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《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》的理解与适用文章属性•【公布机关】最高人民法院,最高人民法院,最高人民法院•【公布日期】2011.09.09•【分类】司法解释解读正文《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》的理解与适用来源：人民法院报最高人民法院于近日发布的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）于2011年9月5日起施行。
为正确理解适用，对《规定》的起草背景和主要内容说明如下：一、司法解释的起草背景随着经济建设的快速发展，城市化进程不断加快，土地资源紧缺与建设和生活需要的矛盾愈加凸显，土地行政纠纷不断增多。
土地行政案件审判过程中新情况新问题不断出现，解决纠纷的难度日益增大，已经成为法院审理案件和化解矛盾的重点难点。
为了妥善处理涉及农村集体土地的行政纠纷，依法审理案件，统一司法尺度，最高人民法院于2009年开始就审理涉及农村集体土地行政案件问题进行调研，在调研的基础上起草了《规定》的草稿。
之后，多次组织召开座谈会，并征求各高院、全国人da法工委、国务院法制办、国土资源部等部门和专家学者的意见。
2011年5月9日，经最高人民法院审判委员会1522次会议讨论通过，自2011年9月5日起施行。
二、涉及农村集体土地行政案件的受案范围涉及农村集体土地的行政行为包括土地的征收征用、土地出让、土地登记、土地许可、土地处罚、土地确权和强制措施等行政行为及其相应的不作为。
土地权利人或利害关系人（以下简称土地权利人）对上述行为不服，均可以提起行政诉讼。
鉴此，《规定》第一条规定：“农村集体土地的权利人或者利害关系人认为行政机关作出的涉及农村集体土地的行政行为侵犯其合法权益，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。
关于涉及农村集体土地的行政行为排除司法审查的问题，司法解释规定了一种情形，即根据人民法院、仲裁机构的生效法律文书作为土地权属登记的可诉性的问题。
什么是国有产权房屋？国有产权与地方产权有什么区别？
关于国有产权房屋的产权问题一直是人们容易困惑的，房屋产权证上国有产权与地方产权有什么区别？
描述
一、什么是国有产权房屋
说到国有产权房屋，就得先说明白什么是房屋产权。
国有房产是指归国家所有的房产。
包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。
国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
如果产权表明是国有产权，说明该房屋是公有房屋，现“房主”是承租人，你所购买是使用权，不是所有权。
即你所拥有的是承租权。
经产权单位同意可以转让。
如果是俗称的“大红本”的产权证都是国有土地上的个人产权,简称国有产权。
二、国有产权房屋与个人产权房屋的区别
（1）私人产权是指房屋所有权属于自然人、法人等的情况。
所有人有权处分该房屋。
而国有产权房屋的所有权不属于个人，没有权利处分。
（2）国有产权则指的是土地所有人是国家，购买土地者，只是购买土地的使用权，土地使用一般做为商业用途，即盈利性。
（3）国有产权房屋，打比方说就类似政府的办公大楼等。
三、房屋产权证上国有产权与地方产权区别
我国房产证有两种类型，一种俗称大产证，这种产证土地性质属国有，可以自由买卖；一种俗称小产证，这种土地性质是地方集体所有，目前不可以自由买卖，受到限制。
成本法评估集体建设用地使用权的几个问题作者：王梅中来源：《中国房地产》2012年第02期一、上海市集体建设用地的评估方法就估价方法而言，集体建设用地使用权（以下简称集体土地）与其他性质的土地使用权一样，通常可采用成本法、收益法和市场比较法等进行评估，然而集体土地在现行法律下还不允许与国有土地一样进入土地一、二级市场进行出让或转让，上海市试行的农村集体建设用地流转，是以合作、入股、联营、置换等方式而不是直接以买卖方式流转，所以在对集体土地评估时，难以获得市场交易案例，也就难以采用市场比较法评估集体土地。
集体土地大部分为工业企业用地，由于多种原因，一般不适宜采用收益法进行评估。
因此，成本法就成为集体土地评估的最主要、最常用的方法。
二、成本法的基本公式及内涵在运用成本法对集体土地评估时，其一般公式为：土地价值=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润+土地增值收益。
其基本公式的内涵包括以下几方面内容。
（一）土地取得费用1.耕地开垦费按上海市物价局等四局委发布的《关于制定耕地开垦费等征收范围和标准的通知》所规定的计费标准计算，即为37. 5元/平方米（每亩2. 5万元）。
计算了这笔费用后，原来政府规定的垦复基金、耕地有偿置换费就不再重复计算。
2.新菜地开发建设基金如果估价对象为经批准占用蔬菜保护区、蔬菜非保护区或蔬菜园艺场土地的，评估时要计算“新菜地开发建设基金”，其标准分别为每亩4. 5万元、3. 3万元和7. 5万元，如果估价对象是这些区、场内属于非耕农用地的，则其计费标准分别为每亩3万元、1. 8万元和6万元。
需要注意的是，评估中如计算了新菜地开发建设基金的，就不再计算耕地开垦费。
3.土地补偿费和青苗补偿费按照上海市物价局、财政局的规定，只要区分、判断准确估价对象是常年蔬菜地还是其他耕地即可。
在计算上述耕地开垦费、新菜地开发建设基金、土地补偿费和青苗补偿费时，我们还必须注意估价时点的问题，因为在不同的时点上，取费标准可能不一样。
关于集体土地上的房屋登记的思考【摘要】房屋登记机构对集体土地范围内的房屋登记应慎之又慎，保障村民的宅基地使用权，对维护和谐稳定的社会秩序，有着非常重要的意义。
【关键词】集体土地房屋登记村镇居民住宅中图分类号：[f287.8] 文献标识码：a 文章编号：当前，集体土地上的房屋流转成为大家热议的话题，而要使集体土地上的房屋流转就必须先进行房屋登记。
物权法64条为集体土地上的房屋属于村镇居民的私人财产提供了明确的法律依据。
物权法6条确立了以登记为核心的不动产物权公示制度。
但同时《房屋登记办法》82条规定了集体土地上房屋登记的范围，即依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋。
结合《土地管理法》第四十三条的规定，集体土地范围内可登记的房屋分为两类：一是村镇居民住宅，包括宅基地上新建、改建、扩建和重建的房屋；二是经依法批准，由乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建造的房屋。
据此在实际工作中，个人名下商业或工业用途的集体土地因不符合法律要求就不能办理房屋登记一、集体土地上房屋登记具有其特殊性1、《房屋登记办法》依旧将宅基地使用权视为一种带有身份性质的财产权，与集体经济组织的成员资格相联系。
为了确保房屋所有权人与宅基地使用权人一致，从源头限制宅基地和村镇房屋私下流转，第八十三条规定村民申请住宅所有权初始登记，须提供申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明和宅基地使用权证明。
这样做的目的在于，限制集体土地上房屋非法流转。
目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，禁止集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。
同时对集体土地上房屋转移登记做出了严格限制。
房屋流转行为，如房屋买卖、赠与、交换、继承、受遗赠会导致权利主体在法律上的变化，因此第八十六条规定村镇房屋转移登记需提供宅基地使用权证明和农村集体经济组织同意转移的证明材料。
如果当事人先办理房屋所有权转移登记后，再去办理宅基地使用权，有可能出现不符合取得宅基地使用权的情形，无法办理宅基地使用权变更，从而造成宅基地使用权主体和房屋所有权主体不一致。
时隔16年，更新的房地产估价规范主要内容如下：1、整体来说,调整了章节划分，更加全面细化完善各章节内容；2、删除了原规范的第二章术语,先行单独发布《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899—2013），对房地产估价术语进行了更全面的解析;3、删除了旧版《房地产估价规范》附录A估价报告的规范格式；4、方法的新增：增加了路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、损失资本化法、价差法等方法；5、估价目的的新增：增加了房地产损害赔偿估价、房地产投资基金物业估价、为财务报告服务的房地产估价等目的的估价;以下就以章节形式分述《房地产估价规范》各部分内容的差异(仅涉及房地产估价基本术语调整的部分不再赘述）：一、估价原则1、强化独立客观公正原则，将其提至各原则之首，“独立、客观、公正"不再作为估价的通用原则，而是房地产估价中应遵循的原则之一，将价值时点原则与最高最佳利用原则顺序调整；2、吸收房地产抵押估价指导意见,将谨慎原则正式列入房地产估价规范;3、明确规范中所载5大原则仅为市场价值评估的原则，其他估价目的和价值类型的评估可以相应增减,但不得随意；4、最高最佳利用原则中，区分权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利；5、增加估价对象的实际用途、登记用途和规划用途之间不一致时的处理规定。
二、估价程序1、增加受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤；2、估价委托中，明确估价委托书、估价委托合同的签订要求，明确除采用批量估价的项目外，可以只有一名估价师全程参与、实地查勘、撰写报告，但报告签署必须两名；3、明确价值时点在回顾性估价和预测性估价中可以到周、旬、月、季、半年、年等;4、新增估价对象实地查勘的方式和内容规定;5、增加估价人员未能进入估价对象内部查勘时的处理方式；6、内部审核流程正式纳入房地产估价规范中;7、存档材料的增加：新增估价对象来源和沟通情况记录、估价中的不同意见记录。
关于征地拆迁工作中存在的问题及建议随着城市化进程的加快，国家国家大中型建设项目的动工修建，高速公路、旧城区改造等国家和地方重点工程项目建设广泛铺开，征地拆迁以及由此引发的纠纷大幅度增加。
2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式颁布实施，行政强拆被取消，法院也成为拆迁强制执行的唯一主体，这将导致更多的征地拆迁案件进入司法程序。
近日就受理的征地拆迁案件特点、征地拆迁司法工作存在的问题进行调研分析，并对日后的征地拆迁司法服务工作提出建议。
一、法院在征地拆迁矛盾纠纷处理工作中面临的难题征地拆迁案件的特殊性决定了法院在审理或强制执行征地拆迁案件时不可能轻松和简单，相反是不断涌现的各种难题，具体来说：(一)集体土地上的房屋征地拆迁司法缺乏法律依据。
旧城区的改建、扩建工作，更多的是触及农村的集体用地，现有的征地拆迁补偿法未对城中、城郊以及乡镇的集体土地上房屋拆迁补偿或征收补偿进行规定，恰恰是在这样的集体土地上房屋拆迁征收纠纷比例最大，在济宁各县市区都是这样。
(二)补偿标准的差异加大了司法工作的难度。
国有土地上的房屋拆迁补偿标准与集体土地上的房屋拆迁补偿标准差异大，甚至于说集体土地上的拆迁没有补偿标准，还有的不同的征地拆迁时间不同的补偿标准，最后导致“同地不同价”、“同城不同价”的现象，加深了征地拆迁矛盾。
如个别县区“城中村”的集体土地上的拆迁补偿，如果办理了国有土地使用证的，其补偿将比未办理的多两倍以上甚至达到十几倍;同一个工程项目的征地拆迁补偿中，所跨越的相邻县、区的征收补偿标准差异也很大。
这种补偿标准的差异，使得法院征地拆迁的审判和强制执行工作难度加大，工作很难取得被拆迁人的理解，更难平息被拆迁人对补偿差异的不满情绪。
(三)征地拆迁所引发的社会问题阻碍了法院司法工作的开展。
征地拆迁工作常会引发一些深层次的社会矛盾，特别是在困难群众比较集中地进行拆迁，各种深层次的社会问题和家庭问题都会因征地拆迁而引发。
国有土地和集体土地区别1.集体土地集体土地是指农民集体所有的土地。
也叫做劳动群众集体所有的土地。
集体土地是我国土地所有制的一种形式。
我国实行土地的社会主义公有制，土地的所有制形式包括国家所有（全民所有）和劳动群众集体所有二种形式。
集体土地概念及范围劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。
农民集体的范围有下列3种：①村农民集体；②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；③乡（镇）农民集体。
《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体组织经营、管理。
”农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有;即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
”法律说明（1）《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。
第八条“城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
”（2）在集体土地的经营管理方面规定：《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
补偿安置方案是否具有可诉性审判实践中，补偿安置方案的可诉性问题一直是困扰行政法官的一个难点问题。
这不仅因为补偿安置方案的可诉性本身存在很强的模糊性，还因为不同的征迁程序中，安置补偿方案在性质、功能、作用等方面存在差别，导致其可诉性存在差异。
本文根据被征收土地和房屋情况，将补偿安置方案分为集体土地征收补偿安置方案、国有土地上房屋征收安置补偿方案和城中村改造等协议拆迁中的补偿安置方案，分别谈一下这三种补偿安置方案的可诉性问题。
一、集体土地征收补偿安置方案具有可诉性这里的集体土地征收补偿安置方案，是指案涉集体土地经过法定征收程序，对土地及附属物的补偿安置方案。
笔者认为，这种补偿安置方案具有可诉性，理由如下：（一）集体土地征收补偿安置方案是能够对当事人权利义务直接产生影响的行政行为。
行政诉讼法第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。
”征地安置补偿方案是市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门制定的。
方案一般会载明征地范围、土地补偿安置费标准、青苗及附属物补偿标准、征地费用的支付对象和支付方式、社保费用、安置途径等内容，直接设定当事人的权利义务，属于行政机关基于其管理职能作出的对行政相对人的权利义务产生影响的行政行为，具有可诉性。
（二）补偿安置方案不属于规范性文件。
行政诉讼法第十三条规定了对“行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令”不属于行政诉讼的受案范围，即规定了抽象行政行为不可诉。
抽象行政行为是指行政机关为了进行行政管理而制定的具有普遍约束力的规范性文件的行为。
而集体土地征收补偿安置方案，是针对特定地块的土地征收而制定的，征收及补偿安置的对象也是特定的，仅对被征收土地及附属物的补偿具有约束力，不具有普遍约束力。
且补偿安置方案仅对该次集体土地征收适用，不能够反复适用。
什么是集体土地房屋？国有与集体土地房屋的区别导读:本文介绍在房屋买房，不动产权证署名的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
集体土地是指农村集体所拥有的土地。
一般来说,农村和城市郊区的土地都属于集体,除非是属于国家,还有就是一些宅基地和自留地、山等。
集体产权的房屋是不能办理产权证的,属于私产。
那么集体房屋产权使用过程中有哪些要注意的呢?跟国有房屋产权又有什么区别呢?集体土地房屋不得出售根据相关规定,农民住宅是不可以向城市居民出售的,城市居民不能占用农民集体土地房屋,相关的部门也不得向违法建造以及购买的住宅用户发放土地使用证。
因为村民无偿获得宅基地的使用权,而且并没有使用限期,对农民来说是社会福利,所以在使用方面有一定限制。
农民为建造住宅而依法获得的对其集体的一定区域的土地占有、使用的权利,称为宅基地使用权。
宅基地使用权只允许在本集体之间进行内部流转,其对象只能是本集体的成员,所以不能给其他集体组织的成员使用。
若原宅基地的使用者在未经批准的条件下通过他人出资修建房屋,给并出资者使用,而从中牟利的,属违法行为。
所以农村房屋买卖若在同一集体经济组织的成员之间的进行转让,且已办理相关的审批手续,这是合法有效的,是得到法律的保护的。
集体与国有土地产权房屋的区别1.两种均为土地使用权属的证明,但是一般的住宅有70年的使用期限,属非永久的土地产权证明,而在集体土地上建设的房屋是没有使用的期限的,可拥有永久产权证。
2.拥有国有土地的使用权证的,房屋是可以过户的;集体土地使用权证则不可办理过户。
3.国有土地办证的费用比集体土地办证的费用要高,因为需要交较多税费。
4.集体土地是无个人房产的土地证明的,因为集体土地没法进行分割,不可以过户交易,而国有土地房屋的产权办理都可正常进行。
5.若因某些原因导致拆迁,集体土地的房屋在土地补偿方面也是跟国有土地有些不同。
从上面的内容我们可以知道,集体土地在使用的过程中需要小心,假如买卖双方并不同属同一个集体经济组织,并且双方所签订的房屋买卖合同是属于集体土地上的买卖,那么该协议则会违反了法律强制性的规定,属于无效合同,这种情况下对方的财产都需相互返还。
