世联高密度策略以上容积率项目研究76PPT
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中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
容积率_案例21页PPT
• 一般“低容积率”的标准为，别墅、独栋 住宅不高于0.5,叠拼、联排住宅在0.95左右， 多层板楼在1.2~1.3,小高层要求在2.1以下， 高层不超过3.5。
• 社区规模越大，容积率越低，舒适度就 越高，这是肯定的。如2800亩融侨江南 水都、1400多亩名城港湾住区、1000多 亩的三木·水岸君山、760多亩金辉旗山 赋都、600多亩的正祥·橘郡……社区规 模大，开发商就能够把项目做得非常纯 粹，舒适度自然很高。
容积率_案例
聪明出于勤奋，天才在于积累
容积率
• 容积率，指项目总建筑面积与项目总占 地面积的比值。具体公式：容积率=总 建筑面积÷总用地面积。它不仅和舒适 度密切相关，还是判断房子性价比的重 要指标。一般来讲，容积率越低，环境 舒适度越高。“低容积率”意味着居住 在一块地上的人少，每人享受的土地资 源、公共资源、空间更多。
• 位于金山的项目中庚城，不仅拥有大比例 的高层板楼，而且社区还营造了罕有的63 亩的大规模中心园林。它不仅化解了建筑 布局的紧张局促，而且给人超乎想象的舒 适生活享受。在这里，其关键的半围合式 布局起到了很大的作用，不仅提升了板楼 建筑形式的容积率，而且还将节省的占地 面积让度给中心园林，同时通过拔高楼层 的方式，降低建筑密度，从而给业主营造 了舒适的居住环境。
• ■高层楼盘 • 三盛中央公园高邸……………1.03 • 世欧彼岸城……………………1.8 • 海润尊品………………………1.8 • 中庚城…………………………1.8 • 仁文大儒世家朗园…………1.82 • 融侨意境………………………1.9 • 美林湾………………………1.97 • 福晟钱隆金山…………………2.2 • 万科·金域荣域…………………2.3 • 融信·宽域………………………2.3 • 中天金海岸·天悦……………2.75 • 阳光乌山荣域…………………3.10
• 社区规模越大，容积率越低，舒适度就 越高，这是肯定的。如2800亩融侨江南 水都、1400多亩名城港湾住区、1000多 亩的三木·水岸君山、760多亩金辉旗山 赋都、600多亩的正祥·橘郡……社区规 模大，开发商就能够把项目做得非常纯 粹，舒适度自然很高。
容积率_案例
聪明出于勤奋，天才在于积累
容积率
• 容积率，指项目总建筑面积与项目总占 地面积的比值。具体公式：容积率=总 建筑面积÷总用地面积。它不仅和舒适 度密切相关，还是判断房子性价比的重 要指标。一般来讲，容积率越低，环境 舒适度越高。“低容积率”意味着居住 在一块地上的人少，每人享受的土地资 源、公共资源、空间更多。
• 位于金山的项目中庚城，不仅拥有大比例 的高层板楼，而且社区还营造了罕有的63 亩的大规模中心园林。它不仅化解了建筑 布局的紧张局促，而且给人超乎想象的舒 适生活享受。在这里，其关键的半围合式 布局起到了很大的作用，不仅提升了板楼 建筑形式的容积率，而且还将节省的占地 面积让度给中心园林，同时通过拔高楼层 的方式，降低建筑密度，从而给业主营造 了舒适的居住环境。
• ■高层楼盘 • 三盛中央公园高邸……………1.03 • 世欧彼岸城……………………1.8 • 海润尊品………………………1.8 • 中庚城…………………………1.8 • 仁文大儒世家朗园…………1.82 • 融侨意境………………………1.9 • 美林湾………………………1.97 • 福晟钱隆金山…………………2.2 • 万科·金域荣域…………………2.3 • 融信·宽域………………………2.3 • 中天金海岸·天悦……………2.75 • 阳光乌山荣域…………………3.10
容积率确定方法-控规编制PPT课件
扩大分析范围
是
4.周边相邻地块的土地 出让价格与分析区是否 可以近似地认为一样
分 析 地 块
5.周边相邻地块的现状 容积率与建筑质量与分 析区是否可以近似地认
为一样
2024/10/16
3.分析地块内不同规划 使用性质的地块之间的 相互影响是否可以忽略
6.周边相邻地块与分析区 之间在规划使用性质上的 相互影响是否可以忽略
层 面
筑高度、容积率、人口容量等）。
宏观：总规在用地规模的同时，对各项用地按一定的比例进行了布置。在《城市 用地分类与规划建设用地标准》中规定的人口与用地规模的指标，推测各类建筑的 需求数量以及占城市建筑总量的比例，确定城市整体密度。
中观：在“平均容积率”的基础上，综合考虑城市土地价格、功能要求、景观要求、 文化传承等各方面的要求，针对城市不同区位因地制宜的对“平均容积率”进行调整，
2024/10/16
7
5、 小结：合理容积率的确定
容积率确定的合度空间 是指在规划方案中能够定量 地从经济效益、环境效益角 度测算土地开发容积率的最 大规划区域。
否
缩小分析范围
1.分析地块的出让地价 在市场短期均衡期内是 否可近似地认为是均值
2.分析地块的现状容积 率与建筑质量是否可以
近似地认为是均值
17
卫2生02局4/、10疾/1控6 中心
卫生防疫用 地
0.73
19.71% 2.55
9 10
万象和 香港大.60% 7.25 36.40%6 1.30
18
圣地酒店
旅馆餐饮 1.23 35.00% 2.58
4、 指标叠加的方法
干道影响图 高度分布规划图 开发强度规划图
2
星河家园
世联如何确定容积率PPT学习教案
➢ 地块北部的倾斜角度及 倾斜方向对于建筑的排 布较为有利；
➢ 西侧第18页的/共4小2页 广场与项目统 一规划，部分社区的配
19
项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介一
产品类型 一梯两户住宅 一梯多户住宅
商业 配套会所
合计 容积率 地下车库
建筑面积（平方米） 80000 86000 6000 1000 173000 3.92 35000
地块形状如何影响容积率？
0 10 30 50
100m
北桥公园
它往往决定： ➢地块与周边建筑的退让关系； ➢地块退红线的尺寸问题； ➢地块内部的规划结构和建筑布局问题；
公园 出让用地 临近旧建筑 河道及泳池
用地范围
体育场
海北路
第31页/共42页
32
产品类型的组合如何影响？
➢ 需要 首先 明确 不同 功能 物业 类型 的组 合关
第13页/共42页
14
高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳香 域中央
➢ 占地
6690 4㎡，
建筑
面积
1385 50㎡， 8栋小 高层
第14页/共42页
（一
15
高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分
➢ 总用地16.3万㎡，总建析—筑—深面圳中积信红6树5湾万㎡，地上容 积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约 3.5。
商业 配套会所
合计 容积率 地下车库
建筑面积（平方米） 100000 45000 6000 1000 152000 3.43 35000
功能分析 高端形象，价值标杆 提高土地开发强度 利用街区，提高开发强度
风情会馆
不计容积率，车库功能+人防
➢ 西侧第18页的/共4小2页 广场与项目统 一规划，部分社区的配
19
项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介一
产品类型 一梯两户住宅 一梯多户住宅
商业 配套会所
合计 容积率 地下车库
建筑面积（平方米） 80000 86000 6000 1000 173000 3.92 35000
地块形状如何影响容积率？
0 10 30 50
100m
北桥公园
它往往决定： ➢地块与周边建筑的退让关系； ➢地块退红线的尺寸问题； ➢地块内部的规划结构和建筑布局问题；
公园 出让用地 临近旧建筑 河道及泳池
用地范围
体育场
海北路
第31页/共42页
32
产品类型的组合如何影响？
➢ 需要 首先 明确 不同 功能 物业 类型 的组 合关
第13页/共42页
14
高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳香 域中央
➢ 占地
6690 4㎡，
建筑
面积
1385 50㎡， 8栋小 高层
第14页/共42页
（一
15
高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分
➢ 总用地16.3万㎡，总建析—筑—深面圳中积信红6树5湾万㎡，地上容 积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约 3.5。
商业 配套会所
合计 容积率 地下车库
建筑面积（平方米） 100000 45000 6000 1000 152000 3.43 35000
功能分析 高端形象，价值标杆 提高土地开发强度 利用街区，提高开发强度
风情会馆
不计容积率，车库功能+人防
对提高城市容积率的看法与建议PPT课件
提高容积率的必要性
• 首先，有利于集约化利用土地。土地资源已经是 稀缺资源，有钱可以购进任何资源，除了土地。 在当今高速发展的城市化道路上，城市规模不断 扩张与城市可利用土地不断减少的矛盾越来越突 出。只有提高城市容积率，才能更有效的利用土 地。 • 其次，有利于促进科技创新。引导科技进步向提 高城市容积率方面发展，加大科技投入，推动城 市规划的科学性、合理性，提高建筑施工的科技 含量，研发科技含量高的机械、建筑材料等。 • 再次，可以获取更大的经济效益。在建筑密度一 定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多， 随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地 基处理费的分摊，单方造价降低，获得更多经济 效益。
• 在符合城市总体规划原则的前提下，合理提高某些地段的 建筑控制高度。 • 变土地的单一功能为一地多用，从上世纪中叶开始，欧美 日本等个些城市先后开始了“混合使用中心”的建设，几 十年来的实践证明这种构思的节地效果是明显的。它把多 种功能的建筑、交通、市政、绿化等运用城市设计手法组 织为一个复杂的综合体，不但用地紧凑，还能体现高效、 安全、舒适、优美的现代城市持征。 • 采取分层交通组织网络，实现商业金融中心区内人车分流， 行人在建筑体内循环，在不同高度的通道上流动，机动车 道按规划要求引入专用路段并辟出立体的停车空间，为缓 解高容积率带来的大量人车流找到了科学合理的途径。 • 在符合建筑使用功能的前提下，适当扩大建筑组合体平面 尺度，合理加大建筑进深，这对商业、金融、市场、展销 等性质的建筑物尤为适宜，变建筑总平面布局的小、散、 乱为大、整、齐，这样即使建筑高度不突破，同样可以提 高建筑容积率。 • 开发城市地下空间，鼓励多建设地下建筑，这对建筑高度 有严格限制的地区尤其有积极意义。
参考文献
[1]刘晓东，城市开发必须注重研究容积率[J]， 浙江经济，1997（2）：P42—P43. [2]杨振华，对城市规划中容积率控制的思考[J], 规划与设计，1999（6）：P20—P23.
世联城市大盘开发模式及策略研究35PPT
•接受登
1
• 假期 •样板房3.31 8 •首
记
• 办卡
•算 •首 批
价 批 •强
•蓄客、摸底 •样板房开放、算价
•开 销
•引盘爆市场
•再造热潮
•2期二批销售节点总结：延续一批客户关注，推出楼王产品，持续市场热度
•重要节点
•07年
•5月 •6月 •7月 •8月 •9月 •10月 •11月
•接
• 7.7-7.20
•4 •5 •6 •新鸿实业
•18 •祥泰地块 R=1.2-2.5;R=3.2-
占2.41.万0 ,建4.5万;R=2.1
•15
•潜龙华城
•8 •绿景项目 占8.2万,建18.8万;R=2.3
•16 •达华科技实业
•9 •梅陇镇 占18万,建42万;R=3
•17 •圣莫利斯 占27.6万,建33万;R=1.23
•会所内阅览 室
•3、样板间开放
•风格样板房
PPT文档演模板
•个性两房
定位：演绎个性、时尚、出位的项目形象，迅
速引起市场最广泛关注度，建立项目独特形象的张力； •4、社区开放：泳池、两个架空层，一半商业街；立面 可展示4层
•架空层泛会 世联城•漫市游大盘商开街发模式及策略•空研中究悬浮泳道
35PPT
项目规模 建筑类型 容积率 总户数
占地面积：13.6万，总建筑面积：42万 18栋7-33层的多层、小高层、高层 3.08 3676户
产品情况 70-90㎡2居，100-121㎡3居，129-144㎡4居
销售情况 项目一、二期已经入伙，三期、四期正在销售
销售价格 周边交通 配套情况
目前起价毛坯9000多、均价精装修11500元/平方米
高容积率豪宅开发研究.ppt
4. 客户不愿意排队，认可电话通知、一一接待的方式。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
世联惠州嘉浩高榜山地产项目定位策划报告76PPT.pptx
东平片区 城市心脏资源丰富，纯粹大盘区域 代表楼盘：东湖花园、荷兰水乡、
蓝波湾、东方威尼斯； 主流价格：3500元/平米以上
麦地－河南岸片区
目前市场热点片区，小盘集中地带
代表楼盘：雍逸园、TCL翠园
主流价格：2800元/平米以上
11
项目入市时面临的竞争市场：湖畔新城、润园、鹏基项目、东 方威尼斯是本项目可能面临的主要竞争对手
次/非主流市场
挑战者 +
—目标明确，挖掘客户
补缺者 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点
补缺者
敏锐的机会主义者
本报告是严格保密的。
15
竞争对手主力产品
项目名称 湖畔新城二期
类型 TH、小高
主力户型 180平方以上
推售时间 预计07年中
东方威尼斯一期
TH、洋房
TH：320平 平层：140-200平
润园一期 鹏基项目
谨呈：惠州嘉浩实业有限公司
高榜山项目定位策划报告
2020/8/6
目标的理解
世联对本项目目标的理解：
合理利润率下的快速销售
本报告的目标
制定有竞争力的产品
本报告是严格保密的。
2
项目分析。
本报告是严格保密的。
3
项目属性一：项目位于几大风景区之间，地理位置优越，景区物业
概念强
高榜山是政府“35911”绿色生态惠 州工程的重点
2季度
2006
3季度 4季度
1季度
2007
2季度 3季度
4季度 1季度
2008
2季度 3季度
4季度
丽日百合家园 帝景湾三期
荷兰水乡三期
合生国际新城
东方威尼斯一期
湖畔新城一期，二期预计持续推出
蓝波湾、东方威尼斯； 主流价格：3500元/平米以上
麦地－河南岸片区
目前市场热点片区，小盘集中地带
代表楼盘：雍逸园、TCL翠园
主流价格：2800元/平米以上
11
项目入市时面临的竞争市场：湖畔新城、润园、鹏基项目、东 方威尼斯是本项目可能面临的主要竞争对手
次/非主流市场
挑战者 +
—目标明确，挖掘客户
补缺者 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点
补缺者
敏锐的机会主义者
本报告是严格保密的。
15
竞争对手主力产品
项目名称 湖畔新城二期
类型 TH、小高
主力户型 180平方以上
推售时间 预计07年中
东方威尼斯一期
TH、洋房
TH：320平 平层：140-200平
润园一期 鹏基项目
谨呈：惠州嘉浩实业有限公司
高榜山项目定位策划报告
2020/8/6
目标的理解
世联对本项目目标的理解：
合理利润率下的快速销售
本报告的目标
制定有竞争力的产品
本报告是严格保密的。
2
项目分析。
本报告是严格保密的。
3
项目属性一：项目位于几大风景区之间，地理位置优越，景区物业
概念强
高榜山是政府“35911”绿色生态惠 州工程的重点
2季度
2006
3季度 4季度
1季度
2007
2季度 3季度
4季度 1季度
2008
2季度 3季度
4季度
丽日百合家园 帝景湾三期
荷兰水乡三期
合生国际新城
东方威尼斯一期
湖畔新城一期，二期预计持续推出
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高容积率下的单体品质象限（北方）
宜居性
（景观、均好性）
PPT文档演模板
合理性
（日照、通风）
世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
高容积率下的建议单体选择（北方）
PPT文档演模板
世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
单体的拼接组合
PPT文档演模板
世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
研究背景及目的
背景
➢ 可能开发项目中，高容积率是一大类型。 ➢ 具有节地性，符合城市发展方向。
目的
➢ 形成针对高容积率的产品观 ➢ 为高容积率项目的决策提供参考
PPT文档演模板
世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
研究思路
研究范围：以研究北京代表项目为主，参考集团建成项目信息
PPT文档演模板
世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
二、体系分解
PPT文档演模板
世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
产品 = 可能 + 需求
产品线
（可能成为什么？）
➢ 单体的可能性 ➢ 规划的可能性 ➢ ‥‥‥
PPT文档演模板
客户线
（需要成为什么？）
•社 区定 位
世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
需求解析（二）
规划
单体
景观
配套及物 其他附加
业
值
宜居性
•消解高密度 带来的压迫感
•关注局部小 气候
•同层次的适 当居住混合
•提高居住空 间舒适度
•景观的宜居 性
•提倡精装修， •高密度下融
减少后期装 洽邻里交往
修的不良影 的可能
响
•社区文化的
•便利的商业 营造
服务设施
•生态技术的
运用
合理性 社区定位
高容积率下的产品观
➢ 结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高 密度产品的可能性
➢ 保证产品的合理性 ➢ 符合社区定位的宜居性 ➢ 符合定位的其他附加值
PPT文档演模板
世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
三、可能性研究
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世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理 ➢ 高密度下的景观处理？ ➢ 高密度对局部小气候的影响？ ➢ 高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响 ➢ 高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响） ➢ 相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性
的增加（尤其在大规模社区中） ➢ 相同用地下，人口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求 ➢ 高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？ ➢ 对“合理性”的更高要求（相比低密度） ➢ 如何有效地提高容积率？进深的控制？东西向的合理利用？ ➢ 对内部或周边配套的要求？ ➢ 对后期装修的影响？
研究方法
➢ 以客户需求为基础，分析高容积率带来的特点，以及由此形成的特质，形 成产品观
➢ 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 ➢ 同时关注相关内容的成本情况
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高容积率带来了什么？
➢ 相同用地下，地上建筑面积和体量增加，如何消解高密度带来的压迫感？ ➢ 如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？宜居性与舒适性——澳洲康都
高容积率下的单体演变逻辑
➢ 品质逻辑：日照、通风、保温、景观视野、均好性 ➢ 型式逻辑（节地性）：面宽、进深、单层户数、分摊系数 ➢ 成本逻辑：外墙面积、结构形式、设备、层数变化
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高容积率下的单体演变图示
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今典
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花朝园
阳
园
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（
一二
期）
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（世上联海高）密度公策寓略以上容积率项目研究
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高容积率下的单体演变图示 （浙江）
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海）
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枫林绿洲
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珠（江西峰安景）
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高容积率下的单体演变图示
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世联_高密度策略_以上 容积率项目研究_76PPT
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2020/11/1
世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
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目录
•一、引言 二、体系分解 三、可能性研究 四、需求性研究 五、产品观 六、小屯项目的针对性研究
世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
一、引言
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需求解析（一） •社
其 它 区定 位
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需求解析（一） •社
其 它 区定 位
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自我实现
尊重需求
•宜
归属与爱
居 性
安全需求 生理需求
•合 理
性
世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
需求解析（二）
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•合理提高容 积率
•适合高密度 的路网形式和 密度
•停车策略
•符合楼盘定 位的高容积 率下的户型 配比策略
•合理的户型 设计
•合理的内部 或周边配套
•适应高密度 的物业管理
卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、社区文
化、社区形象）
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世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
➢ 经济性：单体选择、日照间距、层数
高容积率下规划组合的考虑因素
高容积率下单体选择的几点考虑（北方）
➢ 一般情况下，在以上8种类型中选择，以保证品质和容积率的均衡。 ➢ 影响单体品质的因素排序如下：日照〉景观视野〉通风〉单层户数〉保温 ➢ 板楼进深控制在14米以内（一梯三户加厚部分除外）。 ➢ 在不影响户型品质和兼顾建筑造型的前提下，尽量减少单体平面的周长，
以提高保温性能，并可减少外装饰面积，降低造价。 ➢ 注意电梯位置对户内空间的噪音和震动影响。