上海正大广场商业项目考察报告
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正大广场项目调研报告篇一:正大广场项目调研报告一、项目概况:1、概况正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心,坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段,总投资亿美元,占地面积约31000平方米,总建筑面积约25万平方米,地上10层、地下3层,长270米、宽121米,层高5米,总高度57米,单层建筑面积为1500024000平方米,是正大集团在最大的投资项目之一。
正大广场的是由曾经负责设计美国洛城奥运会和拉斯维加斯比拉洁奥度假酒店的声誉全球的美国捷得国际建筑师事务所所设计。
内部设计是由迪斯尼乐园形象设计师之一的Selbert Perkins所担当,在正大广场形象中融入了全新的“四季”理念(不同的楼层采用不同季节的象征色)及贯穿二楼到五楼的“黄金大道”的设计。
正大广场定位为“现代家庭娱乐及购物中心”,广场日常的日均人流量达18万人次,周末高峰期的日人流量更可达26万人次。
正大广场将久负盛名的中外品牌,环球美食和各式娱乐汇集一起,商场内设有主题百货、超市、各色美食、儿童娱乐场所和多厅影城。
位于B1B2层的“易初莲花超市”满足了顾客的日常生活需要;1F4F正大百货提供了完整的商品结构;5F的饮食天地带给顾客独具特色的异国风味;8F正大星美影城是国内首家超五星级主题影院。
2、交通情况正大广场位于浦东陆家嘴金融贸易区的核心地带,具有非常便捷的交通系统。
同时陆家嘴也是上海新兴的旅游中心,正大广场紧邻东方明珠电视塔、海洋馆、国际会议中心,香格里拉大酒店、金茂大厦和浦东滨江花园。
3、辐射区域正大广场周围辐射半径5公里的区域内集结了300万商住人口,同时上海正大广场处于浦东陆家嘴CBD,写字楼密集,核心商圈范围内有近10万人的高收入群体还有办公楼白领群体。
另外正大广场又处于上海旅游景点所在区域,流动游客又是一消费群体。
4、业态及分布(1)各楼层划分的功能比例楼层楼层功能 B3 停车场 B2 100%购物B1 85%购物15%配套 1 93%购物,7%餐饮 2 90%购物,10%餐饮3 83%购物,16%餐饮,1%配套4 100%购物5 100%餐饮6 75%餐饮,22%休闲,3%购物7 58%休闲,28%餐饮,14%购物8 84%休闲,26%餐饮9 54%休闲,35%餐饮,11%购物 10 100%餐饮(2)按面积划分的功能比例购物餐饮休闲娱乐正大广场 55% 26% 19%(3)业态比例零售: 48%餐饮: 33%休闲娱乐:18%服务配套:1%调整之前正大广场的购物比例达到80%左右,调整后购物比例55%,休闲娱乐与餐饮类占到45%。
第1篇近日,我有幸参观了位于我国某大城市的正大广场。
这是一座集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型商业综合体,也是我国商业地产领域的佼佼者。
在参观过程中,我对正大广场的规划设计、商业运营、文化内涵等方面有了更为深刻的认识,以下是我的一些心得体会。
一、规划设计独具匠心正大广场的规划设计独具匠心,充分体现了以人为本、注重环保的理念。
首先,广场的建筑风格简洁大气,融入了现代与传统元素,展现了我国商业地产的新风貌。
其次,广场的空间布局合理,各个功能区划分清晰,既满足了消费者的购物需求,又为消费者提供了舒适的休闲环境。
1. 购物区域:正大广场的购物区域面积广阔,品牌众多,涵盖了国内外知名品牌。
商场内设有多个楼层,每个楼层都有不同的主题,如时尚潮流、家居生活、美食天地等,满足不同消费者的购物需求。
2. 餐饮区域:正大广场的餐饮区域琳琅满目,汇集了众多国内外知名餐饮品牌。
从高档餐厅到平民小吃,应有尽有。
此外,广场还设有美食广场,为消费者提供了丰富的美食选择。
3. 娱乐休闲区域:正大广场的娱乐休闲区域设施齐全,包括电影院、电玩城、健身房等。
这些设施为消费者提供了丰富的娱乐选择,让购物之余的休闲时光更加丰富多彩。
4. 环保理念:正大广场在设计上注重环保,如采用节能灯具、雨水收集系统等,为消费者创造了一个绿色、环保的购物环境。
二、商业运营高效有序正大广场在商业运营方面表现出高效有序的特点。
以下是我参观过程中的一些感受:1. 人员管理:正大广场的工作人员服务态度良好,责任心强。
从商场入口的迎宾员到收银员,都认真负责,为消费者提供便捷、周到的服务。
2. 物流配送:正大广场的物流配送系统高效,消费者在购物后,可以享受快速、便捷的配送服务。
3. 促销活动:正大广场定期举办各类促销活动,吸引消费者前来购物。
这些活动形式多样,既有打折优惠,又有抽奖活动,让消费者在购物的同时,还能享受到更多的优惠。
4. 品牌合作:正大广场与众多知名品牌建立了良好的合作关系,为消费者提供了丰富的购物选择。
2010年4月1日到4月6日,我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作,以期对我司所属1-10商业地块项目的开发有所裨益,考察结束后,我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。
一、综合体要做大目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式,越来越被地产开放商青睐,其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力,开发商不仅可以通过销售物业直接获利,同时可以通过自持物业,得到融资机会和后期更大的物业升值空间。
对开发商而言持有型物业是个机遇,同时也是极大的挑战,对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验,最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。
在对沪杭这几个综合体细致分析后,我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路,因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流,才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。
对于中国铁建地产1-10地块而言,具备明显的做大、做强的优势:一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势,加上当前的市场预期较好,开发资金不是制约地块发展的关键问题,开发商有足够的实力将开发工作做细,这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑,务必以此为契机,坚持高起点、大成就,以承担深远的社会责任为已任,仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例,全国联动,走多物业形态开发的道路,做出属于中国铁建自己的商业地产品牌,以扩大社会影响力,提升品牌的价值;三是地块周边的环境日趋成熟,未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力,而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺,不可复制,应把眼光放长远。
上海广场项目市场调研报告1目录一、嘉定区商用物业市场发展趋势研究 (2)1、近期( - )影响嘉定商用物业各因素的发展分析 (2)2、中期( -2020年)影响嘉定商用物业各因素的发展分析 (3)3、中期( -2020年)嘉定新增商用物业需求规模分析 (4)4、中期( -2020年)嘉定新增商用物业空间分布分析 (4)二、区域商业现状分析 (6)1、项目所在地理位置 (6)2、区域主要城镇商业现状 (7)2.1、南翔镇72.2、嘉定镇83、马陆镇商业地产现状研究及分析 (10)3.1、样本甄选标准103.2、马陆镇商业地产市场概述103.3、马陆镇四大商业业态细分分析12附录马陆镇商业分布图 (20)2一、嘉定区商用物业市场发展趋势研究本节主要根据<上海市嘉定区区域总体规划纲要( -2020)>和<上海市嘉定新城主城区总体规划( ~2020)>,结合宏观数据,从近期( - )和中期( -2020年)两个不同的时间跨度来分析这些影响区域商业发展的因素。
1、近期( - )影响嘉定商用物业各因素的发展分析资料来源:上海中原商业事业部人口和经济的增长,必定会带动区域消费的进一步增长,而且随着人口素质和生活水平的提高,区域内消费的档次将进一步有所上升,因此在嘉定区近期的商业规划中也考虑到了这一系列的问题,预计到整个嘉定区的商业网点总数将超过600个,3整个嘉定区的社会消费品零售总额将达到350亿元。
42、中期( -2020年)影响嘉定商用物业各因素的发展分析由于区域人口规模的增长是区域房地产特别是区域商用地产发展的主导因素,考虑未来的不可预见性,以下预测分别以2020年嘉定区总人口125万人为中方案,总人口175万为高方案进行论述。
5资料来源:上海中原商业事业部63、中期( -2020年)嘉定新增商用物业需求规模资料来源:上海中原商业事业部按照嘉定区人口的增长预测,中方案下,中期嘉定区的商用物业需求将达到80万平米,高方案下,中期嘉定区的商用物业需求将达到125万平米。
百强商业项目案例之十一——上海正大广场正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心,坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段,总建筑面积接近25万平方米,地上10层、地下3层,是正大集团在中国最大的投资项目之一,并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。
在拥有丰富国际运营经验之管理团队的带领下,正大广场经过一年多的悉心调整和经营,已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”,并拥有大批忠实的家庭消费者。
广场日常的日均人流量达18万人次,周末高峰期的日人流量更可达26万人次。
正大广场取得的优异成绩已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许,并已先后荣获“2005年中国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”。
正大广场在其宽敞完备的空间里,除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外,并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌,以“时尚之都”的面貌来迎接消费者。
一、物业概况正大广场,坐落于美丽的黄浦江畔,毗邻东方明珠和金茂大厦,由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司耗资4.5亿美元精心打造而成。
正大商业广场长270米、宽121米,占地面积约31000平方米,地下三层、地上九层(局部八层)、层高5米,单层建筑面积为15000-24000平方米,是一幢总高度57米,总建筑面积243000平方米,集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代化综合建筑。
作为时尚潮流的先驱和全新商业标志,广场内24万平方米的空间汇集了久负盛名的中外品牌、环球美食及各式娱乐,每天吸引了数以万计的中外顾客.2.楼层简介B3:停车场,436个车位B1-B2:易初莲花超市1F:世界顶级品牌专卖及百货2F:国际知名品牌专卖及超市3F:新潮服装及百货4F:家庭生活艺术馆、儿童乐园及百货5F:美食天地6F:节日之旅、婚纱摄影及健康美容中心7F:展览空间、中国精粹8F:7厅星美影城、IT MALL、KTV和音乐餐厅9F:能容纳2000人的多功能会议厅和商务中心10F:大型餐厅由于实际招商方面遇到较大的难度,导致部分楼面招商计划并未付诸实施,目前招商及经营状况较好的楼面有:B1-B2的易初莲花超市及5F的美食天地。
上海正大广场购物中心市调报告一、物业之商业环境特征及/或特色:正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展投资兴建的大型国际化都会购物中心,集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的一站式超大型购物中心。
其独特的建筑风格融入了全新的四季理念,令人耳目一新。
3挑免费班车线路。
上海浦东陆家嘴黄金地段高楼林立,各种风格的现代建筑鳞次栉比,这里有上海的标志性建筑――东方明珠,亚洲原第一高楼――金贸大厦,I F C国际金融中心。
上海国际会议中心等,每天约有20万左右的旅游观光客光顾陆家嘴地区。
正大广场刚开始营业的时候因为定位过高,招商做的并不好,各个功能区的规划较差,品牌吸引力不够,更换了规划团队和招商团队重新定位成<家庭娱乐休闲>,改变后取得了很好的效果。
超大的面积和陆家嘴区域内几乎唯一的社区型购物中心新定位都为正大广场的业绩奠定了基础。
3.客流分析、消费层次:广场日常的日均人流量达18万人次,周末高峰期的日人流量更可达26万人次,而分析客流量可主要分为三类。
A.上海本地居民正大广场1/3左右的客源来自于上海本地居民,虽然正大广场紧邻黄浦江的天然屏障,但由于正大广场的各条公共交通线路较为完善,并且卜蜂莲花超市的存在,本地的大众居民消费构成了正大广场的一部分客流消费特征:大众消费,周末集聚。
B.旅游客流陆家嘴是上海的金融贸易中心,这里高楼林立,各种风格的现代建筑鳞次栉比,这里有上海的标志性建筑――东方明珠,亚洲第一高楼――金贸大厦,上海国际会议中心等,每天约有20万左右的旅游观光客光顾小陆家嘴地区,使其成为正大广场消费群体的主要来源之一。
旅游客源占正大广场消费客源的1/3左右。
消费特征:旅游消费受假日经济的影响较大,节假日商品零售额会大幅上升,而平时的消费额就会比较平稳,旅游消费者一般对上海的特色产品及国际品牌商品情有独钟。
由于正大广场位于陆家嘴金融贸易区的内部,在鳞次栉比的高楼大厦中间并不十分显眼,对外展示及透明度不够,具有上海特色的商品或旅游纪念品较少因此,目前正大广场旅游消费尚存在较大可挖掘潜力。
百强商业项目案例之十一——上海正大广场复制本贴链接正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心,坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段,总建筑面积接近25万平方米,地上10层、地下3层,是正大集团在中国最大的投资项目之一,并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。
在拥有丰富国际运营经验之管理团队的带领下,正大广场经过一年多的悉心调整和经营,已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”,并拥有大批忠实的家庭消费者。
广场日常的日均人流量达18万人次,周末高峰期的日人流量更可达26万人次。
正大广场取得的优异成绩已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许,并已先后荣获“2005年中国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”。
正大广场在其宽敞完备的空间里,除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外,并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌,以“时尚之都”的面貌来迎接消费者。
一、物业概况正大广场,坐落于美丽的黄浦江畔,毗邻东方明珠和金茂大厦,由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司耗资4.5亿美元精心打造而成。
正大商业广场长270米、宽121米,占地面积约31000平方米,地下三层、地上九层(局部八层)、层高5米,单层建筑面积为15000-24000平方米,是一幢总高度57米,总建筑面积243000平方米,集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代化综合建筑。
作为时尚潮流的先驱和全新商业标志,广场内24万平方米的空间汇集了久负盛名的中外品牌、环球美食及各式娱乐,每天吸引了数以万计的中外顾客。
2.楼层简介B3:停车场,436个车位B1-B2:易初莲花超市1F:世界顶级品牌专卖及百货2F:国际知名品牌专卖及超市3F:新潮服装及百货4F:家庭生活艺术馆、儿童乐园及百货5F:美食天地6F:节日之旅、婚纱摄影及健康美容中心7F:展览空间、中国精粹8F:7厅星美影城、IT MALL、KTV和音乐餐厅9F:能容纳2000人的多功能会议厅和商务中心10F:大型餐厅由于实际招商方面遇到较大的难度,导致部分楼面招商计划并未付诸实施,目前招商及经营状况较好的楼面有:B1-B2的易初莲花超市及5F的美食天地。
——商业景观与商业功能的关系上海商业项目考察时间:2014年9月关注点:商业景观与商业功能的关系考察项目:●上海国金中心●上海正大广场●上海恒隆广场●上海K11艺术中心●上海环贸APM商场●上海新天地●上海·海上海创意街区商业景观商业景观以商业活动为主要服务对象,配合建筑本身去进行一体化的设计,在满足大的商业气氛空间下,满足公共空间中景观必备的功能。
提高人们的参与性。
强调人与商品的交流商业景观特点强调人与商品的交流以商业建筑为基础淡化与自然的关系,强调人工与技术功能特征生态商业功能现在商业的发异已不仅是消费者的购物的场所,它的商业内部环境设计与商品陈列艺术与顾客消费需求为中心来展开。
商业营销环境的功能倾向于多样化的趋势,集购物休闲、游乐、接触社会、与人交往、获取信息了时尚发展的多样集于一体的活动。
商业性展示性服务性休闲性文化性购物中心●上海国金中心●上海正大广场●上海恒隆广场●上海K11艺术中心●上海环贸APM商场街区商业●上海新天地●上海·海上海创意街区展示与休闲结合类●上海国金IFC中心展示类●上海正大广场●上海恒隆广场●上海环贸APM商场展示与文化结合类●上海K11艺术中心休闲与文化结合类●上海新天地●上海·海上海创意街区商业景观与展示性和休闲性的结合——上海·国金中心43512上海国金中心平面车行流线主入口编号11号入口APPLE 专卖店下沉式入口2号入口PRADA专卖店广场式入口3号入口LV专卖店下沉式入口4号入口CARTIER专卖店下客入口5号入口GUCCI专卖店广场式入口出入口展示性休闲性展示性展示性休闲性展示性服务性展示性休闲性1号入口-圆形下沉广场商业功能的展示性和休闲性●用APPLE作为入口商业展示店●通过展示店和下沉广场双重效应,最大化吸引人流;●利用下沉广场和周边轻餐饮形成休闲区;景观设计处理●广场造型呼应圆形人行天桥,交通组织立体有序(人行走中间,车行走两边;●景观立体,上下广场互动,空间的趣味性强;●采用低矮灌木种植,视线无遮挡,借景明珠塔,形成大气、层次丰富的广场空间;2号入口-特色水景展示商业功能的展示性●用PRADA作为入口商业展示店●水景形成酒店入口和商场主入口的对景;●水景作为入口的标识物存在,丰富空间的展示性和可识别性;景观设计处理●造型上圆形的水景和方形的广场形成视觉对比;●相对的斜面流水,形成多看面效果,增加人们欣赏的角度;●时令花卉装饰,达到活跃广场气氛的效果;●特色道牙及异形加工石材的应用,显示出项目的高端品质;●钻孔(直径20mm排水沟的设置,形成铺装的波打又可起到广场排水的效果。
2010年4月1日到4月6日,我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作,以期对我司所属1-10商业地块项目的开发有所裨益,考察结束后,我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。
一、综合体要做大目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式,越来越被地产开放商青睐,其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力,开发商不仅可以通过销售物业直接获利,同时可以通过自持物业,得到融资机会和后期更大的物业升值空间。
对开发商而言持有型物业是个机遇,同时也是极大的挑战,对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验,最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。
在对沪杭这几个综合体细致分析后,我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路,因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流,才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。
对于中国铁建地产1-10地块而言,具备明显的做大、做强的优势:一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势,加上当前的市场预期较好,开发资金不是制约地块发展的关键问题,开发商有足够的实力将开发工作做细,这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑,务必以此为契机,坚持高起点、大成就,以承担深远的社会责任为已任,仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例,全国联动,走多物业形态开发的道路,做出属于中国铁建自己的商业地产品牌,以扩大社会影响力,提升品牌的价值;三是地块周边的环境日趋成熟,未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力,而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺,不可复制,应把眼光放长远。