武汉――――项目市场调研报告目录第一部分住宅调研6一样本8二产品特征总结10三畅销和滞销产品四行销策略第二部分酒店调研第三部分商务公寓调研第一节北京市场调研一样本二产品分析三服务四营销第二节香港市场调研第三节武汉市场调研第四部分商业物业调研第五部分调研结论第六部分物业发展建议第七部分附件一市场调研综述二市场调研原始数据说明武汉市××房地产有限公司：承蒙贵司信任，委托我司对武汉××俊园项目进行策划顾问工作。
在双方充分沟通和贵公司大力协助下，本项目小组顺利完成调研工作。
本报告侧重在市场调研，通过对调研数据的分析，得到调研结论，并提出关于物业发展的简单建议，以供贵公司决策参考；关于客户群、物业发展建议等部分的详细内容将在下一份报告《市场定位报告》中论述。
这次调研得到贵司相关部门的大力协助和直接参与，谨此表示感谢！专此奉达，即颂商祺！世联地产××俊园项目组第一部分住宅调研结论：1)武汉现有高档住宅多在区位上拥有独特的资源，如江景、湖景等；2)武汉现有高档住宅普遍停留在追求面积大的简单层面，虽然个案在规划、设计方面有突破，但整体依然处在学习阶段；3)武汉现有高档住宅在自身配套方面或者不太完善，或者与物业档次不太匹配；4)新材料、新技术在武汉现有高档住宅中应用不多；5)武汉住宅物业管理整体水平依然较低，而高档住宅物业管理更不能满足住户需要；一，样本1，样本选取标准1)均价在3000元/㎡以上；2)户型主力面积在120㎡以上；3)在武汉有一定的市场影响力；2，样本清单根据以上原则，我们选取了以下项目作为住宅样本：1) 重点竞争项目：统建千禧苑；中环大厦；名都花园；金色港湾；世纪华庭；永清庭院；2) 一般竞争项目：三江航天花园；江城华庭；丽岛花园；江景大厦；武昌秀水公寓；香格里·嘉园二，供应量项目占地面积(㎡)建筑面积(㎡)套数世纪华庭340042300189中环大厦533664581330统建千禧苑3667076500约500永清庭院1400070000369名都花园6670006800004000(一期568个单位)金色港湾500000600000江城华庭13207江景大厦3000约70000310丽岛花园160000约200000700余个香格里75000184秀水公寓220022600120据统计，上述样本项目总占地面积达142万平方米，总建筑面积超过163万平方米。
三、产品特征分析1，片区分析从片区来看，可将上述样本的所在区域大致划分为：水果湖；南湖；西北湖；解放公园；其它等几个片区。
从位置、交通、配套等几个方面，试图对这几个片区作一比较：西北湖世纪华庭、中环大厦临西湖、北湖，对环境构成强劲支撑；新世界百货、金融街所在地，汉口新商务区；居住氛围一般；人行、车行较为方便；公交状况一般；新世界百货提升片区档次，商业气氛一般。
需要借用新华路沿线配套。
解放公园永清庭院临解放公园，对环境构成支撑；市委所在地，帮助提升档次；居住氛围一般；人行、车行较为方便；公交状况一般；教育配套较好，包括六中、通信指挥学院及稍远的育才等；但商业气氛较淡；小结：武汉现有豪宅在区位上有以下特点：a，拥有较为独特的资源；比如水景；b，车行交通方便，但公共交通不一定方便；c，距离繁华商业地段有一定距离；d，周边主要行业或机构为项目提供客户来源，比如东湖高新区的高新技术人才成为丽岛花园的客户；e，配套不一定非常成熟。
2，平面设计1) 户型：样本项目主力户型以3房、4房为主，配以少量2房或5房、复式等户型；2) 单元面积：样本项目的单元面积均较普通住宅面积大：三房面积平均为145㎡；最小为124㎡(金色港湾)，最大为168㎡(名都花园)；四房面积平均为195㎡；最小为146㎡(金色港湾)，最大为261㎡(名都花园)；据世联“基础数据库”提供的数据，深圳2001年度发售的物业，三房平均面积为104㎡；四房为146㎡。
说明，武汉高档住宅消费在单套面积上已超出深圳的平均水平。
3) 厅及主卧空间从地域、目标客户群与本项目相似度的角度考虑，我们选取了世纪华庭、中环大厦、永清庭院等三个项目来分析厅和主人房的开间。
(单位：米或平方米；表中面积系根据楼书中所标示数据或根据标示尺寸计算)根据上表数据，a，170㎡以上的四房户型：客厅开间：最小为米，一般在～米之间；客厅＋餐厅：面积超过40㎡；主人房面积：在～㎡之间；b，100～130㎡的三房户型：客厅开间：在～米之间；客厅＋餐厅：面积超过30㎡；主人房面积：～㎡之间；4) 设计：个别样本项目在户型设计上表现较好，见：a，户型设计较好的案例；但多数项目均存在一定问题，甚至有较为明显的缺陷。
主要表现在：b，面积浪费较多，实用率不够；c，柱、管线布置不合理，占用住户使用空间；d，空间布置不合理，导致黑房、暗房；e，住户基本的功能被忽视，导致住户居住使用不便；f，面积大而无当，户型功能不齐全。
4) 关于各功能间的配置a，卫生间调查显示，多数样本项目的卫生间数量在2个。
仅世纪华庭、名都花园达到3个(含工人房的卫生间在内)，见下表：b，工人房、储藏间、(主人房)衣帽间虽然现有资料有限，但事实上，由于高端产品总是处于金字塔尖，他们的面是非常窄的。
因此，我们仍然试图从上表得出这样的结论：根据居住者的生活习惯和使用功能，科学地设计和布置室内空间，在武汉高端市场还远未引起开发者的足够重视。
现有所谓“豪宅”基本停留在追求大面积的简单层面。
反过来说，这也将成为武汉俊园项目引领市场潮流的重要空间之一。
对比世纪华庭D1型与波托菲诺天鹅堡A 户型，两者均为220㎡：两者对比可以看出，天鹅堡的储藏间、工人房(带洗手间)，主人房衣帽间、书房、甚至主人房带阳台，一应俱全，世纪华庭D1型220㎡天鹅堡A 型220㎡使用功能划分非常清晰。
3，环境设计环境是住宅物业的重要组成部分，环境质量更是直接关系到物业档次的重要指标之一。
因俊园项目属于市区高层物业，我们从样本库中选出中环大厦、世纪华庭、统建千禧苑等3个项目作为参照。
而在另外9个样本中，也只有丽岛花园和名都花园分别聘请了香港怡景师设计公司、新加坡中央园艺有限公司做专业景观设计，并做出了自己的特色。
小结：尽管少数样本项目在产品方面有比较明显的弱点(比如世纪华庭和中环大厦的朝向)，但仍能为客户接受。
从丽岛花园、名都花园、世纪华庭、中环大厦的旺销可以看出，武汉高端客户对于美丽环境的渴求。
但是，上述项目只是停留在简单的借景上，并未结合项目本身，充分挖掘景观优势，从而成为住户可观、可用的资源。
地块狭小、周边环境较差是俊园项目不可回避的弱势。
因此，如何充分挖掘地块特点，精心打造宜人的内环境，并在售卖时展示，是俊园项目可发挥的重要内容。
4，会所*其它样本项目未提及会所情况。
试以深圳城市绿洲花园的会所作一比较：该项目是香港汉国置业投资开发的高档住宅项目，位于深圳中心公园。
虽然距离繁华的上海宾馆(各种休闲娱乐设施可谓应有尽有)仅300米，但该项目仍然配备了三层的独立会所，面积为1670平方米，设施有室内恒温泳池、水力按摩池、儿童戏水池、健身室、桑拿浴室、儿童游戏室、乒乓球室、多功能集体活动室、阅读中心等。
综合深圳的情况来看，虽然各项目的会所经营状况普遍不佳，但会所已成为物业销售时的必备因子，包括中小户型的物业。
而且，高档住宅物业根据住客情况区别，分别对应设置一些投其所好的设施，以满足儿童、老人、成人(男人/女人)，或者居家住客与商务住客的不同需要。
下表是深圳商务性质会所的特点小结：事实上，根据客户访谈的信息，武汉高端客户对于会所的还是十分需要；多数顾客甚至直接提出对于会所功能设置的建议。
可见，现有高端项目在会所方面仍有可深入挖掘的空间。
俊园项目如果能在配套和服务方面做足功夫，将有效避免环境差的弱势，提升项目竞争力。
5，设备、材料、新技术从所调研的项目来看，仅世纪华庭采用了双层中空玻璃、直饮水、遮阳铝板、分户式中央空调等较新的材料或设备，其它项目在此方面无特色。
6，车位由上表可看出，汉口市区物业与武昌近郊小区物业在车位配置上的明显差异：近郊物业因“地大物博”，车位配置较充足，丽岛花园甚至超过1；汉口的高层物业因“寸土寸金”，车位配置教少。
比较明显是统建千禧苑，500户竟然只配置60个车位，车位严重不足，但物业也全部销售完毕。
俊园项目通过一层地下室，配置机械式立体车库的方式，最多能提供178个车位，车位户数比达到，在武汉现有高档住宅中是比较充足的配置。
但仍需留意，地面停车位仅3个，将造成访客或裙楼商场顾客停车的严重不便。
需要对一层平面的规划进一步改善，以解决目前地上停车位不足的问题。
具体建议在“物业发展建议”中说明。
7，物业管理及服务表中可以看出：汉口市区高层物业管理费在每月～元/㎡之间；元/㎡是现有项目的管理费上限；为住户提供优质的物业管理服务，还远未引起发展商的重视。
表现在：a，样本项目在销售时能做出物业管理方面承诺的不多；b，武汉物业管理整体水平较低，具品牌的专业资质公司匮乏；c，多数项目仍由发展商自行管理，并未聘请专业或高资质的物业管理公司；d，购房者对物管费高低的关注度超过对物业管理公司及其服务的关注；e，除丽岛花园外，多数项目在服务内容方面显然未仔细斟酌。
比如世纪华庭，发售时居然不能明确物业管理费；名都花园虽然外请了顾问公司，但具体提供哪些服务，仍属未知数。
f，无庸讳言，武汉的物业管理公司与同业先进地区相比，仍有不少差距。
因此，名都花园、丽岛花园等项目均聘请深圳物业管理公司做顾问，希望籍此促进销售并提升物业管理水平。
但是，如果仅仅把他们当做生招牌，做表面文章，而不是认真研究住客需要，从而为其提供度身定做的服务，则品牌物管公司将只是一个销售噱头，或收取高的管理费的借口而已。
万科作为全国知名的优秀物管管理公司，一方面可以对消费者做出引导，强调物业管理服务对于住客的生活品质乃至物业保值升值，绝不亚于产品本身；另外，也可以通过俊园等项目的优质物管服务，为武汉的物业管理做出表率，推动当地行业水平的整体提升。
通过此次调研发现，位于球场街的新鸿基大厦，仅仅是24小时保安，已很令人称羡，并为其物业的出租经营提供了强劲的保障(详见公寓部分调查)。
顾客访谈的经过也表明，客户对于优质的物业管理服务是非常渴求的。
如果俊园在物业管理服务方面能竖起一杆大旗，将对物业的销售起到良好的促进作用。
四、畅销产品及滞销产品分析从：①同属于汉口高层住宅物业；②距离本项目距离较近；③同样属于市区高层，基本无小区；④主力户型与俊园相近；⑤正在发售；等几个特点，我们选取了中环大厦、世纪华庭两个与俊园相似度较高的项目，来进行畅销和滞销产品分析。
