.承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项C.签订资产评估业务委托合同D.编制资产评估计划4.政府实施新的环保政策，限制了某些资产的使用，造成资产价值降低。

这是一种（B）A.功能性贬值B.经济性贬值C.实体性贬值D.非评估考虑因素5.现评估某通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算6台通用设备总重置成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该通用设备账面历史成本为5万元，则该通用设备的重置成本为（C）A.3.57万元B.4万元C.4.17万元D. 4.48万元6.下列方法不属于收益法中确定折现率的是（D）A.加和法B.加权资本成本法C.市场比较法D.差额法7.下列表述中，符合超额投资成本涌义的是（B）A.由于技术进步，新设备与老设备相比，生产效率提高了B.由于技术进步，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本低C.由于技术进步，新设备与老设备相比，能耗降低了D.由于技术进步，新设备与老设备相比，操作工作量降低了8.进口机器设备增值税的计税基数是设备的（C）A.FOB+关税B. FOB+关税+增值税C.CIF+关税+消费税D. CIF+关税+增值税9.某被评估设备于2010年12月31日购置，账面原值为20万元，评估基准日为2018年12月31日。

目前市场上无法获得该设备相关售价信息，已知该类设备2010年12月的定基物价指数为105%，2018 年12 月的定基物价指数为115%，则该设备的重置成本为（C）A.20万元 B.21万元C.21.9万元D.23 万元10.被评估设备已使用5年，根据该设备的技术状态还可以正常使用10年，但根据国家新出台的环保政策规定，该设备5年后必须报废，则该设备的经济性贬值率约为（B）A.15% B.17%C.33%D.50%11.依据房地产基准地价的特征，下列关于房地产基准地价表述中，不正确的是（D）A.基准地价是区域性地价B.基准地价是平均地价C.基准地价是单位土地面积的地价D.基准地价不是由政府组织评估测算、论证并公布的土地价格12.从建筑物个别性看，不属于影响房地产价格的主要个别因素的是（B）A.面积、结构(构造)、材料等B.供水、供电、供热等C.设计、设备D.楼层、朝向.13.运用房地产假设开发法的前提是（C）A.被评估房地产能够正常使用B.被评估房地产已濒临倒塌C.被评估房地产未来售价可准确预测D.被评估房地产建筑成本可算得14.从假设开发法的适用对象与条件来看，假设开发法不适用于下列哪一项房地产评估情况?（D）A.待开发的土地B.待拆迁改造的房地产C.未开发完工的房地产D.已开发完工的房地产15.某企业拥有一项专有技术，无其他无形资产。

房地产估价试题及答案自考一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，成本法的计算公式不包括以下哪一项？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售价格D. 开发利润答案：C2. 在房地产估价中，市场比较法的基本原理是？A. 替代原理B. 预期收益原理C. 风险与收益平衡原理D. 供求关系原理答案：A3. 下列哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 产权年限C. 建筑风格D. 国际政治形势答案：D4. 房地产估价报告中，估价目的通常包括哪些？A. 买卖C. 租赁D. 所有以上答案：D5. 房地产估价中的收益法，主要用于评估哪种类型的房地产？A. 住宅B. 商业C. 工业D. 农业答案：B6. 土地使用权出让合同中，土地使用权的出让年限通常是多少年？A. 40年B. 50年C. 70年D. 100年答案：C7. 房地产估价中的剩余法适用于评估以下哪种情况的房地产？A. 单独的建筑物B. 土地和建筑物的组合C. 土地上的附着物D. 土地和建筑物的分离答案：B8. 在房地产估价中，哪种方法可以用于评估房地产的未来价值？B. 市场比较法C. 收益法D. 假设开发法答案：D9. 房地产估价报告的有效期限通常为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C10. 房地产估价师在进行估价时，需要遵循以下哪项原则？A. 客观公正B. 客户利益最大化C. 估价机构利益最大化D. 估价师个人利益最大化答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价中，市场比较法需要考虑的因素包括哪些？A. 位置B. 面积C. 建筑结构D. 交易情况答案：A, B, C, D12. 下列哪些因素会影响房地产的收益法估价？A. 房地产的年收益B. 资本化率C. 土地使用权年限D. 估价师的个人偏好答案：A, B, C13. 房地产估价报告应该包括哪些内容？A. 估价目的B. 估价依据C. 估价方法D. 估价结果答案：A, B, C, D14. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些步骤？A. 土地成本估算B. 建筑成本估算C. 开发利润和税费估算D. 市场调研答案：A, B, C15. 房地产估价中，哪些因素可能影响土地使用权的评估价值？A. 土地的位置B. 土地的使用年限C. 土地的规划用途D. 土地的所有权形式答案：A, B, C三、判断题（每题1分，共5分）16. 房地产估价报告可以由非专业人士编写。

第20讲适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估重置成本法是房屋建筑物评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估房屋建筑物全新状态的重置成本，减去房屋建筑物的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算房屋建筑物价值的一种评估方法。

计算公式为：1.确定重置成本*本表格列式为基础框架，完整、详细内容在下面逐步解释。

注：“营改增”后，涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税，不同情况下重置成本构成存在差异。

实务中的通常处理是：对于企业价值评估中涉及单项房屋的，如果被评估企业是一般纳税人，则假定增值税可以抵扣，房屋重置成本按照不含税考虑。

如果是小规模纳税人，可考虑包含增值税，但税率适用简易征收税率。

对于单项房屋评估，重置成本根据经济行为情况，可以是含税，也可以是不含税，但不论哪种处理，都需说明重置成本内涵。

（1）建安综合造价的确定。

房屋建筑物的建安综合造价包括通过查勘待估房屋建筑物的各项实物情况和调查工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同的方法分别确定待估房屋建筑物建安工程综合造价。

一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定评估对象的建安工程综合造价。

①重编预算法以待估房屋建筑物的工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础，结合现场勘察结果，重新编制工程量清单，按各地现行建筑工程预算定额和取费标准计算出评估基准日房屋建筑物的工程造价。

②决算调整法对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的房屋建筑物，评估专业人员通过对待估房屋建筑物的现场实地查勘，在对房屋建筑物的各项情况等进行逐项详细的记录后，以待估房屋建筑物决算资料中经确认的工程量为基础。

分析房屋建筑物建安工程综合造价决算中的各项构成费用，并根据评估基准日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对房屋建筑物建安工程综合造价决算进行调整，最后经综合考虑待估房屋建筑物及当地建筑市场的实际情况，确定其建安工程综合造价。

第四节资产评估⽅法的⽐较和选择 ⼀、资产评估⽅法之间的关系 （⼀）资产评估⽅法之间的联系 从整体上来说，评估⽅法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同⽬标就是获得令⼈信服的可*的评估价值。

⼀般来说，成本法、收益法的运⽤都是建⽴在现⾏市基础之上的，只是它们的运⽤不像市场法运⽤表现的那么直接⽽已。

（⼆）市场法与成本法的区别 1.成本法是按现⾏市场价格确定重新购买该项资产的价值，⽽市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。

前者主要从买者⾓度，即以购建某基资产的耗费来确定；后者则是从卖者⾓度，即市场上销售价格来确定。

2.市场法中的现⾏市价指的是资产的独⽴的价格，是交易过程中采⽤的。

⽽重置成本不仅包括该项资产的⾃⾝价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试等。

3.市场法的运⽤与原始成本没有直接联系，⽽成本法中的某些计算，则要利⽤被评估资产的原始成本和原始资料。

4.成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进⾏调整来确定评估值。

两种⽅法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。

⼆、资产评估⽅法的选择 资产评估的⽅法主要有成本法、市场法、收益法等多种⽅法。

资产评估⽅法的选择主要应考虑以下因素。

1.资产评估⽅法的选择必须与资产评估价值类型相适应。

2.评估⽅法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

3.选择评估⽅法还要考虑不同的评估途径。

第三章机器设备评估 第⼀节机器设备评估的特点 ⼀、机器设备及其分类 （⼀）机器设备的特点 机器设备是指由⾦属或其他材料组成，由若⼲零部件装配起来，在⼀种或⼏种动⼒驱动下，能够完成⽣产、加⼯、运⾏等功能或效⽤的装置。

⼀般来说，典型的机器设备主要是由原动机部分、传动部分和⼯作部分三⼤部分组成。

机机器设备的特点： 1.机器设备作为主要劳动⼿段，属于会计学中所称固定资产，具有单位价值⾼、使⽤期限长的特点，要求评估者充分认识其功能的适⽤性和可能的风险性。

第一章房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义（一）专业估价与非专业估价的本质区别①专业估价由专业人员和专业机构完成，即具有相应资格的估价师和具备足够数量估价师、取得相应估价资质的估价机构完成；②专业估价是提供的专业意见，不是凭直觉，凭感觉得的，是根据科学的方法测算出来的；③专业估价具有公信力，即提供的专业意见具有证明有效力；④专业估价是有偿服务，即向委托人收取一定的费用；⑤专业估价承担法律责任，即估价师和估价机构对自己评估的过程和结果要承担法律责任。

(二)专业房地产估价的概念房地产估价的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算并提供相关专业意见。

通常把特定目标称为估价目标，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，科学的方法称为估价方法。

房地产估价：房地产估价师和房地产估价机构是根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

（三）估价与评估异同相对于价值分析、测算和判断活动。

估价的含义更加精确、明确、具体，就是专指对价值进行评估。

评估的含义很广泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。

特别需要指出的是，区分估价和评估，并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值的评估业务。

还可以从事房地产估价衍生业务、房地产咨询顾问业务等。

二、房地产估价的本质（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格价值和价格之间的关系及本质区别是:价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动中心；价格是价值的外在表现，围绕着价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。

应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。

自考房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法原则B. 客观原则C. 预测原则D. 替代原则答案：C2. 下列哪项不是房地产估价的常用方法？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 投票法答案：D3. 房地产估价中，土地使用权的评估通常采用哪种方法？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 以上都是答案：D4. 房地产估价报告的有效期通常为多久？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C5. 以下哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 交通便利性C. 房屋朝向D. 房屋颜色答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）6. 房地产估价中，以下哪些因素会影响土地价格？A. 土地位置B. 土地用途C. 土地所有权D. 土地使用年限答案：A、B、D7. 房地产估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法和过程D. 估价结果答案：A、B、C、D8. 以下哪些属于房地产估价的合法原则？A. 估价依据合法B. 估价程序合法C. 估价结果合法D. 估价人员资格合法答案：A、B、D9. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 设计成本D. 管理费用答案：A、B、D10. 在房地产估价中，比较法估价需要考虑的因素包括：A. 估价对象与参照物的相似性B. 参照物的交易时间C. 参照物的交易价格D. 参照物的交易条件答案：A、B、C、D三、简答题（每题10分，共20分）11. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的主要包括：确定交易价格、抵押贷款、税收计算、保险估价、财产分割、投资决策等。

12. 描述房地产估价中的收益法估价的基本步骤。

答案：收益法估价的基本步骤包括：确定收益期限、估算年净收益、选择适当的资本化率、计算房地产价值。

四、计算题（每题15分，共30分）13. 假设一块土地的年净收益为20万元，资本化率为8%，使用收益法计算该土地的价值。