关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 ——岗厦项目5.8容积率下评估机构：世联地产顾问公司 评估时间：2007年1月目录1岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表- 3 - 2测算假设与不确定性因素评价- 4 - 2.1测算假设评价- 4 - 2.2不确定性因素评价- 5 -2.3可能影响项目收益的因素分析的评价- 6 - 3项目开发计划说明的评价- 7 -版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）所有，未经世联地产顾问（中国）书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
4项目成本测算评价- 8 -4.1项目建安成本的测算评价-8-4.2项目其他投资项目的测算评价-11-4.2.1前期费用评价- 11 -4.2.2管理费用评价- 11 -4.2.3营销费用评价- 12 -4.2.4房屋公用设施专用基金评价- 13 -4.3经营税金（指营业税与附加）评价-13-4.4土地增值税评价-13-4.5关于税收的补充说明的评价-13-5各类型物业销售价格确定- 14 -5.1基于金地报告测算时点下的物业销售价格评价-14-5.1.1市场风险预估评价- 14 -5.1.2岗厦各物业价格预测评价- 15 -5.1.2.1写字楼价格预测评价- 15 -5.1.2.2公寓价格预测评价- 15 -5.1.2.3商业价格预测评价- 15 -5.2基于本报告测算时点的物业销售价格预测-16-5.2.1写字楼物业价格预测- 16 -5.2.1.1中心区写字楼市场动态- 16 -5.2.1.2三级市场情况- 17 -5.2.1.3对本项目写字楼物业的销售价格预测如下页：- 18 -5.2.1.4项目销售期写字楼销售价格预测- 20 -5.2.2项目商业物业销售价格预测- 20 -5.2.2.1中心区商业物业概况- 20 -5.2.2.2相关商业物业介绍- 21 -5.2.2.3对本项目商业物业的销售价格预测如下：- 22 -5.2.3商务公寓物业销售价格预测- 22 -5.2.3.1区域商务公寓物业概况- 22 -5.2.3.2区域相关案例概况- 23 -5.2.3.3对本项目商务公寓物业的销售价格预测如下页：- 23 -5.2.4各类型销售价格预测方案255.2.5项目住宅全部返还村民，未进行价格分析256对测算过程相关分项调整的说明256.1有关不可预见费256.2有关建设单位管理费266.3有关管理费266.4有关施工图技术审查费和施工图预算编制费与竣工图编制费26 7经济测算结果分析与综合评价26关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果评价的相关说明1岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表2测算假设与不确定性因素评价2.1测算假设评价A：金地报告分析过程⏹假设地价按旧改政策缴纳，按容积率2.0以下全免，2.0~4.5交20％，容积率4.5以上全交计算；⏹股份公司提出方案，划出1万平米土地股份公司自行建设；⏹集体物业全部返还集中商业；⏹金地大百汇公司投资回报率为10％；⏹金地大百汇建筑面积82.13万（其中：还建村民43.39万，公建0.6万，可售部分中公寓15.1万，写字楼9.0万，商业14.03万）；B：世联评价⏹金地报告对地价的测算是根据《市城中村（旧村）改造暂行规定》以与《关于市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》的相关标准测算，所选取的测算参数执行了政策的标准，对地价的测算结果合理；⏹.股份公司对本项目用地中1万平方米土地拥有的自行建设权利是根据《岗厦河园片区改造合作协议》的要求作为金地报告测算的依据；⏹将集体物业全部返还集中商业也是根据《岗厦河园片区改造合作协议》的要求作为金地报告测算的依据；⏹目前，行业对投资回报率的要求普遍集中在15%左右，金地公司取投资回报率为10%，属于行业对投资回报率要求的较低水平。
