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合肥写字楼市场调研报告（）** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 1 合肥市写字楼市场研究分析报告 ** 地产顾问机构 2008 年 10 月** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 2 一、写字楼发展情况第一部分国内写字楼市场概述写字楼物业是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。
随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也逐步形成了自己的物业特色。
商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。
商务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。
商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地利用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。
商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。
经济越发达、商业越繁荣、社会越进步、都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。
三是商务写字楼功能的综合性。
商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多，专业化程度高；集多功能、综合性为一体。
** 地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告 3 二、国内写字楼地产的发展趋势市场需求差异化明显不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。
一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。
从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自 90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。
合肥写字楼市场调研2010.10合肥写字楼市场调研表名称 地址 物业 类型 写字 楼 层数 户型面积（㎡） 租金 （元/ ㎡·月） 36 物业费 （元/ ㎡·月） 3.4 住宅： 1.08 办公： 1.58 —— 电梯费 停车费 地下车库100元/辆/月 地上大型车50元/辆/ 月、小型30元/辆/月 备注安徽科技 大厦合肥市花园街4 号19149、168为主含在物管费 中 每户公摊一 般每户每月 在50元左右租金为不开票的价格 租金为不开票的价格 业主主要做IT行业，选择 的主要原因是周边IT行业 氛围浓厚 价格未定，预计5月 开始认购、7月开盘 依托于科大及周边IT行业 的成熟黄 金 广 场一、 二期8 黄山路与金寨 路交叉口 商住 楼 11、26 展示 型办 公120-16015-20100元/辆/月三期40-110——————合肥高科技 广场金寨路92号2两层100、200左右30 毛坯3540 装修4045 ————————财 富 广 场一期 濉溪路278号 二期 写字 楼27一层3000平米左右含在物管费中租金为不开票的价格15、20 （1-3商业） 写字 楼200-3000 （根据需求可分隔） 100多-1000多平米 （有整层、4/1分隔、 8/1分隔等） 整层650左右，共分 5个单位，其中3个 面积在160-170左右 的标准间、另外两 个为扇形建筑 一层5套，147两间、 198两间、262一间 一层1000多平米， 分4个单位 100-250————二期预计5月下旬开盘， 均价5100-5200元/平米 地下立体车库 580元/辆/月 大厦给每个公司提供 一个 免费车位，其余200元 /辆/月 租金为不开票的价格 每层设有公用和独立卫生 间百大CBD中央 广场长江中路369号24装修80 毛坯605根据使用面 积进行分摊金城大厦CBD中央广场对 面写字 楼2560含在物管费中租金为不开票的价格 15层以下用于出租润安大厦阜南路166号写字 楼 写字 楼 写字 楼32 （1-5裙房） 地下2 地上39 740A座6 B座2.5含在物管费 中100元/辆/月 大厦地下车位紧缺， 已全部租完。
【一合肥市写字楼市场概况】（一）合肥市市区写字楼市场发展回顾在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，合肥目前如盛安大厦、新华大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。
从2004年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”、“ CBD中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。
从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积的一半以上。
这一部分写字楼的供应拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，这也是近年来合肥经济快速发展的表现，优化了合肥的办公环境和投资环境。
特别是中环国际大厦和CBD广场的建设，使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。
中环国际大厦双甲级写字楼的提出引导了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视。
因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场走进了一个新的发展阶段。
合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。
进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。
写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段：第一阶段：写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。
目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。
随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。
此阶段写字楼呈现以下特点：※投资方：主要是国家相关机关单位。
※市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以出租。
※地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。
转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点：※投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。
※市场行为：出租为主，出售为辅。
安徽财贸职业学院专业实习报告项目名称合肥市天鹅湖板块商品房市场调研报告组员刘钰刘纤纤叶小红邹快快何祥张明超杜崇伍班级房产1202班指导教师刘春胜成绩合肥市天鹅湖板块商品房市场调研报告2013.10第一部分市场环境调查1、政策法律环境自从国家针对房地产行业出台了限购令、限贷以及保障房等调控政策以来，确实削弱市场需求。
各个地方都不同程度的受到了影响。
像北京，上海等发达城市受影响较大，而中部城市刚性需求比例较高，受影响程度小。
针对宏观经济出台了加息和提高存款准备金率的货币政策，以收紧开发商资金链增加供给量。
在该政策影响下中小房地产企业融资更加困难，导致开发商销售回款速度放缓。
同时导致一手房市场相对低迷，而二手房市场却相对活跃。
2、经济环境从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。
但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。
3、区域环境政务文化新区以天鹅湖优势环境资源为核心，向北为市政务办公区，向南为奥林匹克中心，以此为中心形成发展趋势。
政务区多位高档项目，南部毗邻经济开发区，西部毗邻高新开发区，可同时享有蜀山区三大新区的资源优势。
政务文化新区位于合肥老城区中心西南约6公里处，规划面积12.67平方公里。
新区本身自规划之时就具有得天独厚的地利优势。
其东至金寨路，西抵高新区、南连经开区、北接望潜板块，在建和已建成的多条道路与老城区、高新区和经开区紧密相连，交通纵横的优势以及独特的区划定位使新区从建设伊始就牢牢占据了合肥高端楼市的核心地位。
4、合肥在售楼盘（住宅类）价格走势合肥市区域均价比总结:从图上可得由于合肥的均价的上涨以及区位的影响导致不同区域均价不同，同时政务区的价格位居榜首。
5、合肥楼市成交变化6、合肥市各个区所占的比例以及在售楼盘7、天鹅湖住宅销售套数前七楼盘主要是根据以上表格的热门楼盘为主，并且对未来即将开盘的项目楼盘进行调研。
