下载文档原格式
合肥市滨湖时代广场写字楼及商业市场调查报告一、调查目的本次调查主要围绕合肥市滨湖时代广场写字楼及商业市场展开,通过对写字楼和商业市场的销售和价格情况进行调查分析,通过此可以了街合肥市写字楼和商业市场的发展情况.二、调查时间本次调查的时间为从2011年10月26日到2011年11月5日。
三、调查对象写字楼和商业市场四、调查方法本次采用事后调查的方法，并参考网上的资料。
五、调查步骤1、准备相关资料2、对写字楼和商业市场的回顾3、对其销售、价格等展开调查4、并对重点工程进行重点调查六、调查内容如下：第一部分：合肥市写字楼市场2011年房地产开发投资总额中，用于办公项目开发的投资额为39.33亿元，用于商业项目开发的投资额为63.53亿元。
2011年合肥市非住宅类商品房累计完成施工面积为935.1万平方米，竣工面积为238.37万平方米，批准预售面积为182.61万平方米，到2011年底，非住宅可售面积为348.69万平方米。
2011年全市办公楼项目新开工面积为93.21万平方米，商业用房项目新开工面积为139.97万平方米。
2011年合肥市房地产开发投资总额（人民币）2011年合肥市非住宅类商品房面积2011年合肥市新开工面积合肥市写字楼市场区域分布图一、合肥市写字楼市场发展历程 第一阶段：80年代～90年代中期写字楼项目：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦 第二阶段：90年代中期～2001年写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心 第三阶段：2002年～2008年写字楼项目：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦 合肥经济发展情况:高速发展 第四阶段：2008年～如今写字楼项目：IFC 安徽国际金融广场、恒盛坝上街写字楼项目 合肥经济发展情况:飞速发展 二、合肥市写字楼重点楼盘销售情况新站版块科大版块四牌百花三孝口政务区版高新区版大钟北一环南一环万达广场8.8万09.11.178.8万 3.9万44%4万 4.9万㎡120002200绿地蓝海9万07.88.3万7.3万87% 2.4万㎡0.9万㎡85001500拓基城市广场8万07.10.188万 1.4万17%0.7万㎡6.6万㎡68001200备注：1、滨湖世纪城项目写字楼目前按照公寓的形式对外出售，对于写字楼及公寓产品界定比较模糊，后面个案部分做详细阐述。
合肥商业市场调研报告一、市场背景合肥作为安徽省的省会，是华东地区重要的商业城市之一。
近年来，合肥经济持续增长，人口规模快速扩大，商业市场蓬勃发展。
本调研报告旨在分析合肥商业市场的现状、发展趋势以及存在的问题，为商家提供发展参考。
二、市场现状分析1. 商场与购物中心发展合肥市内商场与购物中心数量呈逐年增长的态势，主要集中在市中心区域。
大型连锁百货店和购物中心，如世纪华联、包河万达广场、合肥中大国际购物中心等，成为合肥市民购物的首选场所。
2. 便利店和超市合肥市的便利店和超市分布较广，常见的有全家、罗森、喜士多、家乐福等。
这些便利店和超市提供多样化的商品种类和服务，满足市民的日常生活需求。
3. 电商市场随着互联网的快速发展，合肥的电商市场同样蓬勃发展。
电商平台，如淘宝、京东、天猫等，为合肥市民提供了便利的网络购物渠道。
越来越多的人选择通过网络购买商品，给传统的实体商业市场带来一定的竞争压力。
三、市场发展趋势1. 无人零售近年来，无人零售店的兴起成为商业市场的新趋势。
合肥市内已有少量无人零售店开设，并受到了市民的关注和欢迎。
未来，无人零售店有望进一步普及，提供更加便捷的购物体验。
2. 多元化消费需求随着消费者收入水平的提高，合肥市民对商品的需求愈加多元化。
市场上出现了越来越多以特色产品、特殊服务为卖点的商店，满足不同层次、不同需求的消费者，如养生馆、特色小吃店等。
3. 环保潮流环保意识的提升在合肥商业市场也有所体现。
越来越多的商家开始关注环境保护，采取绿色经营方式，推广环保产品。
绿色消费在市民中逐渐流行起来。
四、存在的问题1. 竞争激烈由于商业市场的发展迅速，合肥市场竞争日趋激烈，尤其是同类型的商场和超市。
为了吸引更多的消费者，商家需要不断创新，提供高品质的商品和服务。
2. 电商冲击传统零售随着电商市场的崛起，传统商业市场面临着较大的挑战。
部分商家面临线上线下销售的转型困难，需要采取相应措施加强线上线下融合。
时代广场调研报告时代广场调研报告报告编号：2021001报告日期：2021年5月1日一、调研目的和背景时代广场作为一座繁华的商业综合体，对于城市的经济发展和商业活动有着重要的影响力。
本次调研旨在了解时代广场的运营情况、商户特点以及顾客满意度，为今后的运营和改进提供参考。
二、调研方法和过程1. 方法本次调研采用了定量和定性相结合的方法。
通过问卷调查收集顾客的意见和满意度，访谈商户和管理团队了解其经营和运营情况。
2. 过程我们于2021年4月20日至4月30日对时代广场进行了实地调研。
首先，我们在时代广场主要楼层设立了调研站点，对购物者进行了问卷调查。
随后，我们联系了若干商户和管理团队，进行了深入访谈。
三、调研结果1. 顾客满意度通过问卷调查，我们获得了来自200位顾客的反馈意见。
其中，60%的顾客对时代广场的服务满意度表示满意，20%表示中立，20%表示不满意。
满意的顾客主要认为时代广场提供了多样化的购物选择和优质的服务，不满意的顾客则主要反映价格偏高和交通不便等问题。
2. 商户特点通过访谈商户，我们了解到时代广场的商户主要以时尚服装、餐饮和娱乐为主导。
时尚服装品牌在时代广场占据了重要地位，吸引了大量消费者。
餐饮业态也是时代广场的亮点之一，特色餐馆和西式快餐店在商业街区争相开设。
此外，时代广场的娱乐设施也颇受欢迎，如电影院、游戏厅等。
3. 运营和改进建议在与管理团队的访谈中，我们了解到时代广场已经采取了一系列措施来提升服务质量和满意度，例如增加停车位、改善公共环境和增加丰富的活动。
然而，仍然存在一些问题需要改进，如价格偏高、交通不便等。
因此，建议时代广场可以加强与商户的合作，降低租金并提供更多优惠政策，吸引更多的优质商户入驻；在交通方面，可以与当地政府合作，改善周边交通网络，提供更多的公共交通设施。
四、调研结论通过本次调研，我们了解到时代广场在商业综合体中具有较高的知名度和影响力，拥有一定数量的忠实顾客。
合肥市写字楼市场研究分析报告第一部分国内写字楼市场概述一、写字楼发展情况写字楼物业是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。
随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也逐步形成了自己的物业特色。
商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。
商务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。
商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地利用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。
商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。
经济越发达、商业越繁荣、社会越进步、都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。
三是商务写字楼功能的综合性。
商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多，专业化程度高；集多功能、综合性为一体。
二、国内写字楼地产的发展趋势1.市场需求差异化明显不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。
一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。
从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。
相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。
1.写字楼的商品化程度提高从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。
在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。
合肥市滨湖时代广场写字楼及商业市场调查报告
一、调查目的
本次调查主要围绕合肥市滨湖时代广场写字楼及商业市场展开,通过对写字楼和商业市场的销售和价格情况进行调查分析,通过此可以了街合肥市写字楼和商业市场的发展情况.
二、调查时间
本次调查的时间为从2011年10月26日到2011年11月5日。
三、调查对象
写字楼和商业市场
四、调查方法
本次采用事后调查的方法，并参考网上的资料。
五、调查步骤
1、准备相关资料
2、对写字楼和商业市场的回顾
3、对其销售、价格等展开调查
4、并对重点工程进行重点调查
六、调查内容
如下：
第一部分：合肥市写字楼市场
2011年房地产开发投资总额中，用于办公项目开发的投资额为39.33亿元，用于商业项目开发的投资额为63.53亿元。
2011年合肥市非住宅类商品房累计完成施工面积为935.1万平方米，竣工面积为238.37万平方米，批准预售面积为182.61万平方米，到2011年底，非住宅可售面积为348.69万平方米。
2011年全市办公楼项目新开工面积为93.21万平方米，商业用房项目新开工面积为139.97万平方米。
2011年合肥市房地产开发投资总额（人民币）
2011年合肥市非住宅类商品房面积
2011年合肥市新开工面积
合肥市写字楼市场区域分布图
一、合肥市写字楼市场发展历程 第一阶段：80年代～90年代中期
写字楼项目：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦 第二阶段：90年代中期～2001年
写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心 第三阶段：2002年～2008年
写字楼项目：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦 合肥经济发展情况:高速发展 第四阶段：2008年～如今
写字楼项目：IFC 安徽国际金融广场、恒盛坝上街写字楼项目 合肥经济发展情况:飞速发展 二、合肥市写字楼重点楼盘销售情况
新站版块
科大
版块
四牌
百花
三孝口
政务区版
高新区版
大钟
北一环
南一环
万达广场8.8万09.11.178.8万 3.9万44%4万 4.9万
㎡
120002200
绿地蓝海9万07.88.3万7.3万87% 2.4万
㎡
0.9万
㎡
85001500
拓基城市广场8万07.10.188万 1.4万17%0.7万
㎡
6.6万
㎡
68001200
备注：1、滨湖世纪城项目写字楼目前按照公寓的形式对外出售，对于写字楼及公寓产品界定比较模糊，后面个案部分做详细阐述。
2、最高销售量3万平米/年，最底销售量0.7万平米/年。
三、合肥市写字楼市场供求状况分析
1、合肥市2002-2006年写字楼市场供应量及增长率
合肥写字楼市场2002年开始启动，供应增呈现平稳上升态势，年度总供应量在2004年达到峰值，2004年以后走向平稳。
合肥市写字楼市的增长率在2003年达到高峰，2004年之后增长走向平缓。
2、合肥市2002-2006年写字楼供应及销售情况分析
从历年合肥市写字楼市场销售率上可以看出，自2005年开始，合肥市写字楼的销售率开始下滑；
历年合肥市写字楼的供应量反映出，2005年以后合肥市的写字楼市场供应量出现负增长；
根据历年来合肥市写字楼的供需可以得出，合肥市目前的写字楼市场处于供大于求的状态。
3、合肥市2002-2006年写字楼市场销售价格分析
历年合肥市写字楼销售价格走势图显示：合肥市写字楼价格上涨平稳；
2002-2006年合肥市写字楼的年平均价格增长幅度为13%价格增长幅度下
降，但在2006年略有回升；合肥写字楼/住宅平均价格比为14低于全国平均的
15平均水平，可知合肥市写字楼在价格上具备较大的上升空间。
4、合肥市2002-2006年写字楼市场租赁状况分析
历年合肥市写字楼租赁数据显示，合肥市写字楼的租赁率较高，达90%以上；受合肥市写字楼市供应的影响，合肥市写字楼市场的租赁量在2004年后出现下滑。
5、合肥市2002-2006年写字楼市场租金走势分析
历年来合肥市写字楼租赁市场的租金呈现平滑上升走势；
2002-2006年合肥市写字楼市场的年租金增长率在10%以上，与年度售价增长率曲线基本，这一数据显示出合肥市写字楼市场健康发展的态势。
第二部分：合肥市商业市场
百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
合肥代表物业：鼓楼商厦、乐普生、百货大楼、商业大厦、古井赛特、瑞景国际等
大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积10000平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
合肥代表物业：合家福、沃尔玛、家乐福、乐购、北京华联、易初莲花、麦德龙、大润发等
购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。
（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
（4）设施豪华、
店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。
（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。
（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。
（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。
合肥代表物业：安徽国购广场、新都会环球广场、合家福商业广场、元一时代广场、温莎国际购物广场等
专业市场
以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。
（1）是一种典型的有形市场；（2）以批发为主，兼营零售；（3）集中交易，有一定数量规模的卖者，接近完全竞争的市场结构；（4）以现货交易为主，远期合同交易为辅。
专业市场的主要经济功能是通过可共享的规模巨大的交易平台和销售网络，节约中小企业和批发商的交易费用，形成具有强大竞争力的批发价格。
专业市场的优势，是在交易方式专业化和交易网络设施共享化的基础上，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和范围经济，从而确立商品的低交易费用优势。
合肥代表物业：安徽大市场、白马国际服装城、长江批发市场、漕冲糖酒城等
社区沿街底层商业
以社区配套或城市基本的商业配套为基础，多分布在社区住宅楼底层，均分布在交通位置较为便利的道路两旁或社区出入口周边，其主要的功能还是以满足日常生活配套为主，以一种较为零散的商业模式，整体操作的难度较大，不利于统一定为，难以像大型商场或专业市场那种集中，形成规模，但其庞大的社区人口资源优势，是其商业日常运营的基本保证，因此此类物业的风险系数较低，但
回报率相对其他商业物业较低。
多为资金保值增值的首选。
合肥代表物业：长江路沿线沿街门面、红星路、桐城路等沿街门面等
2009.9—2010.9合肥市商业供求关系对比图
2009.9至2010.9合肥市商业供应量对比图
2009.9至2010.9合肥市商业成交量对比图
滨湖新区目前商业区域分布图
集中式+沿街底层商业；
总体量：约40万平米（集中商业）；约10万方（沿街住宅底商）
商业类型开盘
时间
已推已售销售率年去化
剩余
面积
价格
住宅底商2008.1210万9.3万93% 4.7万1万
约
26000
滨湖时代商业中心
商务金融区
综合性商业区域
滨湖家园
世纪城商业中
心
合家福商业中
心
第三部分：对合肥滨湖时代广场写字楼及商业市场的建议
1、合理有效的利用房地产营销策略
因为从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。
企业营销不等于销售和推销，它是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。
它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定、建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。
如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷渗透被动的局面。
因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。
