合肥市写字楼调研报告

合肥写字楼投资、自用深度调查报告∙1 / 24∙2 / 24∙3 / 24∙4 / 24∙5 / 24∙6 / 24∙7 / 24∙8 / 24∙9 / 24∙10 / 24∙11 / 24∙12 / 24∙13 / 24∙14 / 24∙15 / 24∙16 / 24∙17 / 24∙18 / 24∙19 / 24∙20 / 24∙21 / 24∙22 / 24∙23 / 24∙24 / 24∙写字楼，从这里开始...写字楼，我们平均一周要待40个小时以上，在很多上班族眼中，两平方米不到的办公区域比自己家更要熟悉。

写字楼作为一个公共场所，越来越多地享有城市核心地段和核心配套。

同时，随着使用写字楼的人群日益增多及他们对于办公条件要求的不断提升，城市的建设者们也在这种变化中探索着写字楼的创新与变化。

合肥作为一个中部城市，专业化、功能全面的写字楼在市场的需求下，渐渐增多。

从市中心转战北一环，政务区和长江路沿线写字楼比肩接踵。

大批量的写字楼开始投入使用、规划、销售，每一个项目似乎也都与甲级写字楼挂上一点关系，但是每栋之间的档次分类却越来越模糊，甲级写字楼的标准有哪些？你看到的甲级写字楼是否是货真价实的甲级写字楼？参照写字楼的标准逐一对照，去检验我们每天都要待上至少8小时的场所。

◤ 概念：什么叫甲级写字楼？“甲级写字楼”是一种通用叫法，是外资开发商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇。

所谓甲级是按照本地市场现行标准划分的，甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。

例如，目前合肥市已经投入使用的财富广场就是根据当时合肥市办公商务标准建起的甲级写字楼。

◤ 物业：写字楼大致分为三类写字楼按照综合质素可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。

而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。

合肥市商业地产调研报告调研目的：针对合肥市商业类型地产销售单价及租金增长状况进行了调研和市场分析，在取得目前合肥市商业地产销售价格及租金增长率，为公司操作胜利广场.欢乐城项目提供一定的参考依据及相关数据支持。

调研对象：针对项目周边或近几年来合肥市热销或具有代表性商业地产项目进行调研，对历年来商业数据进行一定的汇总及相关市场分析。

预测未来一段时间期内合肥商业地产商铺租金年增长率等情况，现主要调研商业地产包括：安徽国际广场、金色巴黎购物广场、环球购物广场、元一时代广场、新天地国际广场、万达广场等代表性商业项目，现对相关案例及数据进行汇总，其市场分析结论如下：一、合肥商业市场背景研究：合肥整体经济持续增长，人口总数、人均收入消费能力稳步上升、并在新一轮城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业发展奠定了良好的宏观市场背景：合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入：市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；城市商圈市场近几年发展迅速，市场放量比较大，短期内市场呈饱和状态；开发热点集中在老市区、一环线等与主干道的交汇处；单体规模越来越大，商业营业面积在五万方及以上的项目层出不穷；新建集中商业向MALL的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体；定位上走中高、高端路线、在此基础上进行细分市场。

二、购物中心类商业项目安徽国际广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为77000平方米，主力商户有家乐福、KFC 等；一层商铺价格为25000-30000元/平方，三层商铺价格为7000-9000元/平方，一层四年内返租8%，四年后商户有经营权，也可委托物业方代租，三层返租十年，前五年8%，后五年8.5%，10年后交公司管理或回购，返租年投资回报率8%；金色巴黎购物广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为9839平方米，主要经营服饰、婚庆、体育用品等；一层商铺价格为25000元/平方，二层为15000元/平方，三层为9000元/平方，四层为6000元/平方，签三年，税后8%年返租率，首层总价高，约50%返租年投资汇报率8%；环球购物广场：项目地址在马鞍山与一环路交汇处，商业卖场营业面积为48000平方，（有1.2万平方米的夹层综合、家乐福、麦当劳、KFC、环球百货，首层街铺均价为37000元/平方，一层商铺价格为19000-25000元/平方，夹层商铺价格为11000-15000元/平方，四层商铺价格为5000-9000元/平方，返租三年，返租率为8% 三年后承诺原价130%回购，投资户可以续约，保10%以上的年收益，返租年投资回报率8%；元一时代广场：项目地址在胜利路，经营面积为157000平方米，综合型购物中心；引进华联、国美、KFC、百货；一层商铺价格为19000-25000元/平方，返租10年返租率为10%，到期后必须续约，返租年投资汇报率8%；新天地国际广场：项目地址在蒙城北路与一环路交汇处经营面积为30000平方米，一层内铺价格为40000元/平方，外铺价格为50000元/平方，二楼商铺价格为20000元/平方，三楼商铺价格为18000元/平方，四楼商铺价格为15000元/平方，税后8%年反租率、首层总价比较高；大唐国际广场：项目地址在望江路与潜山路交汇处，商业区域经营面积为80000平方米，1-2层为大唐百货（自营招商），3楼为Tesco超市，4楼为真冰滑冰场、餐饮，5楼为银河国际影院。

写字楼调研报告[5篇范文]第一篇：写字楼调研报告写字楼调研报告写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。

还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。

写字楼管理：1、企业自行管理--- 下属三产单位全权负责物业及租售2、企业自行管理--- 下属三产单位行政管理---物业外包3、企业行政主管--- 外包第三方物业+外包租售公司大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理。

企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。

企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。

企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、后勤管理部等。

如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。

纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。

物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。

重点跟踪企业一、国华投资大厦预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员。

25%利润率计算，初期月均流水5万。

三年收回投资成本。

物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。

姓名：班级：学号：高层办公楼调研报告一．调研目的了解国内外办公楼设计的状况和发展趋势，了解智能化对办公建筑的设计的影响，掌握办公楼的设计原理。

理解掌握高层建筑的设计要点，结构要求、消防要求等，建立建筑、技术、构造等基本概念。

同时把握时代脉搏，创造反映城市特色的综合办公楼大厦的建筑形象。

二．调研对象1.新城国际2.绿地瀛海国际大厦三．调研内容1.合肥高层办公楼发展现状随着合肥快速发展，高层办公楼成区分布的模式已基本形成，以新区的外围板块包围老城区的核心板块。

新老板块共同构成城市复合体，形成合肥城市人为景观天际线。

在十大板块的发展中，政务新区板块发展尤其突出，其新建高层办公楼，无论是质量、设计理念、还是项目外立面都是合肥作为新兴城市的外在表现。

合肥市写字楼发展至今，由初期的品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。

2.新城国际新城国际占地70．52亩（47019m2），总建筑面积约20万平米，计划投资约7．61亿元。

项目位于合肥政务新区核心地段（东流路与潜山路交叉口东南角），天鹅湖东岸，毗邻政务办公中心。

地理位置优越，交通便利。

“新城国际”定位为国际顶级纯写字楼，由2栋23层、一栋超百米高档商务写字楼和1栋大型综合性商场构成，市场细分特别针对大型国际化企业及国内集团公司，为其度身定造区域级总部新址战略，是省内第一个关注集团客户需求的国际化甲级写字楼群。

20个空中花园，隔层有序地分布在大厦四侧，东西通透无暗区。

核心筒：在建筑的中央部分，由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、公共卫生间、部分设备间围护形成中央核心筒，与外围框架形成一个外框内筒结构，以钢筋混凝土浇筑。

核心筒的宽度不宜小于筒体总高的1/12，当筒体结构设置角筒、剪力墙或增强结构整体刚度的构件时，核心筒的宽度可适当减小。

核心筒外墙的截面厚度不应小于层高的1/20及200mm，在满足承载力要求以及轴压比限值（仅对抗震设计）时，核心筒内墙可适当减薄，但不应小于160mm。

合肥市写字楼市场研究分析报告第一部分国内写字楼市场概述一、写字楼发展情况写字楼物业是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。

随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也逐步形成了自己的物业特色。

商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。

商务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。

商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地利用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。

商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。

经济越发达、商业越繁荣、社会越进步、都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。

三是商务写字楼功能的综合性。

商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多，专业化程度高；集多功能、综合性为一体。

二、国内写字楼地产的发展趋势1.市场需求差异化明显不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。

一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。

从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。

相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。

1.写字楼的商品化程度提高从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。

在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。