【学习课件】第1章_房地产估价概论

房地产估价师只能从 事价值评估？
房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可 以进行估价相关业务和咨询顾问业务。 如价值分配业务； 价值减损评估业务； 相关经济损失评估业务； 房地产咨询业务等。
四、国外和港台地区对房地产估价的称谓
美国：Real Estate Appraisal；
英国：Property Valuation；
价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值 价值判断手段，根据测算结果，对价值进行最终判定
（6）估价的最终目的：
对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业意见
三、估价与评估的异同
估价是指价值评估 评估不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房 屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、 房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度 政策评估等。
四、估价对象
（1）在建工程 （2）期房（未来状况下的房地产 ）
（3）已灭失的房地产（如已损毁的房屋）
（4）某幢房屋的某个楼层 （5）某幢住宅的某套住房等 即包括：土地、房屋、构筑物、在建工程、 以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。
五、价值类型
（1）市场价值 （2）快速变现价值 （3）谨慎价值 （4）在用价值 （5）残余价值 （6）投资价值 注意：一个估价项目中的价值类型，本质上 是由估价目的决定的
十、估价方法
第三节 对房地产估价的各种需要
一、房地产抵押的需要
原则：抵押人担保债权不得超出抵押物价值。 贷款金额小于抵押房地产的价值。 （1）初次抵押估价 （2）再次抵押估价 （3）转抵押估价 （4）续贷抵押估价 （5）抵押期间估价 （6）处置抵押房地产估价
二、房地产征收征用补偿的需要
---征收是强制收买，所有权变更，不返还。 ---征用是强制使用，只是使用权的变更，到期 返还给使用权人。 虽然征收、征用为了公共利益的需要，具有一 定的强制性，但不是无偿的，必须依法给予补偿。

第一节 房地产的概念
一、房地产 二、土地与土地使用权 三、房地产的特性 四、不动产
一、房地产
房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利 的总称，是房产和地产构成的综合体。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
➢ 按经营使用方式来划分，可以分为出售型房 地产、出租型房地产、营业型房地产和自用 型房地产。
一、房地产价格的特征 二、房地产价格的种类 三、房地产价格的作用
一、房地产价格的特征
1．地价是地租的资本化 2．权益价格具有重要性。 3．增值性与折旧性 4．用途相关性 5．个别性 6．可比性
一、房地产价格的特征
这里所说的地价具有增值性，是 从一般意义讲，从一个较长远的时期 来看，在短期甚至较长一段时期内， 地价是会有升有降的，比如，日本的 地价连续11年都在下跌，2002年1月 1日日本的全国平均地价比上年下降 5.9％，其中住宅用地下降了5.2％， 商业用地下降了8.3％。
房地产评估
第一章
绪论
第一章 绪论
学习目的与要求 第一节 房地产的概念 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的概念与特点 第四节 房地产评估的原则 本章小结
学习目的与要求
通过本章学习，掌握房地产、房 地产价格、房地产评估等相关的基本 概念，熟悉房地产价格的特征、种类 与作用，了解市场交易价格与评估价 格的区别，理解房地产评估原则的含 义和重要性，理解房地产评估的必要 性。
二、土地与土地使用权
土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （1）居住用地七十年； （2）工业用地五十年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地
五十年； （4）商业、旅游、娱乐用地四十年； （5）综合或者其他用地五十年。
二、土地与土地使用权

建筑工程、其他土木工程和机电设备安 装工程。
Байду номын сангаас
① 建筑工程：以房屋为修建对象的生产活动和工 程技术。
② 其他土木工程：以交通设施、工业设施和市政 设施等为修建对象的生产活动和工程技术。
• 土木工程的产品是建筑物和构筑物。
③ 建筑物——供人们进行生产、生活或其他活动 的房屋或场所。
④ 构筑物——人们不能直接在其内进行生产、生 活的建筑。如：水塔、烟囱、桥梁、纪念碑等。
第一章 概述
➢建设工程分类与组成 ➢工程建设程序
➢工程建设相关法律法规
• 【教学目的和要求】本章属于建设工程的 基础知识，为以后各个章节的学习奠定了 理论基础。
• 通过本章的学习，使学生对建设工程有一 个整体认识，具体要求掌握建设工程组成、 工程项目建设程序，熟悉建筑工程分类和 工程建设相关法律法规的主要内容。
• 本课程以建筑物为主。
2. 按使用功能分
• 房屋建筑工程、水利工程、市政工程、铁 路工程、公路工程等。P1
地
建
下
筑
工
工
程
程
交
桥
通 工
建设工程
梁 工
程
程
防
环
灾
境
工
工
程
程
• （一）房屋建筑工程（ building project ） 分类
• 1. 按建筑使用功能分类 • （1）工业建筑 • （2）民用建筑 ① 居住建筑，包括住宅、单身公寓和宿舍。 ② 公共建筑，具体包括：
④ 高出室外设计地面＜ 2.20m的半地下室不应计入地上自 然层数。
奥地利茵斯布鲁克巴洛 克式古镇
B. 住宅建筑之外的民用建筑：
① 低层和多层建筑——高度不超过24m；

⑺估价报告 口头报告
表格式报告
书面报告
叙述式报告
1.确定问题 2.制订评估计划 3.收集并分析有关数据
一般数据
标的财产数据
可比财产数据
最有效和最佳使用 4.使用估价方法
销售比较法
成本法
收入法
5.得出估价结论 6.形成估价报告
3.房地产估价方法
3.1比较法
比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市 场情况下的价格或价值得一种方法。
⑵确定房地产估价的基本事项 ①明确估价目的：买卖、地明确估价对象，因为依据有关法律、法规 ，有些房 地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围 和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着 很重要的规定作用。 如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。
或价值。 过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。 实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。 ⑸ 公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来
说都是公平合理的价格。
2.2房地产估价的基本程序
是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后 进行次序。 ⑴获取估价业务 被动接受、主动争取、自有自估
• 不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。 • ⑴房地产交易的需要 • ⑵房地产抵押的需要 • ⑶房地产保险和损害赔偿的需要 • ⑷房地产税收的需要 • ⑸ 房地产征用补偿的需要
* 房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥
2.房地产估价基本理论
2.1基本原则

集体土地所有权不能转让，但可以承包，既可以承 包给本集体经济组织的成员，也可以承包给本集体 经济组织以外的单位或个人；
集体所有土地只有经征用转化为国有土地后，才能 出让、转让，进入土地(房地产)市场。
章•2导00论7.2
(3)集体所有土地在被征用时其 经济利益得不到应有的满足
尽管对集体所有土地的征用有一定的经济补 偿，但仅仅是补偿，并非是对等的经济交换关 系，也不考虑实际的市场情况及其发展趋势。
章•2导00论7.2
•四、房地产抵押权
• 房地产抵押含义： 房地产抵押是指抵押人以其 合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供 债务履行担保的行为。
• 在进行房地产抵押时，房屋所有权与该房屋占 有范围内的土地使用权需同时抵押。当债务人不能 履行担保时，抵押权人有权依法从抵押的房地产拍 卖所得的价款中优先受偿(扣除必要的变现费用，如 律师费、估价费、拍卖费等)。
章•2导00论7.2
二、房地产估价的内容
(一)土地价格估价 (二)建筑物价格估价 （三）包含房地产以外的财产估价 （四）期货房地产的估价 （五）灭失的房地产的估价
章•2导00论7.2
三、房地产估价的特点
即时性 市场性 预测性 公正性 咨询性 专业性
章•2导00论7.2
四、房地产估价的基本要素
估价的对象 估价的目的 估价的主体 估价标准 估价程序 估价方法
章•2导00论7.2
五、房地产估价的主要依据
1. 供需原则 2. 变动原则 3. 替代原则 4. 最有效使用原则
章•2导00论7.2六、房地产估价的必要性
1. 理论上的必要性 2. 现实中的必要性
房地产交易的需要 房地产抵押的需要 房地产保险和损害赔偿的需要 房地产税收的需要 房地产征用和拆迁补偿的需要 房地产纠纷解决的需要 房地产管理的需要 企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、兼

一、房地产抵押的需要（掌握） 抵押人担保债权不得超出抵押物价值。贷款金额
小于抵押房地产的价值。 房地产抵押对房地产估价的需要（5种）：初次
抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间 估价、处置抵押房地产估价。
贷款前期，提供抵押价值估价、对贷款项目进行 评价、抵押成数测算；
贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估。 贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以 及资产处置方案、处置方式咨询服务等。
房地产估价理论与方法
1
本书主要内容
第一章房地产估价概论 第二章房地产及其描述 第三章房地产价格和价值 第四章房地产价格影响因
素 第五章房地产估价原则 第六章比较法及其运用
• 第七章收益法及其运用 • 第八章成本法及其运用 • 第九章假设开发法及其运用 • 第十章长期趋势法及其运用 • 第十一章地价评估和地价分摊 • 第十二章房地产估价程序
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【例题·判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意 志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价 人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭 示的是房地产的理论价格。（ ）
• 【答案】× 【解析】评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。
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特点2： 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场 定价
的价值 被征收人房屋采取产权调换时，被征收房屋和调
换房屋的产权调换差价 评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。
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第二节 对房地产估价的各种需要
三、房地产税收的需要 （熟悉 ）房产税改革 在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计
税依据不合理的，也可能委托。 房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务
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3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物

1. 房地产状况修正的含义
是指将可比实例其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价 格。
2. 房地产状况修正的内容
区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正。
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第四章 收益法
• 1、收益法的基本原理 • 2、收益法的计算公式 • 3、收益法举例
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第一节 收益法的基本原理
1.1 收益法的概念
A1 1 Y1

A2 (1 Y1)(1 Y2 )

An (1 Y1)(1 Y2 )(1 Yn )

n i 1
Ai
i
1Yj
j 1
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值
n－房地产的收益期限，通常用年表示
Ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期期末的净运 营收益，简称净收益。
n—收益年限为有限年n 34
第二节 收益法的计算公式
（二）收益期限为无限年的公式
VA Y
假设前提： （1）净收益每年不变为A； （2）报酬率大于零为Y； （3）收益期限n为无限年。
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第三节 设年租金10万元保持不变，年报酬率为10%，计算 该写字楼现在的价值。假设可出租无限年，则该写字楼的价值是多少？
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第三节 建立价格可比基础
1. 统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。 [例1] 某宗房地产交易总价为130万元，其中首期付款20，余款于 1年后支付。假设年利率为10%，试计算该宗房地产在成交日期一 次付清的价格。（拓展：已知终值求现值）
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第三节 建立价格可比基础
2.统一采用单价：单位面积的价格。 • 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。

选择方法后，应对相关参数进行合理取值，并进行必要的计算和分析。
确定估价结果
确定估价结果是整个估价工作的核心环 节，应根据所选方法和相关参数进行综
合分析。
考虑因素包括市场状况、房地产特点、 结果应客观、公正，并符合实际情况和
相关政策法规等。
市场趋势。
撰写估价报告
报告应清晰、准确、完整地反映估价过程和结果，并 符合相关规范和标准。
实地查勘
实地查勘是了解估价对象实际情 况的重要手段，有助于发现潜在
的问题和风险。
查勘应包括对建筑物外观、结构、 设施设备、环境等方面的调查。
查勘结果应详细记录，并作为估 价的重要依据。
选择估价方法进行计算
选择合适的估价方法对估价结果的准确性至关重要。应根据不同的估价 目的和对象选择合适的方法。
常见的估价方包括估价对象的调查、 资料收集、实地查勘、方法选 择、计算过程、结果确定等环 节。
根据实际情况，应对计划进行 适时调整，以确保工作的顺利 进行。
搜集资料
搜集资料是估价工作的重要环节，有 助于了解估价对象的实际情况和市场 状况。
搜集资料应全面、准确，以确保估价 的准确性。
资料应包括房地产权属资料、建筑结 构、地理位置、市场交易案例等。
撰写估价报告是对整个估价工作的总结，也是向委托 方提供最终成果的重要形式。
报告中应对关键参数和方法选择进行说明，并对结果 进行合理的解释和分析。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
等。
估价目的不同，估价结果可能会 有所差异。
签订估价合同
签订估价合同是明确双方权利和义务的重要步骤，也是保障估价工作顺利进行的法 律保障。
合同中应明确规定估价对象、估价时点、价值类型、估价方法等要素，以及双方的 权利和义务。

估价程序 估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，
按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。 房地产估价的一般程序是：①获取估价业务；②受
理估价委托及明确估价基本事项；③拟定估价作业方案； ④搜集估价所需的资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选定 估价方法计算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨ 出具估价报告；⑩估价资料归档。
第2节 房地产估价的原则
时点原则
估价时点 过去 现在 将来
估价时点的情形
估价对象状况 过去 过去 现在 将来 将来
房地产市场状况 过去 现在
将来
第2节 房地产估价的原则
公平原则 公平原则要求房地产估价人员必须站在中立的立场上，
遵循房地产价格形成理论及其运动规律，运用科学方法客 观公正地评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。
估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综 合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时 点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
第1节 房地产估价的概念与必要性
专业估价人员 专业估价人员是指经房地产估价人员相应职业资格
考试合格或认定，取得相应职业资格证书并经注册生效， 专门从事房地产估价活动的人员。
第1节 房地产估价的概念与必要性
估价原则 估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论
探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的 基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当 遵循的法则或标准。
主要有5项基本原则：合法原则，最高最佳使用原则， 替代原则，估价时点原则，公平原则。
第1节 房地产估价的概念与必要性
房地产专业估价人员包括房地产估价师，房地产估 价员，土地估价师、注册资产评估师、价格鉴证师等。