下载文档原格式
2013年商业地产操作模式的历史转变2013年是中国房产界的商业地产转型与跨越年，商业地产在快速发展的同时也牵出了不少问题，政府、学者和业内人士都开始了速度与激情背后的积极反思，在2013年这个分水岭上，只有创新与归零才能生存，才能更好地发展。
在住宅调控不断加码、松绑政策遥遥无期的背景下，2013年被定义为商业地产转型与跨越年，商业地产的发展如火如荼地开展着，一方面是市场形势一片大好，众多开发商激情介入，另一方面是开发规模越来越大，中国似乎昂首挺胸地走进商业地产新时代，且不管商业地产是否真的有那么火，但是在开发赚得盆满钵满的同时，也确实为许多大城市创下了不小的业绩，丰富了城市商业形态，充实了城市经济基础，甚至改变了城市的区域产业、商业格局、商圈布局。
任何事物快速发展的同时，总是会让人提高警惕，商业地产也一样。
目前关于商业地产快速发展可能会产生的问题，政府开始宏观控制平衡发展了，专家学者也开始提醒了，业内知性人士也开始反思了，即使是开发商在往钱包里装钱的时候也会想这钱是不是来得太快了。
的确，这场火热的商业地产运动仍然不能掩盖其中出现的诸如空置率日趋增加、商场停业整顿等不良现象。
某种形态发展到一定阶段，总是要面对前期透支留下的问题和隐患，而在此过程中，谁能够高瞻远瞩，率先变革，谁就能把握市场机会，取得更大的成功，同样，在这个分水岭上，总会有一批牺牲者和殉难者，这是历史发展的必然趋势。
商业地产在城市化进程突进、城市扩大化的过程中发展起来，在新城建设和旧城改造以及城市功能转型下城市格局所留下的商业形态空白中火热起来，但是它同样要在这个过程中成熟起来以获得更稳定的发展。
我们将从商业地产定位模式、决策模式、开发模式、融资模式、经营模式、管理模式、营销模式、招商模式、盈利模式九大方面进行剖析。
转变之一：定位模式——从购物中心到特色定位从定位来看，中国的商业地产走过了三个阶段。
第一个阶段是上个世纪90年代开始以百货业的建设和商业改造为定位；第二阶段是1996年以后大型超市和卖场的兴起；第三阶段是商业街的上马和购物中心的建设浪潮，由此，中国的商业地产走进了MALL时代。
2013中国房地产“新格局”论坛成功举办概述：十八大提出要确保到2020 年实现全面建成小康社会。
使当前房地产业面临着前所未有的发展机遇和风险挑战。
在新格局下，为促进中国房地产企业的转型、创新、发展，提升开拓能力及品牌效应。
经主管部门批准，由中国房地产发展投资协会联合中国商业地产开发协会、宜居网等组织机构开展中国房地产业"20l3 中国好楼盘总评榜"的国家级奖项评选，活动将评选出中国房地产业最具影响力人物、企业、最优项目、最佳楼盘。
评选宗旨：引领行业发展。
助推企业转型与进步，彰显企业的综合实力与品牌形象；评选原则：公开、公正、透明，公众与专家共同参与；评选形式：网络得票率及行业权威专家打分综合进行加冕。
图为中国房地产新格局论坛现场实景2013中国房地产"新格局"论坛暨2013中国工程建设新发展论坛于5月19日成功举办，以下为此次论坛实录：尊敬的领导、各位来宾、新闻媒体界的朋友们：大家好！首先，代表大会组委会和大会学术委员会，向出席本次颁奖大会的各应领导、各位同仁、新闻界的朋友们，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！"十二五"规划中党和国家赋予房地产和建筑业新任务、新目标和新要求，同时也为中国的建筑业带来了发展机遇，纳入国策的保障性安居工程驶入快车道，着力民生、福祉人民的公路、铁路、桥梁、码头、市政、工业园等重大产业基础设施项目建设在有序开展。
建筑业的发展，大大改善了城乡面貌和人民居住环境，加快了城镇化进程，带动了相关产业发展，提供了大量的就业机会，吸纳了城市化及农村结构调整所转移的大量劳动力，缓解了就业压力，有力支持了社会主义新农村建设和"三农"问题的解决。
持之以恒地大力发展建筑业这样一个多功能、多层次、包容性强、弹性大的支柱产业，对于实现宏观调控目标、解决社会就业、消除穷困、缓解社会矛盾、建设和谐家园，履行社会责任，意义极为重大。
2013年园区地产发展特征旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
2013年园区地产发展特征北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。
内容由全经联园区地产委员会协助提供。
随着土地资源的日益稀缺和行业竞争的加剧，产业园区的发展逐渐从一般性的拼硬件和成本竞争转向为效率的竞争和服务能力的竞争。
这也意味着园区越来越从单一功能楼宇向复合型园区发展，从单纯的园区物理空间的提供逐步走向“功能化园区”的时代。
园区地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征，通过分析，2013年园区地产越来越突出地体现出四大方面特点：1、新型城镇化建设，推动园区地产发展园区地产承载技术创新、成果产业化的经济发展职能，又将企业经营和社会管理的信息与资源，以信息化手段整合为智慧园区和智慧新城。
产业催生城镇，信息管理社会。
园区地产紧扣经济脉搏，蕴含巨大创新和发展的空间。
2013年，园区地产凭借其独特的产业优势，在国家调结构、转方式，以及新型城镇化建设的大背景下，继续保持了蓬勃发展的趋势。
科技部统计，2012年国家高新区达到105家，实现GDP 5.22万亿元，约占全国经济总量的10%，拥有近1.3万家规模超过亿元企业，2013年前三季度，105家国家高新区实现营业总收入14.4万亿元，主要经济指标与去年同期相比，均保持两位数增长。
国家提出的“世界一流高科技园区、创新型科技园区、创新型特色园区”三类园区更是受到各项政策和体制机制的大力扶植。
以国家高新区为代表的产业园区以其在产值、就业、税收、创新等方面的突出贡献日益受到各级政府的青睐。
文化更多新房优惠评盘看房在线购房社区数据地铁房房产资讯北京2013年房地产市场总结数据播报腾讯房产2014-01-06 15:32我要分享1北京中原房地产经纪有限公司/文喜大普奔的2013年已经即将过去，中国房地产市场从过去一年火热成交到年初“新国五条”的风声鹤唳，再到如今“新国五条”烟消云散，市场交出了一份靓丽成绩单。
自年初以来，全国商品房销售面积同比增长近三成，重点城市土地供应与成交均上涨近一倍，房价指数持续上扬，标杆房企也业绩喜人、拿地积极。
总体市场表现与我们年初判断的“谨慎乐观”基本相符，市场从数据上显现出了非常乐观的行情。
细思恐极，新一届政府与上一个十年最大的区别是，一个只说不做，一个只做少说。
3月份的“国五条”、6月份的“闹钱荒”、7-8月份向房地产调控长效机制转变的“传闻”，三中全会后开始的一二线城市调控再收紧，使得后市更加扑朔迷离。
因此，在风云变幻下，我们更要看清市场、把握节奏，在悲观时保持冷静，在疯狂时保持克制。
2013年11月的货币政策公布显示：11月份，银行间市场同业拆借月加权平均利率为4.12%，分别比上月和去年同期高0.29个和1.55个百分点；155个基点相当于加息6次。
QE也已经开始退出，这一年货币政策已经变紧缩。
持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归，这是我们对2014年中国房地产市场的研判。
市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落，房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制、调控政策将以房产税等市场调节手段代替行政干预手段。
经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化发展特征明显，因此全国房地产市场已经很难用同一周期概括。
从未来的预期看，14年风险增加。
现在部分城市的土地溢价已经过分乐观，整体而言未来的市场机会与挑战并存，对企业自身控制风险、打造精品的能力提出更高的要求。
对2014年北京市场的预测：中低端住宅非商品房化，商品房豪宅化。
市场可定价产品将越来越少。
2013年房地产行业市场竞争报告2013年房地产行业市场竞争报告目录第一章全球房地产市场发展分析 (7)第一节2012-2013年世界房地产市场分析 (7)一、2012年世界房地产市场分析 (7)（一）长期性因素支撑房价保持上涨 (9)（二）市场供需状况对房价形成一定的下行压力 (10)二、金融危机下世界房地产业发展分析 (11)三、2012年世界房地产"主心骨"探讨 (11)四、2012年全球房地产市场交易情况 (14)五、2013年全球房地产市场分析与预测 (14)六、全球房地产市场"触底"探讨 (17)第二节世界房地产对世界经济复苏的重要意义 (17)第三节中美房地产市场发展对世界的影响分析 (18)一、中美房地产对各资源供应国的影响 (18)二、中美房地产对世界经济发展的影响 (18)三、中国房地产对各行业的影响 (19)四、中国房地产市场对全球经济复苏的影响 (19)五、美国房地产对全球经济的影响及预测 (19)第二章房地产行业竞争分析 (21)第一节房地产市场竞争层次体系探讨 (21)一、产品式样竞争 (21)二、产品大类竞争 (22)三、产品使用价值竞争 (22)四、基于消费观念和文化导向的竞争 (23)四、基于消费观念和文化导向的竞争 (24)第二节2012-2013年我国房地产竞争分析 (24)一、2012-2013年房地产市场竞争分析 (24)二、2012-2013年房地产市场竞争形势分析 (26)三、2012-2013年房地产竞争性的供给市场分析 (27)四、2012-2013年我国房地产市场增加竞争的必要性 (27)1、营销战略是房地产营销成功的关键 (27)2、房地产行业存在大量营销战略问题 (27)3、房地产有特殊的行业特征 (28)第三节2013-2017年中国房地产行业竞争分析及预测 (28)一、2013-2017年集中度分析及预测 (28)二、2013-2017年SWOT分析及预测 (29)三、2013-2017年进入退出状况分析及预测 (32)四、2013-2017年生命周期分析及预测 (34)第三章房地产企业竞争策略分析 (35)第一节房地产市场竞争策略分析 (35)一、2013年房地产市场增长潜力分析 (35)二、2013年房地产主要潜力品种分析 (35)三、现有房地产竞争策略分析 (36)（二）垄断市场 (36)（三）垄断竞争市场 (37)（四）完全垄断市场 (37)2、消费者已经十分成熟和理性 (38)3、房地产市场金融环境将发生深刻变化 (38)5、技术创新和产业壁垒 (38)五、典型企业产品竞争策略分析 (39)（二）品牌化经营 (39)（三）规模化与专业化经营 (40)（四）融入创新意识 (40)（五）运用现代营销手段 (40)第二节房地产企业竞争策略分析 (41)一、金融危机对房地产行业竞争格局的影响 (41)二、金融危机后房地产行业竞争格局的变化 (41)三、2013-2017年我国房地产市场竞争趋势 (42)四、2013-2017年房地产行业竞争格局展望 (43)五、2013-2017年房地产行业竞争策略分析 (43)2、品牌化经营是企业发展的必由之路 (43)六、2013-2017年房地产企业竞争策略分析 (44)2、人力资本和组织文化将成为现代房地产企业发展的重要战略资源 (44)3、价值链管理是房地产企业竞争致胜的根本途径 (44)第四章房地产重点企业竞争分析 (45)第一节万科企业股份有限公司 (45)一、企业概况 (45)二、竞争优势分析 (45)三、2011-2013年经营状况 (46)四、2013-2017年发展战略 (46)第二节保利房地产（集团）股份有限公司 (47)一、企业概况 (47)二、竞争优势分析 (47)三、2011-2013年经营状况 (47)四、2013-2017年发展战略 (48)第三节合生创展集团有限公司 (48)一、企业概况 (48)二、竞争优势分析 (49)三、2011-2013年经营状况 (49)四、2013-2017年发展战略 (50)第四节北京首都开发控股（集团）有限公司 (50)一、企业概况 (50)二、竞争优势分析 (50)三、2011-2013年经营状况 (51)四、2013-2017年发展战略 (51)第五节恒大地产集团有限公司 (52)一、企业概况 (52)二、竞争优势分析 (52)三、2011-2013年经营状况 (54)四、2013-2017年发展战略 (55)第六节中国海外发展有限公司 (55)一、企业概况 (55)二、2011-2013年经营状况 (56)三、2013-2017年发展战略 (56)第七节碧桂园控股有限公司 (56)一、企业概况 (56)二、竞争优势分析 (56)三、2011-2013年经营状况 (57)四、2013-2017年发展战略 (57)第八节绿城房地产集团有限公司 (57)一、企业概况 (57)二、竞争优势分析 (58)三、2011-2013年经营状况 (58)四、2013-2017年发展战略 (58)第九节大连万达集团股份有限公司 (59)一、企业概况 (59)二、竞争优势分析 (59)三、2013-2017年发展战略 (59)第十节大华（集团）有限公司 (60)一、企业概况 (60)二、竞争优势分析 (60)三、2013-2017年发展战略 (61)第一章全球房地产市场发展分析第一节2012-2013年世界房地产市场分析一、2012年世界房地产市场分析一、宏观经济走势：复杂多变，稳中求进1、全球经济形势：复杂多变，前景低迷当前，随着欧洲主权债务危机的蔓延和美国经济陷入高失业、高负债的困境，世界经济前景低迷。
【世联楼市新评】（2012）之一岁暮天寒，渴望春天——2011年中国房地产市场回顾与2012年展望2012-01-112011年，对宏观经济和房地产都是一个重要的转折期。
从宏观经济来看，2011年中国经济结束了自2003年开始的高速增长周期，宏观经济政策逐步回归正常，持续宽松的货币政策回归稳健。
房地产行业在自身发展和严厉的调控作用之下，也正发生巨大的转折，从野蛮生长期逐渐向正常化回归。
观点：2011年，中国房地产行业的拐点2011年是中国房地产行业的真正的拐点之年。
随着调控的持续和深入，中国的房地产行业正在发生着质的变化，这些变化将引领中国房地产行业进入一个新的阶段。
拐点一：新的市场格局。
从1998年住房市场化改革开始，商品房取代了福利房成为我国住房的最主要来源，形成了商品房为核心的一元化住房供应结构。
这偏离了1998年制定的商品房和保障房双轨并行的住房改革初衷。
2011年提出一年内建设1000万套，五年内建设3600万套的目标。
这将彻底打破了原有的一元化住房供应格局。
“市场为主，保障为辅”的住房体系将会在未来几年逐步形成，从而打破长期以来单一的住房供应结构，新的市场格局将逐步形成。
拐点二：新的行业格局。
市场自身的发展加上持续的行业调控，导致中国房地产行业的集中度迅速提升，新的行业格局在逐步形成。
行业集中度的提升，主要从大开发企业占全国的销售比例和行业并购两个角度来看。
全国商品房销售额排名前20名房企的总销售额占比不断上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。
行业并购案例数量和金额也在不断上升。
清科研究中心数据显示，2011年前11个月，房地产行业并购100起，并购金额307.4亿元。
而2010年的并购案例是84起，并购金额168.72亿元。
2005年至2009年的5年间，并购案例才132起，并购金额260.32亿元。
拐点三：新的市场空间。
数据研究显示，一线城市在中国商品房成交面积中的比例越来越低，而三四线城市所占的比例已经从2005年的50.8%上升到66.1%，三四线城市已经成为中国房地产市场新的市场空间。
绿维创景执笔的《2013年中国房地产
创新发展报告》正式发布
旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问
北京绿维创景规划设计院
New Dimension Planning & Design Institute Ltd.
旅游运营网旅游景观设计网
创意建筑设计网旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
旅游运营网
绿维创景执笔的《2013年中国房地产创新发展报告》
正式发布
北京绿维创景规划设计院 对于房地产而言，没有创新就不可能有行业转型、升级，就没有行业的未来。
创新，正在让房地产开发企业从传统的项目开发商，成为事业的发展商和现代服务业的运营商，成为产业升级和新型城镇化的有力推动者。
展望未来，创新转型和新型城镇化对全经联提出了更高的要求，因此，分享中国房地产的创新案例和商业模式是全经联最为关注的方向，《中国房地产创新发展报告》编制的目的就在于此。
林峰院长作为全经联研究院常务副院长，在年会上正式宣布了《2013年中国房地产创新发展报告》的发布。
本报告由全经联研究院编制，绿维创景执笔，多家单位共同参与编制完成。
在总结2013年房地产九大主要创新的基础上，对可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化和旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源八大方面进行了创新总结和展望，最后对2013年行业转型的创新样板案例做了简要介绍。
林峰院长宣布《2013年中国房地产创新发展报告》正式发布
（有关旅游策划、旅游规划、旅游地产的更多研究，详见）旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问。
