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我国商业银行个人住房贷款风险及其防范1. 引言1.1 背景介绍随着我国经济的快速发展，个人住房贷款在近年来得到了广泛的应用。
商业银行作为主要的住房贷款放贷机构，承担着重要的社会责任。
个人住房贷款风险也随之而来，成为了当前我国金融领域的一个热点问题。
个人住房贷款风险不仅关系到商业银行的资产安全，也对整个金融体系的稳定性和可持续发展产生影响。
随着住房贷款市场的扩大和个人风险态势的复杂化，商业银行在放贷过程中面临着一系列的挑战。
如何合理评估借款人的信用风险？如何有效控制贷款违约率？如何防范在贷款过程中出现的各种风险？这些问题亟待解决。
对我国商业银行个人住房贷款风险进行深入分析，并探讨有效的防范策略，具有重要的现实意义。
只有通过深入研究，找准问题根源，提出科学的对策，才能更好地保障商业银行个人住房贷款业务的稳健发展。
1.2 问题意义【问题意义】：个人住房贷款是我国商业银行的主要业务之一，但同时也存在着一定的风险。
这些风险不仅对银行自身造成影响，也可能对整个金融系统和经济稳定造成不利影响。
了解和防范个人住房贷款风险具有重要的意义。
个人住房贷款是银行的重要资产，但如果借款人违约或无法按时还款，将会导致银行资产损失。
这不仅会影响银行的盈利能力，还可能对其财务稳健性造成威胁。
如果个人住房贷款风险得不到有效控制，可能会引发金融危机，甚至对整个金融系统和经济造成严重冲击。
个人住房贷款风险也直接关系到广大居民的生活和财产安全。
如果个人在购房过程中发生风险，不仅会导致个人财产损失，还可能影响到家庭的生活和未来发展。
加强对个人住房贷款风险的防范，不仅符合银行自身利益，也符合社会公共利益。
认识个人住房贷款风险的问题意义，对于商业银行、金融系统和广大居民都具有重要意义，需要高度重视和有效防范。
2. 正文2.1 我国商业银行个人住房贷款风险分析个人住房贷款是商业银行主要的信贷业务之一，但也存在着一定的风险。
个人住房贷款的主要风险之一是信用风险。
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摘要我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大,个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分,由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。
住房抵押贷款业务的开展具有极为重要的意义：就微观层面言之，它使购房人的支付能力增强，住房需求提前得到满足，居住条件得到改善，银行和房地产开发商也从中获得巨大的经济利益；就宏观层面言之，一方面，它推进了我国的住房制度改革，另一方面，扩大了内需，促进了房地产业及相关产业的发展，拉动了国民经济增长。
文章分析了个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，且具有贷款额大、还款期长的特点。
关键词: 中国工商银行xx分行 ;住房抵押贷款; 风险Abstractthe rapid development of real estate industry in our country to housing mortgage continues to expand the scale of individual housing mortgage has become a commercial bank loans, which is an important part of the risk management of loans raised very tall requirement. Housing mortgage loan business development has a very important significance: just say for micro level of the person that buy a house, it makes pay ability strengthens, housing needs met, ahead of living conditions improved, Banks and property developers also gain enormous economic interests; Will the macroscopic level of words, on the one hand, it boosted our housing system reform, on the other hand, expanding domestic demand and promoting the real estate industry and the related industries, pull up the national economic growth. This paper analyzes the individual housing mortgages as a major housing finance tools in bank credit has a large proportion in the total, and has the characteristic with long, bitter payments.Key words: icbc Inner Mongolia branch; Housing mortgage loan; risk目录1.引言 (1)1.1研究目的 (1)1.2研究综述 (1)1.2.1国外的研究 (1)1.2.2国内的研究 (2)2. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展现状 (3)2.1中国工商银行XX分行的基本概况 (3)2.2中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展的基本现状 32.3经济效益的分析 (4)3. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析 (4)3.1中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析的基本状况 4 3.2中国工商银行XX分行的风控管理水平 (5)3.3应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险 (6)3.4个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究 (6)4.个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议 (7)4.1制度建设及风险意识方面 (7)4.2操作环节方面 (8)5.结论 (9)致谢 (10)参考文献 (11)1.引言1.1研究目的近年来,我国经济的快速发展,城市化进程的加快,居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望,促使我国房地产业迅速发展。
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范作为金融机构，商业银行在经济社会发展过程中扮演着重要的角色。
个人住房贷款是商业银行的主要业务之一，它有利于促进住房消费、支持房地产市场的发展，同时也对商业银行的风险管理提出了挑战。
在我国，个人住房贷款已经成为商业银行的核心业务之一，但与此个人住房贷款风险也日益凸显。
加强对个人住房贷款风险的认识，完善防范机制，对商业银行具有重要的意义。
1. 信用风险。
个人住房贷款涉及的金额大、期限长，因此借款人的信用状况直接关系到银行的资产安全。
在我国，个人住房贷款往往是家庭借款的一种主要形式，因此在贷款人的还款意愿和还款能力上存在较大的不确定性，可能出现违约、拖欠等情况，这就增加了银行的信用风险。
2. 利率风险。
由于个人住房贷款一般属于长期贷款，因此贷款利率的波动对银行的资产负债表会产生较大的影响。
如果银行未能妥善控制利率风险，就可能导致负债端成本上升，而资产端收益下降，从而影响银行的盈利能力。
3. 流动性风险。
个人住房贷款具有长期性和不确定性，如果银行未能良好进行资产与负债的匹配，可能面临流动性短缺的风险，导致资金链断裂，甚至出现违约。
4.操作风险。
在个人住房贷款的操作过程中，存在着资金误用、操作不当等操作风险，这可能会导致银行的资产损失。
二、防范个人住房贷款风险的策略与措施针对我国商业银行个人住房贷款风险的现状，应当采取以下策略与措施，加强风险防范：1.建立健全的风险管理体系。
商业银行应当结合自身的实际情况，建立健全的个人住房贷款风险管理体系，包括信用审查、风险定价、资产负债管理等方面，确保能够及时有效地识别、测量、监控和控制风险。
2.加强内部控制。
商业银行应当加强内部控制制度的建设，进一步规范业务操作流程，防范潜在的操作风险，确保贷款业务的合规性和合法性。
3.加强风险定价。
商业银行在开展个人住房贷款业务时，应当对借款人的信用情况进行严格的审查，对信用较差的借款人给予高利率，以更好地覆盖信用风险。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议随着我国房地产市场的不断发展和个人购房需求的增加，商业银行个人住房贷款业务成为其主要业务之一。
个人住房贷款业务也伴随着一系列的风险问题。
本文将就我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题进行分析，并提出相应的对策建议。
1.市场风险我国房地产市场受多种因素影响，包括宏观经济政策、土地供给、人口迁移等，这些因素的变化可能会导致房地产市场出现波动。
商业银行个人住房贷款业务存在市场风险，一旦房地产市场出现大幅波动，可能导致贷款违约率上升，从而影响银行的资产质量。
2.信用风险个人住房贷款业务的核心是信用风险。
由于我国信用信息系统不够完善，贷款申请人的信用情况难以全面准确地掌握，商业银行容易受到信用风险的影响，一旦出现贷款违约情况，银行将面临信用风险的挑战。
3.利率风险我国商业银行个人住房贷款通常采用固定利率和浮动利率相结合的方式，但利率的波动仍然会对银行的资产和负债产生影响。
一旦市场利率发生大幅变动，银行可能面临资产负债不匹配的问题，从而导致风险加剧。
4.政策风险我国政府房地产调控政策不断调整，一系列政策的变化可能会对个人住房贷款业务产生影响。
商业银行必须及时了解并适应政策变化，否则将面临政策风险。
二、对策建议1.加强风险管理商业银行应加强对个人住房贷款业务的风险管理，建立完善的风险管理体系，包括加强信用评估、严格贷款审查程序、加强资产负债管理等，以降低市场风险、信用风险和利率风险。
2.加强信用信息共享我国应加快建立完善的信用信息系统，为商业银行提供更加全面和准确的信用信息，降低信用风险。
商业银行可以与第三方信用机构合作，共享信用信息，加强信用风险的管理。
3.合理定价商业银行应根据市场情况和利率变动，合理定价个人住房贷款产品，规避利率风险。
加强利率敞口管理，及时调整资产负债结构，避免利率风险的产生。
4.灵活调整业务策略5.加强监管监管部门应加强对商业银行个人住房贷款业务的监管，及时发现并解决潜在风险，确保商业银行个人住房贷款业务的稳健运行。
中国工商银行个人住房贷款贷后管理办法第一章总则第一条为规范个人住房贷款贷后管理，防范和控制个人住房贷款风险，保证个人住房贷款资产质量和效益，根据《中国工商银行关于加强贷后管理的若干规定》等有关制度，制定本办法。
第二条本办法所称贷后管理是指贷款发放后到收回期间内贷款日常管理、贷款档案管理及其他有关贷款管理。
本办法所称管户信贷员指从事贷后管理的信贷人员。
第三条本办法适用于中国工商银行各级机构办理的与个人住房和个人商用房有关的各类贷款。
第二章贷后检查基本要求第四条贷后检查的主要内容：（一）借款人依合同约定归还贷款本息情况；（二）借款人有无骗取银行信用的行为；（三）借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；（四）保证人保证资格和保证能力变化情况；（五）抵（质）押物保管及其价值变化情况；（六）期房项目工程进度、抵押预登记和正式登记落实情况；（七）有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充的；（八）贷款资产风险程度、变化情况及趋势；（九）其他关系贷款人债权实现和保障的内容。
第五条贷后检查方式：正常类贷款可采取抽查方式进行；关注、次级、可疑和损失类贷款采取全面检查方式。
第六条贷后检查时限（间隔期）：贷款发放后，主管信贷员要及时向管户信贷员办理贷款档案移交手续并介绍借款人的有关情况。
管户信贷员应于5个工作日内与借款人取得联系，建立固定联系方式。
关注、次级类贷款检查时限为1期（1个月，下同）不少于1次（含）；可疑类贷款检查时限为1期不少于2次（含）；损失类贷款检查时限为12期1次。
对于发生突发性、严重性问题的贷款应随时检查。
第七条贷后检查程序：（一）对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因；（二）根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况，确定贷款形态；（三）对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案，报主管领导批准实施；（四）登记贷后检查台账，撰写贷后检查报告。
商业银行个人住房贷款风险与防范随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，个人住房购买需求日益增长，房地产市场火爆，住房贷款也成为大部分人购房的必要途径。
而商业银行作为住房贷款的主要提供者，需要了解住房贷款风险并采取有效措施进行防范。
1. 经济风险经济风险是个人住房贷款最主要的风险之一。
经济环境恶化导致借款人突然失业、经济能力下滑等情况，可能导致其无法按时还款，进而导致逾期、违约等情况的出现。
此外，若住房价格下跌，导致房屋抵押价值下降，也会增加借款人的还款压力。
2. 利率风险利率风险是银行个人住房贷款风险的重要组成部分。
由于房贷的期限往往较长，很可能在期间内出现利率上涨的情况，使借款人的还款压力增大。
此外，个人住房贷款利率也存在浮动的情况，如果借款人的贷款利率上升，其还款能力将大幅下降。
3. 政策风险政策风险是个人住房贷款的另一个风险因素。
政府政策的调整可能导致住房市场的波动，从而影响银行的贷款回收和逾期率。
同时，政府对贷款领域法规的制定和调整也可能对银行的个人住房贷款业务产生影响。
1. 细致审查借款人商业银行在发放个人住房贷款之前，需要对借款人的还款能力进行细致审查。
银行需要对借款人的个人信用记录、工作稳定性、收入水平、偿债能力等进行评估，这样可以有效降低贷款违约率和逾期率。
2. 合理制定还款计划商业银行在发放个人住房贷款时，需要根据借款人的财务状况和还款能力，合理制定还款计划。
借款人还款的月支付额度不能超过个人月收入的40%左右，这样可以减少客户因还款负担过重而不能按时还款的情况。
3. 严格核查房屋质量和价值商业银行在发放个人住房贷款前，应严格核查房屋的质量和价值。
银行可以依靠房屋评估机构对房屋进行评估，确保房屋价格不偏离市场价值，降低银行在贷款回收时的风险。
4. 坚持风险分散投资商业银行在个人住房贷款的业务中，需要坚持分散投资原则，分散风险。
分散投资的方式有多种，可以通过将贷款分散到不同地区、不同类型的借款人和不同的贷款类型等，从而降低风险。
银行个人住房贷款风险及控制分析随着我国经济的高速发展和居民收入水平的不断提高，购房贷款成为越来越多人的选择，银行个人住房贷款也取得了极大的发展，但随之而来的是风险也越来越多，如何合理控制风险，确保住房贷款的安全实现，成为了银行管理者需要思考的问题。
个人住房贷款风险主要包括的方面：首先是借款人的信用问题。
借款人信用评估不过关，以及违约的情况的出现，成为银行的最大担忧。
为了避免这种风险，不仅需要对借款人的个人情况、工作情况、家庭情况、偿还能力情况进行全面评估，还需要根据借款人的身份、职业、资产情况等综合进行信用调查和信用评估，确保合理的借款。
其次是房产资产的问题。
个人住房贷款的基础就是以购房作为担保物。
但购房者购房渠道、房屋质量和面积等因素也会影响到银行是否能够接受他们的贷款申请。
银行应该根据房产所处的地理位置、供需关系、市场环境以及房产的真实性、规划条件等因素进行评估，确保银行能够最大限度地掌握房产的价值随时得到变现。
再次是市场风险。
市场环境对房价的影响是全局性的，一旦房产市场出现泡沫，将对住房贷款的风险增加。
银行管理者应根据当前房市情况进行全面合理的把握，尽早制定预防和化解房地产市场泡沫风险的措施，确保住房贷款的安全性。
最后是政策风险。
政策的动态变化和调整将对住房贷款的风险形成一定的影响。
银行管理者在进行住房贷款时，应该牢牢把握每一个政策的变动，及时调整自己的策略，以全面保障银行的住房贷款风险控制。
要有效地控制住房贷款风险，银行需要从以下几个方面来加强自我约束：首先是完善内部管理。
银行要加强对贷款风险的识别、评估、控制等方面的管理，确保银行自身的合规性和合法性。
内部风控措施要不断完善，以科技手段为辅助，保证业务流程自动化和数字化，提高业务风险管理的科学化效果。
最后是风险分散。
银行在把控住房贷款贷款风险的时候，同时也要实现风险分散。
银行应该通过多个渠道的资金投放，进行百花齐放的策略，在多个领域进行资金展开，增加业务的收益性和所持有资产的流动性和流动性和多样化，从而降低单一风险。
[商业银行个人住房贷款风险分析及防范]我国商业银行个人住房贷款风险管理关键词个人住房贷款风险分析一、引言随着中国居民生活水平的提高，住房消费已成为居民消费的重要组成部分，商业银行个人住房贷款成为促进消费、拉动经济增长的重要力量，对房地产金融的稳定发展起着至关重要的作用。
商业银行也将个人住房贷款视作一项优质资产和重要利润增长点。
事实上，个人住房贷款的风险始终存在，个人住房贷款的还款期限通常要持续20-30年左右，在这段时间个人资信状况面临着巨大的不确定性。
按照国际惯例，个人住房贷款风险显现期通常为3-8年，那么我国个人住房贷款当前正步入较高风险时期。
二、商业银行个人住房贷款面临的风险分析商业银行在个人住房贷款的发展过程中将面临两类风险，即系统性风险和非系统性风险。
系统性风险主要是指因房地产产业及相关联的房地产金融领域的波动产生的风险集中；非系统性风险主要是指微观层面上由于操作不规范、管理不力以及风险分散缺失产生的风险暴露。
具体而言，系统性风险一般分为政策性风险及价格波动性风险，而非系统性风险的种类很多，按照个人住房贷款风险产生的源头可以划分为借款人的风险、房地产商的风险以及银行自身的风险。
其中来自银行自身的风险大致可以归纳为以下几个方面：第一，银行信贷员职业道德风险。
一些信贷业务人员及相关管理人员业务不精、责任心不强，对房地产市场形势、开发商资信状况、借款人信用程度做出不准确判断。
第二，银行操作风险。
首先，按揭贷款手续繁杂，且成本较大。
流程设置不合理就会导致贷款时间长且成本支出大。
其次，市场竞争不规范。
由于我国银行的产品具有较强的同质性，各家银行在竞争中有可能通过降低贷款条件，提供优惠价格来争取客户。
再者，操作不规范。
在操作过程中，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的区分，对客户的资信没有进行严格把关。
第三，流动性风险。
我国个人住房抵押贷款期限大多为10―20年，最长可达30年，而银行吸收存款负债的期限大多为2―5年，资金结构“短存长贷”的矛盾使得商业银行潜伏相当大的流动性风险。
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范随着我国经济的发展和城市化进程的加快，个人住房贷款需求快速增长。
商业银行作为住房贷款的主要提供者，一方面能够帮助人们购买和改善居住条件，促进住房消费，同时也面临着一定的风险。
本文将重点讨论我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范措施。
我国商业银行个人住房贷款风险主要包括信用风险、利率风险和房价风险。
信用风险是指贷款人无法按时偿还本金和利息的风险。
在住房贷款中，信用风险主要体现在贷款人的还款能力和还款意愿方面。
由于中国的信用体系尚不完善，银行在审批贷款时往往会存在一定的风险。
如果贷款人出现经济困难或失业等情况，也会导致其无法按时偿还贷款。
利率风险是指贷款利率的波动对银行利润和贷款人偿还能力的影响。
由于我国住房贷款利率大多数采用浮动利率，因此贷款人承受着利率上升的风险。
如果贷款人在人民币贬值或利率上升的情况下无法承受贷款利率的增加，就会产生风险。
房价风险是指购房人购买房产后，房产价值下跌而无法按时偿还贷款的风险。
房价的波动直接影响购房人的还款能力，一旦房价下跌过大，贷款人将面临负债过大的风险。
尤其是在房地产市场调控的背景下，房价的不确定性增加，购房人的风险也相应增加。
为了防范这些风险，商业银行可以采取以下措施。
在风险评估方面，商业银行应加强客户的信用评估和还款意愿的调查。
通过信用报告和贷款人的征信情况，了解贷款人的还款能力和信用记录，从而减少不良贷款的风险。
银行还可以与其他机构分享客户的信用信息，提高风险评估的准确性。
在风险分散方面，商业银行应加强贷款风险的分散化管理。
通过向不同地区、不同行业和不同贷款金额的客户提供贷款，减少风险集中度，降低贷款风险。
商业银行还可以通过发行住房抵押贷款证券化产品，将一部分住房贷款转化为证券，从而实现风险的分散。
在利率风险方面，商业银行可以采取利率对冲策略进行风险管理。
通过购买利率互换工具，可以将固定利率贷款转换为浮动利率，从而降低贷款人在利率上升时的风险。
工商银行上海分行个人住房贷款风险管理第3章工行上海分行个人住房贷款风险管理的现状与问题3.1工行上海分行个人住房贷款现状Zons年10月28日，工商银行更名为“中国工商银行股份有限公司”，由国有独资商业银行整体改制为股份制商业银行。
2006年10月27日，工商银行A股和H股成功上市，成为我国资产规模最大、客户基础最广泛、信息化程度最高、业务成长性良好的上市股份制商业银行。
截至2009年末，工商银行总资产达117，550.53亿元，总负债111，061.19亿元，总市值2，690亿美元，居全球上市银行之首;当年营业收入3，094.54亿元，实现净利润1，293.50亿元，蝉联全球最盈利银行;不良贷款余额和不良贷款率连续第十个年头保持双下降，不良率降至1.54%;资本充足率和核心资本充足率分别为12.36%和9.90%，在业务快速发展过程中仍保持了较好的资本充足水平。
境内个人贷款12，068.50亿元，增长45.5%，其中个人住房贷款增加2，768.70亿元，增长46.3%，列同业首位‘。
工商银行个人贷款余额占全部贷款余额的比例逐年上升，09年末已达到21.1%，其中个人住房贷款余额占全部个人贷款余额的比例达到了72.4%。
工商银行上海分行是总行的一级(直属)分行，是总行系统中各项业务的佼佼者，在近年总行系统综合考核中始终排名前列。
截至2009年12月末，工行上海分行本外币存、贷款余额分别为9542亿元和3695亿元，分别比年初增长18.93%和20.43%，其中个人住房贷款余额550亿元，同比增长36.3%，占全部贷款的比例达到14.9%;全部不良贷款余额40.84亿元，不良率1.11%，连续12年实现了双降，其中个人住房贷款不良率0.24%，远低于全行贷款不良率;中间业务收入48.18亿元，增幅35%，创同期历史新高;账面利润151.84亿元，超额完成全年计划。
工行上海分行以“同业领军、系统最优、世界一流”为战略发展目标，近年以强大的实力、稳健的经营、创新的精神，通过布局合理的营销网络、广泛优质的客户基础、优势明显的创新产品、先进的电子银行服务，实现了经营规模快速增长，盈利水平跃上新台阶，资产质量达到新水平，在上海市银行同业中处于领先水平，其中个人住房贷款业务发展尤其迅速，2009年工行上海分行个人住房贷款余额和增量在上海的同业占比分别达到14.06%和14.71%2，2010年上半年的增量占比上升至23.11%‘。
3.1，1工行上海分行个人住房贷款业务总体发展状况工商银行上海分行自全面介入个人住房贷款市场以来，密切跟踪市场的变化，从满足客户需求出发，积极实施重点业务的经营策略，凭借自身雄厚的实力、良好的信誉使个人住房贷款业务逐步走上制度化、规范化发展的道路。
工行上海分行个人住房贷款业务起步于1998年，大致经历了以下几个阶段:快速发展阶段:1998年8月到1999年8月的一年中，个人住房贷款增长了45亿元，取得良好的开端。
2000年后，随着上海市房地产市场的蓬勃发展，工行上海分行个人住房贷款业务迅速增长。
2004年，工行上海分行个人住房贷款余额突破400亿元，年末达到416.18亿元，比上年末增长了17.08%。
调整下跌阶段:2005年后，受国家一系列房地产宏观调控政策的影响，工行上海分行个人住房贷款总量开始下跌。
2006年末，个人住房贷款余额降为368.76亿元，比2005年末减少8.72%o企稳增长阶段:进入2007年，工行上海分行个人住房贷款开始止跌企稳，但增幅不大，至2008年末基本恢复至2005年末的水平。
2009年开始，由于受国家各项鼓励消费与投资政策的影响，房地产市场呈现供需两旺的态势，人民银行对个人住房贷款的利率政策进一步放宽，因此工行上海分行个人住房贷款实现了前所未有的快速增长态势，预计至2010年末个人住房贷款余额可以达到750 亿元，个人贷款余额有望突破800亿元。
3.1.2工行上海分行个人住房贷款业务特征1.个人住房贷款余额占个人贷款总额的比重不断上升由表3.2可见，工行上海分行个人住房贷款余额占个人贷款余额的比重基本在90%~95%之间，且自2007年至今该比重有不断上升的趋势。
由于个人住房贷款的贷款用途明确，银行可以将贷款资金直接划入开发商或二手房卖方的帐户以控制贷款资金流向，而且上海分行拥有丰富的房地产开发贷款资源，因此上海分行近几年一直将个人住房贷款作为个人贷款业务发展的重点方向，并且不断压缩个人综合消费贷款、个人汽车贷款、个人经营贷款等消费类贷款业务。
3.个人住房贷款的资产质量逐年好转工行上海分行的信贷资产质量整体呈现逐年好转趋势，尤其是股改上市以来，工行上海分行的信贷资产质量已接近国际先进银行的水平。
由图3.2可见，个人贷款资产质量明显好于法人贷款，截至2010年6月末，个人贷款的不良率仅为0.38%，远低于法人贷款不良率1.01%，而个人贷款的优质主要归功于个人住房贷款的资产质量。
个人住房贷款占个人贷款的比例超过90%，其资产质量的好坏直接影响个人贷款整体的不良率。
3.2工行上海分行个人住房贷款风险管理现状本部分内容首先详细分析了工行上海分行个人住房贷款的主要风险来源，其次简单介绍了相关风险评价指标，最后重点介绍了其在个人住房贷款风险管理方面的四个显著特点:组织机构健全、制度建设全面、全流程管理、电子信息化程度较高。
3.2.1个人住房贷款风险来源分析从个人住房贷款业务的流程来看，该业务不仅涉及到签订房屋销售合同、贷款申请、银行贷款调查和审查、贷款合同的签订、办理抵押登记、保险、公证、贷款发放、贷款检查等众多环节，也涉及房屋买卖双方、中介机构、银行、保险公司等众多方面。
因此，很多因素都会引发个人住房贷款风险，风险的成因复杂多变。
3.2.1.1来源于借款人来源于借款人的风险，是银行个人住房贷款最主要的风险来源，主要是指借款人的道德风险以及还款能力和还款意愿发生变化所带来的风险。
1.借款人的道德风险。
由于目前我国个人征信体系不完善，信息不对称，个人的种种不诚信行为得不到应有的惩罚，所以导致银行在审批贷款时出现逆向选择的现象。
目前工行上海分行在处置个人不良贷款过程中，发现借款人的道德风险主要体现在以一一一一一一一一一一一一一一鱼些贷款风险耸理的那状与问题下方面:一是借款人提供伪造的身份证件，或者是盗用他人身份证或产权证进行虚假房产交易，冒用他人名义申请贷款恶意骗取银行贷款;二是借款人提供虚假收入证明或税单，故意提高个人收入，以达到银行放贷要求;三是借款人恶意钻法律空子‘，不少恶意逃避银行债务的借款人利用自己和其所抚养家属无其他居住地的情况，或者人为造成自己和其所抚养家属无其他居住地的事实，坚决不搬出抵押房屋，银行即使赢得法律诉讼，法院也无法对抵押房产进行强制执行。
上述情况多数由借款人和房产开发商或房产中介公司共同串谋操作。
案例:某支行于2008年7月向借款人陈某发放住房贷款200万元，贷款发放后仅第一个月是正常还款的，从第八个月开始连续逾期并进入不良，借款人也随即失踪。
在贷后检查中，贷后检查员发现借款人虽然出具了税单作为收入证明，但其税单的单位名称与其他资料中出现的名称相比，多了一个字，后经向税务局确认，陈某提供给该支行的税单是伪造的。
2，借款人还款能力下降，也可称之为“被迫违约”’。
在实际业务中，比较常见的情况有:一是借款人失业或生意失败。
当宏观经济发生不利变化，大型公司实施大规模裁员，众多中小企业破产关闭，原先属于高收入群体的白领或私企老板均为大额贷款客户，其一旦因无法正常还本付息，将给银行造成巨大的风险。
二是借款人自身或直系亲属突发重大疾病，不仅因无法正常工作而导致收入来源减少，而且需要大量资金进行长期医治，则银行贷款将面临无法收回，且法院不予执行的风险。
三是借款人触犯法律被判刑，一旦借款人因触犯法律被司法机关关押或判刑时，贷款的违约率几乎接近100%。
案例:2001年11月，某支行向借款人邱某发放了个人住房贷款200余万元，当时借款人担任知名集团董事长，后因涉嫌重大刑事犯罪被公安机关逮捕，此后贷款未再归还。
2006年4月，区法院判决该支行债权诉求胜诉，但借款人的所有财产均被市经侦总队查封，法院于当年8月裁定执行程序终结，并将此案移送市第二中级人民法院一并处理。
2008年借款人被判决13年有期徒刑，并由法院拍卖处置其全部财产以清偿相关债务，但由于此案涉案面较广，执行程序复杂，法院至今仍未完成拍卖程序，该支行180余万贷款己连续违约近5 年仍未得到清偿。
3.借款人的还款意愿发生变化。
借款人的还款意愿是借款人偿还贷款的主观能动性，是确保银行贷款安全性的主要因素，当借款人存在恶意逃避债务的行为，则银行往往需要花费大量的人力、时间、财力来化解此部分贷款风险。
一是借款人突然下落不明。
虽然银行可以通过法律诉讼处置抵押物的方式继续追偿贷款，但因无法联系到借款人，法院开庭、判决、执行等程序均需要公告，历时较长，对银行个人住房贷款质量会有相当大的影响。
二是借款人婚姻(或恋爱)关系破裂。
银行在日常催讨逾期贷款过程中，经常会遇到因借款人婚姻关系破裂，双方在离婚诉讼过程中因财产未完成分割，均不愿意承担还款义务的情况。
更有甚者，在离婚己判决、财产已分割的情况下，因房屋判归借款人的配偶所有，借款人以其己不拥有房屋为理由，其配偶以其不是借款人为理由’，互相扯皮，均不愿承担还款义务。
如遇借款人因恋爱关系破裂，因其与恋人为共同产权人和共同借款人，只要有一方不愿还贷，另一方在多数情况下也不愿还贷，即使一方愿意还贷，通常是按一定的比例还贷，而不是全额归还，因此银行还是会承担较大的风险。
而且非婚姻关系下财产的分割一般比较困难，银行也规定不能做借款人变更，所以遇到这种情况，除非双方可以协商解决房屋的产权归属及贷款问题，否则银行只能通过法律途径解决。
三是理性违约。
当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。
主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息。
4.其他。
(1)借款人突然死亡。
当借款人突然死亡，如果其在外有债权债务关系，且财产继承关系十分复杂的话，银行会陷入十分被动的局面。
案例:某支行于2003年向借款人陈某(外地人)发放了150万一手房按揭贷款用于购买徐家汇的一套商品房，申请借款时陈某为某公司的老板，经济收入颇丰。
贷款发放两年后开始出现逾期，并进入不良。
由于借款人的公司在青岛，其本人基本不在上海，银行工作人员很难联系到借款人，只能通过法院诉讼追偿债权。
在法院审理过程中发现借款人由于公司债务问题已被青岛法院起诉，并查封了该行抵押物，后经法院调解，借款人归还了该支行的欠款。
