(房地产投资招商)关于投资性房地产评估指导意见

投资性房地产评估方法及问题研究摘要：随着我国经济社会的发展与进步，当前企业在发展的过程中，除了依靠本企业的主要业务活动以外，也会将房地产投资作为一种长期获取经济利益的手段，这样在很大程度上保证了企业的发展与进步。

在实际进行投资性房地产的过程中，[1]需要按照国家出台的内容，并以科学有效的评估方法展开工作。

本文基于此，对投资性房地产评估方法以及问题进行探究分析。

关键词：投资性房地产；评估方法；问题引言：我国相关部门针对投资性房地产出台了相关制度规定，企业在实际进行投资的过程中需要以此为基础进行，而且投资性房地产评估主要是利用公允价值计量模式，主要有两种评估方法，即市场法评估以及收益法评估。

为了保证整体工作的科学性以及合理性，需要合理选择评估方法，其也在很大程度上降低了不良因素的影响。

[2]1、投资性房地产评估方法分析1.1市场法评估企业利用市场法进行评估的过程中，一定要按照相应的流程和标准，进而保证整体评估工作的有效性以及科学性。

[3]首先，相关工作人员需要将房地产相关[4]的交易案件进行收集，保证数据收集的全面性以及完整性，同时也需要对相关资料进行对比，这样才能为日后开展工作奠定坚实的基础，在实际应用市场法评估开展工作的过程中，主要是针对投资性房地产的区位因素、权益以及相约[5]实物状态等进行评估以及分析工作。

其次，相关工作人员需要针对房地产的相关信息内容进行收集，比如说房地产的位置、交易日期、使用年限以及经营状况等，在实际进行收集的过程中，保证整体信息的完整性，随后需要对信息内容进行分析，保证整体分析的科学性以及合理性。

利用市场法进行评估，其可以在很大程度上当前[6]房地产的真实价格，同时也可以反映出此阶段之内的指标以及参数，因此也被广泛应用于投资性房地产评估之中，此外其操作性相对李敖说较强[7]。

1.2收益法评估部分企业对投资性房地产进行评估也会选择收益法评估，利用此种方法主要是可以针对投资性房地产的租金收益以及相应费用的匹配性进行过分析和判断，最终明确投资性房地产的最终收入以及收益时间[8]，此外企业有助于折现率得到选择，[9]保证折现率选择的可靠性以及准确性。

附件投资性房地产评估指导意见第一章总则第一条为规范投资性房地产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。

第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。

第四条执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。

第二章基本遵循第五条执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的投资性房地产评估业务。

执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

第六条执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。

第七条执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。

第八条资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计准则的相关要求确定评估基准日。

评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。

第九条执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况，收集相关权属证明、租赁合同等文件；没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。

第三章评估对象第十条资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并提请委托人参照以下会计准则的要求，明确评估对象：（一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或者转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。

浅析投资性房地产评估应用策略投资性房地产评估是指对用于投资目的的房地产进行评估，以确定其市场价值和租金收益能力的过程。

在投资性房地产市场中，评估是至关重要的，因为它可以帮助投资者更好地了解房地产的潜在价值和风险。

本文将浅析投资性房地产评估的应用策略，以帮助投资者更好地进行投资决策。

投资性房地产评估应用策略需要考虑的因素包括房地产的市场价值、租金收益、地理位置、建筑质量和周边配套设施等。

在评估市场价值时，投资者可以参考当地的房地产市场数据和交易情况，通过比较类似房地产的成交价格来确定市场价值。

而对于租金收益能力的评估，则需要考虑房地产的租金水平、出租率、租赁周期等因素，以确定其潜在的租金收益。

投资性房地产评估应用策略还需要综合考虑宏观经济和政策因素。

投资者需要关注国家政策对房地产市场的影响，以及宏观经济形势对房地产市场的影响。

投资者还需要关注当地的规划政策、土地供应情况、产权保护等因素，以帮助他们更好地理解当地房地产市场的风险和机遇。

投资性房地产评估应用策略需要重视风险管理和资产配置。

在评估投资性房地产时，投资者需要充分了解房地产市场的风险，包括市场风险、政策风险、信用风险等，以制定风险管理策略。

投资者还需要考虑投资性房地产在整个资产配置中的比重，以确保其投资组合的风险和回报达到最优化。

投资性房地产评估应用策略还需要关注可持续发展和社会责任。

在评估投资性房地产时，投资者需要关注房地产的可持续发展性，包括能源效率、环境影响、社会责任等因素，以确保投资的长期可持续性。

投资者还需要关注房地产对当地社会的影响，包括就业、社区发展等方面，以确保其投资对当地社会的积极影响。

投资性房地产评估应用策略需要综合考虑市场价值、租金收益、宏观经济和政策因素、风险管理和资产配置、可持续发展和社会责任等因素。

只有综合考虑这些因素，投资者才能更好地进行投资决策，降低风险，实现长期稳健的投资回报。

希望以上内容对投资性房地产的评估应用策略有所帮助。

企业会计准则第3号——投资性房地产第一章总则第一条为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

第三条本准则规范下列投资性房地产：（一）已出租的土地使用权。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）已出租的建筑物。

第四条下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（二）作为存货的房地产。

第五条下列各项适用其他相关会计准则：（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15 号——建造合同》。

（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21 号——租赁》。

第二章确认和初始计量第六条投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

第七条投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

第八条与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

第三章后续计量第九条企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。

采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4 号——固定资产》。

采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6 号——无形资产》。

第十条有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

投资性房地产评估报告摘要本文旨在对投资性房地产进行评估和分析，以帮助投资者做出明智的决策。

首先介绍了投资性房地产的定义和特点，然后提出了评估房地产的重要因素，并详细解析了每个因素的影响及评估方法。

最后，根据分析结果，提出了投资性房地产的评估建议。

1. 引言投资性房地产是指投资者购买或建造的用于获得经济利益的房地产物业，例如出租物业或用于资本增值的房地产。

评估投资性房地产的价值和潜在回报是投资决策的重要组成部分。

本报告将分析投资性房地产评估的关键因素，以帮助投资者做出明智的决策。

2. 评估因素2.1 地理位置地理位置是投资性房地产评估的重要因素之一。

好的地理位置可以带来更高的租金和增值潜力。

评估地理位置时，需考虑以下几个因素： - 周边环境：附近是否有学校、商场、公园等便利设施，以及社区治安状况等。

- 交通便利性：附近是否有公共交通工具和主要交通干道，以及通勤时间等。

- 市场需求：该地区房屋租赁市场的需求情况，以及未来发展潜力等。

2.2 房产状况房产状况是评估投资性房地产价值的重要因素之一。

房产状况包括以下几个方面： - 建筑质量：房屋结构、装修状况和维护情况等。

- 房屋功能：房屋的功能性和适用性，例如布局是否合理、面积是否足够等。

- 房屋设施：房屋内部的设施和配套设备，例如供暖、空调、厨房设施等。

2.3 市场租金市场租金是评估投资性房地产回报的重要因素之一。

了解当地房屋租金市场的行情和趋势，可帮助投资者确定合理的租金收入水平。

投资者可以通过以下途径获取相关信息： - 查阅当地租赁市场的报告和数据。

- 咨询当地房地产中介机构或专业评估师。

- 考察周边类似房屋的租金价格。

2.4 税务和法律规定税务和法律规定是评估投资性房地产潜在回报和风险的重要因素之一。

投资者需了解相关的税务政策和法律规定，并合法合规地运营房地产投资。

以下几个方面需特别关注： - 房地产税收政策：不同地区对房地产的税收政策可能有所不同，需了解相关规定并考虑其影响。

投资性房地产评估方法与问题阐释在当前条件下，投资性房地产评估主要使用的是公允价值计量模式，主要通过收益法和市场法来进行评估，为了确保投资性房地产评估的结果具有客观性、公允性，需要对这两种评估方法进行合理的使用，让不利的因素减少。

本文重点分析研究投资性房产评估方式，并且阐述当前投资性房地产评估过程中出现的问题以及如何对这些问题进行处理，以供参考。

标签：投资性;房地产;评估方法;问题;措施1、投资性房产评估方法1.1 市场法评估在通过市场法来进行评估前，首先需要将类似房地产交易案件的收集工作完成，并且做好对比工作，方便日后进行深入的工作，市场法评估主要是对投资性房地产的区位因素、权益以及租约实物状态等进行评估和分析，再通过市场法来进行评估的时候，需要了解投资性房地产的区域位置、交易日期、使用年限、经营状况等，并且进行详细的评分分析，另外在分析的时候一定要保证参照物收集工作能够有效的进行。

市场评估法不单单可以反映房地产的现实价格，还能够将这一段时间的指标和参数反映出来，是一种操作性较强的评估方式，然而这种评估方式会由于评估人员的主观意志影响而出现问题，一定要依照评估对象的实际情况合理进行操作。

1.2 收益法评估收益法评估通常条件下使用报酬资本法和收益乘数法来进行操作，在工作开始的过程中，首先需要对投资性房地产的收益期限和净收益进行明确，接着依照实际情况合理进行适当性的折现率。

报酬资本化可以精确的将评估的投资性房地产未来期望收益和获利年限体现出来，另外也可以准确的反映出其中的风险，可以让评估工作在可靠依据的条件下建立起来，与此同时报酬资本化还可以准确的反映出企业的资本化价值，这种真实合理的评估方式能够让交易双方都能接受，然而需要关注的问题是这种评估法往往会出现净收益流和市场现状出现冲突等情况，需要进行仔细分析研究，收益乘数法主要是在房地产市场相对稳定的条件下，对投资性房地产进行评估的方式，这种评估方式操作性好，而且较为简单，然而因为自身特质，通常条件下，作为其他评估方式的辅助性手段。

投资性房地产价值评估方法探讨发布时间：2022-05-31T03:15:16.962Z 来源：《新型城镇化》2022年11期作者：郑玺沈鑫[导读] 投资性房地产是房地产中一个重要分支，它是由企业拥有或控制的用于投资的房屋、建筑物及其他财产，包括建筑物、机器设备等构成的非货币性长期资产。

杭州天平房地产评估有限公司浙江杭州 310016摘要：随着我国经济的不断发展，房地产业也在迅猛发展。

投资性房地产是指企业为处置已取得并可供出售的土地使用权而持有的资产。

本文首先介绍了投资性房地产估价主要价值类型的分类；其次通过对比分析各种估价方法和现状，最后提出了一些有效措施来完善投资性房地产的价格评估。

关键词：投资性房地产；价值评估方法前言：投资性房地产是房地产中一个重要分支，它是由企业拥有或控制的用于投资的房屋、建筑物及其他财产，包括建筑物、机器设备等构成的非货币性长期资产。

投资性房产作为一种特殊类型的房产，具有增值快、流动性强等特点，因此，对它进行准确地估值对于投资者来说非常重要，由于目前对投资性房产的研究大多集中于理论方面，没有形成系统的理论框架体系，导致实务中存在诸多问题。

因此，本文将对比分析各种估价方法和现状，然后提出相应对策以提高投资性房地产的价值评估水平。

一、投资性房地产价值评估价值类型的分类企业投资性房地产估价需求以为财务报告服务及为企业执行相关经济行为决策服务，估价应区分投资性房地产公允价值评估还是作为存货的房地产可变现净值评估，存在减值迹象的房地产可回收金额评估等。

（一）公允价值公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产教育的金额，会计上的公允价值与估价上的市场价值相当。

（二）投资价值投资价值是指估价对象对于某个特定单位或这个人的价值。

不同投资者在品牌、开发成本、运营费用、纳税状况、风险偏好以及对未来房地产市场的预期不同，均会导致对同一房地产的投资价值判断不同。

（三）现值现值是指预计从资产持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额。

投资性房地产评估方法中存在的问题及策略-投资学论文-经济学论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——投资学毕业论文精心编辑10篇之第四篇：投资性房地产评估方法中存在的问题及策略摘要：房地产企业是我国国民经济中的重要组成部分，许多企业看中了这项投资点，也已然将房地产企业作为了一项长期的投资手段，所以出现了投资性房地产的概念，国家针对投资性房地产方面颁布了相应的管控政策，引导房地产企业发展水平全面增长。

本文以投资性房地产为中心，对其评估方法以及评估过程中产生的问题展开探讨。

关键词：投资性房地产；评估方法；问题探讨；一、投资性房地产评估方法简述投资性房地产是指企业为了获得更多的资金和资本对房地产进行开发、建设，国家针对此种情况进行管控，并发布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，以此来引导房地产行业健康发展。

投资性房地产评估主要分为两种方法，分别为市场法和收益法。

分别从以下两方面进行概述。

（一）市场法首先要收集足够的相似房地产的交易案例，确保案例与案例之间能够相对比，具有足够高的可比性。

运用市场法对投资性房地产评估时，要着重分析房地产的交易、权益、区位、实物等相关情况，充分考虑被评估房地产的交易日期、使用年限、容积率、区域位置等相关因素，并将技术参数、参照物等相关资料收集齐全。

采用市场法对投资性房地产进行评估，是将投资性房地产放到市场环境中去较为全面的一种评估法，特指单项资产的评估情况，利用市场法对投资性房地产进行评估，可以真实的反映出这处房产的市场现实价格，具有较强的参考价值。

（二）收益法收益法评估方法主要是判断房地产的租金收益与其相应的费用的匹配度，计算出需要评估的投资性房地产的净收益和收益期限，再通过一定的折现率将其进行折现，转化成统一的标准对其进行评估。

其中选择折现率时，要选择能够反映出评估基准日类似地区的同类投资性房地产的平均回报水平的折现率，这样才具有比较高的参考价值。