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上海某国际花园产品定位建议(doc 18页)上海普陀区凯跃明珠国际花园产品定位建议一、立地条件分析24二、项目优劣分析27三、产品定位28四、目标客户定位29五、面积定位29六、价格定位30襄杨西路建德花园94 曹杨路4：39～23：49中华新路新泾五村216 曹杨路5：10～23：05公兴路虹桥镇69 曹杨路6：24～23：24永和小区钦州西路609 曹杨路62：6～22：56公兴路仙霞路309 曹杨路夜间24：22、1：02、1：42、2：27、3：17、4：02（资料来源：星观达阵研展部）2、临近轻轨三号明珠线和延安高架本地块临近轻轨三号明珠线曹杨路站和中山北路高架曹杨路出入口，交通十分便利，这也是本项目的最大优势。
3、交通条件综述环临地块的公共交通极为便利，而且紧邻轨道交通线，因此，该地块应充分利用交通极为便利这一优势。
4、配套设施●菜市场：本地块附近就有曹杨市场等综合菜市场●商店、购物中心：华联吉买盛、曹杨商场、南部商场、武陵商场，购物十分方便，但除华联吉百威外，其他均有一些距离。
●小学：有沙田小学等多所学校。
●中学；兴隆中学、沙田中学、新原中学、梧桐高级中学、曹杨二中（重点高中）。
●医院；普陀区医院、长风医院等。
●体育娱乐设施：有华东师范大学、普陀区体育馆、普陀区图书馆和文化宫等，地块旁边有一个中运桑拿健身中心。
●银行、邮局、酒店：本地块附近，工商银行、建设银行等近在飓尺，地块对面是国家邮政局研究所，酒店有百姓人家大酒店、中运上海菜酒店、金大洋酒店等。
●其他：本项目地块附近有印钞大厦，还有复兴大药房，蛋糕店等种类繁多的店铺，普陀区土地管理局也在旁边。
配套设施综述：本项目所处地段是居住人口比较集中的区域，各种的生活配套设施比较完善，衣、食、住、行等都可以满足居民的需要。
但从消费的角度看，本地块周边明显缺乏大型高档次的购物中心，所以本项目的规划中，可以把一楼的裙楼的一部分做成大规模和高档次的购物中心，以满足一些高层次消费者的要求，提升附近商业氛围。
2023-11-06•项目背景及目标•建筑规划设计建议•产品定位策略建议•配套设施及服务建议•结论及建议目录01项目背景及目标位于市中心黄金地段，周边商业、教育、交通等配套设施齐全。
历史文脉浓厚，有保护价值的建筑需进行保留和修复。
气候湿润，夏季炎热，冬季寒冷，需要考虑建筑通风和保温性能。
项目背景介绍1项目开发目标23打造高品质住宅小区，提高区域整体形象。
最大化利用土地价值，实现经济效益和社会效益的平衡。
满足不同家庭结构和居住需求，提供多元化住宅产品。
项目定位及产品要求产品要求包括高品质的建筑外观、宽敞的居住空间、完善的配套设施、绿化的环境等。
定位为高端住宅小区，注重品质和舒适度。
结合传统文化元素，打造具有特色的园林景观和公共空间。
02建筑规划设计建议总体规划设计理念高效利用空间通过合理的空间规划，最大化利用土地资源，提高空间利用率。
绿色生态将绿色生态理念融入规划设计中，提升项目生态环保性能。
人性化以人为本，打造宜居、舒适、安全的生活环境，满足居民多元化需求。
可持续发展考虑项目长远发展需求，合理规划公共设施、交通等配套资源，实现可持续发展。
采用现代简约的建筑风格，体现时尚、简约的美学理念。
现代简约借鉴周边环境和地域特色，将文化元素融入建筑设计中。
地域特色注重立面美观度，强调建筑细节处理，提升整体形象。
立面设计确保建筑功能合理分布，满足居民生活需求。
功能性建筑风格及立面设计建议景观规划及环境设计建议景观主题设定明确的景观主题，通过不同区域的环境设计营造舒适的居住氛围。
绿化植被选择适宜的绿化植被，注重四季色彩搭配，提升项目绿化水平。
水景设计合理规划水景元素，如喷泉、水池等，增强居住舒适感。
室外活动空间设计丰富的室外活动空间，满足居民休闲、娱乐需求。
室内设计及装修标准建议实用性选用环保、舒适的装修材料，营造宜人的居住环境。
舒适性安全性美观性01020403结合美学理念，进行室内精细化设计，提升整体居住品质。
“格林公寓”（暂定名）项目定位及产品建议方案一、市场产品特征：布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。
通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征：1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。
理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积1.8万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。
2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。
中高层主要分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世界、东湖新地带等。
多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如：理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。
3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和40％。
蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物业，应该说中户型是布心市场的主力。
从市场的供求关系和租赁市场的需求来看，小户型的空间非常大。
在面积方面，二房的面积在60～80㎡之间，三房的面积在85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。
单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，小二房面积在55㎡左右。
在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好，但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。
4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具有罗湖情结的周边居民、香港客户。
次主力客户主要是政府公务员、学校教师、私营生意人、布吉客户。
5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300元/ ㎡（带500元装修），东湖新地带均价5800元/㎡，位置相对较偏的理想新城均价4600元/㎡。
片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。
目录第一章项目理解与阐发第一节项目表面第二节项目开端评估第三节综合阐发概述第二章产物定位开端设想第一节产物性质第二节产物目标市场第三节产物型态开端设想第四节产物改革内容第五节有关产物改革和支解方案（见附图）第三章市场研究第一节市调陈诉第二节小户型产物市场研究第三节区域楼盘个案观察第四章目标客户定位第一节目标客户定位第二节目标客户置业需求特征第三节目标客户的购置动机第五章代价定位第六章产物定位发起第一节修建外观发起第二节修建功效性分别发起第七章产物配套发起第一节大堂第二节室内会所第三节交房尺度第八章投资简朴阐发第一章项目理解与阐发第一节项目表面地理位置：上海市闸北区柳营路、平型关路口（近灯具市场）项目计划现状✓修建形态：框架、剪力墙结构，地下一层，地上十五层✓基地面积：约3800平方米✓总修建面积：约14800平方米✓项目性质：四层商业裙房的办公大厦✓项目状态：工程根本完成，目前处于停止状态，无人入住第二节项目开端评估项目计划与市场脱节项目原有计划显然脱离市场，立项显得盲目。
作为商办大楼，其立地条件必须具备地理位置显著，交通发达，商业配套生长完整，周边功效有商办需求。
而本案位于闸北区内环外，远离商圈，周围险些全部为居民区。
虽然其南部有旧厂房，但根本废弃，属于改革范畴。
并且本案所临通道柳营路仅为陈旧、狭窄的双向2车道马路，距共和新路、内环线有一定距离。
因此，作为大开间的纯办公大楼底子不适合。
项目改革的两个选择结合本案特点及上海办公楼市场，其产物形式必须进行大的改变。
纵然衡宇性质不作改变，其结构及功效也必须进行大的窜改。
从项目现状结合市场阐发，大开间办公房和酒店等纯商业物业形式已经不适合，改性为住宅也面临销售难题。
因此，可供选择目前可有两个选择：支解为小户型商住公寓；中等面积的商住公寓。
综合各方面因素，我们倾向于前者。
小户型商务公寓的发起支解为小户型商住公寓并非因为市场上小户型流行，而是它可淡化物业的商业气氛。
